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1、2013资产评估复习题1在运用市场法时，评估结论的准确性主要取决市场的活跃程度。所选择的参照物应该在3个及3个以上。2实体性贬值是指资产由于使用和自然力作用形成的贬值。实体性贬值率估算的三种方法：观察法、使用年限法、修复费用法功能性贬值是由于资产的技术相对落后出现新的技术的资产而导致的一些贬值。经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。3资产评估与会计计价的区别：发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同。4资产评估的原则：包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。资产评估的工作原则：、独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则资产评估的经济原则：贡献原则、替代原则
2、、预期原则5复原重置成本与更新重置成本的差异在于两者的材料、标准、技术等不同。对于技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置往往会偏高。6商誉是指企业在同等条件下，所能获取的高于正常投资报酬率所形成的价值，通常表现为企业整体评估值高于单项资产评估值之和的差价。7资产基础法，是指采用一种或一种以上的基于企业的资产价值的评估方法，确定企业、企业所有者权益或企业证券价值的一种常用评估方法。8从事资产评估的机构和人员是资产评估的主体。9一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算。10评估的价值类型对资产评估方法的选择具有约束性。11专业性准则是针对不同资产类别的特点，分别对不同类资产评估业务
3、中的评估师执业行为进行规范，包括企业价值评估准则、无形资产评估准则、不动产评估准则、珠宝艺术品评估准则等。12无形资产具有附着性、共益性、积累性等功能特性，在进行无形资产评估时，首先应确定无形资产存在的前提，即它的有效性。13无形资产的成本、技术成熟程度、转让内容因素、效益因素、市场供需状况等都会对无形资产评估价值产生影响。销售收入分成率=销售利润分成率*销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率14流动资产具有较强的变现能力，可以在短期内出售和变卖，是企业对外支付和偿还债务的重要保证。在对流动资产进行评估时，应以流动资产的实存数量为依据确定被评估资产的清单，且评估人员无需考虑功能性
4、贬值。15按资产评估工作的内容可分为正常评估报告、评估复核报告和评估咨询报告。16成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。成本法的应用程序：估算重置成本，确定使用年限，估算各项损耗，最后确定评估值。17市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。市场法应用的前提条件： 需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场； 被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。 运用市场法评估资产优缺点 市场法的优点：市场法是资产评估中最简单、最有效的方法
5、。其优点表现在：能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受。 市场法的缺点：需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。18企业价格评估的具体范围是指评估人员具体实施评估的资产范围，即有效资产范围。19市盈率，又称为价格盈余比率，它是指普通股市价与每股利润的比率。20在评估过程中，交易条件公开且具有排他性，不符合公开市场内涵。21收益法中，收益额的确定是关键，收益额是指资产使用带来的未来收益
6、期望值。22市场法通常可用来对上市交易的债券和股票、商业用房等进行评估。而应用市场法评估产成品时，所选择的价格应该是在公开市场上所形成的近期交易价格。23长期投资评估是对被投资企业获利能力的评估。24长期投资是指不准备在一年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。25机器设备实体性贬值率的计算方法有使用年限法、观测分析法、修复费用法。26评估资产的在用价值依据的是资产评估的贡献原则。27在企业的偿债能力指标中，通常认为速动比率1：1较好。流动比率越高，短期的偿债能力越强，经验值：2：128债券是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价
7、证券。29机器设备的经济寿命是指机器设备从开始使用起到机器设备不能正常工作所经历的时间。30资产评估的假设：继续使用假设、公开市场假设、清算（清偿）假设。公开市场假设是评估资产公平市场价值的前提。公开市场假设：公开市场是指发达与完善的市场条件。公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖，不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。31按照资产评估的目的和作用，资产评估报告可分为追溯性评估报告、现值性评估报告、预期性评估报告三种。32不同的资产评估方法会得出不同的资产评估值，最终的评估结论应该判断选择一种评估结果得出。33流动资产评估时评估对象和评估范围的确定：（1）鉴
