《物业管理规章制度(20220304090549).pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理规章制度(20220304090549).pdf（28页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、1 管 理 制 度第一章管理机制和组织机构一、管理机制与管理原则本公司实行执行董事领导下的总经理负责制。公司设总经理、副总经理和总经理助理，按各自的职责范围负责其分管的工作，直接对执行董事负责。公司本部设综合管理部、工程部、安防部、人事部、财务部和策划部，下属管理点设管理处。各部门设经理一名、主管1 名，各管理处设主任1 名，大的小区设项目经理1 名，按照其岗位职责开展工作，直接对总经理负责。本公司内部实行垂直领导，层级管理，正常情况下，对下不越级指挥，对上不越级请示。本公司设立企业党支部和企业工会委员会。二、组织构架图总经理财务部安防部工程部经营拓展部管理部副总经理兼管理者代表管理处人事部管
2、理处管理处管理处管理处管理处常务副总经理2 第二章部门职责主要岗位及考核标准一、主要岗位职责及考核标准执行董事职责1、决定公司的发展规划、年度经营计划和投资方案；2、决定公司的经营方针和管理机构设臵；3、制定公司年度财务预、决算等方案；4、制定公司增加和减少注册资本等方案，拟定分立、合并、终止和清算等重大事项方案。5、分管财务部；6、聘任和解聘总经理和其他高级管理人员。总经理职责?1、主持公司的经营管理工作，分管人事部、安防部、工程部；2、拟订公司年度经营计划草案，并组织实施；3、拟订公司基本管理制度和内部管理机构设臵方案；4、拟订公司规章制度方案；5、提请聘任或调聘公司副总经理、财务负责人；
3、6、执行董事交办的工作。副总经理职责1、协助总经理处理公司日常工作，分管管理部；2、管理小区管理处工作；3、负责公司质量管理工作；4、执行董事和总经理交办的工作。3 总经理助理职责1、负责公司经营业务的拓展，；2、新承接的物业验收接管计划和交接；3、管理点管理合同到期的善后工作。4、协助副总经理与开发商、小区业委会、行业管理、街居等协调有关工作。5、执行董事和总经理交办的工作。管理部职责1、拟草小区管理季和年计划，报分管领导审批执行。2、管理处的周检和月检，建立小区资料档案。3、负责检查管理处的收费，及时发现收费中的问题并帮助解决。4、负责处理管理处上报的重要投诉。5、负责协调处理管理处上报的
4、与人事、维修、安防、保洁、绿化等有关事务。6、与行业管理、街居及小区业委会协调有关工作。7、负责制定质量管理计划和创建“物业管理优秀住宅小区”计划并指导实施。8、安排小区水池清洗、水质化验，绿化工作。9、安排小区二次装修垃圾的清运。10、分管领导交办的工作。安防部职责1、制定安防工作月、季、年计划，并组织实施。2、安防人员的考核，提出转正、调动、辞退等。3、制定安防人员的培训计划，并负责实施。4、检查安防值班，包括夜间。5、指导治安巡逻。6、制定小区施工人员的管理，并组织实施。7、制定消防系统各类设备的操作规程，并组织实施。8、组织消防设施设备检查，运行管理的业务指导。4 9、监督、检查车辆停
5、放管理。10、编制治安突发事件和重点防火部位的灭火预案11、治安和火警事件的处理。12、处理小区因安防员值班巡逻而发生的问题。13、提出安防员的奖罚方案。14、分管领导交办的工作。维修部职责1、制定设施设备维保月、季、年计划，报批。2、按计划组织安排设施设备的检查和维修保养。3、小区有关设备的检修，安排组织零星维修。4、组织设施设备的突击抢修。5、建立小区设施设备台帐。6、建立公司的工具设备台帐以及管理。7、制定物资采购计划，报批后实施。8、分管领导交办的工作。财务部职责会计职责1、制订财务管理制度和财务计划，报执行董事审批。2、根据财务管理制度，审核工资和各项费用的报销。3、及时处理帐务，上
6、报各种财务报表。4、小区的经济核算工作。5、财务档案管理。6、分管领导交办的工作。出纳职责1、按财务管理规定，负责现金和银行存款的管理和帐务处理。2、负责各种费用的报销和工资等发放。3、发票和收据的管理。4、负责员工社保工作，按时缴纳社保费。5、按时交纳税金。5 6、交纳各管理处的水费和公用电7、保管财务档案、办理行政和财务有关证照。8、检查督促收费，催讨债权。人事行政部职责 1、员工招聘、转正、辞职辞退、考勤、工资、福利管理等，并建立人事档案。2、管理印章。3、文件收发，送阅、存档。文件资料的打印、复印。4、档案管理。5、会议组织，整理会议纪要。6、负责接待和有关外联工作。7、公司财产管理和
