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1、 房地房地产经济学学 第一篇第一篇 房地产经济的房地产经济的基础理论基础理论 第第1 1章绪章绪 论论 1.1房地产第1章 绪论 1 1.2房地产业2 1.3房地产经济学的研究对象3 1.1房地产1.1.1 房地产的基本概念房地产的基本概念 房地产（real estate）,从字面上讲，是房产和地产的总称。严格地说，房地产是指建筑地块和定着在建筑地块之上的建筑物、构筑物及其财产权利的总称。1.1房地产1.1.1房地产的特性房地产的特性 1）房地产的自然特性 （1）位置的固定性 （2）承载性 （3）耐久性 （4）异质性 （5）土地的不可再生性 1.1房地产1.1.1房地产的特性房地产的特性 1）
2、房地产的经济特性 （1）高资本价值 （2）消费和投资双重性 （3）房地产利用的外部性 1.2房地产业1.2.1 房地产业的性质房地产业的性质在在我我国国，房房地地产产业业是是以以上上2 20 0个个门门类类中中的的第第1 11 1类类（代代码码为为K K），是是细细分分的的9 98 8个个行行业业中中的的第第7 72 2个个行行业业，包包括括房房地地产产开开发发经经营营、物物 业业 管管 理理、房房 地地 产产 中中 介介 服服 务务 和和 其其 他他 房房 地地 产产 活活 动动。1.2房地产业 从一般经济理论广义的角度来说，房地产业是生产经营型行业，兼有第二、三产业的特性；从具体的狭义核算
3、统计管理的角度来说，房地产业归类为第三产业。北美产业分类体系（北美产业分类体系（NAICSNAICS），美国房地产业包括房地产出），美国房地产业包括房地产出租、物业管理、房地产交易代理、房产价格评估及其他与租、物业管理、房地产交易代理、房产价格评估及其他与房地产相关的服务，以出售为目的而进行的土地开发、房房地产相关的服务，以出售为目的而进行的土地开发、房地产开发和房屋建设也属于建筑业。不属于房地产业。地产开发和房屋建设也属于建筑业。不属于房地产业。摩根士丹利公司摩根士丹利公司(MSCI)(MSCI)和标准普尔公司和标准普尔公司 (S&P)(S&P)共同推出的全共同推出的全球产业分类标准球产业分
4、类标准GICSGICS和伦敦金融时报和伦敦金融时报(FTSE)(FTSE)）的全球分类）的全球分类系统系统GCSGCS将房地产业归于金融部门。将房地产业归于金融部门。1.2房地产业1.2.2 房地产业与国民经济发展的关系房地产业与国民经济发展的关系 1）房地产业在国民经济中的地位）房地产业在国民经济中的地位 （1）房地产业是经济发展的基础产业）房地产业是经济发展的基础产业 （2）房地产业是国民经济的支柱产业）房地产业是国民经济的支柱产业 2）房地产业应与国民经济协调发展）房地产业应与国民经济协调发展 1.3房地产经济学的研究对象1.3.1 房地产经济学的研究对象和性质房地产经济学的研究对象和性
5、质 房地产经济学是房地产经济运行过程的理论化和系房地产经济学是房地产经济运行过程的理论化和系统化，是揭示房地产经济运行规律的科学。从房地产的统化，是揭示房地产经济运行规律的科学。从房地产的研究对象来看，房地产经济学是部门经济学，是应用经研究对象来看，房地产经济学是部门经济学，是应用经济学的一个分支。济学的一个分支。1.3.2 房地产经济学的内容结构房地产经济学的内容结构 Diagram 1Diagram 1Diagram 2Diagram 1Click to edit sub text Diagram 2Click to edit sub text Diagram 3Click to edit
6、 sub text Diagram 2Diagram3Diagram 2 Diagram 2DiagramClick to edit sub text Diagram 2Click to edit sub text Diagram 3Click to edit sub text Diagram 1Click to edit sub text Diagram 3Diagram 1Diagram 2Diagram 3Test 1Test 2Test 3Test 4 Test 5Test 6Test 7Test 8Test 9Test 1Test 2Test 3Test 4 Test 5Test 6
