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1、任务任务3.3 3.3 房地产财务可行性分析房地产财务可行性分析 本任务学习要求本任务学习要求1. 1.掌握房地产项目静态盈利分析能力指标；掌握房地产项目静态盈利分析能力指标；2. 2.掌握房地产项目动态盈利分析能力指标；掌握房地产项目动态盈利分析能力指标； 3. 3.熟悉房地产项目偿债能力分析指标；熟悉房地产项目偿债能力分析指标；房房 地地 产产 开开 发发 与与 经经 营营FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING 一、一、 效益和费用识别效益和费用识别（一）房地产投资分析中的投资与成本（一）房地产投资分析中的投资与成本房地产投资项目中投资与成本的特点房地产投资项目中投资与成
2、本的特点开发投资开发投资出售出售开发建设过程中的开发建设过程中的资金投入资金投入开发建设过程中的开发建设过程中的成本支出成本支出出租出租开发建设过程中的开发建设过程中的资金投入资金投入含开发建设成本和含开发建设成本和出租成本出租成本经营经营 开发建设过程中的开发建设过程中的资金投入资金投入含开发建设成本和含开发建设成本和经营成本经营成本置业投资置业投资出租出租购买房地产时的资购买房地产时的资金投入金投入含购买成本和出租含购买成本和出租成本成本经营经营 购买房地产时的资购买房地产时的资金投入金投入含购买成本和经营含购买成本和经营成本成本 一、一、 效益和费用识别效益和费用识别1 1、开发项目总投
3、资、开发项目总投资开发建设投资和经营资金。开发建设投资和经营资金。2 2、开发产品成本：、开发产品成本：转入房地产产品的开发建设资金。转入房地产产品的开发建设资金。3 3、经营成本：、经营成本：土地转让成本、商品房销售成本、土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租经营成本。配套设施销售成本、出租经营成本。4 4、期间费用：、期间费用：经营费用、管理费用、财务费用经营费用、管理费用、财务费用 一、一、 效益和费用识别效益和费用识别（二）经营收入、利润和税金（二）经营收入、利润和税金销售收入、出租收入、自营收入。销售收入、出租收入、自营收入。销售收入销售收入= =销售面积销售面积销售单
4、价销售单价出租收入出租收入= =出租面积出租面积租金单价租金单价自营收入自营收入= =营业额营业额- -经营成本经营成本- -商业经营风险回报商业经营风险回报1 1、经营收入、经营收入 一、一、 效益和费用识别效益和费用识别（二）经营收入、利润和税金（二）经营收入、利润和税金企业经济目标的体现企业经济目标的体现经营利润经营利润= =经营收入经营收入- -经营成本经营成本- -期间费用期间费用- -经营经营税金及附加税金及附加- -土地增值税土地增值税利润总额利润总额= =经营利润经营利润+ +营业外收支净额营业外收支净额税后利润税后利润= =利润总额利润总额- -所得税所得税2 2、利润、利润
5、 二、二、 经济评价指标经济评价指标经济评价指标体系经济评价指标体系n经济评价的目的，是考察开发项目的盈利能力经济评价的目的，是考察开发项目的盈利能力和清偿能力和清偿能力n根据是否考虑资金时间价值，分为静态评价和根据是否考虑资金时间价值，分为静态评价和动态评价指标体系动态评价指标体系房地产开发商投入的总开发成本的回收房地产开发商投入的总开发成本的回收投资回收投资回收开发利润开发利润投资回报投资回报 二、二、 经济评价指标经济评价指标（一）动态盈利能力指标及其计算（一）动态盈利能力指标及其计算1 1、净现值（、净现值（Net Present Value-NPVNet Present Value-
6、NPV）：是）：是指项目的净现金流量按部门或行业的基准收益率折指项目的净现金流量按部门或行业的基准收益率折现到基准年的现值之和。其表达式为：现到基准年的现值之和。其表达式为：（一）动态盈利能力指标及其计算（一）动态盈利能力指标及其计算tentttiCOCINPV)1)(0式中，NPV：净现值 CIt ：第t年的现金流入量 COt ：第t年的现金流出量 n：方案的寿命期 ic ：基准收益率 净现值的经济含义是反映项目在寿命期的获利能力。有三种可能的情况：（1 1）NPVNPV0 0，这表明项目的收益率不仅可以达到基准这表明项目的收益率不仅可以达到基准收益率的水平，而且还能进一步得到超额的现值收益
7、，收益率的水平，而且还能进一步得到超额的现值收益，项目可行；项目可行；（2 2）NPV=0NPV=0，表明项目的投资收益率正好与基准收益表明项目的投资收益率正好与基准收益率持平，项目可行；率持平，项目可行；（3 3）NPVNPV0 0，表明项目的投资收益率达不到基准收益表明项目的投资收益率达不到基准收益率的水平，难以达到期望水平，项目不可行。率的水平，难以达到期望水平，项目不可行。【案例案例1 1】：某厂拟投资一项目，该项目各年的现金流量如表所示，若期望收益率为10%，试用净现值指标判断该项目经济上是否可行？1 1、财务净现值（、财务净现值（FNPVFNPV）年份年份投资投资额额收入收入支支出
