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1、地产企业及项目成本管理探讨PART 1 概念对焦 PART 1 成本管理概念之对焦什么是成本？经济学说：为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量为了达到某一种特定目的而耗用或放弃的资源。成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。什么是成本？企业家说：利润=收入成本利润表利润表一、营业总收入一、营业总收入保利万科其中：营业收入 利息收入。二、营业总成本二、营业总成本其中：营业支出 利息支出。营业税金
2、及附加销售费用管理费用 财务费用资产减值损失投资收益。三、营业利润三、营业利润加：营业外收入减：营业外支出 四、利润总额四、利润总额减：所得税五、净利润五、净利润。六、每股收益六、每股收益。地产企业的收入？地产企业的成本？PART 1 成本管理概念之对焦开发成本开发成本土地成本土地成本管理成本管理成本资金成本资金成本PART 1 成本管理概念之对焦成本管理理念之解析？n 标准成本管理（传统）n 作业成本管理（欧美）n 成本企划管理 （日本）成本企划：成本绝非单纯是帐簿的产物，既然它在制造过程中发生，就应该从工程学的、技术的层面去把握成本信息，从开发、设计阶段开始结合工程学的方法对成本进行预测、
3、监控。其基本立足点可认为是全生命周期成本。目标管理目标管理过程管理过程管理PART 1 成本管理概念之对焦成本管理理念之解析？地产企业成本管理现状：不谈目标-高利润/抢进度目标滞后-预结算控制目标不靠谱-专业口不介入目标是目标，过程是过程-目标与操作脱节决策者都不受控于成本，过程信息失真.成本结果与目标高度偏离理论如何落地？理论如何落地？PART 1 PART 1 成本管理概念之对焦成本管理概念之对焦企业视角的成本管理从地产价值链看成本管理之要点成本管理成本管理项目项目策划策划设计设计管理管理采购采购管理管理工程工程管理管理销售销售管理管理客服客服管理管理物业物业管理管理项目项目论证论证项目项
4、目拓展拓展三全原理三全原理项目运营体系与成本管理体系之接驳企业战略目标企业战略目标经营经营 目标目标销售目标销售目标成本目标成本目标各项目运营目标与计划各项目运营目标与计划拿地策划拿地策划 施工计划施工计划 报批报建报批报建 采购计划采购计划 设计计划设计计划 销售计划销售计划 入伙计划入伙计划项目拓展目标投融资拓展目标财务结果要求：利润=收入-成本利润表利润表一、营业总收入一、营业总收入保利万科其中：营业收入 利息收入二、营业总成本二、营业总成本其中：营业支出 利息支出营业税金及附加销售费用管理费用 财务费用资产减值损失三、营业利润三、营业利润加：营业外收入减：营业外支出 四、利润总额四、利
5、润总额减：所得税五、净利润五、净利润投资方要求：偏差成本信息月报分析动态成本信息 反馈 设立目标成本（审批及修订）目标成本的管理PDCA动态成本信息系统的建立管理/信息驾驶舱目标成本与财务接轨？金地成本表单万达成本表单万科成本表单中海成本表单与财务接轨与合同策划与分判接轨跨期分摊针对产品之分摊成本归集-责任管理-税务统筹管控机制要求目标目标/责任成本管理责任成本管理过程动态成本管理过程动态成本管理作业过程成本管理作业过程成本管理成本管理软件成本管理软件成本管理委员会成本管理委员会实践系统实践系统信息系统信息系统组织系统组织系统领导机构领导机构工具工具制度制度成本管控文件成本管控文件制度流程体系
6、-专业集成策划阶段：工具策划阶段：工具/方法方法1、成本调研、成本调研2、成本、成本盈利测算盈利测算3、策划团队与七对眼睛、策划团队与七对眼睛建造阶段：作业控制建造阶段：作业控制1、采购有效性采购有效性2、项目管理、项目管理3、成本信息披露、成本信息披露评估与考核：事前评估与考核：事前/事中控制事中控制1、动态评估工具、动态评估工具2、绩效指标体系化、绩效指标体系化3、奖惩重点与力度、奖惩重点与力度设计阶段：流程节点控制设计阶段：流程节点控制1、设计任务书、设计任务书-成本控制要求成本控制要求2、设计评审、设计评审成本校核成本校核3、设计深度与标准、设计深度与标准-成本依据成本依据建立成本目标
7、建立成本目标落实成本目标落实成本目标制度流程体系-成本模块业务业务模块模块制度文件制度文件流程文件流程文件作业指引作业指引记录表单记录表单成本成本管理管理目标成本管理规定目标成本管理规定目标成本编制与审批流程目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板项目目标成本套表模板责任成本管理规定责任成本管理规定责任成本分解与审批流程责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本管理细则动态成本信息报送流程动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套