7、Test 7Test 8Test 9Test 1Test 2Test 3Test 4 Test 5Test 6Test 7Test 8Test 9 Chart 1 ChartABCDE12345 Click to edit Master title styleTextCompetitors You may want to allocate one slide per competitorStrengths Your strengths relative to competitorsYou may want to allocate one slide per competitorYou may
8、want to allocate one slide per competitorYou may want to allocate one slide per competitor Click to edit Master title styleTextYou may want to allocate one slide per competitorYou may want to allocate one slide per competitorYou may want to allocate one slide per competitorTextYou may want to alloca
9、te one slide per competitorYou may want to allocate one slide per competitorYou may want to allocate one slide per competitor Chart 2 Chart 3 Thank you第一篇第一篇 房地产经济的房地产经济的基础理论基础理论 第第2 2章章 房地产市场运行的房地产市场运行的一般规律一般规律 第2章 房地产市场运行的一般规律 2 2.1.1房地产市场概述房地产市场概述 1 1 2.22.2房地产市场均衡的供求模型房地产市场均衡的供求模型 2 2 2.32.3房地产市
10、场均衡的四象限模型房地产市场均衡的四象限模型 3 32.1房地产市场概述2.1.1房地产市场的内涵和构成要素房地产市场的内涵和构成要素 1）房地产市场的交易主体）房地产市场的交易主体 （1）房地产供给者）房地产供给者 （2）房地产需求者）房地产需求者 （3）相关专业机构）相关专业机构 2）房地产市场的交易客体）房地产市场的交易客体 3）房地产市场交易方式）房地产市场交易方式2.1房地产市场概述2.1.2房地产市场的特性房地产市场的特性 1）影响范围的区域性影响范围的区域性表表2-1 2009年中国年中国32个大中城市的商品住宅平均成交价格（元个大中城市的商品住宅平均成交价格（元/m2）洛阳呼和
11、浩特乌鲁木齐贵阳长春南昌长沙合肥重庆郑州兰州沈阳哈尔滨西安南宁太原3049349635323777406041744309440246244747484548454902492949405085海口成都武汉济南青岛天津大连南京福州苏州广州三亚北京杭州深圳上海5088510855015777720672407317749481668255948813530143411441415441158582.1房地产市场概述2）供给调节的滞后性 3）交易的复杂性 4）对金融业的依赖性 5）易受政府干预6）投机性 2.1房地产市场概述2.1.3 房地市房地市场结构构房地产市场是典型的不完全竞争市场，它与完全
12、竞争市场在各个方面的比较如表2-2所示：表表2-2 房地产市场结构的特点与完全竞争市场的比较房地产市场结构的特点与完全竞争市场的比较特征完全竞争市场房地产市场买者和卖者的数目大量参与者少数参与者，在“卖方市场”上由卖者控制，在“买方市场”上由买者控制产品标准化程度不同卖家的产品同质，产品之间具有完全替代性房地产产品高度差异化，不存在完全相同的两处房地产价格和购买次数价格相对便宜；且经常被购买房地产价格昂贵，通常是家庭的最大一笔支出，且购买次数很少进出壁垒无市场壁垒，卖者进出自由房地产项目投资需要大量的资金投入，具有较高的资金壁垒产品知识和交易成本买者和卖者对产品都有高度的认知，交易成本低交易的
13、专业性、复杂性强，交易成本高，买者和卖者对产品缺乏知识；市场的各种信息告知程度不够充分，且严重不对称，卖者处于绝对的信息优势2.1房地产市场概述房地产市场是区域性市场，在不同区域，由于同类房地产开发项目数量的不同，房地产市场有可能是完全垄断市场，也有可能是寡头垄断市场或垄断竞争市场。也就是说，三种不完全竞争市场结构在不同的房地产区域市场都有可能存在。2.1房地产市场概述2.1.4 房地产市场分类房地产市场分类 1）按照用途划分按照用途划分 2）按照区域划分按照区域划分 3）按照运行层次划分按照运行层次划分 4）按照购置目的划分按照购置目的划分 2.2房地产市场均衡的供求模型 2.2.1 房地产
14、的需求房地产的需求 房地产需求表示在一定时期内，购房者在各种可能的价格下，愿意并且能够购买的房地产的数量。房地产需求具有多样性，房地产需求按照需求目的可以划分为生产性需求、居住性需求和投资性需求。影响房地产需求的因素有很多，其中最重要的影响因素是房地产价格。除了房地产价格以外，一般而言，影响房地产需求的因素还包括以下几方面：国民经济发展水平与城市化水平、城市人口数量与结构、居民收入水平、消费者和投资者偏好、房地产信贷条件、对市场的预期及相关政策等因素。2.2房地产市场均衡的供求模型2.2.2 房地产的供给房地产的供给房地产供给是指房地产开发商或房地产持有者在某一特定时期内、某一价格水平上愿意并
15、且能够租售的房地产数量。房地产可以是土地、新建房屋，也可以是存量房。房地产供给受多种因素的影响，其中价格是最具决定性的因素。除了价格以外，房地产供给还受经济发展水平、开发成本、税收、信贷、土地政策以及市场预期等多种因素的共同影响。2.2房地产市场均衡的供求模型2.2.3 房地产市场的供求平衡房地产市场的供求平衡房地产的供给价格与需求价格相等，而且供给量与需求量相等时的经济状态就是传统经济学中的房地产市场的供求均衡状态。PQ0DSEPeQeP1QDQS图图2-1 房地产市场供求均衡房地产市场供求均衡如图如图2-12-1所示，房地产供给曲线与所示，房地产供给曲线与房地产需求曲线相交于房地产需求曲线
16、相交于E E点，点，E E点点就是市场供求的均衡点，均衡价就是市场供求的均衡点，均衡价格是格是PePe，均衡数量是，均衡数量是QeQe。从理论。从理论上讲，房地产市场总会达到均衡上讲，房地产市场总会达到均衡状态的，当房地产价格是达到状态的，当房地产价格是达到PePe时，价格才会稳定。时，价格才会稳定。2.2房地产市场均衡的供求模型但是，均衡状态是相对的，偶尔的，而非均衡状态是绝对的，是常在的。在现实的房地产市场中，由于市场机制不完善、市场信息不完备性、市场存在垄断性和投机性，房地产市场的非均衡性非常显著。2.2房地产市场均衡的供求模型2.2.4 房地产市场的非均衡房地产市场的非均衡 1）总量上
17、的非均衡）总量上的非均衡 2）结构上的非均衡）结构上的非均衡 （1）产品结构的非均衡 （2）市场层次结构的非均衡 2.3房地产市场均衡的四象限模型2.3.1 空间市场与资产市场的区别和联系空间市场与资产市场的区别和联系 1 1）空间市场与资产市场的区别）空间市场与资产市场的区别 表表2-4房地产空间市场与资产市场的区别房地产空间市场与资产市场的区别 需求目的需求目的需求实现需求实现方式方式需求需求客体客体实现形式实现形式资产市场资产市场投资买所有权价格空间市场空间市场使用租或买使用权租金2.3房地产市场均衡的四象限模型 2）空间市场与资产市场的联系）空间市场与资产市场的联系 （1）租金 （2）
18、新开发量 是是 开发商开发商 否否房地产空间市场房地产空间市场空间供给方空间供给方空间需求方空间需求方租金入住率租金入住率新增开发量新增开发量房地产资本市场房地产资本市场是是否否有有利利润润？成本测算成本测算（包括土地（包括土地）现金流预测现金流预测物业价值物业价值业主（卖方）业主（卖方）投资人（买方）投资人（买方）特特定定风风险险水水平平下下市市场场要要求求的的回报率回报率资本市场资本市场风风险险-回回报报关关系系地地方方、地地区区、全全国国乃乃至至全全球球经经济济现现状状和和趋趋势势2.3房地产市场均衡的四象限模型2.3.2 四象限模型的构建四象限模型的构建 四象限模型的示意图见下图四象限
19、模型的示意图见下图2-3。租金（元）。租金（元）资产市场：资产市场：物业市场：物业市场：估价估价 P=R/i D(R,经济状况经济状况)=S 价格（元）价格（元）存量（平方米）存量（平方米）S=C/P=f(C)（S=CS=CSS）资产市场：资产市场：新开发建设量新开发建设量 物业市场：物业市场：新项目的开发建设新项目的开发建设 （平方米）（平方米）存量调整存量调整 2.3房地产市场均衡的四象限模型 1）第）第象限：租金的确定象限：租金的确定 2）第）第象限：价格的决定象限：价格的决定 3）第）第象限：新开发量的确定象限：新开发量的确定 4）第）第象限：存量的调整象限：存量的调整 2.3房地产市
