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1、房 地 产 企 业 会 计湖南大学 周兰第一讲第一讲 我国房地产企业我国房地产企业会计的主要特点会计的主要特点一、房地产开发企业经营活动的主要业务一、房地产开发企业经营活动的主要业务 n n1、土地的开发与经营n n2、房屋的开发与经营 n n3、城市基础设施和公共配套设施的开发 n n4、代建工程的开发 二、房地产开发企业的经营特点二、房地产开发企业的经营特点 n n1、开发经营的计划性 n n2、开发产品的商品性 n n3、开发经营业务的复杂性 n n4、开发建设周期长，投资数额大 n n5、经营风险大 三、房地产开发项目投资费用估算三、房地产开发项目投资费用估算 n n （一）开发成本（
2、一）开发成本 1.1.土地使用权出让金土地使用权出让金 2.2.土地征用及拆迁安置补偿费土地征用及拆迁安置补偿费 3.3.前期工程费前期工程费 4.4.建安工程费建安工程费 5.5.基础设施费基础设施费 6.6.公共配套设施费公共配套设施费 7.7.不可预见费不可预见费 8.8.开发期间税费开发期间税费 n n（二）开发费用（二）开发费用 1.1.管理费用管理费用 2.2.销售费用销售费用 3.3.财务费用财务费用 第二讲第二讲 开发产品成本和开发产品成本和期间费用的核算期间费用的核算第一节第一节 概述概述一、开发产品成本和期间费用的概念 开发产品成本：是按照现行制度有关成本开支范围的规定，以
3、开发产品为成本核算对象，归集和计算开发经营过程中所发生的各项费用。期间费用：是指与特定开发产品提供的经济效益无关的不能计入特定开发项目成本的费用。二、成本核算对象的确定二、成本核算对象的确定n n1、一般的开发项目n n2、同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目n n3、对个别规模较大、工期较长的开发项目三、计入开发产品成本的项目三、计入开发产品成本的项目n n1、土地使用权出让金n n2、土地征用及拆迁补偿费n n3、前期工程费n n4、建筑安装工程费n n5、基础设施费n n6、公共配套设施费n n7、不可预见费n n8、开发期间税费四、期间费用四、期间费用n n管理费用n n财务费用n
4、 n销售费用五、科目设置五、科目设置n n“开发成本”n n“开发间接费用”说明：开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、利息支出、其他费用 第二节第二节 成本费用的归集和分配成本费用的归集和分配n n一、材料物资费用的分配n n二、工资及福利费用的分配n n三、固定资产折旧费的分配n n四、开发间接费用的分配n n（一）、计划间接费比例法n n（二）、直接费比例法第三节第三节 土地开发成本的核算土地开发成本的核算n n商品性土地n n自用土地一、成本项目的设置一、成本
5、项目的设置n n1、土地征用及拆迁补偿费或土地批租费n n2、前期工程费n n3、基础设施费n n4、建筑安装费n n5、配套设施费n n6、开发间接费二、土地开发成本的核算二、土地开发成本的核算n n（一）土地开发费用的归集与分配土地开发费用的归集与分配 n n（二）完工土地开发成本的结转（二）完工土地开发成本的结转（一）（一）土地开发费用的归集与分配n n1.土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费 借：开发成本商品性土地开发成本/开发成本自用土地开发成本 贷：银行存款/应付账款应付工程款”（一）（一）土地开发费用的归集与分配n n2.2.配套设施费的归集与分配配套设施费的
6、归集与分配 n n （1 1）与土地开发同步进行的配套设施开发费用）与土地开发同步进行的配套设施开发费用 能够分清受益对象的能够分清受益对象的 借：开发成本借：开发成本土地开发土地开发 贷：银行存款贷：银行存款 分不清受益对象时分不清受益对象时 先归集：先归集：“开发成本开发成本配套设施开发配套设施开发”待配套工程竣工时：在有关受益对象中进行分配。待配套工程竣工时：在有关受益对象中进行分配。n n（2 2）与土地开发不同步进行的配套设施开发费用）与土地开发不同步进行的配套设施开发费用 先归集：先归集：“开发成本开发成本配套设施开发配套设施开发”待配套设施竣工时：转入待配套设施竣工时：转入“开发
7、成本开发成本土地开发土地开发”账户账户 说明说明：如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为：如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本（或预算成本）在土地开发成本中预提。待配套设施完工其计划成本（或预算成本）在土地开发成本中预提。待配套设施完工后，对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调整有关后，对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调整有关土地开发成本。土地开发成本。（一）（一）土地开发费用的归集与分配n n3.3
8、.开发间接费用的归集与分配开发间接费用的归集与分配 先归集：先归集：“开发间接费用开发间接费用”账户账户 月份终了，再按一定的分配标准分配计入月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。有关开发成本核算对象。借：开发成本借：开发成本商品性土地开发成本商品性土地开发成本 贷：开发间接费用贷：开发间接费用（二）完工土地开发成本的结转n n1.为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。借：开发产品土地 贷：开发成本商品性土地开发成本 n n2.开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。分项平行结转法、归类集中结转法 借：开发成本房屋开发成本 贷：开发成本自用土地开发成本 土地闲置费
9、：开发企业以出让方式取得开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。可作为财产损失按税收规定在税前扣除。第四节第四节 房屋开发成本的核算房屋开发成本的核算n n开发建设的房屋
10、按用途可分为：n n商品房n n出租房n n周转房1、房屋开发成本项目的设置：房屋开发成本项目的设置：同土地开发同土地开发2 2、核算：、核算：开发费用发生时：开发费用发生时：完成时完成时开发时：开发时：借：开发成本借：开发成本房屋开发成本房屋开发成本 贷：银行存款贷：银行存款/应付账款应付账款 开发成本开发成本自用土地自用土地 配套设施配套设施 开发间接费用开发间接费用成本结转：成本结转：借：开发产品借：开发产品房屋房屋 贷：开发成本贷：开发成本房屋开发成本房屋开发成本 可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本 =成本对象总成本成本对象总成本总可售面积总可售面积已销开发产品的计税成本已销开发
11、产品的计税成本 =已实现销售的可售面积已实现销售的可售面积可售可售面积单位工程成本面积单位工程成本 第五节第五节 配套设备开发成本的核算配套设备开发成本的核算1 1、有偿转让的配套设施工程、有偿转让的配套设施工程企业最终产品企业最终产品2 2、不不能能有有偿偿转转让让的的配配套套设设施施工工程程：计计入入房房屋屋开开发发成成本本（1 1）与开发项目同步建设）与开发项目同步建设 A A、若若能能分分清清由由哪哪个个房房屋屋开开发发项项目目负负担担，应应在在发发生生时直接计入房屋开发成本；时直接计入房屋开发成本；B B、若若不不能能分分清清由由哪哪个个房房屋屋开开发发项项目目负负担担，应应在在发发
12、生时直接计入开发成本生时直接计入开发成本配套设施开发成本；配套设施开发成本；（2 2）落后于开发项目）落后于开发项目预提法预提法 开发企业在开发区内建造的开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：进行处理：（1）属于非营利性且产权属于）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按为公共配套设施，其建造费用按公共配
13、套设施费的有关规定进行公共配套设施费的有关规定进行处理。处理。（2）属于营利性的，或产权归）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品理外，其他一律按建造开发产品进行处理。进行处理。开发企业在开发区内建造的邮电通开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按
14、以下规定进行处理：按以下规定进行处理：由开发企业投资建设完工后，由开发企业投资建设完工后，出售出售的的，按建造开发产品进行处理；，按建造开发产品进行处理；出租的出租的，按建造固定资产进行处理；按建造固定资产进行处理；无偿赠与无偿赠与国国家有关业务管理部门、单位的，按建造家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。公共配套设施进行处理。由开发企业与国家有关业务管理部由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，济补偿可直接抵扣该
