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1、江苏立泰律师事务所江苏立泰律师事务所www.lantern-小贷公司贷款业务小贷公司贷款业务(yw)(yw)法律风险防法律风险防范范陈陈 磊律师磊律师(lsh)(lsh)二一一年九月二一一年九月第一页，共三十一页。放贷(fn di)前：风险防范 主体审查 担保物调查(dio ch)担保方式(fngsh)的设计放贷后：风险控制第二页，共三十一页。一、主体审查一、主体审查(shnch)(shnch)(shnch)(shnch)问题问题n n一借款人主体审查：主体资格及还贷才能的审查一借款人主体审查：主体资格及还贷才能的审查n n个人借款主体：包括但不限于身份证明、工作情况证明、收入个人借款主体：包
2、括但不限于身份证明、工作情况证明、收入财产证明尤其是房产等证明。财产证明尤其是房产等证明。n n注意：虚假身份证明、婚姻状况证明注意：虚假身份证明、婚姻状况证明n n企业主体：营业执照、机构代码证、税务登记证、法人企业主体：营业执照、机构代码证、税务登记证、法人(frn)(frn)身份证明、开户容许证、验资报告等根底资料真实并身份证明、开户容许证、验资报告等根底资料真实并年检。年检。n n注意：股东会、董事会决议注意：股东会、董事会决议n n个体工商户：在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主个体工商户：在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。为当事人。第三页，共三十一页。二担保
3、人主体资格审查(shnch)(shnch)1、保证人主体资格存在缺陷案例2007年3月20日，甲小贷公司向乙公司提供人民币1000万元的信誉贷款，贷款到期日为2007年6月1日。在贷款即将到期时，乙公司又与甲小贷公司协商再贷1500万元，用以归还上述借款。同年5月23日，甲小贷公司与乙公司、丙营业部签订一份保证借款合同，约定(yudng)：甲小贷公司贷给乙公司人民币1500万元，借款期限自2007年6月1日至2021年5月31日止；丙营业部作为保证人，承担连带责任保证。合同签订次日，甲小贷公司将500万元划入乙公司帐户，1000万元做为还款，清偿了第一笔借款。第四页，共三十一页。贷款到期后，甲
4、小贷公司屡次向乙公司和丙营业部发出催款通知书，但均未获归还另查：丙营业部于2004年5月领取非企业法人营业执照，系隶属丁公司的非企业法人分支机构。甲小贷公司遂于2021年8月19日提出诉讼，恳求乙公司、丙营业部、丁公司归还借款本息及由此造成的一切损失(snsh)。庭审中，丙营业部、丁公司抗辩称丙作为非企业法人分支机构，不具有保证人主体资格，其签订的保证合同无效。问题：问题：丙营业部作为非企业法人分支机构，是否具有保证人的主体资格？保证合同的效力(xio l)如何？第五页，共三十一页。分析：(1)保证人主体资格?担保法?第十条 企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。企业法人的分支机构有法人书
5、面(shmin)受权的，可以在受权范围内提供保证。第二十九条 企业法人的分支机构未经法人书面受权或者超出受权范围与债权人订立保证合同的，该合同无效或者超出受权范围的局部无效。所以，丙营业部不具有保证人主体资格，其签订的保证合同无效。注意：国家机关作为保证人以公益为目的的单位作为保证人问题：民营医院、民营学校等是否可以作为保证人？第六页，共三十一页。(2)保证责任的承担?担保法?第五条担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。第七条主合同有效(yuxio)而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债
6、权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的局部，不应超过债务人不能清偿局部的二分之一。那么，本案中丙公司是不是要对不能清偿局部，即1500万元贷款的二分之一承担责任呢？第七页，共三十一页。?担保法解释?第三十九条主合同当事人双方协议以新贷归还旧贷，除保证人知道或者应当知道的前款规定外，保证人不承担民事责任。新贷与旧贷系同一保证人的，不适用。所以，本案(bn n)中丙营业部只对乙公司不能清偿500 万元的局部承担不超过 50%的责任。第八页，共三十一页。2 2、夫妻一方对外提供保证：能否认定为夫妻共同债务、夫妻一方对外提供保证：能否认定为夫妻共同债务(zhiw)(zhiw)？案例案例 2007
7、2007年年1010月月2222日，甲公司向日，甲公司向A A小贷公司借款人民币小贷公司借款人民币500500万元，期限为万元，期限为一年，以甲公司机器设备做抵押，评估价值为一年，以甲公司机器设备做抵押，评估价值为400400万元，同时，甲公司万元，同时，甲公司法定代表人王康提供连带责任保证担保。借款到期后，甲公司未按约法定代表人王康提供连带责任保证担保。借款到期后，甲公司未按约还款，还款，A A银行将甲公司、王康及其妻子刘丽告上法庭，要求甲公司归还银行将甲公司、王康及其妻子刘丽告上法庭，要求甲公司归还贷款，王康及其妻子刘丽承担连带保证责任。贷款，王康及其妻子刘丽承担连带保证责任。讨论：讨论：
8、在婚姻关系存续期间，夫妻一方以个人名义借款或提供担保所负的在婚姻关系存续期间，夫妻一方以个人名义借款或提供担保所负的债务债务(zhiw)(zhiw)能否认定为夫妻共同债务能否认定为夫妻共同债务(zhiw)(zhiw)？第九页，共三十一页。分析分析(fnx)(fnx)：?婚姻法解释二?第24条:债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。理论中不同做法：苏州市辖区的法院：对婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负的债务一般都认定为夫妻共同债务。园区、昆山、吴江法院：原那么(n me)上认定为夫妻个人债务，除非证明所负债务用于夫妻共同生活或为履行法定抚养、赡
9、养义务。?婚姻法?第41条：离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务(zhiw)，应当共同归还。第十页，共三十一页。3 3、共同财产抵押共同财产抵押(dy)(dy)(dy)(dy)案例案例1 1胡某找别人冒充其妻子签字抵押其共有房屋胡某找别人冒充其妻子签字抵押其共有房屋(fngw)(fngw)的案例的案例张家港法院受理张家港法院受理2 2董某越权抵押其共有房屋、其配偶许某要求撤销抵押权案董某越权抵押其共有房屋、其配偶许某要求撤销抵押权案子吴中法院受理子吴中法院受理第十一页，共三十一页。我国实行法定的夫妻财产共有制，对夫妻共同财产的抵押需要我国实行法定的夫妻财产共有制，对夫妻共同财产的抵押需要经过夫妻
10、双方签字同意。理论中存在房产等财产虽登记在个人名下，经过夫妻双方签字同意。理论中存在房产等财产虽登记在个人名下，但实际上属于夫妻共有财产，具有一定的识别但实际上属于夫妻共有财产，具有一定的识别(shbi)(shbi)难度，对这难度，对这类财产的抵押也需要通过配偶的同意。如未得到配偶容许，一方面类财产的抵押也需要通过配偶的同意。如未得到配偶容许，一方面可能会造成抵押登记难以实现，另一方面即使办理了抵押登记也可可能会造成抵押登记难以实现，另一方面即使办理了抵押登记也可能会存在一定的法律风险。能会存在一定的法律风险。第十二页，共三十一页。二、担保物实地调查二、担保物实地调查二、担保物实地调查二、担保