20、场均衡的四象限模型2.3.3 四象限模型的应用四象限模型的应用 1）经济增长对房地产市场的影响）经济增长对房地产市场的影响 租金（元）租金（元）资产市场：物业市场：估价 P=R/i 确定租金 D(R,经济状况)=S 价格（元）存量（平方米）S=C/P=f(C)（S=CS）资产市场：新开发建设量 物业市场：新项目的开发建设 （平方米）存量调整 图图2-4 四象限模型：经济增长的影响分析四象限模型：经济增长的影响分析 2）资本化率变化对房地产市场的影响）资本化率变化对房地产市场的影响 第一篇第一篇 房地产经济的房地产经济的基础理论基础理论 第第3 3章章 区位理论 第第3 3章章 区位理论区位理论
21、 3 3.1.1区位理论概述区位理论概述 1 1 3.23.2非住宅区位论与土地资利用原理非住宅区位论与土地资利用原理 2 2 3.33.3住宅区位论与土地利用原理住宅区位论与土地利用原理3 33.1 区位理论概述区位理论概述3.1.1 区位区位 区位指某一经济事物或经济活动所占据的空间位置以及该位置与其周围微观主体或中观环境之间的经济地理关系。区位具有以下几个特征：（1）双重性。（2）动态性。（3）层次性。（4）等级性。（5）稀缺性。（6）相对性。（7）设计性。3.1 区位理论概述区位理论概述3.1.2 区位因子区位因子区位因子主要包括以下几种:（1）自然因子 （2）地价因子 （3）交通运输
22、因子 （4）生产要素因子 （5）公共服务因子 （6）科学技术因子 （7）制度文化因子 （8）市场因子 （9）信息通讯因子 （10）政策因子 3.1 区位理论概述区位理论概述3.1.3 土地区位论的产生和发展土地区位论的产生和发展 杜能的杜能的孤立国孤立国的农业区位论的农业区位论。德国经济学家韦伯在德国经济学家韦伯在工业区位论工业区位论一书中提出了一书中提出了工业区位论。工业区位论。德国地理学家克里斯塔勒在德国地理学家克里斯塔勒在德国南部的中心地方德国南部的中心地方一书中提出了城市区位论一书中提出了城市区位论 。3.1 区位理论概述区位理论概述3.1.4 土地区位选择与利用的基本理论土地区位选择
23、与利用的基本理论 距离距离 abcd距离距离eX1市市中中心心X2X3X4竞竞价价地地租租图图3-1 3-1 竞租曲线竞租曲线 1964 1964年，美年，美国国土地土地经济学学家阿隆索家阿隆索（W.AlonsoW.Alonso）出版了其著）出版了其著作作区区位位与与土地利用土地利用（Location and Land Location and Land UseUse）,提出了土地提出了土地区区位位选择及利用的及利用的总体体规律。在此律。在此书中，他提出了城市租金梯度中，他提出了城市租金梯度曲曲线和同心和同心圆土地利用模式土地利用模式图，见图3-13-1。3.2 非住宅区位论与土地利用原理非住
24、宅区位论与土地利用原理3.2.1 农业和工和工业区区位位论1 1）杜能的农业区位论）杜能的农业区位论 杜能计算了各种农作物杜能计算了各种农作物组合的最合理分界线，并将组合的最合理分界线，并将孤立国划分为自由农作圈、孤立国划分为自由农作圈、林业圈、轮作农业圈、谷草林业圈、轮作农业圈、谷草农作圈、三圃式农作圈和畜农作圈、三圃式农作圈和畜牧圈等六个同心农作圈层，牧圈等六个同心农作圈层，如图如图 3-23-2所示。所示。2 2）工业区理论）工业区理论3.2 非住宅区位论与土地利用原理非住宅区位论与土地利用原理3.2.2 商业区位论商业区位论 1）中心地理论）中心地理论 2）城市地域结构模型）城市地域结
25、构模型 3）商业区位的地价模型）商业区位的地价模型 4）零售引力模型）零售引力模型 5）消费者购物行为及决策过程模型）消费者购物行为及决策过程模型 3.3 住宅区位论与土地利用原理住宅区位论与土地利用原理3.3.1 住宅区位理论概述住宅区位理论概述 住宅区位（住宅区位（residential location）,不仅仅是不仅仅是指住宅在城市区域指住宅在城市区域(空间空间)中所坐落的地理位置中所坐落的地理位置,而且包而且包括由该位置出行的便捷程度括由该位置出行的便捷程度(即通达性即通达性)，以及居住在该，以及居住在该位置所获得的非经济方面的满足程度。位置所获得的非经济方面的满足程度。3.3 住宅
