市场法评估商住楼修正系数表.xls

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1、交易时间修正指数采用西安市地价指数确定。西安市自2000年以来通过开展城市地价动态监测，每年定期测算编制城市地价指数，其成果经国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院定期发布。目前西安市地价指数是以2000年12月31日为基期，以年度为单位，分商业、居住、工业三种用途，采用定基地价指数方式编制的。西安市20002010年住宅地价指数表如下：表表3.2 西西安安市市住住宅宅地地价价指指数数表表 日期2000/12/312001/12/312002/12/312003/12/312004/12/312005/12/31用途住宅100106110115136148 日期2006/12/31200

2、7/12/312008/12/312009/12/312010/6/302010/12/31用途住宅158173181183200208 日期2011/12/312012/12/312013/12/312014/12/312015/12/312016/12/31用途表表3.3 西西安安市市住住宅宅地地价价指指数数表表（以以2005年年6月月30日日为为基基期期）日期2000/12/312001/12/312002/12/312003/12/312004/12/312005/12/312005/6/30用途住宅100106110115136148153 日期2006/12/312007/12/3

3、12008/12/312009/12/312010/6/302010/12/31用途住宅103113118120131136 日期2011/12/312012/12/312013/12/312014/12/312015/12/312016/12/31用途住宅000000修修正正指指标标交易时间房地产市场价格波动较小6个月,按800j-研究中心-市场报告-月度报告同区域二手房交易价格指数修正交易情况正常急售等特殊交易不修正向下修38区域功能定位商业商办商务氛围好较好区域基础设施七通六通区域公共配套齐全较齐全2km2-3km与主干道通达程度与主干道通达好与主干道通达 与次干道通达好距主干道1000

4、M，次干道500m公交便捷度（距公交站点距离、公交线路、距地铁站距离）便捷较便捷公交10条；地铁500m公交5条150m公交10条 ；500M地铁1000m；公交 3条离火车站（城区）距离估价对象距离为基准，+-5km，-+1；5km，+-2商业繁华程度（距市级、区级、小区级商服中心距离）市级商服中心内，商服繁华程度很好距市级中心2km；距区级商服中心1km；商服繁华程度好市级商服中心：东、西、南大街小区级商服中心：高新路商圈、土门商圈、龙首塬商圈、经开区商圈、三桥商圈、解放路商圈环境质量、景观好较好周边无污染、人文环境好、绿地覆盖率高基本无污染、人文环境较好、绿地覆盖率较高小区环境状况（绿化

5、率、容积率、物业管理、开发商级别、小区定位、地下车库、地面停车位等）好较好临街状况三面临街两面临街临街道路类型、级别主干道次干道设施、设备好较好电梯质量好（品牌好、运行速度快）、数量多（每台电梯服务户数1000元/M2除简装项目外，阳台等部位加装推拉门、贴壁纸及其他较多装修，装修材料较好，装修造价500-1000元/M2公共部分装修（大堂、电梯间等公共区域）精装修、中高档次中档装修建筑物外观设计和物业档次昭示性好、高档昭示性较好、中高档楼层景观物业四周特殊景观（绿地、广场、公园、花园等）可见性，如南侧市政公园等，修正3，无特殊景观0停车便利度便利较便利建筑面积（住宅）7070-10002建筑面

6、积（商业）5km与次干道通达与主干道通达困难与次干道通达困难11000m距次干道500M5000M,道路不畅通5000M,道路不畅通一般不便捷差25条 3条500m,3条 1条500m,2条300m,2km；商服繁华程度差2区级商服中心：小寨大雁塔商圈、轻工和康复路商圈街区级商服中心一般较差差2有一定污染、人文环境一般、绿地覆盖率一般污染较重、人文环境较差、绿地覆盖率较低严重污染、人文环境差、绿地覆盖率低一般较差差不修正修修正正指指标标小区级商服中心：高新路商圈、土门商圈、龙首塬商圈、经开区商圈、三桥商圈、解放路商圈一面临街2支路街坊路2一般较差差2电梯质量一般、数量一般（每台电梯服务61-9