8、表责任成本分解套表成本绩效考核制度成本绩效考核制度合同计量与结算流程合同计量与结算流程经济标书及评审指引经济标书及评审指引责任成本月度评估表责任成本月度评估表。合同商务条款管理指引合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板成本月度分析报告模板动态成本信息归集指引动态成本信息归集指引成本预警通知书成本预警通知书造价咨询单位管理指引造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表目标成本调整申报表变更签证管理指引变更签证管理指引成本数据库模型成本数据库模型预、结算编制管理指引预、结算编制管理指引项目成本指标测算表项目成本指标测算表成本数据库编制指引成本数据库编制指引市场成本调研表市场成本调研表专业端口责任成本
9、考核指引专业端口责任成本考核指引项目成本项目成本-盈利动态测算表盈利动态测算表成本部工作管理与考核指引成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标项目主要规划指标。项目产品建筑项目产品建筑/品质标准表品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单设计变更单/签证单签证单经济标评审分析表经济标评审分析表计量支付表单计量支付表单工程进度工程进度/材料供应计量与付款台帐材料供应计量与付款台帐工程结算审批表工程结算审批表项目总包工程清算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表结算协议表。成本模块：成本模块：制度流程与管理工具制度流程与管理工具制度流程体系-成本异地操盘、
10、集团管理下如何监管成本授权体系与成本管理架构授权体系与成本管理架构谁来确定目标成本？谁来决策成本调整？谁来考核？谁来评估？成本定位与决策的立足点在哪里？责任体系与职责如何匹配。项目全过程的成本管理成本管理目标与控制体系建立责任与绩效考核动态监控数据平台成本管理系统全景图项目演练一：项目策划与品质策划作业要求：PART1:根据规划指标表，配置产品分布方案，一个或多个，然后核定项目盈利效果。售价基本假设：小高层12000、中高层10500、多层洋房15000、高层12000、商业25000开发周期基本假设：不涉及高层的产品组合1.5年，其他为2年绿化面积的成本含多层的产品组合暂定350元/平米否则
11、为250元/平米成本策划可研估算目标校核目标确定目标体系建立成本结构合理工作内容成本策划依据盈利倒逼成本案例分享成本市场依据管理核心管理核心目标与控制体系建立建立成本策划可研估算目标校核目标确定目标体系建立严格审批工作内容设计控制依据依据充分案例分享成本清单化管理核心管理核心目标与控制体系建立建立目标与控制体系建立建立成本策划可研估算目标校核目标确定目标体系建立由浅如深-逐级深入-依据愈发充足成本套表成本策划可研估算目标校核目标确定目标体系建立目标调整条件图纸-成本匹配总成本内调整管理核心管理核心目标与控制体系目标与控制体系建立建立合约签定采购/招标支付/结算变更/签证/索赔控制体系建立管理核
12、心管理核心专业工作控制接轨专业决策成本测算专业口成本控制事前/事中管理目标与控制体系实现实现日常我们有哪些与成本相关的信息？财务付款台账合同签定台账工程计量台账合同结算台账甲供材料供应台账变更签证台账。都是成本信息？我们还需要什么？投资者、老板怎么想？经营者、总裁怎么想？职业经理们怎么想？-营销口-设计口-采购口-工程口我们需要怎样的信息反馈系统？我们需要怎样的信息反馈系统？我们对成本信息反馈系统的要求及时完整全面真实依据充分动态成本系统解析练习题成本管得住吗？。标杆企业如何一路走来1999-2003-2005-2007成本如何落实到全员？。解析各企业成本责任分解的作法 成本责任体系的建立实战练习一下全部负责变成全不负责怎么办？。参与 过程评估机制建立成本责任等于成本问责吗？探讨一下成本考核指标与系统成本责任体系的建立案例分析我们需要什么样的机制管成本？制度管控体系制度管控体系机制机制 专业管控手段专业管控手段谢谢 谢！谢！谢谢观看/欢迎下载BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH