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1、 1第五章 房地产评估 1 概述 土地 自然供给（无弹性）+经济供给（有弹性）自然特性 位置固定性+质量差异性+效用永续性 土地的特性 经济特性供给稀缺性+可垄断性+土地利用多方向性+效益级差性 一、土地+土地使用权 集体土地 不能流转 国有土地所有权 地价一般是土地使用权的价格 70年 居住用地 出让 40年 商业、旅游、娱乐用地 土地使用权 50年 其他 转让 未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让 出租 未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租 抵押 不得违背出让合同+应办理抵押登记和过户登记 申请续期 最迟于届满前一年 未被批准续期 国家无偿收回 地租理论 土地所有权带来利润 土地有
2、价格 地价理论 是地租的资本化 二、地租+地价理论 是地租的资本化 +是权益价格（所有权、使用权、抵押权、租赁权等）地价特征 有增值性 与用途相关+有个别性+有可比性 房地产房地+权属 房地产转让、抵押则房屋所有权、土地使用权同时转让、抵押 三、房地产+特性 位置固定性+供求区域性 特性（8）+长期使用性+大量投资性+保值增值性（如改良和城市基础设施完善）+投资风险性+难以变现性+政策限制性 供需原则（即供求原则）虽然土地的垄断性 独具特点 替代原则 四、房地产评估原则（技术5原则）最有效原则（即预期原则）最佳使用 贡献原则 是收益法和剩余法的基础+判断追加投资的适当性 第一章云“估价日期原则
3、”，记住差别 合法原则 城市规划为居民用地 不能商业用地评估 临时建筑、违章建筑收益不能作依据 五、房地产评估程序 狭义 2 房地产价格及其影响因素 2按权益 所有权价格、使用权价格、抵押价格（较市价低）、租赁价格 市场价 实际成交价 按形成方式 评估价（非实际成交价）如基准地价、标定地价、课税价格 土地价格 基准地价（区域平均价）+标定地价（具体宗地价）按实物形态 建筑物价格 房地产价格 一、房地产价格种类 总价格 单位价格 单位地价（土地面积）、房价、房地价格（建筑面积）按单位 单位建筑面积地价 楼面地价 =土地总价格/建筑总面积 =土地单价/容积率（容积率=建筑总面积/土地总面积）公告地
4、价 政府定期公布的土地价格 其他价格类型 申报地价 房地产成交价格申报制度 一般因素 二、房地产价格影响因素 区域因素 个别因素 经济发展 经济增长速度、国民生产总值、国民收入、物价指数等 经济 财政金融 土地资本还原率（折现率、投资收益率）越高地价越低 产业结构 第三产业比重大则地价高 人口 数量、密度、素质与地价正相关 家庭规模 小型化住宅套数需求增大 涨价 社会 房地产投资涨跌+平抑 教育科研水平+治安 一般因素 社会福利 土地制度+住房制度+地价政策 土地使用权出租出让+住房商品化+高地价 城市规划、土地规划、城市发展战略 决定用地结构、用途等 行政 税收政策、投资政策 税收优惠和投资
5、倾斜会价高 隶属关系变更 升级会价高、划归发达地区会价高 交通管制 影响便捷度会价低、减少噪声会价高 心理 商服繁华 道路通达 区域因素 交通便捷 城市设施状况 基础设施完善度+生活设施完备度+文体娱乐设施完备度 环境状况 区位 宗地位置优则价高 面积、宽度、深度 临街较宽则价高、深度不深不浅则价高 形状 矩形价高、街道交叉口三角形等不规则地价高 3土地（宗地）地力、地质（正比）、地势（高则价高）、地形（平坦价高）容积率 与地价同方向变动但一般不呈线性关系 用途 商业用地地价住宅用地地价工业用地地价 土地使用年期 个别因素 面积+结构+材料等 影响成本 设计、设施 是否与功能相适应 建筑物 施
6、工质量 影响耐用年限、安全性、方便性、舒适性 法律限制 高度、消防、环保等城市规划及建筑法规 环境协调 是否最佳使用 3 收益法 一、基本思路 同评估方法一章 二、适用范围 有收益 如商场、写字楼、旅馆、公寓等 =客观总收益-客观总费用 正常、非实际 三、纯收益 最佳利用状态最佳利用方向+最佳利用程度 收益修正类似房地产收益+市场趋势预测+收益风险性和可实现性 实质 投资收益率 纯收益与售价比率法=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5 四、资本化率 方法 安全利率+风险利率 收益率插值法 综合资本化率=房（地）资本化率*房（地）价格/房（地）价格 种类 建筑物资本化率 土地
7、资本化率 房地合一的房地产价 费用包括空房损失费、不包括折旧 费用包括维护费+注意有限期和无限期的公式运用 土地价格=土地纯收益/土地资本化率 五、计算公式 土地纯收益=土地总收益-土地总费用 单独评估土地价 建 筑物纯收益=重置现值*资本化率 土地纯收益=房地产-建筑物 重置现值=重置成本-折旧费 折旧费 同会计 （此法思路：建筑物价格 r 建筑物纯收益土地纯收益 r 土地价格）单独评估建筑物价 房地产价-土地价 六、应用举例（一）=15/（1+10%）+16/（1+10%）2+18/（1+10%）3+15/（1+10%）4+20/（1+10%）5 +25/10%*（1+10%）5*1-1/