7、0户）、小区内公共设施不够完备电梯质量一般、数量一般（每台电梯服务90户）、小区内公共设施不完备结构缺陷（轻微地基下沉、墙体裂缝等）下调10-10联排（3-4户联排）叠加（高层顶端大型复式）不修正见朝向楼层修正表简单装修毛坯刷墙、铺地、厨、卫贴瓷、包门窗套、简单装饰（电视墙、局部吊顶等少量装修），一般建筑装修材料；装修造价500元/M2简单装修昭示性一般、中档昭示性较差、中低档昭示性差、低档1一般不便利2100-150150-260260修正1-2 不可比、不修正200-400400-1-2一般普通住宅如复式有花园或露台，加3不修正=(1-1/POWER(1+7%),可比实例剩余年限)/(1-

8、1/POWER(1+7%),估价对象剩余年限)物业四周特殊景观（绿地、广场、公园、花园等）可见性，如南侧市政公园等，修正3，无特殊景观0=(1-1/POWER(1+7%),可比实例剩余年限)/(1-1/POWER(1+7%),估价对象剩余年限)公共配套设施学校（主要考虑幼儿园和中、小学）4km5km50.2478.5452.16706.5 2020年865钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；太白商圈，以边家村为轴心，辐射到劳动路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到

9、幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊；备注办公住宅工业及其他222区域功能定位和物业用途的吻合程度，具体物业具体分析，如住宅位于商业区好，住宅位于工业区差2111222方圆？公里内公共配套设施完备程度，住宅房产如毗邻名校、大型市政健身场所等，加修3-5111主干道3040米，次干道2024米，支路1418米，街坊路14米。121修正修正修正12不修正221住宅房产毗邻市政公园和大型绿地，+2不修正2不修正级差2不修正22不修正2主干道45-55米，次干道40-50米，支路15-30米，街坊路14米。332小区水电气暖、通讯、电梯数量和质量及其他配套设施状况土地年期修正系数修正：框

10、架/框剪设定60年，砖混50年，住宅按房屋剩余年限修正，商业和报告按房地孰短）-555见朝向楼层修正表 不修正不修正5523 不修正不修正5不修正修正不修正同档不修正不修正别墅：差异花园级差取5，差异地下室级差取3；根据花园和地下室、车库面积大小适当微调见朝向楼层修正表超市钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；太白商圈，以边家村为轴心，辐射到劳动路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊；公共配套设施中学、小学、幼儿园、

11、银行、医院、超市、商场等区域功能定位和物业用途的吻合程度，具体物业具体分析，如住宅位于商业区好，住宅位于工业区差主干道3040米，次干道2024米，支路1418米，街坊路14米。主干道45-55米，次干道40-50米，支路15-30米，街坊路14米。土地年期修正系数修正：框架/框剪设定60年，砖混50年，住宅按房屋剩余年限修正，商业和报告按房地孰短）别墅：差异花园级差取5，差异地下室级差取3；根据花园和地下室、车库面积大小适当微调医院银行钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路

12、等处；太白商圈，以边家村为轴心，辐射到劳动路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊；公园等其他设施住住宅宅房房屋屋朝朝向向修修正正南北东南南西南东（均价）东北西北4002502001500-50-150均价7000元6-83.5-53-42-30-1-2-3均价700014000元3-62-3.51.5-31-20-0.5-1-1-2办办公公房房屋屋朝朝向向修修正正南北东南南西南东东北西北北32210-1-2-1表表2住住宅宅房房屋屋楼楼层层修修正正系系数数表表总层数不带电梯所在层数123456地下-10-10-10-10-10-10半地下-

