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1、云南省云南省 20172017 年房地产估价师年房地产估价师 制度与政策制度与政策：房地产中介服务行业组房地产中介服务行业组织考试试卷织考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟,总分 100 分，60 分及格。一、一、单项选择题单项选择题（共（共 2525 题，题，每题每题 2 2 分分,每题的备选项中，每题的备选项中，只有只有 1 1 个事最符合题意）个事最符合题意）1、并称古典地租理论之双壁的是的地租理论。A：威廉配第和亚当斯密B：大卫李嘉图和约翰冯杜能C:詹姆斯安德森和马尔萨斯D：理查德坎蒂隆和马克思E：工业用地的监测点评估价格2、负责组织建立一级房地产估价机构
2、及执业人员信用档案的是_。A建设部B中国房地产估价师与房地产经纪人学会C省级房地产行政主管部门D地方行政主管部门3、房地产估价机构组织形式中,合伙制最低由专职注册房地产估价师合伙发起设立。A：1 名以上（含 1 名)B：2 名以上(含 2 名)C：3 名以上（含 3 名)D：5 名以上(含 5 名）E：执行层的组织协调4、某单位拥有的房地产每年可产生 100 万元净收益，同时此单位有 2000 万元资金以 5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益,则对该单位来说，这宗房地产与_万元的资金等价。A2000B400C4000D100005、房地产估价师续期注册的有效期为_
3、年。A一B二C三D四6、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和_。A目标B途径C市场化D商品化7、关于房地产贷款的担保方式,下列说法不正确的是_。A贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障B保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的C抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保D贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权力（包括商标权、专利权等）移交银行占有,将该动产或权力作为债权的担保8、某商品住宅总价为 98 万元，首付款为 30%，其余为抵
4、押贷款，贷款期限为15 年，按月等额还本利息,贷款年利率为 7。5,自有资金资本化率为 8。则其综合资本化率为。A：7。65B：8。75%C：9。42D：10.19E：工业用地的监测点评估价格9、_指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。A通货贬值B通货膨胀C通货紧缩D通货异常10、A 房地产开发公司在 Z 省 A 市征收基本农田以外的耕地 180 亩，应由审批.A:国务院B：国土资源部C：Z 省人民政府D：A 市人民政府E：房地产估价机构必须加盖公章11、某宗房地产的土地面积为 1000m2，建筑面积为 1400m2，现需拆除重建,估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为 300 元
5、/m2 和 50 元/m2，则该宗土地的减价修正额为(）元/m2。A50B250C300D35012、已知某地区某类商品住宅20002005 年的价格依次为：1900 元/m2,2000 元/m2，2200 元/m2，2600 元/m2，3000 元/m2，4000 元/m2,则利用直线趋势法预测 2007 年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2。A3673。35B3999。07C3836.21D3510.4913、以下数值中，不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是。A：测算待开发房地产的最高价格B：测算后续必要支出及应得利润C：测算房地产开发项目的预期利润D：测算房地产开发中可能出现的
6、最高费用E：工业用地的监测点评估价格14、一前后临街、总深度为 50 m 的矩形宗地，其前街路线价为 5 000 元，后街路线价为 3 800 元如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为【2006 年考题】A：22 mB：28mC：38 mD：50 mE：工业用地的监测点评估价格15、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的。A:技术上的可能B：经济上的可行C：价值最大化D:法律上许可E：工业用地的监测点评估价格16、下列因素中，属于房地
7、产置业投资项目主要不确定性因素的是_。A空置率B利息备付率C容积率D成本利润率17、下列关于定金和违约金的表述中，正确的是。A:不论违约金约定为多少，在违约时违约方都必须无条件按约定给付B:约定的定金金额超过法定限额则全部定金条款无效C：定金和违约金只能选择其一适用D:定金是合同双方商定的在合同履行前所支付的一部分价款E：执行层的组织协调18、某宗房地产的收益期限为40 年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变,通过预测得知其未来 4 年的净收益分别为 25 万元、26 万元、24 万元、25 万元,报酬率为 10.该宗房地产的收益价格为万元。A:22276B：24467C：26867D：29
8、833E:工业用地的监测点评估价格19、影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。但并不包括_。A声觉环境B视觉环境C水文环境D人文环境20、下列有关保险的表述中，正确的是。A：社会保险采用合同的形式，运用概率论和人数定律，根据保险的具体情况确定保费及交付期限B：从本质上说，保险体现一定的社会关系C:危险的存在是保险产生的必要条件D：在各种保险中，商业保险最能体现分配职能E：执行层的组织协调21、假设某类住宅价格从 3000 元/m2，下降到 2800 元/m2，其需求量从 900 套上升到 1000 套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为_。A-1.