15、项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。有偿转让的配套设施工程有偿转让的配套设施工程企业最终产品n n开发成本的核算：n n借：开发成本配套设施n n 贷：银行存款、开发间接费用等。n n已完工开发成本的结转：n n借：开发产品配套设施n n 贷：开发成本配套设施不能有偿转让的配套设施工程不能有偿转让的配套设施工程n n与开发项目同步建设n n发生时：n n借：开发成本配套设施n n 贷：银行存款n n完工结转：n n借：开发成本房屋开发成本n n 贷：开发成本配套设施 落后于开发项目落后于开发项目预提法预提法 n n例例：为为开开发发A A工工程程
16、而而配配套套建建设设的的水水塔塔工工程程采采用用预预提提方式核算，预算成本方式核算，预算成本1212万元：万元：1 1、预提时、预提时借：开发成本借：开发成本房屋开发房屋开发 120000 120000 贷：预提费用贷：预提费用 120000 1200002 2、实际开支总计、实际开支总计15.615.6万元万元借：开发成本借：开发成本配套设施配套设施 156000 156000 贷：银行存款等贷：银行存款等 156000 1560003、结转实际成本：借：预提费用 156000 贷：开发成本配套设施156000调整差额：借：开发成本房屋开发36000 贷：预提费用 36000第六节第六节 代
17、建工程开发成本的核算代建工程开发成本的核算n n1、成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费（2）前期工程费（3）基础设施费（4）建筑安装工程费用（5）开发间接费用第七节第七节 期间费用的核算期间费用的核算n n一、管理费用n n二、财务费用n n三、营业费用第八节第八节 开发产品的核算开发产品的核算 n n包括商品性土地、房屋（商品房、出租房、商品性土地、房屋（商品房、出租房、周转房），配套设施，代建工程，以及开周转房），配套设施，代建工程，以及开发完成后尚未投入使用的自用土地等发完成后尚未投入使用的自用土地等。经营成本（已售）经营成本（已售）经营成本（已售）经营成本（已售）“开发产品开发产品开
18、发产品开发产品”转入转入转入转入 周转房（安置拆迁居民）周转房（安置拆迁居民）周转房（安置拆迁居民）周转房（安置拆迁居民）出租开发产品（出租）出租开发产品（出租）出租开发产品（出租）出租开发产品（出租）1、开发产品完成的核算、开发产品完成的核算 借：开发产品借：开发产品商品性土地（转让、出租）商品性土地（转让、出租）商品房（出售）商品房（出售）配套设施配套设施 代建工程代建工程 自用土地（近期不用）自用土地（近期不用）贷：开发成本贷：开发成本说明说明开开发发完完成成的的房房屋屋如如在在完完工工时时尚尚未未确确定定其其具具体体用途，应一律视同商品房；用途，应一律视同商品房；待确定用途，作为出租房
19、或周转房时：待确定用途，作为出租房或周转房时：借：出租开发产品 周转房 贷：开发产品商品房第三讲第三讲 收入和利润收入和利润第一节第一节 收入收入n n一、房地产销售收入的确认范围 土地转让收入商品房（包括周转房）销售收入配套设施销售收入 二、房地产销售收入的确认原则二、房地产销售收入的确认原则 n n销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：认：（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；移给购货方；（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理
20、权，也没有对已售出的商品实施有效控制；管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（三）收入的金额能够可靠地计量；（三）收入的金额能够可靠地计量；（四）相关的经济利益很可能流入企业；（四）相关的经济利益很可能流入企业；（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。量。三、收入的确认三、收入的确认n n（一）关于开发产品销售收入确认问题 1、一次性全额售款方式销售：2、分期收款方式销售：3、银行按揭销售：4、委托销售：5、先出租再出售：6、以非货币性资产分成形式取得收入 二、关于开发产品预售收入确认问题二、关于开发产品预售收入确认问题 n n关于印发经
21、济适用房管理办法的通知（建住房200477号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。n n非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20。开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。开发项目位于其他地区的，不得低于10。广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开