26、区位论与土地利用原理住宅区位论与土地利用原理3.3.2 伯吉斯的伯吉斯的“同心圆带状住宅区位论同心圆带状住宅区位论”1）高级住宅衰退带）高级住宅衰退带 2）低级住宅区）低级住宅区 3）中级住宅区）中级住宅区 4）高级住宅区）高级住宅区 3.3 住宅区位论与土地利用原理住宅区位论与土地利用原理3.3.3 房地产市场的供求平衡房地产市场的供求平衡 1）霍伊特的扇形理论 1、中心商业区 2、批发和轻工业区 3、低收入居住带 4、中收入居住带 5、高收入居住带 图图3-4扇型模式图扇型模式图 2）多核心理论 3.3 住宅区位论与土地利用原理住宅区位论与土地利用原理3.3.4 距离与住宅区位：阿隆索距离
27、与住宅区位：阿隆索“费用替代费用替代住宅区位论住宅区位论”阿隆索在综合考虑家庭收入和家庭消费支出结构对住宅区位影响的基础上，提出了区位平衡理论。其基本思想是：消费者通过寻找住宅消费直接支出、通勤费用支出和购买其他商品或服务三种支出的合理组合，使家庭效用最大化。3.3 住宅区位论与土地利用原理住宅区位论与土地利用原理3.3.5 聚集因子与住宅区位聚集因子与住宅区位 1985年伊文思在其城市经济学中指出:“某些外界事物和住宅位置的选定是有很大关系的，但在对经济理论的分析中，却完全被忽视了。这些外界事物，往往诱使类型相同的人们，希望彼此住得近些。”他把导致这一现象的因素归结为“与导致工业聚集的外部经
28、济相类似”的社会聚集经济。第二篇第二篇 房地产市场的房地产市场的 微观分析微观分析第第4 4章土地市场的运行规律章土地市场的运行规律 第第4 4章章 土地市场的运行规律土地市场的运行规律1542364.1 土地市土地市场的的结构构4.2 地租理地租理论的的评价价4.3 社社会会主主义城市地租城市地租4.4 土地供土地供给分析分析4.5 土地需求分析土地需求分析4.6 我我国国城市地价体系城市地价体系4.1 土地市场的结构土地市场的结构4.1.1 我国土地市场发展的历史沿革我国土地市场发展的历史沿革4.1.2 土地一级市场土地一级市场 城市土地一级市场又称土地出让市场或批租市城市土地一级市场又称
29、土地出让市场或批租市场，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身场，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。行为。1 1）出让年限：土地使用权出让最高年限按用途）出让年限：土地使用权出让最高年限按用途确定：确定：居住用地七十年；居住用地七十年；工业用地五十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其综合或者
30、其他用地五十年。他用地五十年。4.1 土地市场的结构土地市场的结构2 2）出让方式：土地使用权出让可以采取协议、招）出让方式：土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖或挂牌方式。标、拍卖或挂牌方式。协议出让是指市、县人民政府国土资源行政协议出让是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（出让人）根据土地的性质和功能与土主管部门（出让人）根据土地的性质和功能与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让给土地使用商确定土地价格，并将土地使用权让给土地使用者的行为。者的行为。招标出让是指出让人发布招标公告，邀请特招标出让是指出让人
31、发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。建设用地使用权人的行为。4.1 土地市场的结构土地市场的结构 拍卖出让是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指拍卖出让是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。设用地使用权人的行为。挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按
32、公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。Logo4.1 土地市场的结构土地市场的结构3 3）出让金的支付方式）出让金的支付方式 出让制度又被称为批租制出让制度又被称为批租制,也就是土地使用者也就是土地使用者必须把使用期内的年租金的折现值一次性支付给必须把使用期内的年租金的折
