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1、任务任务3.3 3.3 房地产财务可行性分析房地产财务可行性分析 本任务学习要求本任务学习要求1.1.掌握房地产项目静态盈利分析能力指标；掌握房地产项目静态盈利分析能力指标；2.2.掌握房地产项目动态盈利分析能力指标；掌握房地产项目动态盈利分析能力指标；3.3.熟悉房地产项目偿债能力分析指标；熟悉房地产项目偿债能力分析指标；房房 地地 产产 开开 发发 与与 经经 营营FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING 一、一、效益和费用识别效益和费用识别（一）房地产投资分析中的投资与成本（一）房地产投资分析中的投资与成本房地产投资项目中投资与成本的特点房地产投资项目中投资与成本的特点投
2、资形式投资形式投资形式投资形式经营方式经营方式经营方式经营方式投资投资投资投资成本成本成本成本开发投资开发投资出售出售开发建设过程中的开发建设过程中的资金投入资金投入开发建设过程中的成开发建设过程中的成本支出本支出出租出租开发建设过程中的开发建设过程中的资金投入资金投入含开发建设成本和出含开发建设成本和出租成本租成本经营经营 开发建设过程中的开发建设过程中的资金投入资金投入含开发建设成本和经含开发建设成本和经营成本营成本置业投资置业投资出租出租购买房地产时的资购买房地产时的资金投入金投入含购买成本和出租成含购买成本和出租成本本经营经营 购买房地产时的资购买房地产时的资金投入金投入含购买成本和经
3、营成含购买成本和经营成本本 一、一、效益和费用识别效益和费用识别1 1、开发项目总投资、开发项目总投资包包包包 括括括括开发建设投资和经营资金。开发建设投资和经营资金。2 2、开发产品成本：、开发产品成本：转入房地产产品的开发建设资金。转入房地产产品的开发建设资金。3 3、经营成本：、经营成本：包包包包 括括括括土地转让成本、商品房销售成本、土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租经营成本。配套设施销售成本、出租经营成本。4 4、期间费用：、期间费用：经营费用、管理费用、财务费用经营费用、管理费用、财务费用 一、一、效益和费用识别效益和费用识别（二）经营收入、利润和税金（二）经营收
4、入、利润和税金包包包包 括括括括销售收入、出租收入、自营收入。销售收入、出租收入、自营收入。销售收入销售收入=销售面积销售面积销售单价销售单价出租收入出租收入=出租面积出租面积租金单价租金单价自营收入自营收入=营业额营业额-经营成本经营成本-商业经营风险回报商业经营风险回报1 1、经营收入、经营收入 一、一、效益和费用识别效益和费用识别（二）经营收入、利润和税金（二）经营收入、利润和税金企业经济目标的体现企业经济目标的体现经经营营利利润润=经经营营收收入入-经经营营成成本本-期期间间费费用用-经经营营税金及附加税金及附加-土地增值税土地增值税利润总额利润总额=经营利润经营利润+营业外收支净额营
5、业外收支净额税后利润税后利润=利润总额利润总额-所得税所得税2 2、利润、利润 二、二、经济评价指标经济评价指标经济评价指标体系经济评价指标体系n经经济济评评价价的的目目的的，是是考考察察开开发发项项目目的的盈盈利利能能力力和清偿能力和清偿能力n根根据据是是否否考考虑虑资资金金时时间间价价值值，分分为为静静态态评评价价和和动态评价指标体系动态评价指标体系房地产开发商投入的总开发成本的回收房地产开发商投入的总开发成本的回收投资回收投资回收开发利润开发利润投资回报投资回报房地产开发项目经济评价指标体系房地产开发项目经济评价指标体系房地产开发项目经济评价指标体系房地产开发项目经济评价指标体系项目项目
6、项目项目类型类型类型类型盈利能力指标盈利能力指标盈利能力指标盈利能力指标清偿能力指标清偿能力指标清偿能力指标清偿能力指标静态指标静态指标静态指标静态指标动态指标动态指标动态指标动态指标房地产房地产房地产房地产开发开发开发开发投资投资投资投资成本利润率成本利润率成本利润率成本利润率财务内部收益率财务内部收益率财务内部收益率财务内部收益率借款偿还期借款偿还期借款偿还期借款偿还期销售利润率销售利润率销售利润率销售利润率财务净现值财务净现值财务净现值财务净现值资产负债率资产负债率资产负债率资产负债率投资利润率投资利润率投资利润率投资利润率动态投资回收期动态投资回收期动态投资回收期动态投资回收期利息备付