11、物实地调查小贷公司放款(fng kun)前一定要对担保人提供的担保物进展实地考察，考虑其变现才能，并对其权属状况进展严格审查。案例2021年8月8日，某小贷公司与甲公司签订了一份借款合同，约定：某小贷公司向甲公司提供贷款350万元，期限一年，担保方式为：1、甲公司法定代表人承担连带保证责任；2、乙公司以其拥有使用权的土地做抵押，该土地评估价值为500万元人民币，抵押率70%，抵押价值为350万元。贷款到期后，甲公司无力归还贷款，经小贷公司屡次催讨后，仍未能归还，小贷公司将甲公司告上法庭，要求其归还本金325万元及利息、罚息等，并要求甲公司法定代表人及乙公司承担担保责任。第十三页，共三十一页。然
12、而，庭审时法院查明，用来抵押的土地尚未缴纳土地出让金，即当地政府为招商引资的需然而，庭审时法院查明，用来抵押的土地尚未缴纳土地出让金，即当地政府为招商引资的需要，在该土地未足额缴纳土地出让金时即为抵押人办理了土地使用权证。要，在该土地未足额缴纳土地出让金时即为抵押人办理了土地使用权证。小贷公司要求小贷公司要求(yoqi)(yoqi)法院对抵押物进展处理。法院在经评估后以法院对抵押物进展处理。法院在经评估后以500500万元起价对该土地进展万元起价对该土地进展拍卖，但因该土地周边配套设施不完善，无人举牌。经多处拍卖后，该抵押物最终拍卖成功，但在拍卖，但因该土地周边配套设施不完善，无人举牌。经多处
13、拍卖后，该抵押物最终拍卖成功，但在缴纳各种费用、土地出让金等后，小贷公司能优先受偿的局部只有几万元。缴纳各种费用、土地出让金等后，小贷公司能优先受偿的局部只有几万元。第十四页，共三十一页。三、担保三、担保(dnbo)(dnbo)(dnbo)(dnbo)方式设计方式设计1、保证人的选择尽量选择对借款人有约束力的保证人如借款人的亲戚、长辈(zhngbi)、关系较好的朋友尽量选择对自身身份(shn fen)很注重的保证人如公务员尽量选择本地的、对借款人有一定理解的担保人如借款人行业淡旺季明显，尽量防止选择与借款人同一行业的人作为保证人如借款人股东为夫妻，一定要求股东夫妇承担连带责任保证第十五页，共三
14、十一页。2 2、担保物的选择、担保物的选择(xunz)(xunz)案例案例20062006年年5 5月，某银行向某科研公司发放了月，某银行向某科研公司发放了24002400万元贷款，万元贷款，某科研公司以位于市中心繁华路段的某科研公司以位于市中心繁华路段的xxxx广场当时为在建工程约广场当时为在建工程约20002000平方米的商铺包括土地使用权做抵押物。当时抵押物的评估平方米的商铺包括土地使用权做抵押物。当时抵押物的评估价值为价值为40004000万元，单价为万元，单价为2000020000元元/平方米，抵押率为平方米，抵押率为6060，并办理了，并办理了抵押登记。抵押登记。商铺建成后，建立公
15、司在屡次索要工程款无果的情况下，将科研商铺建成后，建立公司在屡次索要工程款无果的情况下，将科研公司起诉至法院，要求其支付拖欠的工程款项公司起诉至法院，要求其支付拖欠的工程款项27002700万元，并要求对商万元，并要求对商铺在上述款项范围内行使优先受偿权。某银行闻讯后，也向法院提出铺在上述款项范围内行使优先受偿权。某银行闻讯后，也向法院提出了诉讼，要求某科研公司归还了诉讼，要求某科研公司归还(guhun)(guhun)到期的贷款，并要求对商铺到期的贷款，并要求对商铺行使抵押权。行使抵押权。诉讼过程中，银行还发现了以下问题：诉讼过程中，银行还发现了以下问题：1 1、经测绘后，该抵押物、经测绘后，
16、该抵押物的实际面积仅为的实际面积仅为15001500平方米，当时设计为公共通道的局部也被抵押给平方米，当时设计为公共通道的局部也被抵押给了银行；了银行；2 2、该块土地为划拨土地，经国土部门测算，土地出让金约、该块土地为划拨土地，经国土部门测算，土地出让金约为为15001500万元；万元；3 3、抵押人在该市有一拆迁工程陷入纠纷，、抵押人在该市有一拆迁工程陷入纠纷，200200多拆迁户多拆迁户起诉抵押人索赔约起诉抵押人索赔约10001000万元。万元。第十六页，共三十一页。问题：问题：1 1抵押权与工程款哪个更具有优先性？抵押权与工程款哪个更具有优先性？2 2抵押权与土地抵押权与土地(td)(
