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1、 龙湾电厂土地使用权评估一、资产占有者概况龙湾电厂是新宇技术开发公司于1993年与东海市人民政府为解决当地电力短缺问题而联合投资的项目，1998年正式建成投入使用。2000年8月，经有关部门批准，该电厂改组为上市公司，为此进行资产评估，本案例所选用的是资产评估报告中的土地使用权评估部分。栩；州州J叫月成社待评估地块为东海市南山村集体所有的耕地，后经市政府用，以协议出让方式供龙湾电厂使用，龙湾电厂在委托评估地内进行了大量的基础设施投资。按照中华人民共和国城镇国土地使用权出让和转让暂行条例和土地使用权出让合同的约定，拥有50年工业用地土地使用权和70年生活用地土地使用（均自1993年始）。东海市原
2、有电厂均为10千瓦以下的燃煤机组，发电规模小、投资成本高，而龙湾电厂采用大功率燃煤机组，发电规模大，成本相对要低，投产后能起到平抑当地电价的作用，具有良好的会效益和经济效益。评估地块场地内的基础设施工程已基本完成，已达到四通一平（通电、通水、通路、通讯，场地平整）。评估地块取得方式合法，手续齐全，委托评估地块没有发生租赁、抵押等产权变动，权属状况清楚。二、评估土地概况评估土地包括工业用地和生活居住用地两部分。其中工业用地三块，位于东海市南山村煤码头，经市政府批准征用，并由该市国土房产部门于2000年下发了国有土地使用证，总面积为1万平方米，合计1275亩。另有一块用于电厂生活区建设，总面积为5
3、.6万平方米，合计84亩，国有土地使用权证书已发。工业用地位于南山村煤码头，公路、航运交通便利。厂区与东海市区的直线距离为8公里，从市中心沿现有公路到电厂距离为15公里，紧临高速公路。生活区用地位于东海市东山区，交通便利，由市国土房产部门以划拨方式供龙湾电厂使用。该生活区用地由A, B两块宗地组成。宗地原为鱼塘，目前地块上无建筑物，地块达“三通一平”水平，地块形状规整。总用地面积4.6万平方米，其中规划用地4万平方米，合60亩，道路代征地6000米。国有土地使用证：东海市国有（20）字第35号。宗地B与宗地A相邻，原为鱼塘，现已建成多栋住宅，该地块面积为1万平方米，合15亩。地块达“三通一平”
4、水平。为更好地利用社会资金，扩大企业规模，2000年8月经有关部门批准，该电厂进行股份制改造。占有使用的土地作为国有资产的重要组成部分，必须在明晰产权的基础上进行合理评估，以保障国有资产的完整。为此，自2000年8月起，该电厂委托评估事务所对电厂占有的资产进行全面评估。三、评估目的与评估基准日评估目的为股份制上市公司的资产评估，本案例为其中的士地使用权部分的评估。评估基准日为2000年8月30日。四、评估过程及结果（一）工业用地的估价1运用成本逼近法估算。(1)重置土地取得费的确定。征地发生于1993年，当时发生的土地取得费用明细见表5一8土地取得费用明细表单位：万元费用名称金额土地补偿费20
5、00.00青苗补偿费180.00附着物补偿费1100.001800.00安置补偿费共计5080.00！注:数据出自使用土地合同。由表可知，每平方米征地拆迁安置补偿费用为60元。(2)重置土地开发费用的确定。重置土地开发费用是指用于委托评估地块的基础设施配套费。由于龙湾电厂在委托评估地内进行了大量的基础设施投资，从而使委托评估地块的地价升值，所以将土地开发费用分成两部分来考虑：一是企业内部的基础设施投资，二是城市建设配套费。杂企业内部进行的基础设施投资。根据东海市目前的城市建设费用标准，结合委托评估土地的实际状况综合估算，见下表 ：土地开发费明细表 金额：万元项日名称总投资额供水4000.00排
