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1、20172017 年上半年江苏省房地产估价师案例与分析年上半年江苏省房地产估价师案例与分析：估价所需资料清：估价所需资料清单试题单试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分,60 分及格。一、单项选择题（共一、单项选择题（共 2525 题题,每题每题 2 2 分，每题的备选项中分，每题的备选项中,只有只有 1 1 个事最符合题意个事最符合题意)1、室内装修费科目不包括_。A材料费、工器具、设备使用费B人工费、管理费、承包商利润C材料费、工器具、承包商利润D健身设备、游泳池和其他康乐设施的维修、保养和日常使用费等2、王某住房的房屋所有权证上记载有“房改出售的
2、成本价房”，该住房.A：只能自住不能出租B：产权归王某所有C：房主拥有部分产权D：不得设定抵押E：执行层的组织协调3、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为 50 万元，运营费用为 20 万元,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 8%,运营费用增长 5，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 10。则该宗房地产的收益价格为(）万元.A2500B400C2100D29004、某可比实例实际成交价格为 3 400 元，以估价对象为 100，可比实例交易情况分值为 102，房地产状况因素分值为 98，则估价对象的比准价格为元。A:3 40136B:3 39864C:3 53878D：3
3、26667E:工业用地的监测点评估价格5、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是(2007 年试题)A：设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地进行管理物业B:知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C:百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分D：营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高E：借款合同6、需要预测某宗房地产 2008 年、2009 年的价格通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨速度如表10-3第2列、第3列所示 采用平均发展速度趋势法估计
4、，该宗房地产 2008 年的价格为。A：17 580 元B：14 520 元C：11 430 元D：23 700 元E：工业用地的监测点评估价格7、注册结构工程师注册有效期为_年.A1B2C3D48、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为=1500+60i,该两类房地产的价格增长潜力相比。A：甲类房地产比乙类房地产强B：乙类房地产比甲类房地产强C：该两类房地产强弱程度相同D：该两类房地产强弱程度不可比E:工业用地的监测点评估价格9、预计某宗房地产未来第一年的净收益为 15 万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增长 3%，收益期限可视为无限年
5、，该类房地产的报酬率为 7%.则该宗房地产的收益价格为（）万元。A375B750C214.3D166。710、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是。A：空间直线距离B：交通路线距离C：交通时间距离D：经济距离E：工业用地的监测点评估价格11、某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上,承诺对前 80 名购房者给予 20%的价格优惠，这种价格折扣技巧属于_。A现金折扣B数量折扣C折让D季节折扣12、某开发公司需征收 100 亩耕地,该块耕地征收前 3 年的平均年亩产值为 1000元,按最高补偿标准，应支付_万元土地补偿费。A30B60C70D10013、当以单位宽度的标准宗地
6、的总价作为路线价时,临街宗地总价=路线价临街宽度.A：单独深度价格修正率B：累计深度价格修正率C:平均深度价格修正率D：混合深度价格修正率E:工业用地的监测点评估价格14、某地块为一带有陈旧建筑物 200m2 的空地,地价为 2500元/m2,面积为 400m2。拆除建筑物费用为 150 元/m2，残值 50 元/m2.则该地块总价为_万元.A102B52C54D10315、估价报告有效期应从起计。A：估价时点B：估价作业期C：出具估价报告之日D:签订估价委托合同之日E：工业用地的监测点评估价格16、在估价报告中应包含一份由（)的估价师签名、盖章的声明。A本估价机构所有B所有参加该估价项目C对
7、该估价项目负第一责任D任本估价机构法定代表人17、房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及。A：相应配套的基础设施B:土地的形状C:组合完成的功能D：立体空间E：工业用地的监测点评估价格18、完成并出具估价报告后，估价人员应对涉及该估价项目的一切必要材料进行整理、归档和妥善保管.对估价材料的保存时间一般应在_年以上。A5B10C15D2019、下列相应的利润率的计算公式中正确的是。A:投资利润率B：成本利润率C：直接成本利润率D：销售利润率E：工业用地的监测点评估价格20、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师
8、人数为_名以上。A3B5C8D1521、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的_。A上升B下降C不变D不确定22、进度计划管理通常采用横道图和。A：资金流动计划图B：网络图C:直方图D：控制图E：借款合同23、乡镇企业的用地只有在下列_情况时,才可以抵押。A乡镇企业属于集体企业B申请破产C和乡镇企业的建筑物同时抵押D经过乡镇政府主管部门批准后24、不属于风险估计与评价常用的方法是_.A调查和专家打分法B解析方法C概率估算法D蒙特卡洛模拟法25、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是_。A任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B对已消失的房地产，估价师应对估价对象
9、原址进行必要的调查了解C实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可二、多项选择题（共二、多项选择题（共2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中分，每题的备选项中,有有 2 2 个或个或 2 2 个以上符合个以上符合题意，题意，至少有至少有 1 1 个错项。个错项。错选，错选，本题不得分；本题不得分；少选，少选，所选的每个选项得所选的每个选项得 0.50.5 分）分）1、房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括_.A估价方法选用B估价结果确定方式C估价师的职业道德D估价技术路线E估价参数选取2、某家庭以30