17、td)出让金哪个更具有优先性？出让金哪个更具有优先性？3 3安置补偿款哪个更具有优先性？安置补偿款哪个更具有优先性？4 4在建工程抵押抵押权与拆迁应该注意哪些要点？在建工程抵押抵押权与拆迁应该注意哪些要点？第十七页，共三十一页。最高人民法院最高人民法院?关于建立工程价款优先受偿权问题的批复关于建立工程价款优先受偿权问题的批复?第一条人民法院在审理房地产纠纷案件时和办理执行第一条人民法院在审理房地产纠纷案件时和办理执行(zhxng)(zhxng)案件中，应当案件中，应当按照按照?合同法合同法?第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权
18、优于抵押权和其他债权。优于抵押权和其他债权。?担保法担保法?第五十六条第五十六条 拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。第十八页，共三十一页。经审理，法院认为：经审理，法院认为：1 1、根据、根据?城市房地产管理法城市房地产管理法?第第5151条及条及?担保法担保法?第第5656条的规定，房地产抵押条的规定，房地产抵押权的土地使用权假设是以划拨方式获得的，实现抵押权时，应当首先从拍权的土地使用权假设是以划拨方式获得的，
19、实现抵押权时，应当首先从拍卖所得的价款中缴纳土地使用权出让金，然后抵押权人方可优先受偿；卖所得的价款中缴纳土地使用权出让金，然后抵押权人方可优先受偿；2 2、根据、根据?合同法合同法?及最高人民法院及最高人民法院?关于建立关于建立(jinl)(jinl)工程价款优先受偿权工程价款优先受偿权问题的批复问题的批复?的规定，建筑工程承包人对建立的规定，建筑工程承包人对建立(jinl)(jinl)工程折价、拍卖所得工程折价、拍卖所得价款享有优先受偿权，且优于抵押权和其他债权受偿；价款享有优先受偿权，且优于抵押权和其他债权受偿；3 3、考虑到抵押人可供执行的财产只有该商铺工程，从、考虑到抵押人可供执行的
20、财产只有该商铺工程，从“维稳角度出发，维稳角度出发，认为这认为这10001000万元也应优于银行债权受偿。万元也应优于银行债权受偿。处理结果处理结果：该商铺以5000万元拍卖，但扣除土地出让金、工程款、以及拆迁(chi qin)补偿后已无余额供银行分配。第十九页，共三十一页。启示：启示：在本案中，银行在承受抵押物时未考虑抵押物为在建工程的在本案中，银行在承受抵押物时未考虑抵押物为在建工程的风险，未查清土地的性质风险，未查清土地的性质(xngzh)(xngzh)，也未认真核对抵押物的位，也未认真核对抵押物的位置、面积等，导致抵押物的价值无端蒸发了一局部。在贷后管理置、面积等，导致抵押物的价值无端
21、蒸发了一局部。在贷后管理中，也未对抵押人的工程款支付情况进展有效监控，导致抵押人中，也未对抵押人的工程款支付情况进展有效监控，导致抵押人拖欠了巨额工程款而银行一无所知。同时，法院为了保护拆迁户拖欠了巨额工程款而银行一无所知。同时，法院为了保护拆迁户的利益，要求抵押人优先清偿另一拆迁纠纷案中的债务。以上种的利益，要求抵押人优先清偿另一拆迁纠纷案中的债务。以上种种导致所谓的种导致所谓的“敏感债务全部优于银行的抵押权。敏感债务全部优于银行的抵押权。第二十页，共三十一页。针对在建工程的特殊性，在承受抵押时应注意以下几个方面：针对在建工程的特殊性，在承受抵押时应注意以下几个方面：1 1注意审查抵押人是否
22、已获得在建工程国有土地使用权及相关的建立批注意审查抵押人是否已获得在建工程国有土地使用权及相关的建立批准文件。准文件。根据根据?城市房地产抵押管理方法城市房地产抵押管理方法?第第3 3条及担保法解释第条及担保法解释第4747条规定，在建条规定，在建工程抵押的抵押物必须是抵押人工程抵押的抵押物必须是抵押人“合法方式获得的土地使用权连同在建工程合法方式获得的土地使用权连同在建工程的投入资产，同时必须是的投入资产，同时必须是“依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物。因此，抵押人以在建工程抵押的，必须已经者其他建筑物。因此，抵押人以在建工程抵押的，