33、现值一次性支付给土地出让方，这就是我们通常所说的土地出让金。土地出让方，这就是我们通常所说的土地出让金。年租制，就是由受让方每年按期交纳土地使年租制，就是由受让方每年按期交纳土地使用权租金。用权租金。Logo4.1 土地市场的结构土地市场的结构4.1.3土地次级市场土地次级市场 土地次级市场是指土地一级市场上取得的土地土地次级市场是指土地一级市场上取得的土地使用权的转让与再转让形成的市场，包括土地使使用权的转让与再转让形成的市场，包括土地使用权的转让、出租和抵押等。用权的转让、出租和抵押等。4.1.4土地征用市场土地征用市场 现行的征地制度存在的主要弊端现行的征地制度存在的主要弊端:政府的征地
34、行为缺乏有效约束。政府的征地行为缺乏有效约束。失地农民的补偿标准过低。失地农民的补偿标准过低。征地农民的长远生计缺乏有效安置。征地农民的长远生计缺乏有效安置。Logo4.2地租理论地租理论4.2.1租与地租租与地租地租是租的一种，任何社会只要存在着土地所有地租是租的一种，任何社会只要存在着土地所有者和不占有土地的直接生产者，且后者在土地利者和不占有土地的直接生产者，且后者在土地利用中有剩余生产物被前者占有，就有产生地租的用中有剩余生产物被前者占有，就有产生地租的经济基础。经济基础。马克思认为，地租是土地使用者由于使用土地而马克思认为，地租是土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以
35、上的那部分剩缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。余价值。西方经济学则把地租定义为物主将其所有的土地、西方经济学则把地租定义为物主将其所有的土地、房屋租给他人使用所获得的报酬。房屋租给他人使用所获得的报酬。Logo4.2地租理论地租理论4.2.2地租理论发展脉络地租理论发展脉络1）古典经济学的地租理论）古典经济学的地租理论2）马克思主义的地租理论）马克思主义的地租理论（1 1）级差地租：）级差地租：级差地租级差地租：是指农业工人因利用肥沃程度和：是指农业工人因利用肥沃程度和位置较好的土地所创造的超额利润而转化为地租位置较好的土地所创造的超额利润而转化为地租(即由前两个条件产生即由前
36、两个条件产生)级差地租级差地租：是指对同一地块上连续追加投资，：是指对同一地块上连续追加投资，由各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化由各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化为地租为地租（2 2）绝对地租）绝对地租（3 3）垄断地租、建筑地段地租及矿山地租）垄断地租、建筑地段地租及矿山地租Logo4.2地租理论地租理论（4 4）土地价格）土地价格 P=R/rP=R/r，其中：其中：PP地价，地价，RR地租，地租，rr利率（在评估里常称为土地还原利利率（在评估里常称为土地还原利率或资本化率）率或资本化率）Logo4.2地租理论地租理论4.2.3地租理论分析地租理论分析1 1）地租产生的原因）
37、地租产生的原因一元论：强调土地的自然物质特性、土地稀缺性一元论：强调土地的自然物质特性、土地稀缺性和效用性。和效用性。二元论：既强调土地的自然物质特性又强调土地二元论：既强调土地的自然物质特性又强调土地的资本特性，经过改良的土地是由土地物质和土的资本特性，经过改良的土地是由土地物质和土地资本构成，土地价值也是二元的。地资本构成，土地价值也是二元的。2 2）地租的来源）地租的来源Logo4.2地租理论地租理论4.2.4社会主义城市地租社会主义城市地租1 1）城市地租的含义）城市地租的含义 所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场
38、所，租为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租。用城市土地而交付给土地所有者的地租。2 2）城市地租的形式）城市地租的形式 （1 1）城市级差地租）城市级差地租 （2 2）城市绝对地租）城市绝对地租 （3 3）城市垄断地租）城市垄断地租Logo4.3城市土地价格城市土地价格4.3.1土地供给分析土地供给分析 1 1）土地供给的含义及影响因素）土地供给的含义及影响因素土地供给通常分为土地供给通常分为自然供给自然供给和和经济供给经济供给。土地自然供给土地自然供给指地球所能提供给人类社指地球所能提供给人类社会利用的各类土地资源的数量，包括会利用的各类土地资源的数量
