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1、Wind资讯资讯 行业图库行业图库【房地产房地产】（2013年年9月）月）Wind资讯资讯 金融情报所金融情报所22房地产行业综述房地产行业综述政策要览：政策要览：8月开始，房地产政策进入敏感期。一方面，海南、温州等加入农用地流转“试点”，力图破解土地供给天花板，而房产税及城镇化规划等政策还迟迟未出台。随着三中全会的临近，长效机制出台的迫切性日益上升。另一方面，随着各城市房价的加速上涨，新国八条框架下的地方政策调控政策压力也日渐上升，房价过快上涨地区开始“微调限购政策、收紧房贷，8月居民中长期贷款同比仅增长15.15%。房地产行业融资：房地产行业融资：8月，房地产开发投资资金来源累计同比增长2
2、8.9%。其中自筹资金累计同比增长16.7%，国内贷款累计同比增长30.30%，增速均小幅回落。商品房销售资金回笼速度继续放缓，开发商的融资需求量连续第五个月上升，逼近2008年高点。在央行加大货币净投放的背景下，社会融资总量和M2增速均回升，自筹资金占比继续回升，委托贷款、票据融资再度崛起。房地产信托新成立规模再创新高，证监会表态有条件放开房地产企业再融资。关注美联储货币政策决议对房地产行业融资的影响。房地产市场表现：房地产市场表现：8月，全国商品房销售面积累计同比增速继续下滑至23.39%，百城住宅价格继续快速上涨，环比上涨城市数量也回升至71个。同期房屋新开工面积累计同比增幅回落至4%，
3、商品房市场整体供需差高位回升，增加了短期需求调控政策出台的几率。商品房市场的供给短缺与土地市场的供给短缺一脉相承。7月的低推地量打压了8月的成交量，开发商被迫回归一二线城市，推高整体溢价率和均价的同时，成交率却下滑至年内最低点。8月土地市场热度回落，其中长沙、南京、深圳和天津的整体热度排名前五。8月整体推地量明显上升，这将推升9月成交率和整体热度。房地产企业情况：房地产企业情况：8月，主要房地产企业销售额环比出现一定的回升，拿地支出被动削减，经营现金净流入增加。更多上市开发商加入了抢筹、补库存的行列，比如泰禾集团、新华联、大名城、华远地产、三湘股份。从目前已公布再融资预案来看，拟融资总量超过6
4、00亿元，据称证监会对此的态度可能是有条件放开。从半年报来看，长期借款显著增长，货币资金有所增加，经营现金整体净流出。338月房地产行业政策回顾月房地产行业政策回顾标题标题内容内容深圳房贷出现停摆 平安民生等银行宣布停贷据传，近日，深圳的平安银行、民生银行、兴业银行、邮政储蓄银行等四家银行，公开宣布暂停房贷。额度紧、存贷比限制、同业拆借等是这些股份制银行宣示的理由。而以国有大行为代表的其他银行，目前首套房的房贷利率优惠大多在9至9.5折之间，甚至有部分银行首套房贷利率回到了基准利率。银行业人士表示，房贷暂停现象预计要到下个季度才有望转折。即使不是停贷，房贷发放延迟也大面积存在。有关媒体走访了工
5、行、建行多家网点，接待的客户经理纷纷表示，申请周期往往超出预期，少则三个月，长则半年。如果是二手房或“商贷+公积金”的混合贷，周期更长，且不确定因素更多。部分额度已用完 广州多家银行暂停房贷每日经济新闻记者近日走访了广州地区部分银行，发现确实有部分银行已暂停房贷，而还在做房贷的银行，首套房贷利率也基本维持基准利率之上。业内人士认为，银行对房产都有固定预算，住房贷款年初把额度放完了，年底额度自然紧张。另外，“钱荒”之后银行风控意识加强，会更加严格地控制房贷的风险敞口。房贷利率打折时代可能会渐行渐远。房价现失控风险 住建部下月将急查限购、限贷执行继住建部约谈7个房价上涨较高的城市后，21世纪经济报
6、道报道，住建部督察组下月将抵达地方急查限购、限贷执行情况。“督察组由住建部和全国工商总局组成，将对地方房地产的中介违规问题，进行调研和督导，”四川省住建厅的一位人士向本报记者介绍，贯彻新“国五条”要求，核查地方限购、限贷政策的执行，是调研和督导的重要内容。(传)房地产调控政策将出标杆性文件，调控不再一药方管全国日前，全联房地产商会创会会长聂梅生透露：“我最近参加了一系列发改委的调研会，对于政策走向有所了解。房地产政策的整体思路将是政府与市场各自分工明确，为此可能会出一个十分重要的标杆性文件。”“房地产长效机制将以政府与市场明确分工为思路。”聂梅生对记者表示，“政府的着力点将放在市场监管、保障房
