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1、20172017 年上半年湖北省房地产估价师制度与政策年上半年湖北省房地产估价师制度与政策:成套房屋建筑面成套房屋建筑面积的测算考试试卷积的测算考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、一、单项选择题单项选择题（共（共 2525 题，题，每题每题 2 2 分，分，每题的备选项中每题的备选项中,只有只有 1 1 个事最符合题意个事最符合题意)1、某城市 2000 年和 2005 年普通商品房的平均价格分别是 3500 元和 4800元，采用平均发展速度法预测 2008 年的价格最接近于元。A：4800B:5124C：5800D：712
2、4E：工业用地的监测点评估价格2、某投资市场的平均收益率为 12，银行贷款利率为 5。17%，国债收益率为 3。5，房地产投资的风险相关系统数为 0。5。那么,当前房地产投资的折现率为（)。A3。5B5.17%C7.75D8。593、拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议,经当事人申请,由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决.裁决部门应当在受理裁决申请之日起_日内做出裁决。A10B20C30D454、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。A学习B经济状况C对渠道的信赖度D购买动机5、在完全竞争市场上,厂商对劳动的需求主要取决
3、于。A：劳动的边际产值B：劳动的边际收益C：劳动的边际收益产量D：劳动的边际生产力E：执行层的组织协调6、标准深度是道路对地价影响的转折点由此接近道路的方向,地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价.A：逐渐降低B：逐渐升高C：可视为基本不变D：为零E:工业用地的监测点评估价格7、某投资市场平均收益率为 12，银行贷款利率为 5.17%,国债收益率为 3.5,房地产投资的风险相关系数为 0.5，那么当前房地产投资的折现率为_。A3。5%B5.17%C7.75%D8。598、以下说法不正确的是_。A估价目的不同,估价的依据可能不同B虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值C估价目的不同,估价
4、时点的选取可能不同D估价目的不同，估价选用的方法也可能不同9、某宗土地总面积 2 000,容积率为 32，对应的土地单价为 450 元,现允许将容积率增加到 43，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为.A：274 万元B：309 万元C：427 万元D：99 万元E：工业用地的监测点评估价格10、在估价报告中应包含一份由_的估价师签名、盖章的声明.A本估价机构所有B所有参加该估价项目C对该估价项目负第一责任D任本估价机构法定代表人11、城市基准地价是以一个城市为对象,在该城市一定区域范围内,根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的(）。A基准价格
5、B平均价格C正常价格D市场价格12、专家认为，从历史多个周期变化的资料中计算出的,就是房地产市场自然周期中的平衡点。A：空置率B：长期平均空置率C：吸纳率D：长期平均吸纳率E：借款合同13、已知某房地产的土地取得成本1 500 万元,土地开发成本 3 000 万元，管理费用 400 万元，投资利息 500 万元，销售费用 400 万元，销售税费 600 万元,开发完成后的房地产价值 10 000 万元，则该房地产的直接成本利润率为。A:36B:6207%C：7347D：80E：工业用地的监测点评估价格14、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少,估计未来期
6、限内每年平均空置率由现在的 15上升为 25，每月可出租面积租金为 70 元/m2，又知该写字楼可出租面积为 10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为 30 年,投资报酬率为 8，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。A548.19B558。15C567。39D675.4015、下列关于实地查看估价对象的表述中,错误的是【2007 年考题】A:房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B:房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C：房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、
7、交通、环境景观等的优劣D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查 了解E：工业用地的监测点评估价格16、下列有关丘的表述中，不正确的是_。A一个地块属于一个产权单元时称为独立丘B房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制C组合丘一定大于独立丘D房屋权属证书中应注明丘号17、在下列_情况下，职工不可提取住房公积金.A购、建自住住房B购买商业门市C偿还购房贷款本息时D房租超出家庭工资收入规定比例时18、在复杂购买行为中，购买者的决策过程由阶段构成.A：引起需要评价方案收集信息决定购买买后行为B：收集信息评价方案引起需要决定购买买后行为C：收集信息引起需要评价方
8、案决定购买买后行为D:引起需要收集信息评价方案决定购买买后行为E：借款合同19、房地产价格与一般物品价格的表现出房地产价格的独特之处。A：等值B：不等值C:相同D：不相同E:工业用地的监测点评估价格20、某房地产年净收益为 20 万元，已使用 15 年，尚可使用 25 年，若报酬率为8%，则其现值是_万元。A300B213.50C171.19D50021、某待开发土地，其土地取得费为每亩 36 万元，土地开发费为 1。5 亿元k。假设开发周期为 2 年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的 60和 40.银行贷款年利息为 8,该土地的投资利息为元。A：55。20B：103。22C：109。63