39、，包括已利用的土地资源和未来可利用的土已利用的土地资源和未来可利用的土地资源。地资源。土地经济供给土地经济供给是土地在自然供给及自然是土地在自然供给及自然条件允许的情况下，随着土地利用效条件允许的情况下，随着土地利用效益的提高而增加的土地供给量。益的提高而增加的土地供给量。LogoP0SL0图4-1 土地供给曲线L4.3城市土地价格城市土地价格2 2）我国城市土地供给现状）我国城市土地供给现状3 3）房地产开发用地供给与开发情况分析）房地产开发用地供给与开发情况分析表表4-2 1998-20074-2 1998-2007年历年未开发的已购置土地面积的增量年历年未开发的已购置土地面积的增量Log
40、o4.3城市土地价格城市土地价格图图4-2 4-2 全国全国1998-20071998-2007年历年未开发的已购置土地面积的增量年历年未开发的已购置土地面积的增量Logo4.3城市土地价格城市土地价格图图4-3 4-3 全国房地产开发企业未开发的已购置土地面积变化率全国房地产开发企业未开发的已购置土地面积变化率Logo4.3城市土地价格城市土地价格4.3.2土地需求分析土地需求分析1 1）土地需求的含义）土地需求的含义 土地需求是指人类为满足生存和发展，利用土地需求是指人类为满足生存和发展，利用土地进行各种生产和消费活动需求。由于土地的多土地进行各种生产和消费活动需求。由于土地的多宜性，城市
41、土地需求包括工业、仓储、商业、服务宜性，城市土地需求包括工业、仓储、商业、服务业、住宅、学校、交通、绿地、市政公用等建设所业、住宅、学校、交通、绿地、市政公用等建设所引致土地需求，具体表现为各种土地用途需求。引致土地需求，具体表现为各种土地用途需求。2 2）土地需求的影响因素）土地需求的影响因素（1 1）人口变动（）人口变动（2 2）消费水平（）消费水平（3 3）经济发展（）经济发展（4 4）非徒弟要素价）非徒弟要素价格（格（5 5）城市化水平）城市化水平（6 6）政府政策）政府政策Logo4.3城市土地价格城市土地价格4.3.3土地价格的含义及特点土地价格的含义及特点1 1）土地价格是土地权
42、益价格）土地价格是土地权益价格2 2）土地需求是决定土地价格的主导力量）土地需求是决定土地价格的主导力量3 3）土地价格呈总体上升趋势）土地价格呈总体上升趋势4 4）土地价格具有明显的区域性和集聚性）土地价格具有明显的区域性和集聚性Logo4.3城市土地价格城市土地价格4.3.4中国城市地价体系中国城市地价体系1 1）按照土地使用权交易管理层次划分）按照土地使用权交易管理层次划分基准地价、标定地基准地价、标定地价、出让地价和交易地价价、出让地价和交易地价（1 1）基准地价：是各城镇按不同的土地级别分别评估和测算的）基准地价：是各城镇按不同的土地级别分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地
43、使用权法定最高出让年期商业、工业、住宅等各类用地土地使用权法定最高出让年期的区域平均价格的区域平均价格Logo4.3城市土地价格城市土地价格表表4-3 4-3 西安市市区国有土地基准地价表西安市市区国有土地基准地价表 单位：元单位：元/平方米（万元平方米（万元/亩）亩）Logo4.3城市土地价格城市土地价格表表4-4 4-4 上海市基准地价表（上海市基准地价表（20032003年）年）单位：元单位：元/m/m2 2Logo4.3城市土地价格城市土地价格（2 2）标定地价：是指在城镇不同土地级别或区段内，对所选定）标定地价：是指在城镇不同土地级别或区段内，对所选定的宗地根据土地的条件、用途评估得
44、到的正常市场条件下于的宗地根据土地的条件、用途评估得到的正常市场条件下于某一估价日期的土地使用权价格。某一估价日期的土地使用权价格。（3 3）出让底价：是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价）出让底价：是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平而确定的某一地块出让时的最低控制价格。水平而确定的某一地块出让时的最低控制价格。（4 4）交易价格；是土地使用权转让双方，按照一定的法律程序，）交易价格；是土地使用权转让双方，按照一定的法律程序，在土地市场中就某块土地实际达成的成交价格。在土地市场中就某块土地实际达成的成交价格。Logo4.3城市土地价格城市土地价格2 2）按土地的开发程度划分）按土