6、水400.00供电1500.00通讯500.00道路1400.00土地平整5000.00共计12800.00 由重置土地开发费用明细表得出,企业内部基础设施投资总共12800万元，且现有基础设施均为新建的，成新度可视为1.0，所以应计入地价的企业内部基础设施投资为每平方米150.59元。城市建设配套费。东海市每平方米土地面积城市建设配套费为40元。综合和，委托评估地块重置土地开发费用为190.59元平方米，共计16200.15万元。(3）有关税费的确定。耕地占用税。根据x x省土地管理办法及东海市土地管理若干规定，耕地占用税为6000元亩，折合为每平方米9元。土地管理费。根据当地管理部门的规定
7、，土地管理费为征地费用的4%，即：60*4%=2.40（元平方米）综合和，税费共计11.40元平方米。(4）土地成本价格的确定。资金利息率的确定。根据当地银行的贷款利率，取一年期利率10.98作为资金利息率，开发期按一年计算，计息时间按资金平均占用时间计算。资金利润率的确定。在完全竞争的市场条件下，投资会产生一个社会平均利润率。目前，我国市场发育不完全，尤其是在我国的地产市场很不完善的情况下，不可能产生一个社会平均利润率。评估实践中借用行业利润率作为替代。龙湾电厂属于电力行业，其行业利润率为11.5%，以11.5为资金利润率。成本价格。将有关数字代入成本逼近法公式中，则：成本价格(60.00
8、+ 11.40) *10.98%(60.00 + 11.40 +190.59) *(111.50%）= 300. 00（元平方米）(5)土地所有权收益。政府出让土地除收回成本外，同时须使国家土地所有权价值在经济上得到体现，即获取一定的收益。根据调查，作为工业用地，土地出让价格与成本价格相差16%。因而：土地所有权收益= 300. 00 *16=48.00（元平方米）(6)土地价格。土地价格为土地成本价格与土地所有权收之和，即：土地价格300.00 +48.00 =348.00（元平方米）以上所得的价格是无限期的土地价格，还需折算为50年的土地价格，将有关数据代入下列公式中：式中：P为50年期的
9、土地价格；a/r为无限年限的土地格；r为土地还原利率（取9%); n为土地使用年限（取：年）。经计算得出：P=343.30元平方米。2运用市场法评估委托地块地价。(1)根据评估的需要，选取了两个与委托评估地块处于同一供需圈内的交易地块M和N作为参考，三宗地块的各项说明见下表：(2）根据上表相互对照，进行因素修正。地价估算表见下表：根据以上计算过程得出，委托评估地块的比准价格347.33元平方米。3运用基准地价修正法估算土地价格。根据东海市房地评估事务所提供的资料，东海市土地出让基准地价见表参照地块情况比较表项目MN委托评估地块交易时间2000年6月2日2000年7月21日2000年8月30日交
10、易地价309元/平方米309元平方米交易面积30亩8亩1045.78亩位置与委托评估地块位置相近与委托评估地块位置相近交易方式协议转让协议转让协议转让出让年限1999-2049年1998-2048年50年用途工业工业工业交通较方便、部分为泥沙路汽车可直达、部分为泥沙路方便、可直通轮渡口基础设施部分建成齐备已经建成因素修正表因素MN交易案例地价（元平方米）309309交易情况修正104100106100交易日期修正100102100102区域因素修正105100104100个别因素修正104100105100修正后的地价（元平方米）34435067平均地价（元平方米）347.33基准地价价格表单
11、位：元平方米地区写字804700388434345659584354365297519434281311247工业用地基准地价以建筑容积小于或等于2，使用年限50年为标准计算。具体到某一宗地的地价，存在以下情况时要加价：临时用地；沿海沿线用地；建筑容积率大于2时，容积率每增加1，按基准地价的30加价；当该地块的区位、环境优于周围一般条件，基准地价可乘以大于1的系数。评估地块属于工业、仓储用地，根据东海市土地地区类别，龙湾电厂位于二类地区，虽位于公路旁，属于临路用地，又邻海，但是其区位、环境条件比周围一般条件要差，经综合分析确定该地块的地价维持在350元平方米。4评估结论。运用成本逼近法、市场法