8、出净现金净现金流量流量因数因数现值现值0-300001025015020250150302501504025015050250150NPV值值1 1、财务净现值（、财务净现值（FNPVFNPV）年份年份投资投资额额收入收入支支出出净现金净现金流量流量因数因数现值现值0-30000-3001.000-300102501501000.909190.9202501501000.826482.6302501501000.751375.1402501501000.683068.3502501501000.620962.1NPV值值79（万元）（万元）1 1、财务净现值（、财务净现值（FNPVFNPV）解
9、：计算数据见表3-4右边。也可由公式可算出：NPV（10%）=-300+100（P/A，10%，5）79（万元）0 该项目在整个寿命期内除保证获得10%收益率外，还可获得79万元（零年现值）的额外收入，故项目可行。净现值函数的特点有：净现值函数的特点有： 对某一特定项目的现金流量来说，净现值随基准贴现率ic的增大而减小。基准贴现率越高，可接受的方案越少；练一练 例6-1已知流量表（单位：万元）， 投资者目标收益率10，求该项目的净现金财务净现值。 答案：137.24万元年份012345现金流入量300300300300300现金流出量1000净现金流量-10003003003003003002
10、、内部收益率（、内部收益率（IRR或或FIRR）的涵义）的涵义 反映了所评价项目实际所能达到的经济效率，是指项反映了所评价项目实际所能达到的经济效率，是指项目在各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率。其表目在各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率。其表达式如下：达式如下：0)1 ()(0ntttIRRCOCI 设设MARRMARR为基准收益率，则以内部收益率作为项目经济为基准收益率，则以内部收益率作为项目经济评价依据时，其判别准则为：评价依据时，其判别准则为：当当IRRMARRIRRMARR时，项目可时，项目可行；多方案择优时，使行；多方案择优时，使IRRIRR最大的方案为最优。最大的方案
11、为最优。计算方法及步骤计算方法及步骤 第一步，由所给出的数据作出方案的现金流量第一步，由所给出的数据作出方案的现金流量图，列出净现金计算公式。图，列出净现金计算公式。 第二步，估算一个适当的收益率。第二步，估算一个适当的收益率。 第三步，将该试算值代入净现值计算公式，试第三步，将该试算值代入净现值计算公式，试算出净现值，若算出净现值，若NPV0，将收益率逐步加大，若将收益率逐步加大，若NPV0，将收益率逐步减少。将收益率逐步减少。2 2、财务内部收益率（、财务内部收益率（FIRRFIRR） 第四步，用插值法求出净现值为零时收益率IRR。插值法求内部收益率的表达式推导过程如图3-3：ENPV1N
12、PV2AD(i2)C(iC)IRRB(i1)i%用内插法求内部收益率示图用内插法求内部收益率示图 2 2、财务内部收益率（、财务内部收益率（FIRRFIRR）由上图知：ABCCDE则有：AB/DE=BC/CD所以： NPV1/NPV2=（iC i1 ）/（i2 iC） 展开整理之后得IRR的近似解为： IRR= ic= i1+ 第五步，将IRR与基准收益率MARR相比较，若IRRMARR，则项目在经济效益上可以接受；若IRRMARR，则项目在经济效果上是不可行的。21121NPVNPViiNPV2 2、财务内部收益率（、财务内部收益率（FIRRFIRR）【案例2】：某项目净现金流量如下表所示。
13、当基准收益率MARR=12%时，试用内部收益率判断该项目在经济效果上是否可行。年份0123456净现金流量-200405040506070解：第一步，现金流量图（略）。第二步，估算一个适当的试算收益率。 2 2、财务内部收益率（、财务内部收益率（FIRRFIRR）由于两端的净现金流量比较集中于第4年，可将第4年作为恰当的时点，有：P=200F(4)=40+50+40+50+60+70=310n=4则 200=310（P/F,i,4）（P/F,i,4）=0.6451查复利现值表可得利率在11%与12%之间，以12%试算。第三步，试算。 2 2、财务内部收益率（、财务内部收益率（FIRRFIRR）
14、由净现值的计算公式：NPV1=-200+40（P/F,12%,1）+50（P/F,12%,2）+40（P/F,12%,3）+50（P/F,12%,4）+60（P/F,12%,5）+70（P/F,12%,6）=-200+400.8929+500.7972+400.7118+500.6355+600.5674+700.5066=5.329（万元）NPV2=-200+40（P/F,14%,1）+50（P/F,12%,2）+40（P/F,14%,3）+50（P/F,14%,4）+60（P/F,14%,5）+70（P/F,14%,6）2 2、财务内部收益率（、财务内部收益率（FIRRFIRR）211NP
