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1、宁夏省 2016 年上半年房地产估价师 制度与政策：房地产中介服务的概念考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题,作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题,每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、完成并出具估价报告后，估价人员应对涉及该估价项目的一切必要材料进行整理、归档和妥善保管。对估价材料的保存时间一般应在_年以上.A5B10C15D20 2、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费,则对商品乙消费的边际效用_。A减少B增加C不变D可能增加也可能减少3、某宗估价对象房地产是
2、在土地使用权出让的土地上建造的商场,土地使用权出让年限为 40 年,建造期为 2 年,建筑物的经济寿命为60 年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。A38B42C58D60 4、关于实际利率和名义利率的说法,错误的是。A：名义利率对应一年中计息周期的单利计息B:实际利率对应一年中计息周期的复利计息C：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D：当计息周期为“月 时，实际利率小于名义利率E：借款合同5、是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。A：国内生产总值B:国民生产总值C：国内生产净值D:国民收入E：执行层的组织协调6、下列经济活动中，不需要
3、进行房地产估价的是.A:了解某宗房地产的出租人权益价值B：了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C：了解某地区地震后房地产价值的变化D：了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额E：工业用地的监测点评估价格7、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说()对小型商场并不很重要。A停车B位置C特色D距离8、某临街深度 30.48m(即 100ft），临街宽度 20m 的矩形土地，总价为121。92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即 50ft），临街宽度 25m 的矩形土地的总价为万元.A：53.34B:85。34C:106.68D:213。36E:工业用地的监
4、测点评估价格9、承租人甲与出租人乙于5 年前签订了一套住宅的租赁合同,该套住宅面积为200，租赁期限为 8 年，年租金固定不变为480 元。现市场上类似住宅的年租金为 600 元。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为万元。A:6。19B：6.42C:7。20D：9。58E：工业用地的监测点评估价格10、目前，在我国征收土地实行_级审批制度.A一B两C三D四11、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50 万元，运营费用为30 万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长2，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7。该宗房地产的收益价格为万元.A:650B：687
5、C:585D：630E:工业用地的监测点评估价格12、某类房地产 2012 年 1 月的市场价格为4230 元,2012年 9 月的市场价格为 4654 元.根据上述数据，2012 年 1 月至 9 月,该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为。A：107B：111%C：120%D:125E：工业用地的监测点评估价格13、房地产的投资风险中,物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指。A：资本价值风险B：未来运营费用风险C：时间风险D：持有期风险E：借款合同14、下列说法不正确的是 _。A建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计入建筑安装工程造价的利润,它是按相应的计费基础乘以计划利
6、润率确定的B土建工程的利润直接工程费利润率C安装工程的利润人工费利润率D依据不同投资来源或工程类别,采用差别利润率15、下面关于路线价法的表述中，不正确的是_。A路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B路线价适用于城镇街道商业用地的估价C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度,从中选取若干标准临街宗地求其平均价格16、一般而言，认知价值定价法所定价格_价值定价法所定价格。A高于B低于C等于D低于等于17、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中,不正确的是。A：项目风险越大，风险等级系数值越大B：
7、贷款期限越长，期限系数值越小C:企业信用等级越高,信用等级系数值越低D：用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比,贷款方式系数值较低E：借款合同18、建造普通标准住宅，其土地增值额未超过扣除项目金额之和_的，免征土地增值税。A5%B10C15D2019、_是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法.A网络图法B坐标系数C横道图法D表格法20、下列关于农地征收费用的表述中不正确的是_.A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D地上附着物补偿费的标准由省、自治区,直辖市规定21、某种有价证券的持
8、有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是。A：股份B：股单C：股票D：公司债券E：执行层的组织协调22、按照住房置业担保管理试行办法的规定，住房置业担保公司提供的担保是_担保。A一般保证B贷款人、保证人分担责任的比例保证C连带责任保证D信誉保证23、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性【2005年考题】A:独一无二和供给有限B:独一无二和价值最大C:流动性差和价值最大D：不可移动和用途多样E:工业用地的监测点评估价格24、下列行业中，_中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关.A批量行业B僵滞行业C分块行业D专业化行业25、不