7、率利息备付率利息备付率利息备付率静态投资回收期静态投资回收期静态投资回收期静态投资回收期房地产房地产房地产房地产置业置业置业置业投资投资投资投资投资利润率投资利润率投资利润率投资利润率财务内部收益率财务内部收益率财务内部收益率财务内部收益率借款偿还期借款偿还期借款偿还期借款偿还期资本金利润率、资资本金利润率、资资本金利润率、资资本金利润率、资本金净利润率本金净利润率本金净利润率本金净利润率财务净现值财务净现值财务净现值财务净现值资产负债率资产负债率资产负债率资产负债率现金回报率、投资现金回报率、投资现金回报率、投资现金回报率、投资回报率回报率回报率回报率动态投资回收期动态投资回收期动态投资回收
8、期动态投资回收期偿债备付率偿债备付率偿债备付率偿债备付率静态投资回收期静态投资回收期静态投资回收期静态投资回收期流动比率、速动比率流动比率、速动比率流动比率、速动比率流动比率、速动比率 二、二、经济评价指标经济评价指标（一）动态盈利能力指标及其计算（一）动态盈利能力指标及其计算动态评价方法考虑了资金的时间价值。动态评价方法考虑了资金的时间价值。动态评价方法考虑了资金的时间价值。动态评价方法考虑了资金的时间价值。动动动动态态态态评评评评价价价价指指指指标标标标体体体体系系系系包包包包括括括括净净净净现现现现值值值值、内内内内部部部部收收收收益益益益率率率率、动态投资回收期、净现值比率等。动态投资
9、回收期、净现值比率等。动态投资回收期、净现值比率等。动态投资回收期、净现值比率等。-动动动动态态态态评评评评价价价价是是是是比比比比静静静静态态态态评评评评价价价价更更更更科科科科学学学学、更更更更全全全全面面面面的评价方法。的评价方法。的评价方法。的评价方法。1、净现值（、净现值（Net Present Value-NPV）：是指）：是指项目的净现金流量按部门或行业的基准收益率折现项目的净现金流量按部门或行业的基准收益率折现到基准年的现值之和。其表达式为：到基准年的现值之和。其表达式为：（一）动态盈利能力指标及其计算（一）动态盈利能力指标及其计算式中，NPV：净现值 CIt：第t年的现金流入
10、量 COt：第t年的现金流出量 n：方案的寿命期 ic：基准收益率 净现值的经济含义是反映项目在寿命期的获利能力。有三种可能的情况：（1 1）NPVNPV0 0，这这表表明明项项目目的的收收益益率率不不仅仅可可以以达达到到基基准准收收益益率率的的水水平平，而而且且还还能能进进一一步步得得到到超超额额的的现现值值收收益益，项目可行；项目可行；（2 2）NPV=0NPV=0，表表明明项项目目的的投投资资收收益益率率正正好好与与基基准准收收益益率持平，项目可行；率持平，项目可行；（3 3）NPVNPV0 0，表表明明项项目目的的投投资资收收益益率率达达不不到到基基准准收收益益率的水平，难以达到期望水
11、平，项目不可行。率的水平，难以达到期望水平，项目不可行。【案案例例1 1】：某厂拟投资一项目，该项目各年的现金流量如表所示，若期望收益率为10%，试用净现值指标判断该项目经济上是否可行？1 1、财务净现值（、财务净现值（FNPVFNPV）年份年份投资投资额额收入收入支支出出净现金净现金流量流量因数因数现值现值0-300001025015020250150302501504025015050250150NPV值值1 1、财务净现值（、财务净现值（FNPVFNPV）年份年份投资投资额额收入收入支支出出净现金净现金流量流量因数因数现值现值0-30000-3001.000-30010250150100
12、0.909190.9202501501000.826482.6302501501000.751375.1402501501000.683068.3502501501000.620962.1NPV值值79（万元）（万元）1 1、财务净现值（、财务净现值（FNPVFNPV）解：计算数据见表3-4右边。也可由公式可算出：NPV（10%）=-300+100（P/A，10%，5）79（万元）0 该项目在整个寿命期内除保证获得10%收益率外，还可获得79万元（零年现值）的额外收入，故项目可行。净现值函数的特点有：净现值函数的特点有：对某一特定项目的现金流量来说，净现值随基准贴现率ic的增大而减小。基准贴现
13、率越高，可接受的方案越少；练一练例6-1已知流量表（单位：万元），投资者目标收益率10，求该项目的净现金财务净现值。答案：137.24万元年份012345现金流入量300300300300300现金流出量1000净现金流量-10003003003003003002、内部收益率（、内部收益率（IRR或或FIRR）的涵义）的涵义 反反映映了了所所评评价价项项目目实实际际所所能能达达到到的的经经济济效效率率，是是指指项项目目在在各各年年净净现现金金流流量量的的现现值值之之和和等等于于零零时时的的折折现现率率。其其表表达式如下：达式如下：设设MARRMARR为为基基准准收收益益率率，则则以以内内部部收
14、收益益率率作作为为项项目目经经济济评评价价依依据据时时，其其判判别别准准则则为为：当当IRRMARRIRRMARR时时，项项目目可可行；多方案择优时，使行；多方案择优时，使IRRIRR最大的方案为最优。最大的方案为最优。计算方法及步骤计算方法及步骤 第第一一步步，由由所所给给出出的的数数据据作作出出方方案案的的现现金金流流量量图，列出净现金计算公式。图，列出净现金计算公式。第二步，估算一个适当的收益率。第二步，估算一个适当的收益率。第第三三步步，将将该该试试算算值值代代入入净净现现值值计计算算公公式式，试试算算出出净净现现值值，若若NPV0，将将收收益益率率逐逐步步加加大大，若若NPV0，将收
15、益率逐步减少。，将收益率逐步减少。2 2、财务内部收益率（、财务内部收益率（FIRRFIRR）第四步，用插值法求出净现值为零时收益率IRR。插值法求内部收益率的表达式推导过程如图3-3：ENPV1NPV2AD(i2)C(iC)IRRB(i1)i%用内插法求内部收益率示图用内插法求内部收益率示图 2 2、财务内部收益率（、财务内部收益率（FIRRFIRR）由上图知：ABCCDE则有：AB/DE=BC/CD所以：NPV1/NPV2=（iC i1）/（i2 iC）展开整理之后得IRR的近似解为：IRR=ic=i1+第五步，将IRR与基准收益率MARR相比较，若IRRMARR，则项目在经济效益上可以接
16、受；若IRRMARR，则项目在经济效果上是不可行的。2 2、财务内部收益率（、财务内部收益率（FIRRFIRR）【案例2】：某项目净现金流量如下表所示。当基准收益率MARR=12%时，试用内部收益率判断该项目在经济效果上是否可行。年份0123456净现金流量-200405040506070解：第一步，现金流量图（略）。第二步，估算一个适当的试算收益率。2 2、财务内部收益率（、财务内部收益率（FIRRFIRR）由于两端的净现金流量比较集中于第4年，可将第4年作为恰当的时点，有：P=200F(4)=40+50+40+50+60+70=310n=4则 200=310（P/F,i,4）（P/F,i,
17、4）=0.6451查复利现值表可得利率在11%与12%之间，以12%试算。第三步，试算。2 2、财务内部收益率（、财务内部收益率（FIRRFIRR）由净现值的计算公式：NPV1=-200+40（P/F,12%,1）+50（P/F,12%,2）+40（P/F,12%,3）+50（P/F,12%,4）+60（P/F,12%,5）+70（P/F,12%,6）=-200+400.8929+500.7972+400.7118+500.6355+600.5674+700.5066=5.329（万元）NPV2=-200+40（P/F,14%,1）+50（P/F,12%,2）+40（P/F,14%,3）+50
18、（P/F,14%,4）+60（P/F,14%,5）+70（P/F,14%,6）2 2、财务内部收益率（、财务内部收益率（FIRRFIRR）IRR=i1+（i2i1）由式（3-15）=0.12+=0.1288=12.88%由于IRR=12.88%12%，故此方案是可以接受的。=-200+400.8772+500.7695+400.6750+500.5921+600.5194+700.4556=-6.776（万元）2 2、财务内部收益率（、财务内部收益率（FIRRFIRR）P183P183例例6-26-2P185P185例例6-36-3还本收益实际收益率3 3、动态投资回收期（、动态投资回收期（P
19、187P187）是指以项目各年的净收益是指以项目各年的净收益(净现金流量净现金流量)收回收回项目投资（包括固定资产投资、建设期利息和流项目投资（包括固定资产投资、建设期利息和流动资金）所需要的时间。动态投资回收期的表达动资金）所需要的时间。动态投资回收期的表达式为：式为：式中，式中，Pt*：动态投资回收期：动态投资回收期 ic：基准收益率。：基准收益率。设设基基准准动动态态投投资资回回收收期期为为Pt*，则则项项目目经经济济性性的的判判别别准准则则为为：若若Pt*PC*，项项目目可可以以被被接接受受，否否则则，项项目目不不被被接接受。受。在实际计算时，动态投资回收期求算公式为：Pt*=（T*1
20、）+式中，T*累计净现值开始出现正值的年序 U*t-1 第T-1年累计净现值的绝对值 V*t 第T年的净现值习题：某项投资方案各时间点现金流量如表1所示：年份0123456净现金流量-1000500400200200200200表表1 1 净现金流量表 单位：万元如果基准回收期P*c=4.5年，ic=10%，试用动态投资回收期评价该项目是否可行。解：由题意列出动态投资回收期计算表，见表3-10。表表2 2 投资回收期计算表投资回收期计算表 单位：万元 年份0123456净现金流量-1000500400200200200200折现因子1.0000.99010.98030.97060.96100.