7、等问题上，其它的则交由市场解决。而对于通过市场解决的方面，财税和金融改革已经先行一步，土地问题更多的将放在城镇化进程中解决。”“长效机制的意见征求已有数月的时间，现在已经接近尾声，发改委与住建部的意见已全部出完，现在是征求各部委的意见。最后出台可能是由部委牵头，以国务院办公厅的名义发布。”聂梅生表示。聂梅生同时表示：“地方政府的动作有紧有松释放出一个信号，可能预示着今后中央将更多地放权到地方政府，不再是一个药方管全国。”证监会表态有变化 上市房企再融资现松口迹象“房企再融资不再是铁板一块。”上周五证监会新闻发布会再对上市房企再融资表态。发言人还表示，对房地产的行业上市公司以及募集资金投向涉及住
8、宅房地产开发业务的再融资申请，一律就其用地情况征求国土资源部的意见。另一方面，对于涉及商品房开发项目的再融资申请，其商品房开发行为需住房城乡建设部进一步检查认定的，证监会将征求住房城乡建设部的意见。“这意味着非商品房项目的上市房企的再融资或许在征求国土资源部意见后可能会得到放行，上市房企再融资问题将会有条件的松动。”有市场分析人士对此评价。448月房地产行业政策回顾地方政策月房地产行业政策回顾地方政策标题内容郑州住房限购政策升级住房限购政策局部调整：一、调整内容：1、原“外地户籍购房需提供1年以上的居住证明”调整为“外地户籍家庭购房需提供3年以上的居住证明”；纳税证明和社保证明不作调整，需满足
9、1年以上；三个条件具备其中之一即符合购房资格。2、原“年满18周岁的单身人员可作为独立家庭购房”调整为“年满20周岁的单身人员可作为独立家庭购房，但在限购区域内只能购买1套住房；对于未满20周岁的单身人员或已年满20周岁但在限购区域内已拥有1套住房的，暂停在限购区域内向其出售住房”。3、本次调整自2013年9月2日起执行。2013年9月2日签订认购协议或居间买卖合同、网签合同的按原有政策执行。温州放开二套购房政策该消息称，“2013年8月6日下午相关部门决定：原2011年3月14日后已购买一套住宅的，今日起还可以再购买一套住宅，但名下房产只能是二套，名下之前无房产的可以连续购买二套。”芜湖本科
10、生购房获契税减免芜湖发布关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项，规定本科生买房可免契税并获2万元补贴南京要求国企全面退出一般商品房地产领域9月1日消息，南京市近日下发关于市、区属国有独资、控股(参股)企业从一般商品房地产领域退出的实施意见的文件，要求市、区属国有独资、控股(参股)企业从一般商品房地产领域(除从事保障房、科技文化地产外)退出，以推动国有经济的战略性调整，充分发挥国有资本的基础支撑、战略引导以及公共服务功能。上述文件要求，18家市属国有全资及控股房地产企业、15项市属国有参股房地产企业股权须于2013年底前完成退出工作。南京市政府有关
11、负责人介绍，此次国资退出一般商品房开发领域工作，将通过关闭清算、股权转让、业务转型和划转安居集团四种方式退出。北京业内称北京住建委部分放松预售许可审批“近期预售许可的价格卡得不是那么严了，只要你和住建委有足够的理由说明，价格和项目的情况是合理的，被卡住的压力就没那么大了，比五六月份的时候小得多。”9月5日清晨，北京一家市属房地产开发企业的负责人告诉中国经营报记者。同时，多位房地产开发企业销售负责人透露，近期北京市住建委在审批过程中，对拟预售价格一项的口径开始放松。自8月中下旬开始，北京住建委已经陆续发放了多张高价住宅项目的预售许可证。在北京，单价5万元/平方米被视作高价住宅的标准。558月房地
12、产行业政策回顾月房地产行业政策回顾农用地流转政策农用地流转政策标题内容广东土地改革破冰：广东农村宅基地可一定范围内转让广东送审稿提出，依法取得的农村宅基地，应当办理宅基地使用权登记，依法登记的宅基地使用权受法律保护。同时提出“一户一宅”原则，农村集体经济组织成员一户只能申请一处宅基地。城镇居民被严格限制在购买范围之外。该文件称，鼓励农村集体经济组织成员出售依法取得的一户一宅之外的农村房屋，房屋所在的宅基地使用权相应转让。不过，文件强调，农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，“严禁城镇居民购买农村宅基地及其地上房屋、附着物。”虽然广东提出了探索转户农民宅基地的正常退出机制的整体框架，但具体的思