13、5-5-5-5-5-51000-1-1-12220003121.51.54-2115-2.506-3789101112131415161718192021222324252627282930313233北东西西备注-10050-50元/平方米-1.5-21-1百分点交易案例单价越高修正系数取低值，单价越低修正系数取高值-1-1.50.51-0.5-1百分点东西西1-1带电梯小高层（8-23）带电梯高层（24-33）7-10-10-10-5-5-5-10000.50.52111.51.51.50.522-0.52.52.5-4333.53.5444.54.5555.55.5666.56.5777

14、.57.5888.58.5999.59.5109.310.59.18.58.98.78.58.387.77.47.16.86.54.50西西安安市市主主干干道道环南路东西延伸段一线，即西三环昆明路立交至东三环纺南路立交，包括昆明路、丰庆路、环城南路、咸宁路、纺南路。环北路东西延伸段一线，即星火路立交至华清东路，包括环北路、长缨西路、华清路。友谊路一线，即劳动路盘道至沙坡盘道。钟楼东西延伸段一线，即西三环红光桥至韩森路万寿中路十字，包括红光路、丰镐路、西关正街、东大街、东关正街、柿园路、互助路、韩森路。环东路南北延伸段一线，即北三环红旗厂高架桥至曲江大道南三环盘道，包括太华路、环东路、太乙路、西

15、延路、曲江大道。环西路南北延伸段一线，即朱宏路三环立交至西万路十字，包括朱宏路、星火路、环城西路、太白路、西万路。含光路一线，即西大街桥梓口十字至含光路明德二路十字，包括甜水井街、含光路。朱雀路一线，即西大街朱雀大街十字至南三环，包括南广济街、朱雀路。雁塔路一线，即火车站至雁塔南路航天大道丁字口，包括和平路、解放路、雁塔路、慈恩西路。劳动路、高新路一线，即劳动路大庆路丁字口至科技六路的高新路。唐延路一线，即南二环至丈八路的唐延路。明光路一线，即小北门至凤城九路，包括工农路、永新路、明光路。文景路一线，即北二环文景路十字至铁路北客站的文景路。南北中轴线，即张家堡盘道至南三环，包括未央路、北关正街

16、、北大街、南大街、南关正街、长安路。一环线，包括环东路、环南路、环西路、环北路。二环线，包括东二环、南二环、西二环、北二环。主干路是城市道路网的骨架，联系城市的主要工业区、住宅区、港口、机场和车站等额货运中心，承担着城市主要交通任务的交通干道。主干路沿线两侧不宜修建过多的行人和车辆入口，否则会降低车速。次干路为市区内普通的交通干路，配合主干路组成城市干道网，起联系各部分和集散作用，分担主干路的交通负荷。次干路兼有服务功能，允许两侧布置吸引人流的公共建筑，并应设停车场。支路是次干路与街坊路的连接线，为解决局部地区的交通而设置，以服务功能为主。部分主要支路可设公共交通线路或自行车专用道，支路上不宜

17、有过境交通。2编辑本段等级划分城市道路等级分主干道、次干道、支路三级，各级红线宽度控制：主干道3040米，次干道2024米，支路1418米。城市道路等级分为四类：快速路 城市道路中设有中央分隔带，具有四条以上机动车道，全部或部分采用立体交叉与控制出入，供汽车以较高速度行驶的道路。又称汽车专用道。快速路的设计行车速度为60-80km/h。主干路 连接城市各分区的干路，以交通功能为主。主干路的设计行车速度为40-60km/h。次干路 承担主干路与各分区间的交通集散作用，兼有服务功能。次干路的设计行车速度为40km/h。支路 次干路与街坊路（小区路）的连接线，以服务功能为主。支路的设计行车速度为30