8、（1+10%）50 -5（二）(1)=50/5%+1/（5%）2 (2)=50/(5%-1%)（三）1、评估思路：已知收益 宜用收益法 4 +计算公式：=房地产纯收益-建筑物纯收益 2、年总收益=月租金*12*建筑面积*（1-空置率）=50*12*900*（1-10%）3、年总费用=年管理费+年维修费(年重置价*比率）+年税金+年保险费 =年总收益*3.5%+(2500*900)*1.5%+20*900+(2500*900)*0.2%4、年房地产纯收益=年总收益-年总费用 5、年房屋纯收益（1）年折旧费=重置价/使用年限=（2500*900）/48（2）房屋现值=重置价-折旧费=（2500*9
9、00）-年折旧费*4（3）房屋纯收益=房屋现值*房屋资本化率=房屋现值*8%6、土地年纯收益=房地产年纯收益-建筑物年纯收益 7、土地价格=土地年纯收益/7%*1-1/（1+7%）44 土地单价=土地价格/500 8、本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为*元，单价为*元/m2。4 市场法 一、基本思路 参照物修正（替代原则）二、适用范围 不适用于无活跃的公开市场情况 教学、风景区、图书馆、体育馆、学校等 标准 待估对象或参照物均可（区域因素调整和个别因素调整一致即可）三、计算公式 +容积率修正 区域因素和个别因素中的各因素均可单独修正 搜集交易资料 四、操作步骤 确定可比交易案件
10、即 选取参照物（价格稳定5年or价格不稳定2年）交易情况修正 正常交易 交易日期修正=6000*（1+1%）1 2*（1-0.2%)6 因素修正 区域因素修正 个别因素修正 容积率修正=800 元/m2*1.6/1.9(待估对象容积率修正系数为分子)土地使用年期修正=1000元/m2*1-1/（1+8%)20/1-1/（1+8%)30 算术平均数 确定房地产价格 众数 出现次数最多的数 中位数 位置居中的数 五、应用举例 1、+建立容积率地价指数表 2、修正如参照物E=700*（112/112）*（100/100）*（105/115）*（100/101）*（100/100）3、评估值剔除异常参
11、照物值+其余简单平均 容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 地价指数 100 105 110 115 120 125 128 55 成本法 土地价格=土地取得费+开发费+利息+税前利润+土地增值收益 一、基本思路 新建房地产价格=土地取得费+开发费+开发利润+管理费用+利息+销售税费 旧建筑物评估价格=重置成本-年折旧*已使用年限 二、适用范围 无收益、少交易的特殊房地产 地上附着物和青苗补偿费 征地费用 土地补偿费+安置补助费 30倍（前3年平均年产值）新菜地开发建设基金等 土地取得费 拆迁费用 =10万元/亩=100000/666.7=150元/平方米 三通一平通
12、水+通路+通电 基础设施配套费 七通一平通上水+通下水+通路+通电+通讯+通热+通气 应以七通一平（平整地面）为标准可运行 开发费 公共设施配套费 小区开发配套费 =2亿元/平方公里=200000000/1000000=200元/平方米 取得费利息期开发期+销售期 三、土地评估步骤 利息 开发费利息期开发期的一半（均匀投入）+销售期 取得费利息=取得费*（1+6%）2-1 开发费利息=开发费*35%*（1+6%）1.5-1+开发费*65%*（1+6%）0.5-1 =（取得费+开发费）*利润率 税前利润 =（取得费+开发费）*10%or=开发后地价*利润率 改变用途、功能引起（10%25%）土地
13、增值收益 =（取得费+开发费+利息+税前利润）*土地增值收益率 =（取得费+开发费+利息+税前利润）*15%土地取得费 勘察设计费+前期工程费 如场地平整、临时用水、证照费 基础设施建设费 如环境卫生、照明 开发费 建安工程费 如招投标费、三材差价 四、新建房地产步骤 公共配套设施建设费 如开发商支付的居委会、信报箱 税费等间接费用 开发利润 管理费用 利息 销售税费 五、旧建筑物评估步骤 同评估方法一章（本节文字内涵、实质意义）六、应用举例 6 6 剩余法 一、基本思路（即假设开发法）预期楼价 正常成本税费（含利息）-合理利润 待开发土地估价 预期收入-建造费-专业费等 二、适用范围 生地