9、33B0。66C0.66D1.5322、土地增值税以_为计税依据。A纳税人继承房地产所取得的土地增值额B纳税人出租房地产所取得的土地增值额C纳税人赠与房地产所取得的土地增值额D纳税人转让房地产所取得的土地增值额23、下面说法正确的是(）.A房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构B委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人C依法从事房地产估价活动必需受到行政区域、行业限制D房地产估价报告应由估价师个人出具24、某房地产 2009 年 4 月的价格为 6500 元,已知该类房地产 2009 年 310月的价格指数分别为 105。53、103.85、100。04、99.86、98。28、96。45
10、、92.17、90.08（均以上个月为基数 100)，该房地产 2009 年 10 月的价格为元.A：5110。51B:5307。26C：5549。95D：5638。13E：工业用地的监测点评估价格25、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明。A:本估价机构所有B：所有参加该估价项目C：对该估价项目负第一责任D：任本估价机构法定代表人E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共二、多项选择题（共2525 题，每题题，每题 2 2 分分,每题的备选项中，有每题的备选项中，有 2 2 个或个或 2 2 个以上符合个以上符合题意题意,至少有至少有 1 1 个错项。错选，本题不得分；少选个
11、错项。错选，本题不得分；少选,所选的每个选项得所选的每个选项得 0 0。5 5 分）分）1、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是_。A未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的,由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动,并可处以违法所得 3 倍以下但不超过 3 万元的罚款B房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以 1 万元以下的罚款C中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处 5 年以上 10 年以下的有期徒刑，并处罚金D中介服务人员严重不负责任，出
12、具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处 5 年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金2、统计中，用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标是_。A平均指标B变异指标C绝对指标D相对指标3、在可行性研究阶段,房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有(2005年试题）A：单元估算法B:概预算定额法C：工程量近似匡算法D：蒙特卡洛模拟法E：单位指标估算法4、在房地产定价方法中,名牌策略属于.A：成本加成定价法B：目标定价法C：认知价值定价法D:领导定价法E:借款合同5、不属于市场法估价的步骤是。A：搜集交易实例B：查看交易成功的比例C：比较价格的最大差距D：选取可比实例E：对可比实例
13、的成交价格进行适当的处理6、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有_。A放弃这个项目B努力学习，边学边干C埋头苦干,克服困难完成项目D找别人完成项目，签自己的名E对自己不能胜任的部分工作,主动请有关专家提供专业帮助7、某宗熟地的原生地取得费为540 元/，土地开发期为2 年，土地开发费第一年和第二年分别为 90 元/和 60 元/，贷款年利率为 8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为_元/.A55。20B103.22C109。63D114.828、房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于。A:
14、试探性调查B：预测性调查C：因果性调查D：描述性调查E：借款合同9、某宗以房产为主的房地产评估价格为 1200 万元人民币,根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为万元。A:1。80B:2.80C：3.05D：5。00E：执行层的组织协调10、_的具体考试及注册、继续教育工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门负责进行.A房地产经纪人员B房地产估价师C房地产咨询人员D房地产估价员11、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于_。A社会因素B环境因素C人口因素D行政因素12、是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。
15、A:投资机会选择与决策分析B：前期工作C:建设阶段D:租售阶段E：借款合同13、下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于建筑形态控制指标的是。A：建筑高度B:建筑密度C：建筑间距D：建筑后退红线距离E：人口容量14、某地区商品住宅价格自 1997 年至 2002 年分别为 3100 元/m2、3260 元/m2、3440 元/m2、3620 元/m2、3800 元/m2、3980 元/m2,采用平均发展速度法预测 2003年住宅价格为_元/m2.A4120B4149C4184D421615、可比实例一般选取的数量范围为_。A35B510C68D31016、银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借
16、款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来(）。A操作风险B法律风险C信用风险D管理风险17、下列房地产中，不得抵押的有。（2008 年试题)A：集体所有的土地使用权B：村办企业厂房C：列入城市房屋拆迁范围的房屋D：宅基地E：已经设定抵押权的房地产18、项目管理的目标就是寻求项目的最优均衡控制。A：质量B：安全C：成本D:资源E：时间19、不可能引起房地产需求增加或减少的条件是。A：消费者的自我需要B:未来预期收益变化C：政府税收政策D:收入水平的变化E：借款合同20、城市房屋拆迁管理条例规定，拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的等因素，用房地产市场评估的办法确定
17、。A：实物B：地点C：区位D：用途E：建筑面积21、下列关于结构施工图的特征，表述不正确的是_。A结构施工图主要表明建筑结构专业的设计内容,同时也反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求B结构施工图是各建筑部位具体构造的施工依据C结构施工图主要反映建筑骨架构造的图形D结构施工图是指导结构施工、编制预算的依据，也是指导施工组织设计和施工进度计划的依据22、房地产专业估价的特点有。A:由政府有关部门完成B:具有公信力C：是一种综合意见D：不用承担法律责任E：实行有偿服务23、地产的价值就在于其位置，是房地产投资特性中的。A:位置固定性B：适应性C：寿命周期长D：各异性E：借款合同24、某宗房地产交易的成交价格为 30 万元人民币，其中首期支付 30%，余款在一年后一次性付清.该房地产公摊面积为建筑面积的10，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为_元/m2。A2593B2619C2727D286225、_是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。A物业管理B房地产C中介机构D商品房