7、办公室的管理。8、分管领导交办的工作。经营拓展部1、制订年度经营计划，包括业务联系、投标等工作，并具体实施。2、具体制定新承接的物业验收接管计划，向管理部移交。3、具体与开发商或业主委员会协调有关工作。4、处理管理点管理合同到期的善后工作。5、协助管理部与行业管理、街居及小区业委会协调有关工作。6、分管领导交办的工作。项目经理职责一、领导 2 个管理处，负责项目的管理工作。二、项目的接管验收与组织业主接房手续，三、日常管理的计划、布臵、检查落实。包括入伙期和日常物业管理服务。四、管理项目的收费工作，确保达到和提高公司下达的收费率。五、与开发商、街居、派出所等协调有关工作。六、社区文化宣传和创“
8、物业管理优秀住宅小区”工作。6 七、公司领导交办的其他工作。管理处主任职责一、负责小区日常管理工作，包括事务、安防、车辆停放、保洁、绿化和报修工作。二、业主收楼工作以及二次装修的监督管理。三、负责收费工作，确保达到和提高公司下达的收费率。四、处理业主的投诉，并做好跟踪和回访工作。五、开展有偿服务。六、执行管理部的管理计划。七、上级交办的其他工作。楼管员职责一、熟悉所管辖楼房的结构、管线走向、各种设备位臵、各种开关位臵、简单水电故障的判别；熟悉所管辖楼房的楼层单元布臵、户数、业主姓名、常住人口等业主档案。二、协助业主接房，住户二次装修的监督和管理。三、抄水、电表，分摊共用水电费，收费和登帐工作。
9、四、宣传物业管理的法规、政策，传达有关通知等。五、巡查所管理的楼房，配合安防、保洁和维修工，维护楼房及其区域内治安秩序、环境卫生，发现问题及时处理，并向主任汇报，跟踪处理情况。六、具体负责业主投诉，做好记录，及时报主管或主任处理，并跟踪、反馈。七、协助开展有偿服务。完成主任交办的其他工作。维修主管职责一、制定设施设备维修保养月、季、年计划，负责实施。二、按计划组织安排设施设备的检查和维修保养。三、与供电、供水、电梯、发电机厂商等部门保持联系，及时处理故障等。负责小区有关设备的年检。7 四、维修人员值班和零星维修。五、组织设施设备的突击抢修。六、建立小区设施设备和工具台帐及管理。七、上级交办的其
10、他工作。维修工职责一、坚守岗位，做好值班记录。二、每日检查电房1 次、泵房 1 次，做好运行记录，发现问题及时报告，及时处理，保证正常供电、供水等。三、按安排定期维护保养设备，做好记录。参加突击维修设施设备。四、每日记录当天各共用电计量表数据，发现异常情况立即检查处理。五、每日记录当天水计量总表数据，发现异常的立即检查水箱进水控制器、阀门等，立即维修，并做好记录。六、认真做好交接班记录和机房及设备卫生。七、主管交办的其他工作。电梯工职责一、每日检查电梯运行情况，做好记录；二、妥善保管电梯层门三角钥匙、机房钥匙；三、监督电梯日常维保单位定期检修、保养电梯，并跟踪、了解检修和保养结果。四、发现电梯
11、运行安全隐患、需要停止使用的，做出暂停使用建议，并报告主管。五、在电梯安全检验合格有效期届满前的30 日内向检验机构提出定期检验申请。六、规范电梯乘客的行为，发现电梯乘客实施下列行为及时予以纠正：1、违反电梯安全使用规定操作电梯；2、乘坐明示处于非安全状态下的电梯；3、采用非安全手段开启电梯层门；4、拆除、破坏电梯安全警示、标志或者报警装臵和安全控制回路等电梯安全部件；8 5、运载超重货物乘坐电梯；6、其他危及电梯安全运行或者他人安全乘坐的行为。七、发现电梯因停电、故障等原因致使乘客困梯时，应在确保自身及乘客安全的前提下及时放人，如果没有绝对把握应紧急通知维保单位派技术人员到现场放人。八、协助
12、维修工工作。九、主管交办的其他工作。安防队长职责一、负责制定小区安防工作计划，并组织实施。二、管理小区安防人员，包括值勤安排、内务管理等。三、负责安防人员的培训，包括消防培训。四、负责组织、检查小区安防的值勤和巡逻，包括夜间。五、负责小区车辆停放管理。六、负责编制小区治安突发事件和火灾处理预案。七、负责治安和火警事件的处理，重要事件立即报经理。八、定期组织小区安全检查，包括消防检查。九、负责安防员的考核，向经理提出奖罚方案。十、公司安防部经理交办的其他工作。安防班长职责一、管理本班安防员，包括该班次各岗位的值勤安排、车辆停放和巡逻检查等。二、检查本班安防员的值勤。三、负责小区巡逻工作。四、负责