14、熟地 熟地价土地开发费用 待拆迁再开发地 含拆迁费用 =（预期楼价 建筑总成本）-利润-税费-利息 三、计算公式 =（预期楼价 建筑费-专业费-销售费用）-利润-税费-利息 利息（利润）=（地价+建筑费+专业费）*利息率（利润率）调查基本情况 规划等限制条件+位置+自然情况+公共设施+权利状况 确定最佳开发利用方式 最佳土地用途+容积率+覆盖率+高度+档次等 预测楼价 出售或出租 建筑费+专业费+利息+税费+租售费用 四、操作步骤 估算成本费用 地价利息期 整个工期 利息 开发费及专业费利息期（均匀投入）工期的一半 空置期、销售期全额计息+自有资金计息 确定合理利润 估算待估土地价格 五、应用
15、举例 1、评估思路：已知预期楼价和各项开发成本和费用 可用剩余法 +计算公式：地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售费用-利润 2、楼价=售楼单价*建筑面积=售楼单价*（土地面积*容积率）=9000*（2000*2.5）3、建筑费=建筑费单价*建筑面积=单价*（土地面积*容积率）=单价*（2000*2.5）+专业费=建筑费*10%4、销售费用=楼价*2.5%+相关税费=楼价*6.5%5、利润=（地价+建筑费+专业费）*10%6、利息=地价*（1+6%）2-1+（建筑费+专业费）*（1+6%）1-1 7、地价=楼价-建筑费-专业费-销售费用-相关税费-利润-利息 =楼价-建筑费-专业费-销售费用
16、-相关税费-（地价+建筑费+专业费）*10%-地价*（1+6%）2-1+（建筑费+专业费）*（1+6%）1-1 8、单位地价=地价/土地面积=地价/2000 +楼面地价=单位地价/容积率=单位地价/2.5 77 基准地价修正系数法 一、基准地价的含义特定区域的平均价格（区片价或路段价）试算、修正样点地价标准宗地地价基准地价 二、基准地价测算的基本思路 基准地价+基准地价修正系数表标定地价 标定地价市、县政府委评确定的具体宗地价格 特点（区域性+土地使用权+平均+全城+单位面积+一定时期）价格 三、基准地价的特点+作用 政府公告+宏观调控依据 作用 +征税依据+政府参与土地收益分配依据 评估标定
17、地价的基础+引导土地资源合理配置 四、基准地价修正系数法的基本思路 基准地价+修正（地产市场不发达城市常用）五、适用范围有基准地价及修正系数表+时短量多的土地评估+辅助方法（精度受限）收集、整理土地定级估价资料土地级别图、基准地价及修正系数表等 确定被估宗地因素修正系数表项目 调查各影响因素并予以指标化 制定全部因素修正系数 以最高出让年限为参照物（基准地价对应）六、估价程序 定使用年期修正系数 =1-1/（1+r)m/1-1/（1+r)n(被估宗地为分子）确定日期修正系数价格指数修正 确定容积率修正系数 评估地价=相应基准地价*年期*价格*容积率*其他因素修正系数 8 路线价法 路线价 设定
18、的标准深度的若干宗地的平均单价 一、含义+理论依据 路线价法 根据标准深度单价修正而得共临一街的其他宗地价格 理论依据 地价随距街道距离增大而递减 二、计算公式 宗地总价=路线价*深度百分率*临街宽度*其他条件修正率 三、适用范围 大量土地同时估价（课税+拆迁+重划等）划分区段 以显著增减的地点为界+带状 确定标准宗地 以众数为标准深度（临街垂直距离）+形状标准+宽度标准 四、程序 评估路线价 市场法等基本方法或评分法 制作深度百分率表（关键）地价随临街深度变化的比率 计算宗地价格 单独深度百分率 递减 五、深度百分率表 平均深度百分率（递减）=累计深度百分率*标准深度/宗地深度 累计深度百分
19、率 递增 100英尺内四等分，依次为40%、30%、20%、10%8 四三二一法则 100英尺外四等分，依次为9%、8%、7%、6%累计深度百分率依次为：40%、70%、90%、100%、109%.六、法则介绍 苏慕斯法则 前一半深度的价值占宗地价值的72.5%霍夫曼法则 前一半深度的价值占宗地价值的2/3 哈柏法则 宗地价值与其深度的平方根成正比 标准深度 级距 单独深度百分率 累计深度百分率或平均深度百分率 七、应用举例 （100英尺）（25）（0.4、0.3、0.2、0.1）（0.4、0.7、0.9、1、1.09）四三二一法则 E地价格=2000元/英尺*1.09*30英尺 9 在建工程
20、评估 与会计旧标准一致 以是否“验收、交付使用”为标准 含义 与会计新标准不一致 不以是否“达到预定可使用状态”为标准 一、含义+特点 情况复杂 可比性差 特点 投资不能完全体现形象进度 应付、预付款 工期差别大 价格受后续工程影响 料费价格、设计不确定性大 收集政府批文等工程详细资料 二、资料收集与分析 现场勘察工程进度和工程形象进度 了解开发商情况 +检查工程质量 搜集法定参数 如贷款利率、预算定额 =可比房地产市价*形象进度*（1-折扣率）工程形象进度法（市场法）形象进度=建安工程实际完成量/总工程量 三、评估方法 成本法=土地取得费用+建筑成本费用+专业费用+正常利税 假设开发法（剩余法）=房地产预期售价-后期成本费用-正常利税 已完成或接近完成 工程形象进度法 四、评法的选择 完工量较少 成本法或假设开发法 因停建而待建 风险系数调整