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1、 312007 年第 2 期 福建金融管理干部学院学报 No.2 2007(总第 97 期)Journal of Fujian Institute of Financial Administrators Serial No.97 房地产投资信托基金（REIT）相关问题分析 房地产投资信托基金（REIT）相关问题分析 王 进1，王 娟2 （1.安徽省经济信息中心预测处，合肥 230001；2.安徽财经大学党委宣传部，安徽 蚌埠 233041）摘 要：摘 要：REIT 是一种很好的房地产融资方式，具有较高的投资收益、运作透明度高、交易简便、分散风险等特点。按照不同的标准，REIT 分为很多类型，根
2、据资金投向的不同，REIT 可分为权益型、抵押型和混合型。作为一种新的融资产品，REIT 具有资产证券化属性、合作性与信托性等属性。为有效利用 REIT 的融资优势，促进我国房地产事业的发展，本文提出完善法律体系、严格信息披露等措施。关键词：关键词：REIT；特点；运作模式；对策 中图分类号：F830.8 文献标识码：A 文章编号：1009-4768(2007)04-0031-35 中图分类号：F830.8 文献标识码：A 文章编号：1009-4768(2007)04-0031-35 REIT 是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写，国内理论界和房地产界一般译
3、为“房地产投资信托”或“房地产信托投资基金”。它是一种集中不特定的投资者的资金，建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构，进行房地产的投资和经营管理，并共同分享投资收益的金融工具，是信托制度在房地产金融领域的应用。一、房地产投资信托基金的优势特点 一、房地产投资信托基金的优势特点（一）有针对性的投资策略和较高的收益回报（一）有针对性的投资策略和较高的收益回报 REIT具备针对性强的投资策略。REIT不能偏离物业投资业务或分散投资至非物业投资业务。因此，稳定的投资策略给投资者带来较肯定及可预见的管理及业务行为，这使REIT既可以获得稳定的当前收入，又能得到富有潜力的资本增值，因而被投资界誉为“
4、全面收益型”投资。同时，在税收方面具有优惠政策，美国REIT所分派股息不会在REIT的层面被征税。投资者所收到的股息只会在个人的层面被征税，因此能获得较高的税后回报。（二）增强房地产市场的需求及流通性（二）增强房地产市场的需求及流通性 1.由于REIT采取股票或受益凭证的形式，可上市交易，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，REIT具有相当高的流动性；2.增加潜在的地产投资者的数目，提高二手地产市场的流通性；3.创造一个来自机构投资者的较为稳定的长期投资需求，增加地产市场的深度。（三）运作透明度高，财务可预测性强（三）运作透明度高，财务可预测性强 上市 REIT 按规定向投资者披露运营信息，
5、帮助投资者了解该计划的运作及可能涉及的投资 收稿日期：收稿日期：2007-01-06 作者简介：作者简介：王进（1980-），安徽宁国人，经济学硕士，经济师,研究方向为城市经济；王娟（1980-），安徽固镇人，经济学硕士，讲师，研究方向为城市经济学、财政学。金 融 业 务金 融 业 务 32风险；协助投资者对其运营的稳健性建立信心，在充分掌握信息的情况下作出投资决定。在大部分情况下，有关 REIT 的资料包括管理策略；投资组合持有的资产；租务合约；租金回报率以及财务安排都是透明的，如美国规定，房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中；每年收益的 90以上要分配给股东；
6、其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务，75以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少有 75的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。同时，在证券交易所上市的 REIT 受到公众及监管机构的监察及分析员的评审。这些监察和评审有助于推动有关基金完善企业管理行为和公司治理。（四）面向中小投资者且交易简便（四）面向中小投资者且交易简便 由于 REIT 将投资者的资金集中投资于房地产，一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资。因此，对大部分中小投资者具有相当的吸引力。投资者能够在主要的证券交易所买卖房地产投资信托基金股位/单位，使一般投资者更容易接触这类基
7、金。在美国，REIT 像股份般在交易所买卖，而投资者通常只需支付少量佣金，便可以参与。通常，投资者可以通过有关交易所的网站，方便地阅览重要的企业信息。（五）能够分散风险，具有稳定的市场价值（五）能够分散风险，具有稳定的市场价值 REIT 作为投资产品具有稳定的收益和较低的相关性风险。REIT 能够最大限度的规避非系统性风险。REIT 进行资产多样化投资组合管理，投资涵盖的物业种类足够丰富，分布的区域足够广阔，从而保证投资更安全。同时，REIT 具有较低的系统性风险特征。REIT 收益的波动性风险远低于 NASDAQ 指数，比标准普尔 500 市场指数低大约 3 至 4 个百分点。REIT 收益
