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1、 224 2011年第10卷第7期加强住房维修基金的管理和核算黄迎春（广西柳州华锡集团铜坑矿，广西 柳州 547205）1 维修基金概述所谓的住房维修基金，是由每位业主每月或每季按照国家规定的标准，拿出一定数量的资金，交给业主委员会委托或指定的管理人保管，并设立专门的维修基金账户，专款专用。主要用于物业区内所有物业及公共设施的维修和保养。其所有权归全体业主，并且其收取和使用也由全体业主决定。维修基金不同于物业管理费，两者有质的差别。维修基金的性质是业主按规定缴纳的专项基金，主要用于维修物业；而物业管理费是物业公司收取的服务费。物业管理公司对维修基金的收取和使用无决定权。当然，业主委员会可以委托
2、物业管理公司管理。但物业公司接受委托的，应指定专人担任基金管理的经理，并按照业主委员会的计划与方案具体操作实施。每次使用前，应书面向业主委员会报告，使用之后也应书面报告，并随物业管理费的使用情况定期向业主张贴公告。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、消失而消失，不因具体业主的变更而变化。因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。维修基金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2%-3%的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。维修基金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一
3、监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。业主委员会应至房地产主管部门指定的商业银行设立本物业维修基金专用帐户，并将账户情况报房地产行政管理部门备案，该帐户是该物业范围内业主缴纳的全部维修基金的情况。该帐户只能用于维修基金的存储和管理，不得挪作他用。银行同时为每位业主设立分户帐户，用来显示该业主所有维修基金部分的使用和留存情况。通常房地产开发企业楼盘出售后，却常常不重视未来住房维修基金的管理和使用情况，而只重视楼盘的管理工作，即聘请物业管理公司来承担。此外，维修基金的收取和使用也一直困扰着物业管摘 要：随着人民生活水平的不断提高及住房制度不断改革，社会上出售公有住房和商品房越来越多，这些发展变化
4、对住房维修基金的管理和核算提出了更高的要求，因此有必要对住房维修基金的管理和核算加以探讨，以为制定统一的维修基金筹集办法和管理办法提供参考。关键词：住房；维修基金；管理；核算中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：2107-8089（2011）07-0224-02理相关部门。当然也有一些城市制定了比较明确的且合理实用的管理模式，如在深圳物业管理的实践中其操作简单、方便易行的维修基金的管理模式已取得了一定的成效。由上可见，加强住房基金的管理和核算显得尤为重要，因此以下将重点进行论述。2 探析住房维修基金管理在的问题在此将住房维修基金管理的主要问题归纳如下几点：（1）维修基金收取率，
5、在老的商品住宅和已出售的公房中有关维修基金的收取率不高，基本上还处于空白状态，而由于房地产行政主管部门强行提出，“只有购房者交纳了维修基金，才准许购房者办理产权证明”这样的政策，才使得新售商品住宅维修基金收取率较高；（2）住房维修基金核算部门的核算不合理，由于住房维修基金涉及面广，涉及的矛盾多，还关系到多方的利益，如产权单位、开发单位、广大购房者和物业公司等的利益。因此各地住房维修基金的管理主体因上述情况的不同也不尽相同，这些必将影响到住房维修基金会计核算的及时、准确；（3）住房维修基金利息结算不落实好，住房维修基金存入住房维修基金专户之日起按规定计息，而住房维修基金计息净收益转作住房维修基金
