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1、南昌市物业管理优秀(示范)住宅小区标准及评分细则（洪房文2004 196号）2004.08.23下发通知序号标准内容规定分值评分细则实际得分备注一基础管理301、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用1符合1.0，不符合01分3、已办理接管验收手续，具有完整的验收资料、图纸、档案1符合1.0，不符合01分3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理1符合1.0，不符合01分4、建设单位在销售物业前，与选聘的物业管理企业签订前期物业服务合同，双方责、权、利明确1符合1.0，基本符合0.5，不符合01分5、建立符合有关规定的维修基金制度1符合1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立0
2、1分6、物业使用守则、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善2符合1.0，基本符合0.5，不符合02分7、业主委员会按规定程序成立，并按章程和有关规定履行职责2符合2.0，基本符合1.0，不符合02分8、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确2符合2.0，基本符合1.0，不符合02分9、物业管理企业制订有符合实际的创优规划和具体实施方案1符合1.0，不符合01分10、建立健全物业管理各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法3制度、工作标准建立健全2.0，主要检查：物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等，每发现一处不
3、完整规范扣0.2；未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.53分11、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工着装整齐，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨2管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1；着装及标志符合0.5，不符合02分12、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，管理效率得到提高2符合2.0，基本符合1.0，不符合02分13、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用及维修基金收支情况2执行有关规定1.0，未执行0；公开1.0，未公开01分14、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成
4、册，管理完善，查阅方便1包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.21分15、建立住（用）户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便2每发现一处不符合扣0.22分16、建立24小时值班制度，设立服务电话，受理业主和使用人报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等并及时处理，有回访制度和记录2符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未设服务电话扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访记录每次扣0.12分17、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，并对意见及时整理和处理，满意率
5、达90%以上2符合2.0，基本符合1.0，不符合02分18、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率95%以上、返修率不高于2%，并有回访记录2建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0；及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录02分二房屋管理与维修养护141、主出入口设有小区平面示决图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显2符合2.0，无示意图扣0.5，无路标扣0.3，幢、单元、户号每缺一个扣0.12分2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象2符合2.0，每发现一处私搭乱建或擅
6、自改变房屋使用用途扣1.01分3、房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹2符合2.0，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.22分4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损1符合1.0，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1，有安全隐患每处扣0.51分5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等2符合2.0，每发现一处不符合扣0.11.5分6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀1符合1.0，每发现一处不符合扣0.21分7、楼宇内楼梯、走道、扶手、天
7、花板、吊顶等无破损；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好2符合2.0，每发现一处不符合扣0.22分8、房屋装饰装饰符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象2合2.0，每发现一处不符合扣0.52分三共用设施设备管理141、共用配套设施完好，无随意改变用途1符合1.0，每发现一处不符合扣0.51分2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范2设施设备运行按规定记录0.5，无事故隐患0.5；遵守操作规程0.6，每发现一处不符合扣0.2；遵守保养规范0.4，每发现一处不符合扣0.12分3、室外
8、共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻2符合2.0，发现一处不符合扣0.22分4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象1符合1.0，发现一处堵塞或外溢扣0.51分5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面、井盖不影响车辆和行人通行2通畅、平整1.0，发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2；发现井盖缺损或丢失扣0.6，路面井盖不影响通行0.4，发现一处不符合扣0.22分6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案2设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染0.6，发现一处不符合扣0.2；保障措施严格0.4，无措施
9、或措施不严0；水质符合卫生标准0.5，不符合0；有处理方案0.5，无处理方案02分7、制定供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好2符合2.0，发现一处不符合扣0.52分8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案2符合2.0，发现一处不符合扣0.52分四保安、消防、车辆管理101、小区基本实行封闭式管理1符合1.0，不符合扣01分2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责2符合
10、2.0，无专业保安队伍扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.22分3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施1符合1.0，不符合01分4、消防设备设施完好无损，运行正常，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急方案2符合2.0，每发现一处不符合扣0.52分5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记2制度完善0.5，基本完善0.3，不完善0；因管理责任造成车辆丢失扣0.5(管理单位公开承诺赔偿的不扣)；每发现一台车辆乱停乱放扣0.1，出入无记录扣0.22分6、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序2符合2.0，制度不全或不落实的扣1.0，乱停放每部车扣0.21.0五环境
11、卫生管理141、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1符合1.0，每发现一处不符合扣0.21分2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁2未实行责任制的扣1.0，无专职清洁人员和责任范围的扣0.5，未实行标准化保洁的扣0.52分3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀2每发现一处垃圾扣0.2，未达到垃圾日产日清的扣0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.52分4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害1符合1.0，每发现一处不符合扣0.21分5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物2符合2.0，每发现一处不符合扣0.22分6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅
12、自占用和堆放杂物现象：楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净2符合2.0，每发现一处不符合扣0.22分7、商业网点管理有序，符合卫生标准：无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象2符合2.0，每发现一处不符合扣0.22分8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜1符合1.0，不符合01分9、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染1符合1.0，每发现一处不符合扣0.21分六绿化管理71、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小区配置得当1符合1.0，基本符合扣0.5，不符合01分2、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象2符合2.0，基本符合扣1.0，不符合02分3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害
13、，无折损现象，无斑秃2长势不好扣1.0，其它每发现一处不符合0.2分2分4、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物2符合2.0，每发现一处不符合扣0.22分七神文明建设31、订有居民精神文明建设公约，健全并落实各项精神文明建设、社区文化、社区服务制度1订有公约并落实1.0，无公约扣1.0分，有公约不落实扣0.5分，扣完为止。1分2、有宣传教育学习园地，有消防知识、社区文化宣传等宣传专栏，有相应的各种文体活动、社区服务场所(地)1符合1.0，缺少宣传专栏或活动场所(地)扣0.5，扣完为止。1分3、定期或不定期开展健康有益的社区文体活动；积极配合街办、派出所开展的各项工作未开展活动扣1分，开展不充分或效果不
14、明显扣0.5分，扣完为止。不扣分八管理效益31、物业管理服务费用收缴率90%以上1符合1.0，每降低1个百分点扣0.2，扣完为止0.82、提供便民有偿服务，开展多种经营，有较强的发展后劲1符合1.0，基本符合扣0.5，不符合01分3、本小区物业管理经营状况1盈利1.0，持平0.5，亏本00.5九诉处理及用户评议51、一、二、三级资质证书的单位，年有效投诉率分别在5、8、10以下，处理率100%，回访率90%以上。2对市、区主管部门转来的有效投诉不按规定时间处理的，每一宗扣0.5；处理率及回访率每降低1个百分点扣0.22分2、用户对小区管理服务的评议满意率达90%以上。3満意率每降低1个百分点扣0.53分合计10096.8分