23、必须已经(y jing)(y jing)获获得在建工程占用土地的国有土地使用权，同时还必须已经得在建工程占用土地的国有土地使用权，同时还必须已经(y jing)(y jing)获得有获得有关部门颁发的关部门颁发的?建立用地规划容许证建立用地规划容许证?和和?建立工程规划容许证建立工程规划容许证?及其他相关证及其他相关证件。件。2 2注意审查抵押人有无拖欠工程价款，如施工费用、工人报酬、材料款，注意审查抵押人有无拖欠工程价款，如施工费用、工人报酬、材料款，以及施工承包人是否有垫资等情况。以及施工承包人是否有垫资等情况。尽可能选择资信良好、工程开发前景看好的客户，并对其资质、还款才尽可能选择资信良
24、好、工程开发前景看好的客户，并对其资质、还款才能进展严格审查应，深化理解建立工程合同涉及的价款、约定的开工期限和能进展严格审查应，深化理解建立工程合同涉及的价款、约定的开工期限和已经支付的价款等情况。已经支付的价款等情况。第二十一页，共三十一页。3 3注意在建工程抵押所依附土地注意在建工程抵押所依附土地(td)(td)的性质。的性质。4 4注意及时办理抵押登记和变更登记手续。注意及时办理抵押登记和变更登记手续。?物权法物权法?第第187187条规定，在建工程抵押的，应当办理抵押登记，抵押条规定，在建工程抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。权自登记时设立。5 5尽可能要求抵押人提供在建
25、工程抵押外的其他补充担保。尽可能要求抵押人提供在建工程抵押外的其他补充担保。由于在建工程变现才能差，还可能存在由于在建工程变现才能差，还可能存在“未完工风险，即工未完工风险，即工程成为程成为“烂尾工程，对处置工作造成极大的难度。烂尾工程，对处置工作造成极大的难度。第二十二页，共三十一页。其他的担保方式：其他的担保方式：应收账款质押：销售应收账款质押：销售(xioshu)(xioshu)、出租、提供效劳产生的债权，以及公路、出租、提供效劳产生的债权，以及公路、桥梁、桥梁、隧道、渡口等不动产收费权隧道、渡口等不动产收费权根底合同的效力风险应收账款(zhn kun)债务人的抗辩权风险诉讼时效风险债务
26、人行使抵消权的风险机器设备抵押(dy)：抵押的机器设备转让，抵押权人如何处理？出租物抵押：已出租的房屋抵押风险如何防范？?物权法物权法?第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。第二十三页，共三十一页。3 3、一债多保情况下抵押一债多保情况下抵押一债多保情况下抵押一债多保情况下抵押(dy)(dy)(dy)(dy)登记的办理登记的办理登记的办理登记的办理uu案例案例案例
27、案例uu借款人借款人借款人借款人A A A A公司以公司以公司以公司以B B B B公司名下的两处房产作抵押，于公司名下的两处房产作抵押，于公司名下的两处房产作抵押，于公司名下的两处房产作抵押，于2021202120212021年年年年1 1 1 1月月月月1 1 1 1日向日向日向日向C C C C银行申请银行申请银行申请银行申请(shnqng)(shnqng)(shnqng)(shnqng)贷款人民币贷款人民币贷款人民币贷款人民币1000100010001000万元，银行审查认为万元，银行审查认为万元，银行审查认为万元，银行审查认为其申请其申请其申请其申请(shnqng)(shnqng)(