10、万元购买了一套住宅，银行为其提供了15 年期的住房抵押贷款,该贷款的年利率为 6,按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金 5 万元,则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少(）元。A544。10B555。10C1776。32D2109。383、直线趋势法公式 y=a+bx 中,x 表示_.A价格B常数C价格变动率D时间4、_就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量.A潜在需求评估B市场趋势分析C市场规模分析D市场需求预测5、房屋租赁审查的主要内容不包括_。A审查合同内容的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件B审查租赁的客体是否允许出租,即出租的房屋是否是法律、法
11、规允许出租的房屋C审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任D审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策E审查是否按照有关部门规定缴纳了税费6、不属于房地产投资的物业类型是_.A居住物B商用物业C工业物D农业物业7、在求取建筑物折旧时，如果建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的,下列说法中不正确的是_。A对于在土地使用权出让合同中未约定不可续期的,应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。B对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的,应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧.C对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，
12、应按照土地，使用期限计算建筑物折旧。D对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物的实际年龄加上土地使用权的剩余使用年限计算建筑物折旧。8、依法设立的从事拍卖活动的企业法人是。A：拍卖人B：委托人C：竞买人D：买受人E：执行层的组织协调9、房地产交易活动的部门_。A房地产管理部门B房地产中介机构C房地产交易所D房地产市场10、下列属于免征契税范围的包括。A：事业单位承受土地、房屋用于教学的B：社会团体承受土地、房屋用于出租经营的C：城镇职工，多次购买公有住房的D:因不可抗力失去住房而重新购买住房的E:纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的11、是记录
13、经济业务、明确经济责任的书面证明，是登记账簿的依据。A：会计规则B:会计账簿C：会计凭证D:会计报表E：执行层的组织协调12、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括_.A有效面积系数B权益投资比率C贷款利率D租金水平E土地费用13、下列关于银行外部组织形式叙述错误的是_。A单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式B总分行制指在大城市设立总行,并在该市及国内或国外各地设立分支机构,分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理C集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式,不需成立控股公司D连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的1
14、4、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括。（2007 年试题）A：价值相对指标B：结构相对指标C：强度相对指标D：动态相对指标E：时期相对指标15、人民法院委托的拍卖估价，评估的应当是_。A市场价值B保留价C清算价值D谨慎价值16、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为。（过时)A：0。5B：1.0C：1.5D:2.0E：3。017、下列可不计算面积的有_。A有顶盖无围护结构的场馆看台B利用地下室设置的消防水池C建设物内操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台D单层建筑物内分隔单层房间，舞台及后台悬挂的幕布、布景天桥、挑台E设计不利用，或作
15、为技术层，或层高小于 2.2m 的深基础架空层、吊脚架空层18、根据注册房地产估价师管理办法,下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有_。A缓刑期未满的人员B现职公务员C年龄超过 65 周岁的人员D具有完全民事行为能力的人员E申请在 2 个房地产估价机构执业的人员19、房产图的测绘顺序为_。A先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图B先测绘分幅图，再测绘分丘图,最后测绘分户图C先测绘分丘图,再测绘分幅图，最后测绘分户图D先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图20、对于房地产开发项目而言,涉及的主要不确定性因素有等。A：空置率B:开发期与租售期C：贷款利率D:建安工程费用E：建筑容积率21
16、、下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有.A：某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B：某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价,主动聘请有关专家提供帮助C:某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D：估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价E：某估价师临时接到出差任务,实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告22、若标准宗地的临街深度为 10m，按照四三二一法则计算临街深度为 15m 的宗地价格,其平均深度价格修正率为_。A78B85%C117D150%23、按照报表编制和报送的时间分类,企业所编制的会计报表不包括。A：旬报B：月报C:季报D：年报E:执行层的组织协调24、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有_.A可预测性B不可控性C不可逆性D可延期性E不可弯更性25、某商铺建筑面积为 500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35 年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为 120 元/m2;运营费用率为租金收入的 25%；该类房地产的报酬率为 10%.该商铺的价值为_万元。A521B533C695D711