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1、资资 产产 评评 估估 学学湖北汽车工业学院湖北汽车工业学院 经济管理学院经济管理学院周周 明明 智智E-mail:E-mail: Tel:Tel:181 0720 几点要求：1.上课不允许高声喧哗；2.手机关机或振动；3.不允许随意进出教室；课程考核：开卷计算题平时成绩20%+期末考试成绩80%平时成绩：考勤、作业、提问、案例分析卖卖 方方资资 产产买买 方方资产评估机构资产评估机构评估确定资产在评估确定资产在某某一时点一时点的的公允价值公允价值关注两个新闻：1.2014.7.22，国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定（国发201427号）公布取消注册资产评估师等11项准入类职业
2、资格。-注册资产评估师职业资格调整为水平评价类职业资格2.2015.2.26，不动产登记暂行条例将从2015年3月1日起施行。-第一个然后：旧版房屋所有权证怎么办？-第二个然后：商品房使用权70年后怎么办？-第三个然后：房地产税征收会怎么办？基基本本理理论论：概论、基本方法评估实务：评估实务：机器设备评估房地产评估流动资产评估无形资产评估长期投资及其它长期性资产评估企业价值评估资产评资产评估案例估案例资产资产评估评估报告、报告、程序、程序、准则准则第一章第一章 概概 论论第一节 资产概述第二节 资产评估的概念及其特点第三节 资产评估的目的及价值类型第四节 资产评估的假设与原则第五节 资产评估与
3、会计和审计的关系第一节第一节 资产概述资产概述一、资产的含义二、资产的类型一、资产概述一、资产概述会计学中的资产资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。经济学中的资产资产是泛指特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源。资产具有以下基本特征（三者缺一不可）（1）资产必须是经济主体拥有或者控制的。所有权（所有权（占有、使用、收益、处分占有、使用、收益、处分静态静态）产权产权（平等所有权主体的责、权、利关系（平等所有权主体的责、权、利关系动动态态）（2）资产是能够给经济主体带来经济利益经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入
4、的资源。（3）资产必须能以货币计量货币计量。二、资产的分类二、资产的分类（1）按资产存在形态存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。（2）按资产构成和是否具有综合获利能力具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产。（3）按资产能否独立存在独立存在分类，可以分为可确指的资产和不可确指的资产。（4）按资产与生产经营过程的关系与生产经营过程的关系分类，可以分为经营性资产和非经营性资产。（5）按现行企业会计制度及其资产的流动性流动性分类，可以分为流动资产、长期性投资资产、固定资产和无形资产等。第二节第二节 资产评估的概念及其特点资产评估的概念及其特点一、资产评估的概念二、资产评估的特点一、资产
5、评估的概念一、资产评估的概念1.定义 资产评估资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。即：资产评估资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。2.包含十个十个要素一、评估主体一、评估主体谁来评（评估机构和人员）谁来评（评估机构和人员）二、评估客体二、评估客体评什么（评估对象）评什么（评估对象）三、评估依据三、评估依据凭什么（相关法规、准则等）凭什么（相关法规、准则等）四、评估目的四、评估目的干啥用（具体用途）干啥用（具体用途）五、评估原则五
6、、评估原则坚持啥（行为规范坚持啥（行为规范-工作原则、执业工作原则、执业准则等）准则等）六、评估程序六、评估程序咋样评（工作步骤）咋样评（工作步骤）七、评估价值类型七、评估价值类型对号否（质的规定）对号否（质的规定）八、评估方法八、评估方法用啥法（特定技术）用啥法（特定技术）九、资产评估假设九、资产评估假设十、资产评估基准日十、资产评估基准日3.价格与价值 问题：这件古董多少钱买的？值多少钱？价格价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。资产评估中的价值价值不是一个历史数据或事实，它只是专业人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值