8、定流动资产；（2）核查流动资产的产权；（3）对流动资产进行抽样核查，验证基础资料。34在建筑物评估中，物理因素是影响建筑物价值的决定因素。35银行存款作为流动性特别强的货币资金，评估时应以核实后的实有额作为评估值。36依据土地的利用程度，可将土地分为高度集约使用的土地、正常使用的土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地。37专有技术评估中的条件百分比的含义相当于成新率。38企业未来进行正常经营是企业预期收益预测的基础。39股票的内在价格是指根据证券分析人员对未来收益的预测而折现出来的股票现时价格。40待摊费用是指企业中已经支付或发生，但应由本月和以后各个月份负担的费用。41上市交易的债券的评估值
9、一般以评估基准日的收盘价作为评估值。而非上市普通股的折现率，可参照非上市优先股股票的折现率再加上被评估的普通股股票相适应的风险报酬率来确定。42投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资或某一类投资者所具有的价值。43根据流动资产的存在形态，可将流动资产归结为货币类、实物类、债权类和其他流动资产四种类型。44企业价值的主要类型有账面价值、市场价值、内在价值、清算价值。45企业作为一个系统整体，其目的是盈利。46对于购进批次间隔时间长、价格变化大的库存材料，评估时通常采用市场法。47资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性48资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。49价格指
10、数调整法一般限用于单位价值小、结构简单的建筑物重置成本的评估。50资产评估的科学性原则：价值类型必须与评估目的相匹配，价值类型对评估方法具有约束性，评估方法具有多样性和可替代性。51追溯性评估报告的出具需要确定资产过去价值。52评估指南是对特定评估目的、特定资产类别（细化）评估业务以及对评估中某些重要事项进行规范的准则。53企业产权权力所能控制的全部资产均属于企业价值评估的一般范围。54价值类型制约资产评估方法的选择。主要价值类型有：市场价值、在用价值、投资价值。在用价值：在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资
11、者所具有的价值。55政府监管下的行业自律管理是资产评估业较为理想的管理模式。56土地资产的特性：1、自然特性：（1）土地面积的有限性。（2）土地空间位置的固定性。（3）土地使用价值的永续性和增值性。（4）土地的不可替代性。 2、经济特性：（1）用途多样性。（2）经济地理位置的可变性。（3）可垄断性。57企业运营能力的指标：存货周转率，存货周转次数，存货周转天数。其中存货周转次数=年销货成本/存货平均余额。58成本法应用的前提条件：应当具备可利用的历史资料；形成资产价值的耗费是必需的。59先进先出法、后进先出法、加权平均法、移动平均法、个别计价法等会计核算方法对材料评估的评估结果没有影响。60不
12、可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。目前不可确指的资产只有商誉。61土地的经济特性：（1）用途多样性；（2）经济地理位置的可变性；（3）可垄断性。62在运用市场法对房地产评估时，进行个别因素修正的目的在于将可比交易实例价格修正为待评估对象自身状态下的价格。63评估对象、评估前提、评估目的等因素与重置成本的构成要素有关。64成新率估算的方法：观察法、使用年限法、修复费用法。65资产评估报告的作用： 1、它为被委托评估的资产提供作价意见。2、是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据。这体现了评估机构的工作成果。它是有偿服务。3、对资产评估报告进行审核，是
13、管理部门完善资产评估管理的重要手段4、是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。66评估复核是指对其他评估师出具的评估报告进行评判分析的行为和过程。67造成建筑物功能性贬值的原因有：土地与建筑物用途不协调，建筑物的设计及结构上存在缺陷，建筑物的装修与其总体功能不协调，建筑物使用强度与其所占土地的最佳使用不一致的，有效使用面积与建筑面积不成比例。68资产评估报告至少应该包括的内容：说明拥有被评估资产的公司或权利人的名称；说明资产评估的对象和范围；说明评估目的和基准日；定义价值类型；列出评估方法及其重要参数确定依据和过程；说明评估结论；重要声明。69限制性评估报告是指部分资料和数据只体现在工