13、处理该班次发生的突发事件。五、按队长安排，开展小区安全检查、安防和消防训练等。六、主任安排的其他工作。安防员职责一、热爱本职工作，忠于职守，坚持原则，不徇私情，廉洁奉公，精神饱满，9 文明执勤，严格执行各项规章制度。二、要服从命令听指挥，坚守岗位，履行职责；准时上下班，不迟到、早退，不准私自调班；不准喝酒、打牌、看电视、听收音机、睡觉、打磕睡等；不准闲聊打闹，看书阅报，干私活，会私客等；不得留宿非本公司人员。三、着装整齐，佩带好胸卡，不准穿拖鞋、卷袖子、裤子、敞胸露怀。四、做好来访人员和车辆的登记收发车辆出入证工作，认真查验物资出门，按出门条放行。五、维持好小区门岗的交通秩序，保证进出口车辆畅
14、通，人员出入有序无阻。人员和车辆进出要及时开门。六、遇突发事件应立即报告，必要时立即报警。七、爱护公司公共财物和小区内的设备设施，不得随意侵吞、破坏；不得私自违法实施处罚，或收取公司规定以外的费用。八、按公司有关制度的要求，认真做好交接班手续，事事记录在案；做好信件、报刊等清点交接工作。九、严格执行公司规定的考勤制度。十、班长交办的其他工作。安防巡逻岗职责一、准时交接班，着装整齐，仪容清楚，精神饱满。二、检查小区内的路灯开关，天亮关，天暗开，并将损坏的路灯记录上报客户中心。三、二次装修期间，检查工人及其携带物品和送货拉货的车辆。四、疏导车辆、人流，保证道路畅通。发现违章停放车辆，应查找车主并劝
15、其停放到指定位臵。五、发现广告、推销、废品收购等闲杂人员，将其驱离管理区域。发现可疑人员盘查验证、跟踪监控，制止违法犯罪行为。六、检查楼层包括空房、电梯、水电、消防设备、可疑人员等，做好记录，发现问题及时处理和报告，遇突发事件必要时报警，并协助处理。监控员职责10 1、坚守岗位，精神饱满，言语文明，礼貌待人。2、认真监视画面，发现可疑情况立即报告管理处或饭店保安部。3、注意消控室设备运行情况，发现报警铃声立即报告管理处或饭店保安部。4、认真执行门卫制度，认真做好访客登记、物资出门登记等记录。5、认真做好交接班，办理设备和值班情况交接手续。6、保管监控和消控设备，发现问题及时报告。7、按规定保管
16、监控资料。保洁员职责1、清扫：每日清扫道路、停车场、绿化地、球场、休闲场所、各层走道、楼梯、电梯底面。每周清公共天花板、墙壁、灯罩灰尘。2、清抹：每日清抹电梯门和轿厢、公共休闲座椅；隔日清抹楼梯扶手、单元防盗门、公共场所门、窗、玻璃、信报箱。3、拖洗、冲洗：每周拖洗各层走廊、楼梯；每月冲洗道路、公共场所、休闲场所、建筑小品等。每月检查并疏通水沟。4、垃圾收集清运：每日2 次收集、清运各户生活垃圾和小区公共场所垃圾。5、根据管理处安排，协助清洗供水蓄水设备，清掏阴井、化粪池；灭蚊、灭蝇、灭鼠、灭蟑螂。二、文明服务细则员工守则总则一、热爱祖国，拥护共产党领导，遵纪守法。二、遵守社会公德，讲究职业道
17、德，文明礼貌，忠诚老实，廉洁奉公。三、敬业爱岗，努力学习专业知识，积极进取，不断提高服务质量。四、服从领导，听从指挥，努力工作，讲求效率，按时完成各项任务。五、维护公司信誉，保守公司商业秘密。礼仪规范一、服务用语：11 敬语：您好请谢谢对不起再见称呼语：先生小姐太太夫人女士小朋友 大叔大伯阿姨大妈问候语：您好早上好下午好晚上好祝贺语：恭喜祝您节日快乐祝您生日快乐欢迎语：欢迎光临询问语：请问，您需要我为您做点什么吗？请问，您有什么吩咐吗？操作语：请稍侯片刻，我立即为您服务。请不要客气，这是我应该做的道歉语：对不起，让您久等了请原谅打搅您了很抱歉感谢语：多谢您的提示请您多提宝贵意见不必客气没关系，
18、这是我应该做的告别语：再见您走好二、服务忌语：不不行不知道不可以不清楚不可能没有办法你够麻烦你意见真多下班了，明天再来你说什么声音大一点，我听不见我正忙着呢，现在没空三、礼貌要点：1、接电话时应先说：“您好，管理处”；2、当业主来管理处时应说：“您好，请问有事吗”、“请坐”、“请您稍等”。严禁工作人员坐着与站着的客人交谈；3、当业主表示感谢时应说：“不用谢，这是我应该做的”；4、当业主表示道歉时应说“没关系”“请不要介意”；5、到业主家中维修或收费时应轻声敲门，并客气地说：“对不起，打扰了”。6、对进出大门的人员，保安人员应先敬礼同时说“您好”，再进行询问或检查等工作；7、管理处工作人员与业主
19、同时进出门口或同乘电梯时，应让业主先行；8、在小区内应主动帮助业主解决困难，严禁视而不见。八要八不1、要维护公司声誉，保守公司商业秘密，不得做有损公司声誉的行为。2、要一切从公司整体利益出发，不得做损害公司利益的事。3、要遵守劳动纪律，服从上级调动，不得纪律松垮、不听指挥或阳奉阴违。12 4、要廉洁奉公，不准收费不给票、私吞私分各种公款。5、要真诚老实，不准提供假情况。6、要敬业奉献，努力工作，不得作风拖拉。7、要团结协作，不得互相扯皮、推诿和诬陷同事。8、要文明礼貌，竭诚服务，不得发生与业主打骂等现象。第三章管理制度第一节劳动人事管理制度员工招聘制度一、招聘条件：1、符合岗位素质要求，持岗位