13、路及细则出炉各方都在揣测之中。此时公布公开征求意见稿，超出预期。温州温州土改：12类农村产权可在农村产权交易所公开交易近日，浙江温州市出台农村产权交易管理暂行办法(以下称“暂行办法”），办法规定，温州在10月1日起，12类农村产权可在农村产权交易所公开交易。暂行办法规定，包括农村土地承包经营权、林地使用权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权均可以交易。一直以来，我国法律对农民私有房屋的买卖、转让限制严格，禁止转让给外村村民和非农业户口居民。温州这次改革，最大的突破在于，农屋从村级交易扩展到县域交易，同时允许宅基地在非城镇户籍中流转。海南(传)海南省农民集体建设用地管理办法据媒体报道，
14、一份事关农村土地改革的重要文件已下发至河北、辽宁、吉林等18个省市；而早在一个多月前，习近平总书记就到武汉农村综合产权交易所了解涉农产权交易尤其是土地流转交易情况。事实上，海南在涉农土地改革上已经走在了前列，据报道，土地资源网透露，海南省国土环境资源厅研究制定了海南省农民集体建设用地管理办法，现已上报海南省政府审议。该办法对经批准纳入流转试点的农村集体建设用地，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营，用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设。福建关于加快推进现代农业发展的若干意见日前，福建省委、省政府发布关于加快推进现代农业发展的若干意见。意见提出，要总结推广土地规范流转的创新模式。支持农户
15、依法采取转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地。引导组建土地股份合作社，支持以村为单位，农民以土地承包经营权作价入股成立土地股份合作社。支持发展“土地托管”合作社。668月房地产行业政策回顾月房地产行业政策回顾农用地流转政策对比农用地流转政策对比土改模式主要内容开展情况优势天津天津“宅基地换房宅基地换房”农民放弃农村宅基地使用权换取城镇住房。共批准四批 43 个试点区域，目前20 个试点已基本建成，40 万农民迁入新居，完成土地复垦2052 公顷。1）通过宅基地换房实现人口的集中和城镇化规模的扩大，带动了土地的大幅升值；2）“招拍挂”整理出的土地覆盖了小城镇农民住宅和公共设施建设的资金
16、需求。成成 都都 温温 江江“两放弃、三两放弃、三保障保障”农民“两放弃、三保障”为放弃土地承包经营权和宅基地使用权，换取城市社保、就业和居住。首批 1000 多户共放弃耕地近250 万公顷，放弃宅基地66.7 万公顷，节约置换的宅基地达60 万公顷。1）突破村、镇区域界限，实现了农民跨区域的集中居住；2）通过提供就业、住房和社保为农民市民化提供长期生活保障。嘉兴嘉兴“两分两分两换两换”农民宅基地换城镇住房，土地承包权换城镇社保、换租金。以姚家镇三个试点乡镇为例，目前已置换出超过600万公顷，平均土地节约率达到50%。1）置换后的新房拥有房产证，能进行交易和保值增值重庆重庆“地票地票”实现增减
17、挂钩指标（地票）的流转截至 2011 年底，重庆市共累计出让地票220 宗，实现累计成交总面积0.59 万公顷，成交金额176 亿。1）由“地票”出让收入支付农民土地复垦后的安置补偿，减少政府资金压力；2）出让价格更市场化，提高农民的土地出让收入；（重庆地票模式的农民补偿标准是普通模式的3-5 倍）3）地票价格跟复垦土地位置无关，提高了远郊农地的价值。778月房地产行业政策回顾月房地产行业政策回顾农用地流转模式总结农用地流转模式总结目前农用地的流转模式概括起来大概有以下几种：1)、置换模式。此种如天津、重庆和嘉兴，基本思路是宅基地使用权换取城镇建设用地使用权，土地承包经营权换取社保、就业或租金
18、。2)、证券化流转模式，如重庆的“地票”模式，实现权利的单独流转。另外一类是土地流转信托，基本思路农户以农村土地使用权为信托财产，委托信托公司惊醒经营管理，以换取土地受益权凭证，实现土地的流转。据第一财经日报记者了解，土地流转信托产品有望在近期推出，多家信托公司均已进行相关研究。3)、土地换股权模式。此种模式实质上还是证券化，基本思路是：农民可以将土地承包权作为资产入股，并享受分红。该模式最早在上世纪90年代出现，浙江杭州、宁波等城市较早进行尝试，另有不少城市也在试水，且近几年有不断扩围之势。今年9月，福建发布关于加快推进现代农业发展的若干意见，打开“股权换土地”的大门。尽管该模式在具体操作中