22、发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。三、关于开发产品视同销售行为的三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题收入确认问题 n n1.1.下列行为应视同销售确认收入下列行为应视同销售确认收入n n（1 1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；告、样品、职工福利、奖励等；n n（2 2）将开发产品转作经营性资产；）将开发产品转作经营性资产；n n（3 3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；资者
23、；n n（4 4）以开发产品抵偿债务；）以开发产品抵偿债务；n n（5 5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。币性资产。n n2.2.视同销售行为的收入确认时限视同销售行为的收入确认时限n n视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。于实际取得利益权利时确认收入的实现。n nn n3.视同销售行为收入确认的方法和顺序n n（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；n n（2）由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；n n（
24、3）按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15（含15），具体由主管税务机关确定。四、关于代建工程和提供劳务的收四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题入确认问题n n房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过1212个月的，可个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过现；持续时间超过1212个月的，可采用完工百分比法按季确个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。完工百分比法是根据合同完工进度确认收认收入的实现。完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的
25、方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。n n房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确
26、认收入的实现。成交价确认收入的实现。五、五、开发产品销售、转让的核算开发产品销售、转让的核算 在移交商品房、并将发票账单提交买主时：在移交商品房、并将发票账单提交买主时：借：银行存款等借：银行存款等 贷贷：经经营营收收入入商商品品房房销销售售收收入入/土土地地转转让让收收入入/配套设施销售收入等配套设施销售收入等借：经营成本借：经营成本 贷贷：开开发发产产品品 商商品品房房/商商品品性性土土地地/配配套套设设施施等等 （商品房应注意公摊面积）（商品房应注意公摊面积）n n例：某栋出售房屋的建筑面积共为6000平方米，其中各套房屋建筑面积总和为5000平方米，公用建筑面积为1000平方米。若某套
27、出售房屋的自用建筑面积为50平方米，则该套出售房屋的建筑面积为多少？六、出租开发产品的核算六、出租开发产品的核算n n特点：特点：1 1、不不同同于于固固定定资资产产，也也不不同同于于企企业业的的一一般般劳劳动动产产品，单设科目核算品，单设科目核算“出租开发产品出租开发产品”2 2、出出租租房房屋屋（损损耗耗）及及土土地地（使使用用期期）按按使使用用年年限摊销价值损耗限摊销价值损耗直线法直线法 3 3、可转为商品房出售可转为商品房出售 n n出租开发产品出租开发产品出租产品出租产品 n n 出租产品摊销出租产品摊销 1、投入经营的核算、投入经营的核算开发完成时：开发完成时：借：开发产品借：开发