20、证书。2、外来人口必须提供规定的有关证件。3、特殊及重要岗位必须提供政审证明或公司认可的资信担保。二、员工聘用程序与审批权限：1、应聘人员应如实填写登记表、并备有关证件影印件，经资格审查、公司领导审批后办理录用手续。2、员工到职三个月为试用期，工作表现特别优秀者，可缩短试用期。试用期中的员工，如发现不符合录用条件或表现不良者，或因公司经营发生变化而产生冗员的，及时予以辞退或解聘。试用期中的员工到职之日起三天为跟班培训期，不发工资。3、员工服务工龄，自试用之日起计算。4、员工试用期满合格者办理转正定级手续，并签订劳动合同。员工培训制度三、新员工必须接受岗前培训，培训合格后方可上岗。培训内容包括公
21、司概况、有关规章制度、安全教育、岗位职责、操作规程等。因工作需要，对员工进行业务技能培训，可提出书面申请，由公司统一安排。四、凡外派培训的，须呈报批准后实施，外派的个人就读培训须与公司签订培训合同，并于培训学习结束后，以毕（结）业文件申请支付培训费用。员工考勤管理制度五、工作（作息）时间13 每周六天工作制四十二小时，每天工作时间七小时。特殊岗位和特殊需要，包括收费、安防、保洁、维修等人员，根据工作性质安排工作时间。六、迟到1、上班以后签到为迟到。迟到15 分钟以下的每次扣发当日工资的30；上班迟到 15-30 分钟，每次扣发当日工资的50；上班迟到30 分钟以上的，按旷工半日处理。2、若发生
22、以上各条情形，实属事出有因，经上一级领导签署后，可酌情处理。七、打卡（签到）1、除公司领导外，全体员工上、下班应亲自签到，凡托人签到或代人签到，一经查出，代到人和被代到人每人每次罚款50 元；同年度发现3 次以上者予以开除。2、上、下班漏签到者由各部门负责人证实签核。否则均以旷工论处。若忘签到经查不切实，则以旷工论处并记大过一次。3、月累积漏签到达三次以上者，每次扣发当日工资的30，五次以上者，每次扣发当日工资的50。八、加班1、员工（管理处主任以下）因公务需延长工作时间，或节假日加班，需事先填写加班申请单，经批准后方可加班。特殊情况应在事后及时补办有关手续。2、加班按每4 小时为一个计量单位
23、计,实际加班时间应扣除每次用膳时间3 0分钟。3、员工加班时间作为调休使用。法定节假日加班确实无法安排补休的，予以计发加班费。法定节日加班以日基本工资的300计算加班费，除当天外，另发2 天基本工资。4、公司本部工作人员、管理处副主任以上人员加班不补休、不计加班费。九、假期1、法定假日：元旦（一天）、春节（三天）、五一劳动节（三天）、国庆节（三天）为有薪假日。2、结婚假：正式员工结婚时可享受有薪假期三天，晚婚假七至十五天。3、慰唁假：员工的直系亲属不幸逝世，可申请三天有薪慰唁假。4、产假：女员工分娩，必须持有医院证明及准生证，可享受有薪假期九十天，发给基本工资。十、请假1、员工申请事假、病假、
24、婚假、产假、慰唁假等，原则上应事前亲自填写请假14 单（请假的计量单位以半日计，福利假应一次性请完）。事前无法请假的，应及时电讯核准，并于到岗后二小时内补办手续，逾时或遗忘，均以旷工论处。2、请假审批权限部门主管和管理处主任（含副职）以下员工请各种假由公司领导批准。部门主管和管理处副主任以下员工请各种假的，一天由管理处主任批准，二天以上由公司领导批准。3、凡请病假，均应附县级以上医院证明（指病历、医疗费收据、建休单等），否则按事假处理。4、若请工伤假，应由当事人或发生部门在事故发生后二十四小时内上报，三日内出示职业伤害报告证明书及医院诊断书报批办理病休手续(工伤治疗期间基本工资照发)。十一、公
25、出请假所有员工上班时间因公外出须向直接领导请假。未请假擅自外出的,视为旷工。十二、缺勤1、请病假：试用期员工请病假按事假处理；正式员工服务工龄满一年以上（含试用期）的，享有五天有薪病假；超过的按事假处理。员工请有薪病假一天,扣发日工资（含基本工资和岗位补贴）的50。2、请事假：员工请事假一天，扣发日工资（含基本工资和岗位补贴）。3、当月旷工半日者，扣发当日工资及当月岗位补贴；当月旷工一天以上两天以下者，扣发半个月工资及当月岗位补贴；当月旷工两天以上或全年累计旷工三天以上者扣发当月工资和岗位补贴并予以除名。员工解聘制度十三、辞职1、在试用期内辞职的，除跟班培训期外按实际工作天数计算工资及岗位补贴