19、的细节尚待完善，但不少专家认为此举有推广价值。9月16日，中国证券报记者从权威人士处获悉，当前杭州、宁波等地在农村土地流转过程中实行的“土地换股权”模式，未来有望得到推广。88目目 录录房地产行业融资情况房地产行业融资情况1土地市场供求情况土地市场供求情况2商品房市场供求状况商品房市场供求状况3上市房地产企业情况上市房地产企业情况499房地产行业融资需求房地产行业融资需求量量房地产行业开发资金来源预测房地产行业开发资金来源预测房地产行业融资结构房地产行业融资结构房地产行业融资成本变动房地产行业融资成本变动房地产信托情况统计房地产信托情况统计房地产行业房地产行业融资情况融资情况房地产行业融资情况
20、1010房地产融资需求概述房地产融资需求概述8 8月外部资金需求继续上升月外部资金需求继续上升数据来源数据来源:Wind资讯资讯8月央行加大公开市场净投放力度，社会融资总量和M2增速均小幅回升，外部流动性的增加，房地产行业融资便利度上升。与此同时，房地产商开发投资额的下降弱化了行业的资金需求。因此，8月房地产行业整体融资困难度指数从67.51%下降至60%。分项来看，开发商销售增速回落导致回笼资金变慢，与此同时8月各渠道成本均呈现回升趋势，这导致开发商融资困难度依然高居。开发商自筹资金占比明显上升，其中，票据和委托贷款融资量明显回升，而房地产信托新成立规模也再创下新高。从近期证监会的表态来看，
21、再融资可能有条件放开，这有利于开发商多元化融资渠道。更为重要的关键外省变量在于，美国9月的货币政策会议上是否会削减QE规模。1111房地产融资需求量房地产融资需求量融资需求连续第五个月回升融资需求连续第五个月回升数据来源数据来源:Wind资讯资讯借助于现金流量表编制技术，构造房地产行业融资需求量。该指标显示，2013年8月，行业融资需求量为6396亿元，7月为4753亿元，同期自筹资金占资金来源比例上升至44.53%。融资需求量自5月回归正值以来连续五个月增加，暗示房地产企业经营现金净流量的继续减少，而自筹资金占比的上升表明其对外部资金依赖程度出现周期性回升。随着再融资的开闸和政策逐步向供给端
22、的倾斜，外部资金占比可能持续上升，但需要进一步的确认。1212数据来源数据来源:Wind资讯资讯房地产开发资金来源预测房地产开发资金来源预测增速或增速或“开启开启”下行周期下行周期房地产开发资金来源滞后社会融资总量同比增幅3个月移动均值7个月的时间，这在房地产一季度报告中已有详述。注意到，社会融资总量同比增幅已经出现了较大幅度的下降，房地产开发投资资金来源的增速在8月下降可能意味着下行周期的开启。8月，房地产开发资金来源同比增速回落至28.90%，而8月社会融资总量增速则回落至-13.02%，接近去年低位。开发资金来源增速未来数月有可能进一步回落。1313房地产行业融资结构房地产行业融资结构自
23、筹资金占比回升自筹资金占比回升数据来源数据来源:Wind资讯资讯从开发资金来源结构来看，8月，自筹资金、定金及预收账款、各项工程款及个人按揭贷款占资金来源的比重分别为37.96%、27.5%、20%和11.83%，产业链融资与自筹资金的比重为6:4；间接融资占比为25%，占比小幅下降。增量来看，8月自筹资金、定金及预收账款和个人按揭贷款增加最多，应付款融资总量和国内银行贷款出现下滑。整体来看，房地产开发商的融资渠道正从应付款和银行贷款转向自筹资金，这与银行收紧信贷、地方政府债务到期高峰到来等情况相一。1414数据来源数据来源:Wind资讯资讯房地产行业融资结构房地产行业融资结构票据融资、委托贷
24、款再度崛起票据融资、委托贷款再度崛起8月，新增未贴现银行承兑汇票融资、新能委托贷款当月新增3045亿元和2945亿元，远高于前8月单月均值；其余各种融资渠道规模在8月均有所萎缩，其中外币贷款当月减少360亿元。从绝对量上看，人民币贷款仍为主要融资渠道，单月占比46.86%，前8月累计占比53.44%。1515数据来源数据来源:Wind资讯资讯房地产行业融资房地产行业融资成本变动成本变动融资需求抬升融资成本融资需求抬升融资成本8月，央行公开市场操作净投放2435亿元，为年内次高，同期M2同比增长14.7%；8月新增外汇贷款58亿元，新增外汇存款248亿元。8月流动性外紧内松，流动性整体较为宽裕。
25、3个月SHIBOR维持在4.66%附近，处于“钱荒”后的低点和历史的较高水平。事实上，虽然7月整体流动性保持宽松，各渠道融资成本却有小幅上升，其中票据贴现利率上升40个基点。注意到8月票据和委托贷款融资量大幅增加，融资缺口明显。8月房地产企业A股融资成本下降至7.63%，与BBB+级企业债利差扩大至178个基点，融资成本优势仍不明显。1616数据来源数据来源:Wind资讯资讯房地产信托情况统计房地产信托情况统计房地产信托占比继续上升房地产信托占比继续上升2013年8月，新成立的信托中投资于房地产行业的有178.67亿元，占总成立规模的39%；成立数量72款，占比20%。8月房地产成立规模再创新