8、回报与其他金融资产的相关度较低，可以为资产组合提供资产分散的选择。从 20 世纪 70 年代到 90 年代，REIT与其他投资产品的相关性在逐步降低与 NASDAQ100 的相关系数从 70 年代的 0.34，下降为 90 年代末的 0.01。二、房地产投资信托基金的种类与基本运作模式 二、房地产投资信托基金的种类与基本运作模式（一）房地产信托投资基金的几种分类（一）房地产信托投资基金的几种分类 按照组织形态分类，REIT 可分为契约型和公司型两种，其区别如表 1。表 1 契约型和公司型 REIT 比较 表 1 契约型和公司型 REIT 比较 组织形式 区别 契约型 公司型 资金属性 信托财产
9、 构成公司的财产 资金的使用 按信托契约规定 按公司章程使用 与投资人关系 信托契约关系 股东与公司的关系 与受托人关系 以受托人存在为前提 本身即受托人身份 利益分配 分配信托利益 分配股利 经营主体 股份有限公司、信托协会 股份有限公司、信托协会 按照投资人能否赎回分类，可将 REIT 分为封闭式和开放式两类。前者的发行规模固定，投资人若想买卖此种投资信托的证券，只能在二级市场投资，而不能直接同 REIT 以净值交易，同时为保证原始投资人的权益不被稀释，上市后不得再募集资金。后者的规模是变化的，投资者可以按照基金净值申购和赎回股份或受益凭证。根据资金投向的不同，REIT 可分为三类：（1）
10、权益型（Equity REIT）。权益型 REIT 直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型 REIT 的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投 33资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益；（2）抵押型（Mortgage REIT）。主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益；（3）混合型（Hybrid REIT）。此类信托带有产权信托和抵押信托的双重特点，不仅进行房
11、地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。总的来看，无论是数量还是市值，权益型 REIT 占绝对主导地位，其次是抵押型 REIT，混合型 REIT 的重要性最低。按投资对象的物业类型分类，REIT 可分为多个类型。1994 年以前，房地产投资信托的投资只局限于有限的几种物业类型如公寓、写字楼、酒店等；1994 年以后，房地产投资信托有了很大的发展，其投资对象的范围日益扩展。迄今为止、几乎所有的物业类型如公寓、超市、商业中心、写字楼、零售中心、工业物业、酒店等，都有相应的 REIT 与之对应。在各种房地产业的投资中，零售业、住宅、工业/办公地产的投资占绝大部分，总计超过总投资的 70%。（二）房地产
12、信托投资基金的基本运作模式 （二）房地产信托投资基金的基本运作模式 美国是房地产信托投资基金的起源地，其房地产信托投资基金的发展具有代表性。美国的REIT 一般采取公司或者信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产(如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等)或者对房地产进行投资。美国大部分 REIT 采取公司形式，其股票一般在证券交易所进行交易。其基本运作模式见图 1。图 1 公开上市交易的 REIT 的基本动作模式 图 1 公开上市交易的 REIT 的基本动作模式 三、房地产信托投资基金(REIT)具有多重属性 三、房地产信托投资基金(REIT)具有多重属性 首先，REI
13、T 可以是房地产资产证券化产品，具有资产证券化属性。其中抵押型 REIT 是房地产债权的证券化产品；权益型 REIT 是房地产权益的证券化产品（图 2）。REIT 主要应用于以租赁的方式把商场、货仓、酒店式公寓、办公大楼分租给租户的商业性的房地产项目中，收取的以租金形式表现的现金流就是商业房地产的股东回报。图 2 房地产信托投资基金资产证券化属性示意图 图 2 房地产信托投资基金资产证券化属性示意图 34其次，房地产信托投资基金具有合作性和信托性。资本市场中分散的中小投资者在储蓄方式之外，可以将资金投向利润较高的房地产领域。但个人单独投资势单力薄，风险较大。于是投资者们将分散的资金集中起来，采
14、取签订信托契约的形式，或类似股份公司的形式成立某种房地产信托投资基金，委托对房地产市场具有专门知识和经营经验又可信赖的人从事这方面的投资。四、发展我国 REIT 的相关政策建议 四、发展我国 REIT 的相关政策建议（一）建立完善的法律体系（一）建立完善的法律体系 首先，建立符合我国 REIT 的税收体系。在美国，房地产投资信托可以获得有利的税收待遇，房地产投资信托不属于应税财产，且免除公司税项，避免了双重纳税。目前我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定。国内的房地产信托计划目前没有税制的安排，虽然我国的信托收益对于个人来讲都是免税的，但相关法律仍需要健全。其次，改善现行的信托计划。打破信托
15、产品 200份、不能上市交易的限制。我国目前的“资金信托管理办法”对资金信托计划有 200 份的限制，但因为房地产融资额大，有的需要亿元以上的资金，有了 200 份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。另外一个限制就是信托产品不能上市交易，有关部门应该制定政策打破这两个制约。（二）建立严密的 REIT 内部组织机构（二）建立严密的 REIT 内部组织机构 发达国家的房地产投资基金管理人由房地产投资信托公司承担。在我国，基金发起人合资组建的证券公司、信托投资公司、基金管理公司作为投资基金的管理机构，受发起人委托，制定投资计划，管理运用基金，投资决策直接影响基金持有者收益，因此，在我国设立房地产