28、产品出租产品出租产品 贷：开发成本贷：开发成本 签订出租合同协议，投入出租经营时签订出租合同协议，投入出租经营时 借：出租开发产品借：出租开发产品出租产品出租产品 贷：开发产品贷：开发产品出租产品（商品房、商品性土地）出租产品（商品房、商品性土地）租金收入租金收入 借：银行存款等借：银行存款等 贷：经营收入贷：经营收入 2、摊销的核算、摊销的核算摊销方法：直线法摊销方法：直线法n n年摊销率年摊销率=1-=1-预计净残值率预计净残值率 100%100%n n 预计摊销年限预计摊销年限n n月摊销率月摊销率=年摊销率年摊销率1212n n月摊销额月摊销额=原值原值 月摊销率月摊销率n n对于提前
29、报废，未提足摊销额的出租开发产品对于提前报废，未提足摊销额的出租开发产品 不补提不补提n n对于超龄使用，已提足摊销的出租开发产品对于超龄使用，已提足摊销的出租开发产品 不再提不再提核算：借：经营成本核算：借：经营成本n n 贷：出租开发产品贷：出租开发产品出租产品摊销出租产品摊销3、销售或转让的核算、销售或转让的核算n n（1 1）改装修复）改装修复 借：销售费用借：销售费用n n 贷：银行存款贷：银行存款n n（2 2）对外销售）对外销售 借：银行存款借：银行存款 n n 贷：经营收入贷：经营收入n n 借：经营成本借：经营成本n n 出租开发产品出租开发产品出租产品摊销出租产品摊销n n
30、 贷：出租开发产品贷：出租开发产品出租产品出租产品 例：（例：（1 1）企业将）企业将3 3号楼出租，实际成本号楼出租，实际成本30000003000000元，元，每月租金每月租金100000100000元元借：出租开发产品借：出租开发产品出租产品出租产品30000003000000 贷：开发产品贷：开发产品商品房商品房/出租产品出租产品30000003000000借：银行存款借：银行存款100000100000 贷：经营收入贷：经营收入100000100000 （2 2）预计净残值率为）预计净残值率为4%4%，摊销年限为，摊销年限为5050年年n n月摊销额月摊销额=3000000 1-4%
31、=4800=3000000 1-4%=4800n n 5012 5012n n按月计提摊销额按月计提摊销额 n n借：借：经营成本经营成本经营成本经营成本 4800 4800n n 贷：出租开发产品贷：出租开发产品出租产品摊销出租产品摊销48004800（3 3）出售给承租人，已累计计提摊销额）出售给承租人，已累计计提摊销额864000864000元，协议售价元，协议售价25000002500000元，收到款项元，收到款项 收到款项时：收到款项时：n n 借：银行存款借：银行存款 2500000 2500000n n 贷：经营收入贷：经营收入 2500000 2500000 结转销售成本结转销
32、售成本 n n 借：经营成本借：经营成本 2136000 2136000n n 出租开发产品出租开发产品出租产品摊销出租产品摊销 864000 864000n n 贷：出租开发产品贷：出租开发产品出租产品出租产品 3000000 3000000七、周转房的核算七、周转房的核算n n特点：类似出租开发产品n n设置“周转房在用周转房 n n 周转房摊销”帐户1、投入使用的核算、投入使用的核算 开发完成时：n n 借：开发产品周转房n n 贷：开发成本 投入使用时：n n 借：周转房在用周转房n n 贷：开发产品周转房/商品房2、周转房摊销的核算、周转房摊销的核算n n借：开发成本开发成本/开发间
33、接费开发间接费n n 贷：周转房周转房摊销 3、售前的改装修复、扩建的核算、售前的改装修复、扩建的核算（1 1）改装修复）改装修复 n n 借：销售费用借：销售费用n n 贷：银行存款贷：银行存款（2 2）改扩建）改扩建 n n 借：开发成本借：开发成本 n n 贷：银行存款贷：银行存款n n完成后：完成后：n n 借：周转房借：周转房在用周转房在用周转房n n 贷：开发成本贷：开发成本 5、销售的核算、销售的核算（1）借：银行存款 贷：经营收入（2）借：经营成本 周转房周转房摊销 贷：周转房在用周转房第二节 净利润及其分配n n净利润的形成净利润的形成n n期末结转利润时，应将期末结转利润时
34、，应将期末结转利润时，应将期末结转利润时，应将“主营业务收入主营业务收入主营业务收入主营业务收入”、“其他业其他业其他业其他业务收入务收入务收入务收入”“”“投资收益投资收益投资收益投资收益”、“公允价值变动损益公允价值变动损益公允价值变动损益公允价值变动损益”、“营业外收入营业外收入营业外收入营业外收入”等科目的期末余额转入等科目的期末余额转入等科目的期末余额转入等科目的期末余额转入“本年利润本年利润本年利润本年利润”科科科科目的贷方；同时应将目的贷方；同时应将目的贷方；同时应将目的贷方；同时应将“主营业成本主营业成本主营业成本主营业成本”、“其他业务成其他业务成其他业务成其他业务成本本本本