26、予以发放，不作任何经济补偿。2、经劳资协商，同意辞职的员工，除发给当月实际上班天数工资及补贴外，不作任何经济补偿。3、在合同期内自行离职的，扣发当月工资及全部补贴，不作任何其他经济补偿。十四、辞退15 公司有权辞退不合格的员工及冗员。被辞退员工，除发给当月实际上班天数工资及补贴外，并按以下原则给予经济补偿（违反劳动纪律或被辞退处分的除外）：工作满半年以上者，给予补发半个月基本工资；工作满壹年以上者，给予补发壹个月基本工资。十五、开除开除员工须报公司领导批准。被开除的员工扣发当月工资及补贴，造成公司损失的追究经济责任，触犯法律的送交政府有关部门法办。员工解聘、辞职、被辞退、被开除的，书面通知离职
27、员工办理有关的离职手续。离职员工在离开本企业以前必须交还企业的一切财物、文件以及业务资料。否则，人事部门不予办理任何手续，并追究法律责任。员工工资制度十六、公司实行“以岗定薪”的劳动分配制度。公司员工工资实行月薪制，员工月薪（工资）基本工资岗位补贴或加班费。工资按员工所担当的职务及岗位套定。职务、岗位发生变动按新职务、岗位套定工资；所有的工资调整均从次月1 日起生效。基本工资标准表（附后）和岗位补贴（加班费）按规定发放。基本工资是计算加班费、工会费、社保缴费、辞退经济补偿的基数。十七、员工的月薪计算、发放：1、以每月 26天计算（安防、保洁等特殊岗位除外）。2、员工日薪月薪26 天。日薪尾数以
28、人民币角为单位，不计“分”。3、工资于次月15 日发放，逢节假日可予以提前，遇春节放假的第一天在10日左右的，提前 5 日发 50%，节后第二天再发50%。辞职和辞退人员的工资原则上在次月 15 日发给，特殊情况的，在每月的10 日、20 日、30 日发给。基本工资（元）：一级二级三级四级五级500 400 400 400 400 岗位补贴（加班费）（元）：一级二级三级四级五级8003000 500-1500 300-800 100-600 50-300 4、安防、保洁等人员的岗位补贴一栏为加班费。5、兼职人员的基本工资和岗位补贴，由总经理定。6、员工当月全部收入超过个税规定的，超过部分按规定
29、交个人所得税。16 7、级别说明：一级员工：总经理、副总经理、总经理助理二级员工：部门经理三级员工：管理处主任、部门主管、财务人员、技术管理人员四级员工：管理员、技术工种、安防员（保卫员）、其他管理人员五级员工：保洁员、其他简单劳动员工8、公司对由公司办理社保的管理人员和其他骨干人员，按公司规定给予补贴。员工劳动合同十八、公司所有转正员工（兼职人员除外）都必须与公司签订劳动合同，劳动合同的签订期限如下：公司领导、财务人员签订三年期合同；部门经理、主管和管理处主任以下员工签订一至三年期合同。十九、公司办理团体意外伤害保险和团体意外伤害医疗，所有入职员工都必须参加新员工第二个月参加。保险费 100
30、 元/人年，分 4 个月从员工工资中扣取。在保险期内员工因各种原因辞职的，均不退款，保留至保险期满为止。二十、劳动合同一旦签订即具法律效力，劳资双方必须严格遵守，认真履行合同的各项约定。员工奖惩条例二十一、奖励员工的奖励分为加薪、记大功、记功、嘉奖四类。（一）员工有下列表现之一的，嘉奖、发给奖金：1、遵规守纪,工作认真负责,堪为全体员工楷模的；2、参加行业举办的竞赛获奖为公司争得荣誉的；3、维护公司形象或声誉表现突出的。（二）员工有下列表现之一的，记功、发给奖金：1、按规定时间完成临时紧急任务有功的；2、完成或超额完成公司下达的年度工作或利润指标的（指责任人）；3、抢险或排除事故隐患成绩突出的
31、。（三）员工有下列表现之一的，记大功发给奖金：1、提出合理化建议经采纳成效卓越的；2、消除事故有功，使企业免遭严重经济损失的；3、及时举报并防止营私舞弊或危害公司利益行为发生的；17 4、见义勇为，树立或维护公司形象表现突出的。（四）员工有下列表现之一的，给予晋级加薪：1、连续三年被评为优秀员工的；2、对企业有特殊贡献的；3、三年内获二次记大功的。二十二、处罚对员工的处罚分为行政处分和经济处罚两类。两种处罚可合并使用。（一）行政处分。对员工的行政处分分为警告、记过、降级（职）、辞退、开除。如情节严重，触犯法律的，交有关部门法办。员工有下列表现的，给予书面警告：1、遇非常之事故，故意回避者；2、
32、在工作场所内发生口角，经劝导不予纠正者；3、工作拖拉，质量低下者；4、未完成本岗位工作，但尚未造成经济损失和不良影响的；5、对于上级指示未说明正当理由不予执行，或不能如期保质保量完成或处理不当但尚未造成经济损失和不良影响的，经主管领导口头警告二次仍无改正者；6、办公时间无正当理由擅离工作岗位或私自外出或工作时间私事串岗者；7、当月内迟到次数累计达五次以上者。员工有下列表现之一的，给予降级或记过：1、直属主管明知属下员工舞弊，而予以隐瞒庇护或不举报揭发的；2、部门负责人以上领导明知所管辖员工工作有失误不予处罚，或公报私愤处罚不公者；3、违抗命令或威胁侮辱主管之行为，情节较轻的；4、未完成岗位责任