26、高，在成立的所有产品中占比继续上升，而平均预期收益率则维持低位，8月为9.32%。根据中金公司统计，2013年预计到期房地产信托规模为2816亿元，本息合计还款额为3100亿元，其中6月和9月为兑付高峰，信托融资需求较高，一定程度上支撑了近期的房地产新发行规模。从预期收益率持稳于低位来看，房地产项目依然受到资金的青睐。1717全国土地市场概述全国土地市场概述全国土地市场全国土地市场4040大中城市土地市场大中城市土地市场主要省份土地市场概况主要省份土地市场概况二级市场土地开发板块表现二级市场土地开发板块表现土地市场土地市场供求情况供求情况土地市场供求情况1818全国土地市场概述整体热度受制于全
27、国土地市场概述整体热度受制于7 7月低供给量月低供给量数据来源数据来源:Wind资讯资讯2013年8月，全国土地市场整体热度指数回升至74.25%，7月该指数为74.24%。钱荒影响逐渐远去，融资便利度的上升为开发商拿地提供的条件，也增加了地方政府的推地热情。8月全国推地量显著回升。二线城市仍为推地主体，主流开发商加大了对一二线城市的介入力度，地王频出也带动了9月初土地市场热度的进一步上升，尤其是像杭州、南京这类二线城市。分项指数来看，溢价率热度值100%，明显高于7月，开发商回归一二线城市抢筹，长沙、南京、深圳和上海整体热度继续抬升。地方政府偿债压力的逐步增加，“金九”的推地量可能维持高位，
28、可能继续将土地市场热度维持在高位。主要外生变量在于美国QE政策、房地产相关政策的进一步出台等。1919全国土地市场全国土地市场二线城市价升量跌，一线城市量升价跌二线城市价升量跌，一线城市量升价跌数据来源：海通证券房地产报告，数据来源：海通证券房地产报告，Wind资讯整理资讯整理2013年1-8月，全国土地市场累计成交17400亿元，累计同比增加68.80%。其中，8月合计成交2333.35亿元，当月环比减少18.25%。其中，一线城市前8月合计成交2983.66亿元，成交面积累计6359.99万平方米，同比分别增313.17%和61.90%，依此计算，前7月土地成交均价同比增幅在251%；8月
29、来看，一线城市成交金额、成交面积环比减20.62%和增6.62%，成交均价环比下降26%。二线城市前8月土地合计成交8289.18亿元，成交面积累计62500万平方米，同比分别增55%和18.94%，折算前8月土地成交均价同比上涨36%；8月来看，二线城市成交金额、成交面积环比减14.64%和22.22%，成交均价环比上涨7.6%；三四线城市前7月土地合计成交6126.39亿元，成交面积累计85000万平方米，同比分别增44.71%和29.98%，折算三线城市前8月土地成交均价上涨14.71%；8月来看，三线城市成交金额、成交面积环比分别减少21.74%和8.05%，成交均价下降14%。202
30、04040大中城市土地市场大中城市土地市场溢价率继续回升，热度溢价率继续回升，热度100%100%数据来源数据来源:Wind资讯资讯2013年8月，全国40大中城市土地成交溢价率29.12%，较7月回升6.02个百分点，而2012年8月溢价率为5.61%。统计2008年-2013年成交溢价率数据，8月溢价率数据为历年最高，溢价率热度回升至100%，土地市场热度可见一斑。21214040大中城市土地市场大中城市土地市场均价再创新高，热度均价再创新高，热度100%100%数据来源数据来源:Wind资讯资讯2013年8月，全国40大中城市土地成交楼面均价2397.16元/平方米，较6月上涨3.98%
31、，较2012年8月上涨85.96%。统计2008年-2013年楼面均价数据，8月最大值为2396元/平方米，最小值816元/平方米，8月土地楼面均价依然处于同期最高水平，土地市场继续维持“高热”状态。22224040大中城市土地市场大中城市土地市场成交率显著回升，热度成交率显著回升，热度34.82%34.82%数据来源数据来源:Wind资讯资讯2013年8月，全国40大中城市土地成交率为62%，较7月回落19个百分点，而2012年6月为70%。统计2008年-2013年成交率数据，8月最高值为81.6%，最小值52%。8月土地市场成交率显著从历史正常水平显著回落，接近历史低值，热度从62.64