28、shnqng)(shnqng)符合条件，遂同意向其发放贷款，并于符合条件，遂同意向其发放贷款，并于符合条件，遂同意向其发放贷款，并于符合条件，遂同意向其发放贷款，并于2021202120212021年年年年1 1 1 1月月月月10101010日与日与日与日与A A A A公司签订了公司签订了公司签订了公司签订了?借款合同借款合同借款合同借款合同?、与、与、与、与B B B B公司签订了公司签订了公司签订了公司签订了?抵押合同抵押合同抵押合同抵押合同?，抵押率为，抵押率为，抵押率为，抵押率为70%,70%,70%,70%,银行于银行于银行于银行于2021202120212021年年年年1 1
29、1 1月月月月15151515日获得两抵押物的他项权日获得两抵押物的他项权日获得两抵押物的他项权日获得两抵押物的他项权证，甲、乙两处房产他项权证权利价值一栏分别为证，甲、乙两处房产他项权证权利价值一栏分别为证，甲、乙两处房产他项权证权利价值一栏分别为证，甲、乙两处房产他项权证权利价值一栏分别为560560560560万元、万元、万元、万元、440440440440万元，银行于获得他项权证同日向借款人发放了万元，银行于获得他项权证同日向借款人发放了万元，银行于获得他项权证同日向借款人发放了万元，银行于获得他项权证同日向借款人发放了1000100010001000万元万元万元万元贷款，贷款期限为六
30、个月。贷款，贷款期限为六个月。贷款，贷款期限为六个月。贷款，贷款期限为六个月。第二十四页，共三十一页。uu期限届满后，借款人无力还贷，银行遂通过诉讼途径向期限届满后，借款人无力还贷，银行遂通过诉讼途径向借款人主张债权，并向抵押人主张实现抵押权，法院判决支借款人主张债权，并向抵押人主张实现抵押权，法院判决支持了银行的全部诉讼恳求，判决生效后，借款人及抵押人均持了银行的全部诉讼恳求，判决生效后，借款人及抵押人均未归还银行的借款，银行遂向法院申请未归还银行的借款，银行遂向法院申请(shnqng)(shnqng)强迫执行。强迫执行。uu法院执行部门执行过程中，依法对抵押物进展了拍卖，抵押法院执行部门执
31、行过程中，依法对抵押物进展了拍卖，抵押物一的成交价为人民币物一的成交价为人民币800800万元，抵押物二的成交价为万元，抵押物二的成交价为360360万元。万元。银行在得知抵押物的拍卖结果后，大大松了一口气，认为本次拍银行在得知抵押物的拍卖结果后，大大松了一口气，认为本次拍卖结果可以全额覆盖贷款本息及实现债权的费用，但该案的实际卖结果可以全额覆盖贷款本息及实现债权的费用，但该案的实际处理结果大大出乎银行的意料。处理结果大大出乎银行的意料。uu第二十五页，共三十一页。法院的处理结果是：法院的处理结果是：银行仅能在抵押物拍卖价款不超过权利价值的范围内受银行仅能在抵押物拍卖价款不超过权利价值的范围内
32、受偿，超过权利价值的局部，抵押权人无权受偿。在本案中，偿，超过权利价值的局部，抵押权人无权受偿。在本案中，银行仅能就拍卖价款中的银行仅能就拍卖价款中的920920万元万元560560万元万元+360+360万元优先万元优先受偿，超过抵押物所担保权利价值的局部，归抵押人所有。受偿，超过抵押物所担保权利价值的局部，归抵押人所有。法律根据：法律根据：根据物权法定的原那么，抵押权自登记之日起设立，抵根据物权法定的原那么，抵押权自登记之日起设立，抵押登记信息包括但不限于他项权证不仅约束抵押人和抵押登记信息包括但不限于他项权证不仅约束抵押人和抵押权人，还产生对抗第三人的法律效果。既然押权人，还产生对抗第三
33、人的法律效果。既然(jrn)(jrn)登记信登记信息明确抵押权的权利价值为息明确抵押权的权利价值为560560万元，银行对超出权利价值的万元，银行对超出权利价值的局部作出的主张就缺乏法律根据，法院在审讯和执行中均可局部作出的主张就缺乏法律根据，法院在审讯和执行中均可依法驳回银行的该局部主张。依法驳回银行的该局部主张。第二十六页，共三十一页。出现上述情况的原因：出现上述情况的原因：1 1制度方面的原因制度方面的原因目前，局部登记机关，特别是房产与土地登记部门在理解目前，局部登记机关，特别是房产与土地登记部门在理解?担保担保法法?第三十五条时，将第三十五条时，将“抵押物的价值等同于设定抵押时该抵押