33、制中所规定的工作，但所造成的后果较轻的；5、冒、替签到的；6、在工作场所有不道德或有伤风化行为的；7、在工作场所酗酒滋事，影响秩序者；8、未按公文处理时限积压公文影响业务运作的；9、遗失公司重要文件、物件或工具的；10、人为损坏公物或破坏工作环境的；11、一年内被书面警告三次者。员工有下列表现之一的，给予开除或辞退，情节严重者，追究法律责任：18 1、严重违反企业规章制度失职、渎职影响恶劣者；2、营私舞弊、贪污或挪用公款，收受贿赂的；3、泄漏机密、制造谣言，使企业遭受重大损失的；4、玩忽职守，未能履行岗位职责造成工作失误，致使企业蒙受经济损失的；5、仿冒上级主管人员签字、盗用印鉴或擅用公司名义
34、的；6、一年内被记过二次的；7、当月旷工两天或年累积旷工三天者；8、品行不端，严重损害公司信誉或违法乱纪受到刑事处分及治安条例处罚的；9、在工作场所聚赌或斗殴影响恶劣的；10、不服从上级指挥调遣，并有严重威胁行为，影响正常工作秩序的。（二）经济处罚。经济处罚类别视情节轻重定为：1、一般过失处罚，处罚金额为20 元-100元；2、明显过失处罚，处罚金额为100 元-200元；3、严重过失处罚，处罚金额为200 元-500元；4、连带过失处罚，处罚金额为 20 元-500元，依据“一般过失”、“明显过失”、“严重过失”的量罚标准确定。一般过失、明显过失、严重过失中若造成经济损失的，还应付赔偿责任。
35、1、一般过失处罚范围：本条例规定中受到书面警告行政处分的行为。2、明显过失处罚范围：本条例规定中受到降级或记过处分的行为。3、严重过失处罚范围：本条例规定中有严重损害公司利益的行为以及造成公司经济损失的过失行为。4、连带责任过失处罚范围：管理处主任以上领导对直属员工的工作过失负有连带责任，直属员工在一个月内受到三次“一般过失”处罚，该负责人应受到一次“连带责任过失”处罚；直属员工一个月内受到二次“明显过失”处罚，该负责人应受到一次“连带责任过失”处罚；若直属员工受到“严重过失”处罚，该负责人均要受到“连带责任过失”处罚。企业员工因工作需要须二人以上配合完成某项事务时，应明确责任人，发生过失时，
36、配合人应负连带责任，并视情予以“连带责任过失”处罚。（三）处罚权限：19 1、企业员工发现违规行为均有建议处罚权。2、公司领导对其所管辖的员工违规违纪行为拥有直接的处罚权。3、管理处主任对所管辖的员工拥有直接处罚权。4、严重过失处罚应报批后方可执行。本条例不妨碍员工受到规章制度中所规定的其他奖励或处罚。本制度的解释权归公司管理部。第二节财务制度一、本公司执行施工、房地产开发企业财务制度和物业管理企业财务管理规定。二、本公司会计核算程序。根据公司业务的特点，物业公司财务的会计核算程序为科目汇总表帐务处理程序。其操作步骤如下（见下图）（一）根据原始凭证，按经济业务的不同性质分别编制记帐凭证。（二）
37、根据原始凭证、记帐凭证逐笔序时地登记现金和银行存款日记帐。（三）根据记帐凭证和有关的原始凭证逐笔登记各明细分类帐。（四）根据记帐凭证编制科目汇总表。现金日记帐银行存款总分类帐明细分类帐会计报表科目汇总表记帐凭证原始凭证20（五）根据科目汇总表登记总分类帐。（六）月末将现金日记帐、银行存款日记帐各种明细分类帐的余额与总分类帐户的余额核对相符。（七）月末根据总分类帐和明细分类帐的记录编制会计报表。三、成本和费用 1、为业主、物业使用人提供维修、管理和服务等过程发生的各项支出，计入成本、费用，在物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。2、成本包括直接人工费、直接材料费。间接费用等计入管理费用
38、。直接人工费包括直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。直接材料费包括在物业管理活动中直接消耗的各种材料、材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。间接费用包括管理人员工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、办公费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护非低值易耗品摊销费等。3、管理用房有偿使用费计入营业成本。对管理用房装修装饰费计入递延资产。4、年终按年末应收帐款余额的0.5 计提坏帐准备金。发生的坏帐损失充减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。四、营业收入及利润1、营业收入包括主营业收入和其他业务收入。主营业