35、”、“营业税金及附加营业税金及附加营业税金及附加营业税金及附加”、“销售费用销售费用销售费用销售费用”、“管理管理管理管理费用费用费用费用”、“财务费用财务费用财务费用财务费用”、“营业外收入营业外收入营业外收入营业外收入”、“所得税所得税所得税所得税费用费用费用费用”等科目的期末余额转入等科目的期末余额转入等科目的期末余额转入等科目的期末余额转入“本年利润本年利润本年利润本年利润”科目的借科目的借科目的借科目的借方。方。方。方。n n年度终了，应将本年实现的净利润转入年度终了，应将本年实现的净利润转入年度终了，应将本年实现的净利润转入年度终了，应将本年实现的净利润转入“利润分配利润分配利润分
36、配利润分配未分配利润未分配利润未分配利润未分配利润”科目的贷方，形成可供分配的利润；科目的贷方，形成可供分配的利润；科目的贷方，形成可供分配的利润；科目的贷方，形成可供分配的利润；如为亏损，则作相反分录。如为亏损，则作相反分录。如为亏损，则作相反分录。如为亏损，则作相反分录。净利润及其分配n n利润分配的思路和程序利润分配的思路和程序 利润分配的思路：利润分配的思路：利润分配的思路：利润分配的思路：本年实现的净利润有两个去向，一本年实现的净利润有两个去向，一本年实现的净利润有两个去向，一本年实现的净利润有两个去向，一是分出去，形成应付利润；二是留下来，形成留存收益。是分出去，形成应付利润；二是
37、留下来，形成留存收益。是分出去，形成应付利润；二是留下来，形成留存收益。是分出去，形成应付利润；二是留下来，形成留存收益。留存收益又分为两部分，指定用途部分称为盈余公积，留存收益又分为两部分，指定用途部分称为盈余公积，留存收益又分为两部分，指定用途部分称为盈余公积，留存收益又分为两部分，指定用途部分称为盈余公积，未指定用途部分称为未分配利润。未指定用途部分称为未分配利润。未指定用途部分称为未分配利润。未指定用途部分称为未分配利润。利润分配的程序：利润分配的程序：利润分配的程序：利润分配的程序：弥补经营性亏损；弥补经营性亏损；弥补经营性亏损；弥补经营性亏损；提取法定提取法定提取法定提取法定盈余公
38、积和法定公益金；盈余公积和法定公益金；盈余公积和法定公益金；盈余公积和法定公益金；分派优先股股利；分派优先股股利；分派优先股股利；分派优先股股利；提取提取提取提取任意盈余公积；任意盈余公积；任意盈余公积；任意盈余公积；分派普通股股利和股票股利；分派普通股股利和股票股利；分派普通股股利和股票股利；分派普通股股利和股票股利；余下余下余下余下的为未分配利润。的为未分配利润。的为未分配利润。的为未分配利润。净利润及其分配n n利润分配的账务处理利润分配的账务处理用税前、税后利润弥补亏损，无需作专门的会计分录。用税前、税后利润弥补亏损，无需作专门的会计分录。用税前、税后利润弥补亏损，无需作专门的会计分录
39、。用税前、税后利润弥补亏损，无需作专门的会计分录。提取盈余公积：提取盈余公积：提取盈余公积：提取盈余公积：借：利润分配借：利润分配借：利润分配借：利润分配提取法定盈余公积提取法定盈余公积提取法定盈余公积提取法定盈余公积 提取任意盈余公积提取任意盈余公积提取任意盈余公积提取任意盈余公积 贷：盈余公积贷：盈余公积贷：盈余公积贷：盈余公积 法定盈余公积法定盈余公积法定盈余公积法定盈余公积 任意盈余公积任意盈余公积任意盈余公积任意盈余公积净利润及其分配n n利润分配的思路和程序利润分配的思路和程序 利润分配的思路：利润分配的思路：利润分配的思路：利润分配的思路：本年实现的净利润有两个去向，一本年实现的
40、净利润有两个去向，一本年实现的净利润有两个去向，一本年实现的净利润有两个去向，一是分出去，形成应付利润；二是留下来，形成留存收益。是分出去，形成应付利润；二是留下来，形成留存收益。是分出去，形成应付利润；二是留下来，形成留存收益。是分出去，形成应付利润；二是留下来，形成留存收益。留存收益又分为两部分，指定用途部分称为盈余公积，留存收益又分为两部分，指定用途部分称为盈余公积，留存收益又分为两部分，指定用途部分称为盈余公积，留存收益又分为两部分，指定用途部分称为盈余公积，未指定用途部分称为未分配利润。未指定用途部分称为未分配利润。未指定用途部分称为未分配利润。未指定用途部分称为未分配利润。利润分配
41、的程序：利润分配的程序：利润分配的程序：利润分配的程序：弥补经营性亏损；弥补经营性亏损；弥补经营性亏损；弥补经营性亏损；提取法定提取法定提取法定提取法定盈余公积和法定公益金；盈余公积和法定公益金；盈余公积和法定公益金；盈余公积和法定公益金；分派优先股股利；分派优先股股利；分派优先股股利；分派优先股股利；提取提取提取提取任意盈余公积；任意盈余公积；任意盈余公积；任意盈余公积；分派普通股股利和股票股利；分派普通股股利和股票股利；分派普通股股利和股票股利；分派普通股股利和股票股利；余下余下余下余下的为未分配利润。的为未分配利润。的为未分配利润。的为未分配利润。净利润及其分配n n利润分配的账务处理利