12、和基准地价修正法评估的地价，结果比较接近。三种方法只是从不同的侧面反映了地价的水平，并无实质性差异，为稳妥起见，将这三种地价进行算术平均，作为评估地块地价的结果，见下表：评估结果评估方法土地价格（元/平方米）成本逼近法343.30市场法347.33基准地价修正法350.00平均值346.87这里评估出的346.87元平方米是熟地价格。而要评估出土地的出让价格，应将其实际投入的基础设施建设费扣除。经计算，土地实际发生的基础设施配套费为150.59元/平方米，则评估地块的出让价格=346.87-150.59=196.28（元平方米）土地出让总价格=850000*196.28 =16683.80（万
13、元）即评估基准日2000年8月30日的50年工业用地土地使用权出让价格为16683.80万元。（二）生活区住宅用地地价的评估1运用成本逼近法评估地价。(1)土地取得费用。土地取得费用见下表 ：土地取得费用明细表单位：万元项目计量单位数量单价总额备注征地搬迁补偿费、税费亩549.34鱼塘补偿费亩662.5165按市文件规定属一类地区城建代征道路补偿费田9436鱼塘及设施亩660.3523.1建筑物设施补偿村20.10.2劳动力安置费亩664264不可预见费14.32按补偿额的3计管理费15农转非补贴亩660.639.6农业税亩660.016961.12单位面积土地取得费用548.34/(66*
14、666.7) *104=124.6（元平方米）(2)土地开发费用。生活区原为鱼塘，为平整土地，共填土方168084立方米，土地平整费折合65元/平方米。根据东海市土地部门的有关文件，该用地为居住用地的一类地，该类用地三通费用为每平方米107元；土地开发费用合计为每平方米172元。(3)利息。利息按银行一年期存款利率10.98计算，开发期为1年，计息期按资金平均占用时间计算。124.6 *10.98% *1172*10.98%*1*1/223.12（元/平方米）(4)利润。电力行业平均利润率为11.5%，且作为资金利润率。(124.6+172) *11.5%=34.11（元平方米）(5)土地所有
15、权收益。根据调查，该类土地出让价格一般成本价格相差25%，因此：土地所有权收益(124.6+172+23.12+34.11)*25%=88.46（元平米）(6)土地价格：124.6+ 172+ 23.12+ 34.11 +88.46=442.29（元平方米，(7) 70年期土地使用权价格。上述计算得到的价格是无限年限的土地价格，应折算为70年期的土地价格。将有关数据代入公式，则计算得出：P=441.23元平方米。2运用基准地价修正法估算地价。该地块为住宅用地，属于一类地区，使用年限70年。根据东海市国土房建x x文查得其基准地价为700元平方米该地块主要用途为龙湾电厂生活基地，作为工业区的附属
16、配套设施，在用地功能上和普通的住宅用地应有所区别。而且龙湾电厂属大型能源投资项目，对东海市的经济和社会发展会产生深远的影响，从产业政策上应大力扶持。因而在对该地块作基准地价修正时，只选取一个修正因素，即产业政策因素或称土地功能因素，修正系数取-0.20i地价基准地价*(1+（-0.2)=700*0.8=560（元平方米）3评估结果。运用成本逼近法和基准地价修正法估算得到的地价，并无实质性差异，但根据分析和调查，后者更真实地反映该生活用地的地价水平。为稳妥起见，取两者的加权平均值作为最终结果，见下表 ：评估结果评估方法权重单位地价（元平方米）成本迈近法0.2441.23基准地价修正法0.8560.00平均地价536.23根据委托方提供的资料，土地平整由委托方自行投资，每平方米65元。这里地价为536.23元/平方米，扣除土地平整费后为471.23元平方米，则生活用地的出让价格=471.23*50000=2356.15(万元)生活用地A, B两宗地于2000年8月30日70年期土地用权价格详见下表：地块名称地块面积（平方米）出让价格（万元）A400001884.92B10000471.23合计500002356.15