39、收入包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。2、利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额及补贴收入。营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。五、代管基金代管基金指企业接受业主委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金，应专户存储、专款专用。其利息净收入经认可后转作代管基金滚存使用和管理。代管基金作为企业长期负债管理。六、资产管理制度1、现金管理现金管理按照现金管理暂行条例及现金管理暂行条例实施细节的规定执行。严肃现金的使用范围和库存现金限额，建立现金收支的内部控制手续和出纳员、结算员、收银员的岗位责任制，规定出纳备用金的周转、报销和补充制度。出
40、21 纳员、收银员收入现金必须当日送存或上缴。现金明细账要逐笔登记，日清月结，对账款不符要及时查明原因，并逐级上报处理。2、银行存款管理应以银行的账号分别设立明细账序时登账，如实反映银行存款的收付、余额情况。严格按照票据法、支付结算办法、国内信用证结算办法和违反银行结算制度处罚规定 使用票据、办理结算、不得签发空头支票、严防接受空头票据或无效票据、接受外来票据应认真检查，必要时通过银行查询，以确保票据的有效性和可靠性。银行存款的账户不准出租或出借，银行存款应定期查询核对余额、发现未达账的要逐笔查明原因、按月编制余额调节表，使会计、出纳、银行之间帐帐相等、帐实相符。3、应收和预付款项管理企业应按
41、业务及结算方式的不同，分别进行往来款的明细核算，设立明细账户。对应收账款，其他应收款，预付款项按照“谁经办，谁负责，谁记账，谁清理”的原则进行管理。往来款项按月或定期与客户核对，并将应收和预付款项的明细单位和余额通知有关部门或经办人，以便责任人及时催讨和清欠。按照生效的经济合同、协议、其他经济文件等的规定超过半年的预付或应收款项，应上报企业领导及上级有关部门，以便及时采取措施，杜绝呆账、坏账的发生。因失职或其他原因造成坏账损失的应追究有关人员责任，并根据情况处以10%以上的罚款赔偿，同时企业财务按应收账款金额提取35%的坏账准备。4、存货管理各种物资存货按实际成本计价，领用或发出的存货，按加权
42、平均法计算实际成本。低值易耗品分期摊销。建立各项存货的管理制度，收发领退制度，组织好日常的收、发、结存核算，还要预测各项存货资产的资金占用量、实物储备量及采购批量，要以最少的资金占用取得最好的经济效果。存货一个季度盘点一次，年终进行一次全面盘点。对于盘盈、盘亏及毁损的存货应及时查明原因，分别不同情况进行处理。5、固定资产管理固定资产是指使用年限在一年以上与生产经营有关的设备、物品；不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在 2000 元以上并且使用期限超过二年的均列为固定资产。（特殊情况需报批）22 固定资产折旧。按单项的月折旧率计提折旧。本月增加的固定资产当月不提折旧，本月减少的固定资产当月份
43、应计提折旧，固定资产折旧方法采用直线法。六、财务专用章、发票专用章(票务专用章)统一管理，指定使用人、保管人。印章保管人职责1、应将所保管印章放在保险柜内，不能将保险柜的密码泄露给他人。2、应经印章使用人批准并在印章使用登记表上签字后，方可在填写完整的票据上盖章，不能在尚未使用的空白票据上盖章。3、不能将印章随意盖在空白纸张上，“发票专用章”（票务专用章）只能在本公司的发票上盖章，“财务专用章”只能在本公司的收款收据及支票上盖章。4、每次盖章应有监印人签字。5、不能将印章携带外出（购买专用发票时税务部门有要求的应填写印章使用登记表经使用人批准并指定监印人一同前往监印）6、必需严格遵守以上职责，
44、发现违反规定使用印章的轻者每次罚款100 元人民币，重者追究相应的法律责任。七、票证管理制度 1、发票和收据的主要内容包括：票头、字轨号码、联次及用途、客户名称、商品名称或经营项目、计量单位、数量、单价、金额，以及大小写累计金额、经手人、开票日期等。2、凡提供劳务服务以及从事其它业务活动的以及取得收入时，均应向付款方如实开具发票和收据，并加盖印章，任何部门不得拒开发票和收据。3、各企业的任何业务部门和个人不得涂改、撕毁、转让、销毁和拆本使用发票和收据；严禁仿造发票和收据。对填写错的发票，应完整保存其各联，也不得私自销毁。丢失发票和收据，应及时报告。八、会计档案管理制度 1、会计档案是指会计凭证