32、%回落至34.82%。7月供给量的回落、8月供应量尤其是二线城市供应量显著回升，成为打压成交率的重要因素。从供给推升热度的角度来看，9月的成交率回升的可能性很大。23234040大中城市土地市场大中城市土地市场成交量回落，热度依然较高成交量回落，热度依然较高数据来源数据来源:Wind资讯资讯2013年8月，全国40大中城市土地成交面积为5687.41万平方米，同比减18%，环比减13%。统计2008年-2013年成交面积，8月最高值为7626万平方米，最小值2395万平方米。8月土地成交面积再度回落至历史正常水准，打压成交率下行。注意到，历年8月成交量多低于7月，8月成交量的回落有较大部分属于
33、季节因素。鉴于9月历史整体成交整体旺盛，该月成交量有望再度回升，但鉴于9月中值水平较高，热度能否显著回升存在疑问。24244040大中城市土地成交建面大中城市土地成交建面一线城市成交热情继续回升一线城市成交热情继续回升数据来源数据来源:Wind资讯资讯2013年8月，全国40大中城市成交土地中，一线城市成交954.27万平方米，二线城市成交3417.31万平方米，三线城市成交1315.83万平方米，环比分别增加17.17%、减23.47%和增2.66%；同比分别增加27.12%、减少27.61%和减少9.32%。8月一线、二线和三线城市的成交率分别为97.72%、54.30%和69.08%。因
34、此成交量的回落主要由二线城市贡献，而成交率的下行也主要源于二线城市该指标的大幅下降。而一线城市的成交量和成交率均继续回升，而三线城市表现继续维持不温不火。25254040大中城市土地市场大中城市土地市场供给量显著上升，热度供给量显著上升，热度73.49%73.49%数据来源数据来源:Wind资讯资讯2013年8月，全国40大中城市土地供给面积为9175万平方米，同比增加7.1%，环比减28%。统计2008年-2013年供给面积，8月最高值为10806万平方米，最小值4650万平方米。8月供给量显著回升至2013年以来最高值，供给热度值73.49%，维持在较高水平。9月整体重心上移，该月供给量有
35、望维持高位，推动金九银十的不俗表现。外生变量在于，九月美联储是否削减QE规模及国内房地产相关政策。26264040大中城市土地供应建面大中城市土地供应建面二线城市供给量显著增长二线城市供给量显著增长数据来源数据来源:Wind资讯资讯2013年8月，全国40大中城市供给土地中，一线城市供给976.58万平方米，二线城市供给6293.17万平方米，三线城市供给1904.79万平方米，同比分别减少18.04%、增加2.24%和减少24.68%。环比分别增加9.43%、32.09%和24.83%。8月，二线城市贡献了主要的增量供给，一线城市供给量继续处于相对较低的位置，一线城市的土地资源继续维持稀缺状
36、态。而供给压力可能分化二线城市的表现，偏1线城市供给可能继续推升热度，其余城市则可能受制于供给。2727主要城市土地市场热度排行主要城市土地市场热度排行长沙博得头筹长沙博得头筹数据来源数据来源:Wind资讯资讯以2013年8月的整体热度排名，长沙、南京、深圳、上海和天津排名前五。二线城市中厦门热度最低，与7月供给量较低关系密切，随着8月供给的放量，杭州等城市的9月初热度已经全面回升。从8月数据来看，多数城市热度值较7月继续上升。其中长沙热度值全面上升，供给量/成交量/均价/溢价率均创下历年同期新高；深圳、上海、天津的热度继续上升，南京热度有所回落，但大型房地产开发商介入则明显加速。整体而言，多
37、数城市热度继续上升。2828主要省份土地市场供求情况主要省份土地市场供求情况一线城市一线城市数据来源数据来源:Wind资讯资讯一线城市继续维持不俗表现，其中深圳和上海的热度继续稳步上升。8月深圳地区土地供给仅限于南山区，而成交则集中于宝安区，桂湾片区二单元02街坊地块，为华润置地8月16日以109亿元溢价62%夺得，规划建面50.3万平方米。上海的供给集中于浦东新区、金山区、奉贤区、闵行区，本期徐汇区推出49.1万平方米土地。成交则集中于浦东新区、金山区、奉贤区和青浦区。其中，万科溢价84%夺得浦东新区张江高科技园区地块，绿地分别溢价82%和32%夺得青浦和浦东新区两块住宅用地；中铁置业溢价1