9、D：114。82E：工业用地的监测点评估价格22、房地产开发项目所需的大部分资金是以(）的方式筹集的。A债务融资B已建成房地产抵押贷款C权益融资D建设贷款23、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是_。A提高开发贷款利率B降低开发贷款利率C通货膨胀率下降D降低房地产税费24、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，表述正确的是_.A若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动B若某种商品的需求为单一弹性，即价格升（降)的百分率与需求减(增)的百分率相等C若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈反向变动D若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈同向变动25、下列统
10、计指标中属于变异指标的是.（2007 年试题)A：众数B：调和平均数C：中位数D：标准差E：执行层的组织协调二、多项选择题（共二、多项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有 2 2 个或个或 2 2 个以上符个以上符合题意，至少有合题意，至少有 1 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0 0。5 5分）分）1、某宗商用房地产于 30 年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为 20 年，房地产未来第一年的净收益为 28 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少 2万元，报酬率为
11、8，则。A:该房地产的收益价格为 136.73 万元B：该房地产的收益价格为 143。89 万元C：以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格,净收益乘数为 5。14D:该房地产的合理经营期限为 15 年E：该房地产的合理经营期限为 20 年2、下列可以采取划拨建设用地使用权的范围包括。A：城市基础设施用地B：国家机关用地C:军事用地D:商品房建设用地E：国家重点扶持的能源项目开发用地3、某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款，该估价师违反了_的职业道德。A独立、客观、公正B诚实守信C社会责任D勤勉尽责4、按照污染物的形态，环境污染分为、辐射污染等。A：生物污染B：固体废弃物污染C：
12、噪声污染D：废水污染E：废气污染5、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是_。A成交价最高价最低价B成交价最低价最高价C最高价成交价最低价D最高价最低价成交价6、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是_。A销售利润率=销售利润/销售收入B销售利润率=销售利润/总开发价值C销售利润率=销售利润/总开发成本D销售利润率=销售利润/项目总投资7、产生房地产价格泡沫的主要诱因是（）。A土地稀缺B城市化进程快C竞争充分性D交易复杂性8、估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构提供给委托人的“产品”，对其具体的写作要求是_.A全面性B科学性C客观性D准确性E概括性9
13、、根据原建设部城市房屋拆迁行政裁决工作规程，下列属于房屋拆迁管理部门终结裁决情形的有.A:申请人撤回裁决申请的B：发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的C：受理裁决申请后,当事人自行达成协议的D：作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的E:裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的10、某市 2010 年新开工的房屋建筑面积为 100 万 m2,2009 年末完工转入 2010年继续施工的房屋建筑面积为 30 万 m2，2010 年竣工的房屋建筑面积为 70 万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为_年.A1.4B1。9C2D311、下列选项中，属于违法建设的工
14、程有。A：未取得建设工程规划许可证的建设工程B:临时建设工程C：违反建设工程规划许可证规定的建设工程D：城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目E：擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程12、房地产泡沫的成因，主要有_三个方面。A土地的有限性和稀缺性B开发商的因素C投机需求膨胀D金融机构过度放贷E领导的决策13、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是_。A某标准厂房B某酒厂厂房C某待出让土地D某写字楼14、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有。(2006 年试题）A:买地一建房一卖房B：买房一经营C:买房一出租一转售D：买房一出租E：买地一开发一转让15、不属于影响房地
15、产市场转变的主要社会经济力量的是_.A金融业的发展B社会人口密度C物价的高低D自然环境的变化E政治制度的变迁16、一前后临街、总深度为50m 的矩形宗地,其前街路线价为 5000 元/m2,后街路线价为 3800 元/m2。如果按重叠价值估价法,该宗地的前街影响深度为_m。A22B28C38D5017、影响房地产价格的社会因素,主要有_.A政治安定状况B社会治安状况C房地产投资D房地产投机E城市化18、建筑构造中的条形基础适用于_建筑中.A砖木结构B砖混结构C钢筋混凝土结构D钢结构19、在房地产开发投资中，属于财务费用的是(）.A折旧费B审计费C金融机构手续费D无形资产摊销费20、从买方角度看
16、，成本法的理论依据是_。A生产费用价值论B替代原理C效用价值论D重新购建价格21、根据变量的取值是否连续划分,变量可分为。A:确定性变量B：不确定性变量C：离散型变量D：连续型变量E：随机变量22、租住房的租金实行政府定价，租金标准由_构成。A维修费B折旧费C税金D投资利息E管理费23、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有_。A资金时间价值是资金的增值特性使然B利率是资金时间价值的一种标志C从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿D即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较E资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等24、下列建设工程必须实行监理的是（）.A三峡水利工程B农民个人出资自建住宅C利用亚洲银行贷款工程D利用法国政府援助资金的工程E民营企业家投资开发建设的住宅小区工程25、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于风险.A：信用B：管理C：法律D：操作E:借款合同