7、的估计。4.资产评估的种类按评估对象的构成和获利能力，可分为单项资产评估和整体资产评估；按引起资产评估的经济行为经济行为，可分为资产转让评估，企业兼并评估，企业出售评估，企业改制评估，股权重组评估，中外合资、合作资产评估，企业清算评估，税基评估，抵押评估，资产担保评估，债务重组评估；按资产评估服务的对象对象、评估的内容内容和评估者承担的责任责任，可分为评估、评估复核和评估咨询；按资产评估面临的条件条件、资产评估执业过程中遵循资产评估准则的程度程度及其对评估报告披露的要求披露的要求的角度，可分为完全资产评估和限制性资产评估。5.资产评估特点 现实性（时点性）以评估基准日为时间参照，按这一时点的资
8、产实际状况对资产进行评估。1、以实际状况为依据2、以现实状况反映未来3、强调客观存在市场性模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。1、评估资料源于市场2、评估结果接受市场检验预测性以资产未来时空的潜能说明现实。公正性评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系组织保证。评估必须按法定的程序、准则进行技术保证。咨询性评估结论仅仅是资产作价意见，无强制执行的效力。最后的成交价是由买卖双方讨价还价决定的。6.资产评估的功能和作用资产评估的功能：评价和评值资产评估的基本作用咨询管理（2001年12月21日已取消）第三节第三节 资产评估的目的及价值类型资产评估的目的及价值类型一、资产评估的目的 资产评估
9、的目的是说明为什么进行资产评估，评估结果为何种资产业务服务。（1）资产评估一般目的资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值公允价值。评估目的估价标准评估方法（2）资产评估的特定目的 资产评估作为资产估价活动，总是为满足特定资产业务的需要而进行的。通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。资产评估特定目的：资产评估特定目的：1.资产转让：转让非整体资产 2.企业出售：整体资产产权出售3.企业兼并：有偿接收企业产权 4.企业联营：组成联合经营实体 5.股份经营：股份制 6.中外合资、合作：特定目的7.企业清算：破产+终止+结业清算 8.抵押：抵押资产获得贷款 9
10、.担保：为他家担保承担连带责任 10.企业租赁：转让资产经营权获取租金 11.债务重组：修改债务条件二、资产评估的价值类型二、资产评估的价值类型1.价值类型的含义 价值类型是指资产评估结果的价值属性（类型）及其表现形式。对被评估资产价值的质质的规定。不同的价值类型从不同角度反映资产评估的属性和特征。特定资产业务约束估价标准 但并非唯一依据，还需考虑评估的时间、地点、评估时的市场条件业务当事人的状况、资产自身状况。2.价值类型的分类以资产评估的估价标准分：重置成本、收益现值、现行市价、清算价值。从资产评估假设的角度分：继续使用价值、公开市场价值、清算价值。按资产业务的性质分：抵押价值、保险价值、
11、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。按评估时依据的市场条件市场条件及被评估资产使使用状态用状态来划分的价值类型：（国际资产评估准则）市场价值市场价值以外的价值（非市场价值） 资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场公开市场上最佳使用（或正常使用、最有可能使用）状态下可能实现的交换价值的估计数额。或者说评估资产价值依据的所有信息资料都来源于公开市场的资产评估价值结论是市场价值。 市场价值以外的价值也称非市场价值或其他价值。它是一系列不符合资产市场价值定义条件的所有价值形式的总称或组合，它包括了一系列具体的价值形式。例如，在
12、用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值、清算价值、课税价值、特殊价值等。（1）在用价值：是指作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现的情况。（2）投资价值：是指资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。区分区分：资产的投资价值与投资性资产价值投资性资产价值是指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值。（3）持续经营价值：是指企业作为一个整体整体的价值。由于企业的各个组成部分对该企业整体价值都有相应的贡献，可以将企业总的持续经营价值分配给企业的各个组成部分，即构成企业持续经营的各局部资产的