15、VNPVNPVIRR = i1+ （i2i1） 由式（3-15） 776. 6329. 502. 0329. 5=0.12+ =0.1288=12.88% 由于IRR=12.88%12%，故此方案是可以接受的。=-200+400.8772+500.7695+400.6750+500.5921+600.5194+700.4556=-6.776（万元）2 2、财务内部收益率（、财务内部收益率（FIRRFIRR）还本收益实际收益率3 3、动态投资回收期（、动态投资回收期（P187P187） 是指以项目各年的净收益是指以项目各年的净收益( (净现金流量净现金流量) )收回收回项目投资（包括固定资产投资
16、、建设期利息和流项目投资（包括固定资产投资、建设期利息和流动资金）所需要的时间。动态投资回收期的表达动资金）所需要的时间。动态投资回收期的表达式为：式为：0)1 ()(*0tcPttiCOCIt式中，式中，Pt*：动态投资回收期动态投资回收期 ic：基准收益率。基准收益率。 设基准动态投资回收期为设基准动态投资回收期为Pt* ，则项目经济性的判别准则项目经济性的判别准则为：若则为：若Pt* PC* ，项目可以被接受，否则，项目不被接项目可以被接受，否则，项目不被接受。受。 在实际计算时，动态投资回收期求算公式为：Pt* =（T*1）+ 式中，T*累计净现值开始出现正值的年序 U*t-1 第T-
17、1年累计净现值的绝对值 V*t 第T年的净现值习题：某项投资方案各时间点现金流量如表1所示：年份0123456净现金流量-1000500400200200200200表表1 1 净现金流量表 单位：万元*1ttVU如果基准回收期P*c=4.5年，ic=10%，试用动态投资回收期评价该项目是否可行。解：由题意列出动态投资回收期计算表，见表3-10。表表2 2 投资回收期计算表投资回收期计算表 单位：万元 年份0123456净现金流量-1000500400200200200200折现因子1.0000.99010.98030.97060.96100.95150.9420净现值-1000454.633
18、0.6150.3136.6124.2112.9累计净现值-1000-545.4-214.8-64.572.1196.3309.2 由表2有Pt*=4-1+ =3.47（年）PC*=4.5 ，该方案可行。 动态投资回收期具有静态投资回收期的特点，但只能作为辅助性评价指标。6 .1365 .64 二、二、 经济评价指标经济评价指标（二）静态盈利能力指标及其计算（二）静态盈利能力指标及其计算%100%100-项目总开发成本开发利润项目总开发成本项目总开发成本项目总开发价值成本利润率成本利润率成本利润率 目标利润率，成本利润率目标利润率，成本利润率 年利润率年利润率某投资者以某投资者以10000元元/
19、米米2的价格购买了一动建筑面的价格购买了一动建筑面积为积为27000的写字楼用于出租经营的写字楼用于出租经营,该投资者在购该投资者在购买写字楼的过程中买写字楼的过程中,又支付了相当于购买价格的又支付了相当于购买价格的4%的契税的契税,0.5%的手续费的手续费,0.5%的律师费的律师费,0.3%的的其他费用其他费用.其中其中,相当于楼价的相当于楼价的30%的购买投资和的购买投资和各种税费均由投资者资本金支付各种税费均由投资者资本金支付,相当于楼价相当于楼价70%的购买投资来自期限为的购买投资来自期限为15年年,固定利率为固定利率为7.5%,按年等额还款的商业抵押贷款按年等额还款的商业抵押贷款.假
20、设在该写假设在该写字楼的出租经营期内字楼的出租经营期内,租金始终保持在租金始终保持在160元元/米米2,前前3年的出租率分别为年的出租率分别为65%,75%,85%,从第四年从第四年开始达到开始达到95%,且在以后保持不变且在以后保持不变,经营费用为租经营费用为租金的金的28%,如果购买投资发生在第一年的年初如果购买投资发生在第一年的年初,每每年的净经营收入和还款发生在年末年的净经营收入和还款发生在年末,出租经营期出租经营期48年年.全部投资和资本金投资的目标收益率分别全部投资和资本金投资的目标收益率分别为为10%和和14%,（二）静态盈利能力指标及其计算（二）静态盈利能力指标及其计算%100
21、销售收入销售利润销售利润率P189P189例例6-56-5P191P191例例6-66-6P192P192例例6-76-7P196P196例例6-86-8开发销售开发销售开发经营开发经营考虑土地增值税考虑土地增值税现金流评估方法现金流评估方法练习题 某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6,规划建设用地面积为40000平米,建造成本为1400元/平米,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年,(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月,)土地成本在项目开始时
22、一次投入,建造成本专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入,如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少? （二）静态盈利能力指标及其计算（二）静态盈利能力指标及其计算%100项目总投资年平均利润总额置业投资利润率%100资本金年平均利润总额资本金利润率项目总投资中项目总投资中不包含财务费不包含财务费用。项目总开用。项目总开发成本中包含发成本中包含财务费用。财务费用。（二）静态盈利能力指标及其计算（二）静态盈利能力指标及其计算%100资本金年税后平均利润总额资本金净利润率练一练 已知某房地产投资项目购买