42、润分配的账务处理用税前、税后利润弥补亏损，无需作专门的会计分录。用税前、税后利润弥补亏损，无需作专门的会计分录。用税前、税后利润弥补亏损，无需作专门的会计分录。用税前、税后利润弥补亏损，无需作专门的会计分录。提取盈余公积：提取盈余公积：提取盈余公积：提取盈余公积：借：利润分配借：利润分配借：利润分配借：利润分配提取法定盈余公积提取法定盈余公积提取法定盈余公积提取法定盈余公积 提取任意盈余公积提取任意盈余公积提取任意盈余公积提取任意盈余公积 贷：盈余公积贷：盈余公积贷：盈余公积贷：盈余公积 法定盈余公积法定盈余公积法定盈余公积法定盈余公积 任意盈余公积任意盈余公积任意盈余公积任意盈余公积净利润及
43、其分配分派股利：分派股利：分派股利：分派股利：现金股利和股票股利的分配方案在董事会决议时，不进现金股利和股票股利的分配方案在董事会决议时，不进现金股利和股票股利的分配方案在董事会决议时，不进现金股利和股票股利的分配方案在董事会决议时，不进行账务处理，作为资产负债表日后非调整事项在会计报行账务处理，作为资产负债表日后非调整事项在会计报行账务处理，作为资产负债表日后非调整事项在会计报行账务处理，作为资产负债表日后非调整事项在会计报表附注中披露，表附注中披露，表附注中披露，表附注中披露，现金股利分配方案待股东大会或类似权现金股利分配方案待股东大会或类似权现金股利分配方案待股东大会或类似权现金股利分配
44、方案待股东大会或类似权力机构批准后再进行账务处理力机构批准后再进行账务处理力机构批准后再进行账务处理力机构批准后再进行账务处理，股票股利分配方案待股股票股利分配方案待股股票股利分配方案待股股票股利分配方案待股东大会或类似权力机构批准并办妥增资手续后再进行账东大会或类似权力机构批准并办妥增资手续后再进行账东大会或类似权力机构批准并办妥增资手续后再进行账东大会或类似权力机构批准并办妥增资手续后再进行账务处理务处理务处理务处理。借：利润分配借：利润分配借：利润分配借：利润分配应付优先股股利应付优先股股利应付优先股股利应付优先股股利 应付普通股股利应付普通股股利应付普通股股利应付普通股股利 贷：应付股
45、利贷：应付股利贷：应付股利贷：应付股利 借：利润分配借：利润分配借：利润分配借：利润分配转作股本的股利转作股本的股利转作股本的股利转作股本的股利 贷：股本贷：股本贷：股本贷：股本净利润及其分配未分配利润的核算：未分配利润的核算：未分配利润的核算：未分配利润的核算：借：利润分配借：利润分配借：利润分配借：利润分配未分配利润未分配利润未分配利润未分配利润 贷：利润分配贷：利润分配贷：利润分配贷：利润分配提取法定盈余公积提取法定盈余公积提取法定盈余公积提取法定盈余公积 提取任意盈余公积提取任意盈余公积提取任意盈余公积提取任意盈余公积 应付优先股股利应付优先股股利应付优先股股利应付优先股股利 应付普通
46、股股股利应付普通股股股利应付普通股股股利应付普通股股股利 转作股本的股利转作股本的股利转作股本的股利转作股本的股利 借：本年利润借：本年利润借：本年利润借：本年利润 利润分配利润分配利润分配利润分配盈余公积补亏盈余公积补亏盈余公积补亏盈余公积补亏 贷：利润分配贷：利润分配贷：利润分配贷：利润分配未分配利润未分配利润未分配利润未分配利润 实际实际分配分配利润利润可供可供分配分配利润利润n n采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。n n（2）采取视同买断方式委
47、托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受受托方与购买方签订销售合同或协议的托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。n n（3 3）采取基价（保底价）并实行超基价双方）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企分成方
48、式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基约定的价格高于基约定的价格高于基约定的价格高于基价价价价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的开发企业按规定支付受托方的开发企业按规定支付受托方的开发企业按规定支付受
49、托方的分成额，不得直接从销售收入中减除分成额，不得直接从销售收入中减除分成额，不得直接从销售收入中减除分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。单之日确认收入的实现。n n（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。