45、、会计帐簿、会计报表和其他有关会计核算资料，它是记录和反映企业经济业务的重要史料和证据。2、各企业会计人员对本单位的各种会计凭证、会计帐簿、会计报表，每天的收支报表等会计资料，要定期收集、审查核对、整理立卷、编制目录、装订成册、指定专人妥善保管、防止丢失损坏。会计档案由财务部经理负责保管。3、调阅会计档案必须严格办理手续，企业负责人和内部有关人员调阅本年度会计档案，须向企业财务部负责人讲明原因，经同意后办理登记手续，方可调阅。4、外部人员调阅会计档案一律持单位证明及个人身份证报批，要详细登记调阅23 档案的名称、日期、调阅人员的姓名和单位、调阅理由，经批准后方可调阅。5、任何会计档案除特批外，
46、不得携带外出，不得复制、不得拆散。如有特殊原因经批准后方可外借或复印，但应详细登记其内容、张数、金额、理由及归还日期。同时，不得拆散原卷册。6、财务部对会计档案必须进行科学管理和妥善保管，做到存放有序、查找方便，同时严格执行安全和保密措施，不得随意堆放，严防毁损、散失和泄密。九、计报表报送及有关事项管理制度1、会计报表报送的种类和资料资产负债表月报、季报、年报损益表月报、季报、年报固定资产清查登记表年报现金流量表年报以上报表均按统一要求的格式填列后报送。2、会计报表和财务分析报送时间月报：每月后日前（节假日顺延）季报：每季后10 日前（节假日顺延）年报：每年后18 日前（节假日顺延）十、单据报
47、销制度1、单据报销程序：原、辅材料、办公用品、固定资产设备采购单据的报销程序填写申购单报 有 关 部门审批按批准申购单的金额、单价、品名、质量、数量安排采购采 购 回 的实 物 办 理进仓手续仓 管 员 验收、归类、编号超过申购单的总金额、单价说明原因报集团总裁报 企 业 总经理批准财 务 经 理审核意见部 门 负 责人审批24 批准将申购计划表、进仓单、发票向财务部报销或冲帐零星费用单据的报销程序：“单据”经办 人 签 名并注说明“单据”部门负责人签注意见“单 据”财 务部 经 理 签注 意见并说明归类“单据”报总经理批准“单 据”向财务 部出 纳报销或冲帐“单据”超权限 报 总裁 批准工程
48、决算的单据报销程序工程立项及工程预算职 能 部门 审 核工 程 预算工程完工职能部门或指定部门（人员）负责审核工程决算书经财务部审核后报总经理批准总 造 价 超过 预 算 报执 行 董 事批准工程决算书、发票向财务部出纳报销或冲帐第三节档案管理制度一、公司档案由出纳统一管理，各部门需要的档案可申请复印件。二、档案按以下分类：工程图纸、合同、音像资料、相册、表格、制度、公文、会议记录、传真、通告、剪报、政府文件、资料、人事档案等。三、档案资料的收集、整理、存档依照下列格式：（）（）-企业名称（缩写）部门文种时间编号25 密级：A.机密文件：公司章程、股东会、董事会纪要、决议，重大业务合同函件、会
49、议纪要、级财务资料（财务报表、验资报告、重要函件）、资产类权证、重大项目可行性报告、政府重要批文、企业历史文献。B.普通文件：除级外的文件均属级。四、原则上所有资料应以原件存档，当存档资料确因客观因素而不能存放原件时，可用复印件替代，但须附页说明原件所在处及不能存留原件的原因。五、归档资料必须准确做好文件索引。建档立卷按永久、长期、短期分别组卷；卷内文件应把正文和底稿、文件和附件、请示和批复放在一起，卷内页号一律在右下角。六、案卷装订前应拆除金属物，做好文件材料的检查，如对破损或褪色的材料，应当进行修补和复制,装订部位过窄或有字迹的材料,要用纸加衬边；纸面过大的书写材料，按宗卷大小折叠整齐，对
50、字迹难以辨认的材料，应附上抄件，案卷标题要标明相关署名、部门、问题等，文字要求简练、确切；用钢笔书写，字迹端正。七、案卷按机构、年代排列，永久与长、短期案卷分开保管，编上顺序号及注明存放案卷年号与卷号。八、注意做好保密工作，存放档案的门窗要坚固，并做好防盗、防火、防水、防潮、防尘、防鼠虫、防高温、防强光等措施。九、每年定期对档案材料的数量、保管等情况进行一次检查，发现问题应及时采取补救措施，确保档案的安全。十、借阅文件档案（包括资料），必须由借阅人填写借阅单，经公司总经理审批，财务资料同时须经财务经理审批，办理借阅手续，级档案须由总经理批准方能借阅；级档案由副总经理批准借阅。十一、装订成册的档