21、95150.9420净现值-1000454.6330.6150.3136.6124.2112.9累计净现值-1000-545.4-214.8-64.572.1196.3309.2 由表2有Pt*=4-1+=3.47（年）PC*=4.5，该方案可行。动态投资回收期具有静态投资回收期的特点，但只能作为辅助性评价指标。二、二、经济评价指标经济评价指标（二）静态盈利能力指标及其计算（二）静态盈利能力指标及其计算1 1 1 1、成成成成本本本本利利利利润润润润率率率率：指指指指开开开开发发发发利利利利润润润润占占占占总总总总开开开开发发发发成成成成本本本本的的的的比比比比率率率率，是是是是初初初初步步步
22、步判判判判断断断断房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发项项项项目目目目财财财财务务务务可可可可行行行行性性性性的的的的经经经经济济济济评评评评价价价价指指指指标。其计算公式：标。其计算公式：标。其计算公式：标。其计算公式：成本利润率成本利润率目标利润率，成本利润率目标利润率，成本利润率年利润率年利润率某投资者以某投资者以10000元元/米米2的价格购买了一动建筑面的价格购买了一动建筑面积为积为27000的写字楼用于出租经营的写字楼用于出租经营,该投资者在该投资者在购买写字楼的过程中购买写字楼的过程中,又支付了相当于购买价格又支付了相当于购买价格的的4%的契税的契税,0.5%的手续费的手续费
23、,0.5%的律师费的律师费,0.3%的其他费用的其他费用.其中其中,相当于楼价的相当于楼价的30%的购买投资的购买投资和各种税费均由投资者资本金支付和各种税费均由投资者资本金支付,相当于楼价相当于楼价70%的购买投资来自期限为的购买投资来自期限为15年年,固定利率为固定利率为7.5%,按年等额还款的商业抵押贷款按年等额还款的商业抵押贷款.假设在该写假设在该写字楼的出租经营期内字楼的出租经营期内,租金始终保持在租金始终保持在160元元/米米2,前前3年的出租率分别为年的出租率分别为65%,75%,85%,从第四从第四年开始达到年开始达到95%,且在以后保持不变且在以后保持不变,经营费用为经营费用
24、为租金的租金的28%,如果购买投资发生在第一年的年初如果购买投资发生在第一年的年初,每年的净经营收入和还款发生在年末每年的净经营收入和还款发生在年末,出租经营出租经营期期48年年.全部投资和资本金投资的目标收益率分全部投资和资本金投资的目标收益率分别为别为10%和和14%,（二）静态盈利能力指标及其计算（二）静态盈利能力指标及其计算2 2 2 2、销销销销售售售售利利利利润润润润率率率率：衡衡衡衡量量量量房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发项项项项目目目目单单单单位位位位销销销销售售售售收收收收入入入入盈利水平。其计算公式：盈利水平。其计算公式：盈利水平。其计算公式：盈利水平。其计算公式：
25、P189例例6-5P191例例6-6P192例例6-7P196例例6-8开发销售开发销售开发经营开发经营考虑土地增值税考虑土地增值税现金流评估方法现金流评估方法练习题某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6,规划建设用地面积为40000平米,建造成本为1400元/平米,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年,(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月,)土地成本在项目开始时一次投入,建造成本专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入,如果项目建成后的市场销售
26、价格为4700元/平米,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少?（二）静态盈利能力指标及其计算（二）静态盈利能力指标及其计算3 3 3 3、投投投投资资资资利利利利润润润润率率率率：房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发的的的的投投投投资资资资利利利利润润润润率率率率和和和和房房房房地地地地产产产产置业的投资利润率。其计算公式：置业的投资利润率。其计算公式：置业的投资利润率。其计算公式：置业的投资利润率。其计算公式：4 4 4 4、资资资资本本本本金金金金利利利利润润润润率率率率：反反反反映映映映投投投投入入入入项项项项目目目目资资资资本本本
27、本金金金金的的的的盈盈盈盈利利利利能能能能力力力力。其计算公式：其计算公式：其计算公式：其计算公式：项目总投资中项目总投资中不包含财务费不包含财务费用。项目总开用。项目总开发成本中包含发成本中包含财务费用。财务费用。（二）静态盈利能力指标及其计算（二）静态盈利能力指标及其计算5 5 5 5、资资资资本本本本金金金金净净净净利利利利润润润润率率率率：反反反反映映映映投投投投入入入入项项项项目目目目资资资资本本本本金金金金的的的的盈盈盈盈利利利利能能能能力。其计算公式：力。其计算公式：力。其计算公式：力。其计算公式：6 6 6 6、现现现现金金金金回回回回报报报报率率率率：每每每每年年年年获获获获