45、地的开发程度划分熟地价和生地价熟地价和生地价 土地使用权的出让包括土地使用权的出让包括熟地出让熟地出让和和生地出让生地出让。熟地熟地是指已经完成了征地拆迁、七通一平或五通一平或三是指已经完成了征地拆迁、七通一平或五通一平或三通一平等市政基础设施建设的地块。熟地出让地价称熟地价。通一平等市政基础设施建设的地块。熟地出让地价称熟地价。生地生地是指未完成征地拆迁和三通一平的地块，也称毛地。是指未完成征地拆迁和三通一平的地块，也称毛地。3 3）按地价的计算方法划分）按地价的计算方法划分地面地价和楼面地价地面地价和楼面地价 地面地价地面地价是单位占地面积的价格，即以地价总额除以土地是单位占地面积的价格，
46、即以地价总额除以土地总面积；总面积；楼面地价楼面地价是指单位建筑面积的土地价格，是以地价总额除是指单位建筑面积的土地价格，是以地价总额除以规划允许建造的总建筑面积。以规划允许建造的总建筑面积。Logo 第第5 5章章 土地市场的运行规律土地市场的运行规律154235.1 5.1 住宅的功能住宅的功能5.2 5.2 住宅需求和供住宅需求和供给的的内内涵及影涵及影响响因素因素5.3 5.3 影影响响住宅价格的因素住宅价格的因素5.4 5.4 地价和房价的地价和房价的关关系系5.5 5.5 空置的涵空置的涵义5.1 住宅的功能住宅的功能首先，住宅作为生活必需品之一，最基本的功能就是满足居住首先，住宅
47、作为生活必需品之一，最基本的功能就是满足居住需要的生活资料功能。需要的生活资料功能。其次，住宅不仅是生活资料，而且也是重要的发展资料。其次，住宅不仅是生活资料，而且也是重要的发展资料。第三，住宅具有良好的社交功能第三，住宅具有良好的社交功能第四，住宅具有强的资产功能第四，住宅具有强的资产功能第五，住宅具有丰富的文化艺术功能第五，住宅具有丰富的文化艺术功能Logo5.2 住宅的功能住宅的功能5.2.1 住宅需求的内涵及影响因素住宅需求的内涵及影响因素1)1)住宅需求的内涵住宅需求的内涵:自住型购房；改善型购房；投机性购房自住型购房；改善型购房；投机性购房2)2)住宅需求的影响因素住宅需求的影响因
48、素（1 1）房价。住宅的价格是影响住宅需求的最重要的因素）房价。住宅的价格是影响住宅需求的最重要的因素（2 2）居民收入。居民收入是影响住宅需求最根本的因素，没有）居民收入。居民收入是影响住宅需求最根本的因素，没有收入就没有购买力收入就没有购买力（3 3）人口因素。人口因素既包括人口总量因素，）人口因素。人口因素既包括人口总量因素，也包括人口也包括人口结构因素，其中人口总量是主要的影响因素。结构因素，其中人口总量是主要的影响因素。（4 4）政府政策。政府在房地产市场中的作用是举足轻重的，主）政府政策。政府在房地产市场中的作用是举足轻重的，主要包括：住房按揭贷款政策、税收政策及住房保障政策。要包
49、括：住房按揭贷款政策、税收政策及住房保障政策。（5 5）心理预期。）心理预期。5.2 住宅的功能住宅的功能5.2.2.住宅的需求弹性住宅的需求弹性1 1）住宅的需求价格弹性）住宅的需求价格弹性 住宅的需求价格弹性用来衡量住宅的需求量随住宅价格住宅的需求价格弹性用来衡量住宅的需求量随住宅价格的变动而变动的情况。假设的变动而变动的情况。假设Q Q为住宅的需求量，为住宅的需求量，P P为该商品的为该商品的价格，则计算需求的价格弹性价格，则计算需求的价格弹性e ed d为：为：5.2 住宅的功能住宅的功能影响需求价格弹性的因素主要有：影响需求价格弹性的因素主要有：商品的必需程度、可替代性、商品支出在总
50、开支中的比商品的必需程度、可替代性、商品支出在总开支中的比重、时间的长短等。重、时间的长短等。当当e ed d11，需求是有价格弹性的，即房价的微小变化将引起需求，需求是有价格弹性的，即房价的微小变化将引起需求的较大变化；的较大变化；当当e ed d11，需求是缺乏价格弹性的，此时，房地产需求对房价变，需求是缺乏价格弹性的，此时，房地产需求对房价变化的反应不太敏感。化的反应不太敏感。5.2 住宅的功能住宅的功能表表5-1 5-1 国外学者关于住宅需求价格弹性的实证分析国外学者关于住宅需求价格弹性的实证分析5.2 住宅的功能住宅的功能2 2）住宅的需求收入弹性）住宅的需求收入弹性住宅的需求收入弹