6、滚存使用和管理，但不少住房维修基金的管理主体，哪怕结算了也未将计息净收益转作住房维修基金使用和管理，或者并没有按规定将住房维修基金利息按年度结算，这都对广大业主的利益造成一定的损失；（4）目前住房维修基金的财务会计报告不统一、不规范。而规范的财务会计报告，不仅是国家有关部门对住房维修基金营运进行监督的需要，更是企业内部加强管理的需要；（5）住房维修基金的审计监督及查询、对帐制度还需待加强。住房维修基金来源于百姓，而不是来源于财政，因此其应能真正用于百姓的住房维修上；（6）难以理解住房维修基金会计核算，为了对企业住房支出的限制，目前财会制度规定，企业用于住房方面的支出不能超过企业住房基金总额。现
7、行会计制度规地产经济 Economy of Real Estate 2011年第10卷第7期 225 Economy of Real Estate 地产经济定了住房维修基金来源有四大方面：公益金中用于住房方面的资金；住房折旧；住房周转金；租赁住房资金。其中、点只用于资本性支出，即不可应用于费用性支出，而主要用于建房或购买职工住房的所有权或使用权；而第点不仅能用于资本性支出，还能用于收益性支出。比如企业按规定给职工提供的住房补贴和住房困难补助、交纳住房公积金、住房维修和管理费用、住房租赁保证金和归还住房借款本息以及用于住房方面的其他支出。3 维修基金独立核算的加强管理目前，由上述可知，又结合各地
8、区有关维修基金的情况反映出如下几点问题：有的把住房维修业务基金业务与管理者的自身经营业务会通核算、或有的作简单挂账处理、或有的把住房维修基金与住房款混同核算等。但住房维基金缴存、支取、使用和管理都要根据政策规定进行。以上出现的情况，实际上这些混账核算对住房维修基金业务的进一步开展和政策的贯彻执行都产生一定的不利影响。因此，笔者建议住房维修基金应有规范的会计科目，同时应有统一规范的财务会计报告。即维修基金运营管理部门应根据自身需要设立科目，应清晰明确地反映维修基金的缴存、支取和使用。而事实上，住房维修基金的信息并不全部表现在统计报表里，因此其还无法达到住房维修基金规范管理的需要，这也是住房维修基
9、金的一个难点。4 维修基金会计核算方法应制定统一规范这一措施是为了保证住房资金来源和限制住房支出。但现实中，因住房维修基金来源较复杂，有的是负债，有的是所有者权益，若使住房支出资本化，如购建住房,形成固定资产、无形资产,则不容易界定所有权。笔者认为,在所有者权益项下设住房周转金项目,核算时将公益金并入,即把住房周转金列为所有者权益中的明细项目,将在一定程度上满足我国住房维修基金管理的需要。此外，为了保护广大业主的利益和规范维修基金的会计核算行为,也为相关部门提供真实、完整的会计信息,建议有必要制定统一规范的维修基金会计核算方法。其规范内容的要点可归纳为几点：（1）规定住房维修基金投资业务的账务
10、处理方法；（2）明确以住房维修基金为会计核算主体,独立建账,独立核算；（3）规定住房维修基金归集、支取使用的账务使用方法；（4）规定住房维修基金的会计信息披露,包括会计报表种类、格式、内容及会计报表编制方法；（5）规定住房维修基金收入的确认、计量和账务处理方法；（6）规定住房维修基金收益的计算及分配的账务的处理方法；（4）规定住房维修基金费用的确认、计量和账务处理方法；（7）其他的，为了强化对住房维修基金管理主体的监督,有必要建立住房维修基金的监督和审计机制,从而防止贪污和挪用住房维修资金,进而维护业主权益和社会稳定。同时住房维修基金的查询、对帐制度也要加强,努力做到让广大人民群众可以通过网络
11、等查询工具了解到住房维修基金的使用情况。5 结论综上所述，住房维修基金运营管理部门由于从自身需要设立科目,使得基金会计核算不尽相同,无法及时且准确地反映住房维修基金的缴存、支取、使用，更无法给有关部门提供真实、完整的会计信息,这在一定程度上使得广大业主对住房维修基金的管理和使用实行监督产生不利影响。所以，为了明确各类商品房的基金筹集、分摊比例,有关部门宜尽快制定统一的维修基金筹集办法和管理办法,以为房地产公司和物业管理公司签订有关合同提供法律依据及避免“政出多门”的重复劳动及各地政策的不可比性，更要在社会的发展中不断完善相关制度及政策。参考文献：1 郝 劲.浅 议 物 业 维 修 基 金 的 管 理 模 式 J .消 费 导刊,2008(22).2李求军.攒钱容易花钱难关于住房维修基金“使用难”若干问题的思考J.中国房地产,2007(07).3林德光.对实施住宅专项维修资金管理办法若干建议J.中国物业管理,2008(01).