38、15%夺得宝山区商住用地。2929主要省份土地市场供求情况主要省份土地市场供求情况“高热度高热度”二线城市二线城市数据来源数据来源:Wind资讯资讯二线城市中，长沙、南京、天津、重庆和成都五个城市的热度较高，其中长沙土地市场高烧不退。长沙地区8月住宅用地供应8宗，创下2008年以来的新高。供应区域集中于望城区、岳麓区和雨花区，成交主要集中于岳麓区和望城区。其中，保利地产以8.8亿元介入长沙县湘龙路地块。整体来看，长沙土地市场供需两旺，全面升温。8月南京土地供应量大幅回落创下年内新低，其中建邺区供应建面53.25万平方米，占比50%。成交以秦淮区和雨花台区为主，其中保利地产以18.55亿元夺得秦
39、淮区双龙大道东侧1-1地块。万科以7.1亿元夺得南京南站南广场地块；中天城投以7.8亿元夺得栖霞区仙林鸿雁名居北侧地块；富力地产以13.3亿元夺得雨花台区板桥新城七期地块。就大型房地产商介入的深度来看，南京在二线城市中首屈一指。3030主要省份土地市场供求情况主要省份土地市场供求情况“偏冷偏冷”的二线城市的二线城市数据来源数据来源:Wind资讯资讯二线城市中，青岛、苏州、杭州和厦门的土地市场整体热度整体“偏冷”，原因7月供给量的低下导致8月成交的低迷，随着8月供给量的快速上升，上述城市9月土地市场有望快速升温，其中，青岛土地供应523.95万平方米，其中住宅用地295.32万平方米，商服用地1
40、11.61万平方米，均创下历史新高。分区域看，黄岛区供应402.67万平方米，为供应主体。成交集中于市北区和崂山区。杭州8月土地供应194.29万平方米，集中于拱墅区、江干区和滨江区，住宅用地、商服用地和商住用地分别供应43.88万平方米、77.78万平方和63.25万平方米。随着供给放量，杭州土地市场已经吸引了包括招商地产、恒大地产、绿地集团、滨江集团和世茂房地产对优质地块的争夺。9月5日，绿地集团以总价56.2亿元夺得浙大华家池中的一块地，折合楼面地价19416元/平方米，土地市场热度全面回升。3131二级市场土地开发板块表现二级市场土地开发板块表现数据来源数据来源:Wind资讯资讯8月土
41、地一级开发概念指数整体上涨4.23%，同期上证房地产行业指数上涨7.57%；1-8月，土地一级开发概念指数整体下跌11.86%，Wind房地产行业指数下跌3.91%。8月二级市场土地开发相关个股表现维持与土地市场热度的一致表现。8月土地市场热度未能有明显回升，二级市场相关个股表现依然维持不温不火的表现，整体跑输Wind房地产指数3.34个百分点，1-8月累计跑输行业指数7.6个百分点。个股方面，绵世股份、漳州发展、泰达股份分别上涨29.64%、17.02%和19.31%，此外长春经开、云南城投和大名城分别上涨10.12%、9.2%和6.15%。3232全国商品房市场量价组合全国商品房市场量价组
42、合全国商品房市场供需差全国商品房市场供需差全国商品房销售量全国商品房销售量(面积面积)全国商品房市场销售价格全国商品房市场销售价格全国商品房市场开发投资情况全国商品房市场开发投资情况商品房市场商品房市场供求状况供求状况商品房市场供求状况3333全国商品房市场概述整体维持高热度，供需双降全国商品房市场概述整体维持高热度，供需双降数据来源数据来源:Wind资讯资讯2013年8月，全国商品房市场整体热度指数为60.37%，7月该指数为64.25%。从分项指数来看，商品房销售面积增速快速下滑，导致绝对需求和相对需求热度指数分别下滑至33.21%和48.66%。这是拖累整体热度的主要因素。硬币的另外一面
43、是，新开工和竣工面积的低增长，导致一手房和二手房供给短缺程度上升。整体来看，供给短缺成为支撑全国商品房市场热度的唯一因素，而银行对房贷的收紧和公积金贷款额度的紧张、正成为戳伤需求的重要因素。近期有报道称，住建部正派出督察组抵地方查限购、限贷，另一方面9月新开工面积相对8月可能出现有限的回升，房地产行业的“双杀”风险有限，但需要警惕。3434全国商品房市场量价组合全国商品房市场量价组合8 8月商品房市场量价齐跌月商品房市场量价齐跌数据来源数据来源:Wind资讯资讯2013年前8月，全国商品销售面积累计同比增长23.39%，全国房屋新开工面积同比增长3.99%，而截至6月，全国商品房销售均价同比上
44、涨8.96%。8月全国商品房市场呈现量和价均继续回落。由于新开工面积和销售面积双双回落，商品房市场价格涨幅放缓。3535全国商品房市场供需差全国商品房市场供需差供需差回升，维持供不应求供需差回升，维持供不应求数据来源数据来源:Wind资讯资讯采用供需差来衡量商品房市场的相对需求，前8月销售面积的高增长与新开工面积的滞涨构成的剪刀差持续维持高位，商品房市场维持供不应求格局，该值在3月见顶，代表商品房市场的“新国八条”对商品房市场成交量的短时推升。8月，供需差依旧处于高位，且较7月出现小幅回升。鉴于销售面积增速的继续下行，全国商品房市场的格局应该是“热中趋冷”。新开工面积的下行抵消了商品房销售面积