9、是导致某种房地产需求量变化的主要因素是_。A相关房地产的价格水平B该种房地产的开发成本C消费者的收入水平D消费者对未来的预期二、多项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1个错项。错选,本题不得分;少选，所选的每个选项得0。5 分）1、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是 _。A同质偏好市场B分散偏好市场C个别偏好市场D集群偏好市场E弥隙市场2、不应计入收益性物业经营费用的是(）.A抵押贷款利息B公共设施维修费C房产税D物业保险费3、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分,形成不同偏好的细分市场的模式是
10、 _。A同质偏好市场B分散偏好市场C个别偏好市场D集群偏好市场E弥隙市场4、某可比实例价格为2000 元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为(）元/m2。A。2000B。2200C.2100D。23155、下列属于支票特点的是.A：在银行信用基础上产生，以存款为依据B:在银行信用基础上产生，以贷款为依据C:支票有效期短，见票即付D：签发支票金额，以贷款余额为限E：签发支票金额,以存款余额为限6、债券偿还期限的确定，主要受发行者等因素的影响A：过去一定期限内所调配的资金规模B：未来市场利率的发展趋势C：证券交易市场的发达程度D：投资者的投资意向E：心理状态和行为
11、偏好7、对确定资本化率有参考依据的有_。A折旧率B物价指数C银行贴现率D投资回报率8、下列关于投资基金证券与股票、债券发行主体及体现权利关系的表述正确的是A：股票是股份有限公司发行的，是一种股权关系B：债券体现的是债权债务关系C：投资基金证券是由基金发起人发行的D:投资基金证券持有人与发起人之间是信托契约关系E：投资基金证券发起人与管理人、托管人之间则完全是一种信托契约关系9、下列关于房地产抵押价值评估的表述中,正确的有.A：法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值B:再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额C：房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额
12、才是抵押价值D：不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值E:在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金10、在下列费用中，属于债务融资成本的有（2007年试题）A:承诺费B：手续费C：担保费D：利息E:税费11、某私营业主准备将自己的一临街商业门市转手，价格协商为90 万元,设应扣除项目为 30 万元，则业主应缴纳土地增值税万元.A：135B：255C：18D:36E：执行层的组织协调12、下列属于报酬率求取方法的是_。A累加法B功能法C市场提取法D投资报酬率插入法E匀衡法13、资本化率的公式为（）。A.选项 AB。选项 BC。选项 CD。
13、选项 D14、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括。A：土地出让金B：征地拆迁费C：基础设施建设费D:土地转让费E:契税15、申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括_.A书面租赁合同B 房屋所有权证书C当事人的合法身份证复印件D市、县人民政府规定的其他文件E当事人的合法身份证件16、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于_风险.A信用B管理C法律D操作17、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是_。A标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C小商铺通常比大商铺的变现能力弱D厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱E郊区的房地产通常
14、比市区的房地产变现能力弱18、房地产面积测算的边长和面积分别取至。A:01 m，001 B:001 m,01 C：001 m，001 D：01 m，01 E：执行层的组织协调19、有下列行为的估价机构和估价人员，应当按照城市房地产中介服务管理规定、注册房地产估价师管理办法等规定进行处罚，或记入其信用档案。A:允许他人借用自己的名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的B：与拆迁当事人一方串通,损害对方合法权益的C：以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的D:多次被申请鉴定,经查证确实不存在问题的E：违反城市房屋拆迁估价指导意见规定的20、在房地产买卖中对估价有多种需要,包括评估
15、（）。A拟买卖的房地产市场价值B买方愿意支付的最低价C买方可承受的最高价D卖方可接受的最低价E卖方愿意接受的最高价21、下列有关法律的效力问题,表述正确的是。A:宪法具有最高的法律效力B：一切其他法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得与宪法相抵触C:法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章D:行政法规的效力高于地方性法规、规章E：地方性法规的效力等同于本级地方政府规章，但高于其下级地方政府规章22、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的()。A分离B独立C对立D融合23、房屋的建筑等级分为 _方面。A建筑物的耐久性等级B建筑物的抗震等级C建筑物的
16、耐火等级D建筑物的环保等级E建筑物的重要性等级24、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是.A:一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200 万元以上B:一级资质合伙企业的出资额人民币为120 万元以上C:二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100 万元以上D：二级资质合伙企业的出资额人民币为60 万元以上E:三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30 万元以上，合伙企业的出资额人民币为 10 万元以上25、关于评估带租约房地产的说法，错误的有.A：合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响B：抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值C：在其他条件相同时，无租约限制条件下评估价值大于有租约限制条件下出租人权益价值D：房屋征收评估应评估无租约限制价值E:只要合同约定租金不变,市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变