23、投资为4500万元，流动资金500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期间内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润总额为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。0)(0tpttCOCI式中: Pt：投资回收期 CI：现金流入量 CO：现金流出量（CICO）t：第t年的净现金流量6 6、静态投资回收期：、静态投资回收期：是指以项目各年的净收益(净现金流量)收回项目投资（包括固定资产投资、建设期利息和流动资金）所需要的时间。（二）静态盈利能力指标及其计算（二）静态盈利能力指标及其计算（二）静态盈利能力指标及其计算（二）静态盈利能力指标及其计算 设行
24、业的基准投资回收期为设行业的基准投资回收期为PcPc，以投资回收期指标作为项目可行以投资回收期指标作为项目可行或择优的依据时，其判别的准则或择优的依据时，其判别的准则为：为： 若若P Pt tPcPc，表明项目可在表明项目可在低于基准投资回收期的时间内收低于基准投资回收期的时间内收回投资，方案可行；回投资，方案可行；判断标准判断标准静态投资回收期（续） 在实际计算时，静态投资回收期Pt可以根据项目现金流量表（全部投资）计算，现金流量表中累计净现金流量由负值变为零时的时点即为静态投资回收期。其计算公式为： P Pt t= =累计净现金流量开始出现正值的年份累计净现金流量开始出现正值的年份1+1+
25、（上年累计净现金流量的绝对值（上年累计净现金流量的绝对值/ /当年净现金流量）当年净现金流量）tttVUTP11计算方式计算方式当项目投资为一次性初期投资，每年的净收益相同时，当项目投资为一次性初期投资，每年的净收益相同时，投资回收期的表达式为：投资回收期的表达式为：RKPt式中，K：总投资 R：年净收益例3-1 某项投资方案各年份净现金流量如表3-1所示：表3-1 单位：万元 年份年份0123456净现金流量净现金流量-1000500400200200200200累计净现金累计净现金流量流量-1000-500-100100300500700如果基准回收Pc=3.5年，试用投资回收期指标评价该
26、项目是否可行。01004005001000)(0tpttCOCI可知：2Pt3由式(3-2)有： tttVUTP115 . 220010013年Pc =3.5故方案可以接受。 解：依题意，有该指标的优点：该指标的优点： 第一，能够直观地反映原始总投资的返本期限，便于理解，计算简单； 第二，能反映项目的风险性。该指标的缺点：该指标的缺点： 第一，没有考虑资金的时间价值； 第二，没有考虑项目投资回收期后发生的现金流量，因而无法反映项目在整个寿命期内的经济效果。投资效果系数投资效果系数=1/Pt=1/Pt（二）静态盈利能力指标及其计算（二）静态盈利能力指标及其计算（三）清偿能力指标及其计算（三）清偿
27、能力指标及其计算1 1、借款偿还期：、借款偿还期：工程项目建成投产后，从实现利润（含税）中收回投资的年限。RrRr- -还款期间的年企业留利还款期间的年企业留利数当年可用于还款的收益当年应还款额）年份数借款偿还后出现盈余的1-(dP（三）清偿能力指标及其计算（三）清偿能力指标及其计算当期应付利息费用税息前利润、利息备付率2当期应还本付息资金可用于还本付息资金、偿债备付率 3%1004资产合计负债合计、资产负债率%1005流动负债总额流动资产总额、流动比率%1006流动负债总额存货流动资产总额、速动比率拓展练习1.某家庭计划5年后购买一套120的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：(1
28、)目前已准备用于购房的积蓄共50万元;(2)该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房;(3)该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少?(假设银行存款年利率为3%，按月计息)(8分)答案：18246.92元/ 2.张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押
29、贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限力19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%.乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。1.编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。2.试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。(12分)拓展练习