45、的回落，暂时缓解了了“双杀”风险。该风险取决于货币政策和国家对房地产市场的供给调控政策。3636全国商品房市场供需差全国商品房市场供需差热度热度48.66%48.66%，“热中趋冷热中趋冷”数据来源数据来源:Wind资讯资讯统计2001-2013年商品房市场供需差，统计同月份的最大值、中值及最小值，供需差多数月份倾向于围绕零轴上下波动，2012年就处于该中值附近，而2013年前8月供需差则明显处于较高的位置，表明商品房市场维持“高热”。8月，供需差小幅回升，供需差构成的相对需求热度值却回落至48.66%，低于50%，处于偏冷区域。事实上8月供需差本身重心高于7月，因此该月商品房市场的整体态势应
46、该为“热中趋冷”，未来数月供需差有继续向中值回归的需求。3737全国商品房市场销售量（需求端）全国商品房市场销售量（需求端）热度降至热度降至33.21%33.21%数据来源数据来源:Wind资讯资讯同样的方式处理商品房销售面积累计同比增幅，可以发现2012年销售面积整体维持滞涨，而2013年上半年增幅则显著高于中值。应该指出的是，各月数值倾向于21.35%的恒定增长，而截至8月商品房市场的累计同比增速为23.39%，7月该数值为25.81%。8月商品房市场销售面积增速回落至历史正常水准，以该指标衡量绝对需求热度值却回落至33.21%。8月商品房市场“旺季不旺”，整体重心高于7月，却延续7月的下
47、行态势，这与居民中长期贷款增速的下行有较大关系。8月居民中长期贷款同比增速下滑至15.15%，7月为65.34%。期内有媒体报道称多地银行收紧房贷，加之公积金贷款额度紧张，打压了购房需求。3838全国商品房市场销售均价全国商品房市场销售均价增速回落，热度降至增速回落，热度降至40.02%40.02%数据来源数据来源:Wind资讯资讯同样的方式处理商品房销售均价同比涨幅，与供需差情况类似，2012年整体位于历史中值下方，2013年上半年整体涨幅处于历史同期较高的位置，表明商品市场上半年热度较高。同样，商品房销售均价存在一个“均衡”的涨幅8.86%，且存在1-12月涨幅逐次降低的规律。8月房价涨幅
48、继续下滑，热度下降至40.02%。“旺季不旺”，需求的回落导致房价上行趋缓。9月房价涨幅中枢与8月相当，但离散度明显高于8月，从概率上讲9月房价增速下行概率较大。3939全国商品房市场销售价格全国商品房市场销售价格百城住宅价格指数百城住宅价格指数数据来源数据来源:Wind资讯资讯具体看百城住宅价格指数，环比上涨城市数从去年6月开始回升，在2013年一季度达到高点，百城住宅价格同比涨幅在2013年1月回归正增长，同时国房景气指数也回升。8月，环比上涨城市数回升至71个，而百城住宅价格指数同比涨幅8.61%，7月为7.94%，国房景气指数回落至101.12。4040全国商品房市场销售价格全国商品房
49、市场销售价格百城住宅价格指数百城住宅价格指数数据来源数据来源:Wind资讯资讯具体看，8月百城中一线城市的住宅价格同比增长16.93%，二线城市住宅价格增长8.09%，三线城市住宅价格同比增长3.00%。某些房价加速上涨，以郑州、南京等为代表的城市2013年房价累计涨幅已经超过调控目标，未来可能会有更多的城市加入调控政策加码的行列，传近期住建部已经派出督查组，督查限购限贷政策执行情况。4141全国商品房市场销售价格全国商品房市场销售价格一线城市二手房价格一线城市二手房价格数据来源数据来源:Wind资讯资讯再看二手房市场，以中原地产发布的二手住宅价格领先指数来衡量，8月北京地区的价格同比上涨20
50、.78%，广州地区二手住宅价格同比上涨25.20%，深圳地区二手住宅价格同比上涨17.78%，上海地区二手住宅价格同比上涨14.83%。广州地区价格延续加速上扬态势，北京地区价格增速持续放缓，上海和深圳地区二手房房价涨幅相对平稳。整体来看，一线城市房价维持高增速。4242全国商品房市场开发投资状况全国商品房市场开发投资状况投资开发热情未点燃投资开发热情未点燃数据来源数据来源:Wind资讯资讯再看商品房的开发投资，截至8月房地产开发资金来源累计同比增长28.90%，开发投资完成额累计同比增长19.30%，均低于7月。商品房销售面积与开发投资完成额的增速梯度快速回落，但开发投资与资金来源的梯度虽然