16、信托投资公司的相关法规、条例后，应建立由商业银行房地产信贷部、保险公司、投资担保公司和房地产信托投资公司等组成的多元化投资体系，由房地产信托投资公司等金融机构具体负责操作。（三）建立严格的信息披露制度和监管体系（三）建立严格的信息披露制度和监管体系 国外的 REIT 是非常标准化的，信息披露要求非常严格。美国 REIT 的投资计划、财务计划、投资报酬率、管理费用及投资期限均需经主管部门 美国证券管理委员会批准，而且其财务必须完全公开化、透明化。而从我国现有的信托计划涉及项目的收益和风险结构等信息披露较为简单。政府主管部门应根据房地产市场发展的需要建立相关机构，在有关信息的采集、处理、发布等方面
17、为市场提供专门、快捷、有效的公共服务，并逐步完善产权交易市场，使基金的资金收入与回收机制更为完善。此外，要有一个系统性、跨部门的监管体系，目前信托计划由银监会审批和监管，将 REIT作为信托产品上市，涉及大量的部门之间职责划分和协调问题。因此，我国的 REIT 要在交易所上市，应该建立一个由银监会、证监会、证券交易所等相关政府部门参加的监管小组，证监会作为集体投资计划的负责机构，证券交易所则负责上市事宜，包括监督上市程序及监察执行有关上市规则；银监会监督有关资金投向。（四）培养机构投资者，拓宽资金来源（四）培养机构投资者，拓宽资金来源 国外REIT中很大资金来源于机构投资者，如社保和养老基金，
18、其资金雄厚而且信息灵敏、投资技术高，能够为REIT提供稳定的资金来源。此外，由于 REIT的管理和运作涉及金融与房地产两个领域，应有同时具备资本运营和房地产实业操作经验的合格的发起人。因此，应由具有较大资产规模和良好资信的金融机构与实力雄厚、经营业绩良好并具备丰富房地产投资管理经验的房地产企业共同发起，起到取长补短、相互促进的作用。35我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于权益型有限期、自我偿付式 REIT 的发展非常不利，所以要培育 REIT 组织机构的建设，加快培养大量的机构投资者，积极引导社保基金、保险基金参与 REIT 建设，保证 REIT 这一金融产品的每次都能够快速、足额的发
19、售出去。（五）建立完善的风险防范措施（五）建立完善的风险防范措施 首先，在资金运用和进行项目选择时，可通过投资地域、项目类别、投资金额、投资期限的选择和调整，对项目的市场定位及前景有一个充分详细的论证，以抵御可能出现的房地产行业波动，将风险控制在最小的范围内，最大限度的保证资金安全。其次，通过谨慎的杠杆作用，保持一份稳健的资产负债表；同时确保各种金融机构、资本市场等多元化融资渠道的畅通。再次，对REIT的管理风险，可以由政府主管部门制定相应的制度约束，来规范基金管理人的操作行为。如新加坡金融管理局（MAS）在2005年10月公布了修改后的房地产基金指导准则，对 REIT的相关监管指导准则作了调
20、整。其中，最核心的是加强了对信托管理人的监管力度，以防范REIT的管理风险，特别是与信托管理人有关的风险。（六）建设适合 REIT 的成熟稳定的市场（六）建设适合 REIT 的成熟稳定的市场 对 REIT 而言，市场成熟度是至关重要的指标。首先，要培育一个成熟稳定的物业市场。在市场成熟的前提下，投资者才有可能正确判断价格的高低，并正确预测物业未来的利润。其次，由于 REIT 涉及到金融和房地产两个领域，因此，发展我国房地产投资信托基金需要建设一个能够培养既懂房地产专业知识，又能掌握投资银行业务和相关法律法规运作的 REIT 专业人才的市场。未来，房地产投资信托基金的发展方向将是为房地产开发、收
21、购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务。参考文献：参考文献：1毛志荣.房地产投资信托基金研究R.深圳证券交易所综合研究所研究报告,深圳:2004.2吴婵君,虞晓芬.美国房地产投资信托基金的运作经验及其借鉴意义J.南方房地产,2003,(8).3张红,陈洁.房地产投资信托收益及其影响因素分析J.中国房地产金融,2002,(7).4陈志鹏.发展房地产投资信托为房地产公司融资另辟蹊径J.金融教学与研究,2003,(3).5刘晓兵.房地产投资信托的活用C.经营研究(日本),2002,(35).6冲野,登史彦.房地产投资信托J.证券评论(日本),1999,(12).A study on the
22、relevance problems of Real Estate Investment Trust Wang Jin Wang Juan Abstract:REIT is one kind of very good real estate financing way,has higher income from investment,high operates transparency,business characteristics such as simple and convenient,dispersing risk.According to different standard,R
23、EIT has many types,according to the investment,REIT can be divided into three kinds:Equity Mortgage and Hybrid.As a new financing product,REIT has assets bond-rization,cooperation and trust attributes.To make use of REIT advantage,this article promote some measures such as a perfect legal system,strict information disclosure.Key words：REIT；characteristics；the pattern of operation；countermeasures （责任编辑：蔡鸣龙 校对：兰振光 范 文）