34、物抵押物的价值等同于设定抵押时该抵押物的评估价，有些部门如苏州市国土局甚至将该条中的的评估价，有些部门如苏州市国土局甚至将该条中的“抵押物的抵押物的价值等同于抵押物评估价的价值等同于抵押物评估价的70%70%，在，在“抵押物价值以内，抵押人抵押物价值以内，抵押人和抵押权人可以约定抵押所担保的债权，但抵押人和抵押权人不得约和抵押权人可以约定抵押所担保的债权，但抵押人和抵押权人不得约定以该抵押物担保定以该抵押物担保“抵押物价值以外的债权，也即抵押所担保的主抵押物价值以外的债权，也即抵押所担保的主债权的上限为债权的上限为“抵押物的价值，上限的详细抵押物的价值，上限的详细(xingx)(xingx)值
35、视登记部值视登记部门而有所不同，常见的为抵押登记时抵押物的评估价，或评估价的门而有所不同，常见的为抵押登记时抵押物的评估价，或评估价的70%70%。第二十七页，共三十一页。2 2操作方面的原因操作方面的原因(yunyn)(yunyn)绝大局部银行对抵押物均要求一定的抵押率，在登记时亦按照审批绝大局部银行对抵押物均要求一定的抵押率，在登记时亦按照审批时确定的抵押率确定抵押担保的权利价值，这种操作，在一物足额担保时确定的抵押率确定抵押担保的权利价值，这种操作，在一物足额担保的情况下并无不妥，但在缺乏额担保或者数物一保的情况下，那么容易的情况下并无不妥，但在缺乏额担保或者数物一保的情况下，那么容易出
36、现前文提醒的问题，即银行无法就抵押物的全部拍卖款受偿，致使银出现前文提醒的问题，即银行无法就抵押物的全部拍卖款受偿，致使银行利益受损。行利益受损。?担保法?第三十五条 抵押人所担保的债权不得(bu de)超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额局部，可以再次抵押，但不得(bu de)超出其余额局部。第二十八页，共三十一页。现有登记制度下的完善措施：现有登记制度下的完善措施：制度的改变需要各方力量的推动，在目前的登记制度下，上述制度的改变需要各方力量的推动，在目前的登记制度下，上述问题确实无法得到全面的解决，但在不改变现有登记制度的情况下，问题确实无法得到全面的解决，但在
37、不改变现有登记制度的情况下，银行仍可以通过熟悉掌握并充分利用现有登记制度进步登记银行仍可以通过熟悉掌握并充分利用现有登记制度进步登记“权利权利价值，减少银行信贷风险。以本案为例，银行在登记时，完全可价值，减少银行信贷风险。以本案为例，银行在登记时，完全可以将以将“权利价值登记至权利价值登记至“评估价需视登记部门的详细操作情评估价需视登记部门的详细操作情况而定，即况而定，即800800万元，那么银行在万元，那么银行在800800万范围内可以就抵押物万范围内可以就抵押物A A的的拍卖拍卖(pimi)(pimi)款全额受偿，如此，抵押物的拍卖款全额受偿，如此，抵押物的拍卖(pimi)(pimi)款完
38、全可以覆盖款完全可以覆盖贷款本息及实现债权的费用。这种登记方式，既未违背现有登记制贷款本息及实现债权的费用。这种登记方式，既未违背现有登记制度，又更全面的维护了银行的信贷平安，且未为任何一方当事人增度，又更全面的维护了银行的信贷平安，且未为任何一方当事人增加任何负担。加任何负担。第二十九页，共三十一页。n谢谢各位！n陈磊 律师n江苏立泰律师事务所n (shu j)：n ：051268026095n邮箱：第三十页，共三十一页。内容(nirng)总结江苏立泰律师事务所。尽量选择本地的、对借款人有一定理解的担保人。第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。以上种种导致所谓的“敏感债务全部优于银行的抵押权。第三十五条 抵押人所担保的债权不得超出(choch)其抵押物的价值。邮箱：第三十一页，共三十一页。