18、km/h。城市道路交通规划设计规范）主干路是城市道路网的骨架，联系城市的主要工业区、住宅区、港口、机场和车站等额货运中心，承担着城市主要交通任务的交通干道。主干路沿线两侧不宜修建过多的行人和车辆入口，否则会降低车速。次干路为市区内普通的交通干路，配合主干路组成城市干道网，起联系各部分和集散作用，分担主干路的交通负荷。次干路兼有服务功能，允许两侧布置吸引人流的公共建筑，并应设停车场。支路是次干路与街坊路的连接线，为解决局部地区的交通而设置，以服务功能为主。部分主要支路可设公共交通线路或自行车专用道，支路上不宜有过境交通。2城市道路等级分主干道、次干道、支路三级，各级红线宽度控制：主干道3040米

19、，次干道2024米，支路1418米。快速路 城市道路中设有中央分隔带，具有四条以上机动车道，全部或部分采用立体交叉与控制出入，供汽车以较高速度行驶的道路。又称汽车专用道。快速路的设计行车速度为60-80km/h。次干路 承担主干路与各分区间的交通集散作用，兼有服务功能。次干路的设计行车速度为40km/h。支路 次干路与街坊路（小区路）的连接线，以服务功能为主。支路的设计行车速度为30km/h。200万人口以上城市 快速路40-45米，主干道45-55米，次干道40-50米，支路15-30米主干路是城市道路网的骨架，联系城市的主要工业区、住宅区、港口、机场和车站等额货运中心，承担着城市主要交通任

20、务的交通干道。主干路沿线两侧不宜修建过多的行人和车辆入口，否则会降低车速。次干路为市区内普通的交通干路，配合主干路组成城市干道网，起联系各部分和集散作用，分担主干路的交通负荷。次干路兼有服务功能，允许两侧布置吸引人流的公共建筑，并应设停车场。支路是次干路与街坊路的连接线，为解决局部地区的交通而设置，以服务功能为主。部分主要支路可设公共交通线路或自行车专用道，支路上不宜有过境交通。2快速路 城市道路中设有中央分隔带，具有四条以上机动车道，全部或部分采用立体交叉与控制出入，供汽车以较高速度行驶的道路。又称汽车专用道。快速路的设计行车速度为60-80km/h。表一 因素条件说明表 单位（元/平方米）

21、因 素待估房地产案例A案例B案例C物业名称物业位置交易总价500,000.00600,000.00650,000.00建筑面积（）90110120交易单价555654555417交易时间2012/9/5近期近期近期交易情况正常正常正常正常房地产用途区域因素区域功能定位商务氛围区域基础设施公共配套设施与主干道通达程度公交便捷度离火车站距离距市级商服中心 2km，人流量大 ，商业繁华程度较好距市级商服中心 2km，人流量大 ，商业繁华程度较好商业繁华程度周边无污染，空气质量较好。周边无污染，空气质量较好。周边无污染，空气质量较好。周边无污染，空气质量较好。环境质量、景观个别因素设施、设备建筑物外观

22、设计公共部分装修室内装修楼层景观层高建筑年代停车便利度表二 比较因素条件指数表 因 素待估房地产案例A案例B案例C物业名称0000交易单价555654555417交易时间100100100100交易情况100100100100房地产用途100100100100区域因素区域功能定位100100100100商务氛围100100100100区域基础设施100100100100公共配套设施100100100100与主干道通达程度100100100100公交便捷度100100100100离火车站距离100100100100商业繁华程度100100100100环境质量、景观100100100100区域因素

23、修正系数1.001.001.00个别因素设施、设备100100100100建筑物外观设计100100100100公共部分装修100100100100室内装修100100100100楼层景观100100100100层高100100100100建筑年代100104.4104.4104.4停车便利度100100100100个别因素修正系数0.960.960.96修正后单价5,330.005,240.005,200.00评估价格(元/平方米)5,257.00建筑面积0.00评估值0.00抵押比率0.50放款金额0.00每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过15，综合调整不得超过20。说明：1、本表格