13、在用价值。(非最佳使用状态)（4）保险价值：是指根据保险合同或协议中规定的价值定义所确定的价值。（5）清算价值：是指资产处于清算、迫售或快速变现等非正常市场条件下所具有的价值。（6）课税价值：是指根据税法中规定的与征纳税收相关的价值定义所确定的价值。3.价值类型的选择资产评估特定目的资产评估特定目的资产自身的功能、利用方式和使用状态评估时的市场条件三、明确市场价值与非市场价值的意义三、明确市场价值与非市场价值的意义1.有利于评估人员对其评估结果性质的认识，便于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了的说明其评估结果的确切含义。2.便于评估人员划定其评估结果的适用范围和使用范围。适用范围与评估目的所要
14、求的评估结果用途的匹配和适应。使用范围评估结果能否被正确使用或被误用。第四节第四节 资产评估的假设与原则资产评估的假设与原则一、资产评估的假设（1）持续使用假设（继续使用）继续使用假设是指资产按现行用途继续使用，或转换用途继续使用，资产的价值取决与它对使用者的效用。持续使用假设也是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。持续使用假设又细分为三种具体情况：在用续用在用续用指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。转用续用转用续用指的是被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的
15、使用用途，调换新的用途继续使用下去。移地续用移地续用指的是被评估资产将在产权变动发生后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用。（2）公开市场假设 公开市场公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。关于假设中的公开市场可以是区域的、国内的或国际的。（3）清算（清偿）假设清算假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定。具体而言，是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的
16、假定说明。资产的价格明显低于公开市场假设下的价格二、资产评估的原则1.经济原则（1）预期收益原则 预期收益原则是以技术原则的形式概括出资产及其资产价值的最基本的决定因素。预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。（2）贡献原则贡献原则要求资产价值的高低要由该资产的贡献来决定。贡献原则主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。（3）替代原则作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有相同使用价值和质量的商品，具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。当然，作为卖者，如果可以将商
17、品卖到更高的价格水平上，他会在较高的价位上出售商品。在资产评估中确实存在着评估数据、评估方法等合理替代的问题，正确运用替代原则是公正进行资产评估的重要保证。2.工作原则（1）独立性原则（2）客观性原则（3）科学性原则（4）专业性原则第五节第五节 资产评估与会计和审计的关系资产评估与会计和审计的关系一、资产评估与会计和审计的联系与区别（1）资产评估与会计的联系 资产评估与会计的联系主要表现在特定条件下，资产会计计价和财务报告利用资产评估结论，以及资产评估需要参考会计数据资料两个方面。（2）资产评估与会计计价之间的区别执行操作者不同二者目的不同会计计价的基本目标是为企业管理、会计核算和会计信息披露
18、服务。资产评估的基本目标是为资产交易和产权变动服务。会计计价是就资产论资产，资产评估是就资产论权益。二者发生的前提条件不同（3）资产评估与审计的区别审计审计是在现代企业两权分离背景下产生的旨在对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断，具有明显的公正性公正性特征。资产评估资产评估是在市场经济充分发展，适应资产交易、产权变动的需要，旨在为委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断，具有明显的咨询性咨询性特征。审计人员在执业过程中，要自始至终地贯彻公证、防护和建设三大专业原则，而资产评估人员在执业过程中则必须遵循供求、替代、贡献、预期等基本经济原则。 审计工作要以会计学、税法及其他经济法规等知识为专业知识基础，而资产评估的专业知识基础，除了由经济学、法律、会计学等知识组成外，工程技术方面的知识，也是其重要的组成部分。审计主要是对会计报告的审计，为保证会计信息的公允可靠，审计对业务的处理标准，特别是资产的订价原则与会计是同一的，如历史成本。而资产评估自始至终坚持以市场和资产的效用为资产价值判断的依据。资产评估在资产计价原则、输出数据原则及技术标准等方面与审计有着质的区别。思考题：思考题：资产评估与清产核资有何不同？