28、得得得得的的的的现现现现金金金金报报报报酬酬酬酬与与与与初初初初始始始始投投投投资资资资的的的的权权权权益资本的比率。益资本的比率。益资本的比率。益资本的比率。7 7 7 7、投投投投资资资资回回回回报报报报率率率率：每每每每年年年年获获获获得得得得的的的的净净净净收收收收益益益益与与与与初初初初始始始始投投投投资资资资的的的的权权权权益益益益资本的比率。资本的比率。资本的比率。资本的比率。练一练已知某房地产投资项目购买投资为4500万元，流动资金500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期间内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润总额为500万元。试计算该投资项目的投资利润
29、率、资本金利润率、资本金净利润率。式中:Pt：投资回收期 CI：现金流入量 CO：现金流出量（CICO）t：第t年的净现金流量6 6、静态投资回收期：、静态投资回收期：是指以项目各年的净收益(净现金流量)收回项目投资（包括固定资产投资、建设期利息和流动资金）所需要的时间。（二）静态盈利能力指标及其计算（二）静态盈利能力指标及其计算（二）静态盈利能力指标及其计算（二）静态盈利能力指标及其计算 设设行行业业的的基基准准投投资资回回收收期期为为PcPc，以以投投资资回回收收期期指指标标作作为为项项目目可可行行或或择择优优的的依依据据时时，其其判判别别的的准准则为：则为：若若P Pt tPcPc，表表
30、明明项项目目可可在在低低于于基基准准投投资资回回收收期期的的时时间间内内收收回投资，方案可行；回投资，方案可行；判断标准判断标准静态投资回收期（续）在实际计算时，静态投资回收期Pt可以根据项目现金流量表（全部投资）计算，现金流量表中累计净现金流量由负值变为零时的时点即为静态投资回收期。其计算公式为：P Pt t=累累计计净净现现金金流流量量开开始始出出现现正正值值的的年年份份1+1+（上年累计净现金流量的绝对值（上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量）当年净现金流量）计算方式计算方式当当项项目目投投资资为为一一次次性性初初期期投投资资，每每年年的的净净收收益益相相同同时时，投资回收期的表达
31、式为：投资回收期的表达式为：式中，K：总投资 R：年净收益例3-1 某项投资方案各年份净现金流量如表3-1所示：表3-1 单位：万元 年份年份0123456净现金流量净现金流量-1000500400200200200200累计净现金累计净现金流量流量-1000-500-100100300500700如果基准回收Pc=3.5年，试用投资回收期指标评价该项目是否可行。可知：2Pt3由式(3-2)有：年Pc=3.5故方案可以接受。解：依题意，有该指标的优点：该指标的优点：第一，能够直观地反映原始总投资的返本期限，便于理解，计算简单；第二，能反映项目的风险性。该指标的缺点：该指标的缺点：第一，没有考虑
32、资金的时间价值；第二，没有考虑项目投资回收期后发生的现金流量，因而无法反映项目在整个寿命期内的经济效果。投资效果系数投资效果系数=1/Pt=1/Pt（二）静态盈利能力指标及其计算（二）静态盈利能力指标及其计算（三）清偿能力指标及其计算（三）清偿能力指标及其计算1、借款偿还期：、借款偿还期：工程项目建成投产后，从实现利润（含税）中收回投资的年限。Rr-Rr-还款期间的年企业留利还款期间的年企业留利（三）清偿能力指标及其计算（三）清偿能力指标及其计算拓展练习1.某家庭计划5年后购买一套120的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：(1)目前已准备用于购房的积蓄共50万元;(2)该家庭月工资
33、收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房;(3)该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少?(假设银行存款年利率为3%，按月计息)(8分)答案：18246.92元/2.张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张
34、某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限力19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%.乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。1.编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。2.试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。(12分)拓展练习