24、已排好版，除表一中部分内容需拉大行高外不需排版，直接贴报告中；2、表一和表二需在报告中体现，表三仅用于计算，无需在报告中列示表三 比较因素修正系数表 因 素待估房地产案例A案例B物业名称000交易单价55565455交易时间1.001.001.00交易情况1.001.001.00房地产用途1.001.001.00区域因素区域功能定位1.001.001.00商务氛围1.001.001.00区域基础设施1.001.001.00公共配套设施1.001.001.00与主干道通达程度1.001.001.00公交便捷度1.001.001.00离火车站距离1.001.001.00商业繁华程度1.001.00

25、1.00环境质量、景观1.001.001.00个别因素设施、设备1.001.001.00建筑物外观设计1.001.001.00公共部分装修1.001.001.00室内装修1.001.001.00楼层景观1.001.001.00层高1.001.001.00建筑年代修正系数表中剩余年限建筑年代1.000.960.96停车便利度1.001.001.00说明：1、本表格已排好版，除表一中部分内容需拉大行高外不需排版，直接贴报告中；案例C054171.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.000.961.0

26、0表一 因素条件说明表 单位（元/平方米）因 素待估房地产案例A案例B案例C物业名称物业位置交易总价500,000.00600,000.00650,000.00建筑面积（）90110120交易单价555654555417交易时间2012/9/5近期近期近期交易情况正常正常正常正常房地产用途住宅住宅住宅住宅区域因素区域功能定位区域基础设施公共配套设施与主干道通达程度公交便捷度离火车站距离商业繁华程度距市级商服中心 2km，人流量大 ，商业繁华程度较好距市级商服中心 2km，人流量大 ，商业繁华程度较好环境质量、景观周边无污染，空气质量较好。周边无污染，空气质量较好。周边无污染，空气质量较好。周边

27、无污染，空气质量较好。个别因素小区环境、物业等房屋结构形式设施、设备建筑年代建筑结构楼 层房屋朝向建筑面积装 修花园、车库、地下室、露台等表二 比较因素条件指数表 因 素待估房地产案例A案例B案例C物业名称0000交易单价555654555417交易时间100100100100交易情况100100100100房地产用途100100100100区域因素区域功能定位100100100100区域基础设施100100100100公共配套设施100100100100与主干道通达程度100100100100公交便捷度100100100100离火车站距离100100100100商业繁华程度100100100

28、100环境质量、景观100100100100区域因素修正系数1.001.001.00个别因素小区环境、物业等100100100100房屋结构形式100100100100设施、设备100100100100建筑年代100104.4104.4104.4建筑结构100100100100楼 层100100100100房屋朝向100100100100建筑面积100100100100装 修100100100100花园、车库、地下室、露台等100100100100个别因素修正系数0.960.960.96修正后单价5,330.005,240.005,200.00评估价格(元/平方米)5,257.00建筑面积0.

29、00评估值0.00抵押比率0.50放款金额0.00每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过15，综合调整不得超过20。说明：1、本表格已排好版，除表一中部分内容需拉大行高外不需排版，直接贴报告中；2、表一和表二需在报告中体现，表三仅用于计算，无需在报告中列示 表三 比较因素修正系数表 因 素待估房地产案例A案例B物业名称000交易单价55565455交易时间1.001.001.00交易情况1.001.001.00房地产用途1.001.001.00区域因素区域功能定位1.001.001.00区域基础设施1.001.001.00公共配套设施1.001.001.00与主干道通达程度1.001.001

30、.00公交便捷度1.001.001.00离火车站距离1.001.001.00商业繁华程度1.001.001.00环境质量、景观1.001.001.00个别因素小区环境、物业等1.001.001.00房屋结构形式1.001.001.00设施、设备1.001.001.00建筑年代修正系数表中剩余年限建筑年代1.000.960.96建筑结构1.001.001.00楼 层1.001.001.00房屋朝向1.001.001.00建筑面积1.001.001.00装 修1.001.001.00花园、车库、地下室、露台等1.001.001.00说明：1、本表格已排好版，除表一中部分内容需拉大行高外不需排版，直接贴报告中；案例C054171.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.000.961.001.001.001.001.001.00