14、作底稿中。评估机构法定代表人应当着重从政策上、原则上、业务规程招待和评估结果的科学性上把关。70在无形资产评估中，决定最低收费额的因素有重置成本和机会成本。71按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。72影响我国工业用地的区域因素：（1）交通便捷度；（2）基础设施完善度；（3）产业集聚规模；（4）环境质量；（5）规划年限；（6）其他因素。73更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。74资产评估方法选择应考虑的因素：资产评估方法的选择必须与资产评估
15、价值类型相适 应、资产评估方法必须与评估对象相适应、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。75对于市场价值的理解，应把握：（1）公开和公平的市场条件；（2）当事人是理性的；（3）市场价值是价值估计数额。76资产评估指南主要对中国资产评估待业中涉及主要评估目的的业务进行规范。77流动资产评估的特点：（1）流动资产评估是单项评估；（2）必须选准流动资产评估的基准时间；（3）既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。（4）流动资产周转速度快，变现能力强。78流动资产评估的特点：流动资产评估是单项评估；必须选取准流动资产评估的基准时间；要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点；
16、流动资产周转速度快，变现能力强；无需考虑功能性贬值。79收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 收益法的优点：（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；（2）与投资决策相结合， 应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。 收益法的缺点：（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；（2）在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。80应收账款的评估一般应从两方面进行：一是清查核实应收账款数额；二是判断估计可能的坏账损失。应收账款评估值确定的基本公式为： 应收账款评估值=应收账款账
17、面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失 预计坏账损失的方法两个：坏账估计法、账龄分析法81应收票据的评估： 应收票据可采取下列两种方法： （1）按本金加利息确定。计算公式为： 应收票据评估值=本金（1+利息率时间） （2）按贴现值评估值=到期值-贴现息82房地产的特征：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性； （5）保值增值趋势。83委托方对资产评估报告的运用主要体现在：作为企业进行会计记录的依据；作为产权交易作价的基础资料；作为法庭辩论和裁决时确认财产价格的举证材料；作为支付评估费用的依据。84资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性。85基准地价
18、：是指城镇国有土地的基本标准价格。从定义中可以看到：（1）它是政府行为，是政府制定出来的；（2）它是区域内的平均价格；（3）它的价格是按经济用途确定的；（4）它表示的是单位土地面积的地价。86标定地价：是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。87土地使用权评估的原则：（一）替代原则；（二）最有效使用原则；（三）变动原则：一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果。土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。（四）供需原则；（五）贡献原则。88出让土
19、地使用权：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。89机器设备评估的成本法。P6690土地使用权评估的市场法。P124-13091土地使用权评估的收益法。P131-13392建筑物评估的残余估价法。P180-18193商标权的评估。P225-22694无形资产最低收费额的确定。P191-193 95近期购进库存材料的评估。P25296企业价值评估。P30797某生产线购置于1998年12月，原值200000元，2008年12月对该生产线进行评估，资料如下：（1）设备尚可使用10年；（2）1998年的物价指数为103%，2008年的物价
20、指数为115%；（3）经评估，与该企业最近新购的同类生产线相比，被评估生产线每月多耗电500度，每度电05元；（4）该生产线所在企业的正常投资报酬率为10%，所得税税率为33%。（P/A，10%，10=61446），试计算该生产线的评估值。重置成本=200000115%103%=22330097元 实体性贬值额=22330097（1020）=11165049元 功能性贬值额=5000512（1-33%）61446=1235065元 评估值=22330097-11165049-1235065=9929983元98现有一房，取得土地使用权的价格为500元平方米，占用宅基地100平方米，月租金950
21、元，土地还原利率8%，建筑物还原利率为10%。该房尚可使用25年。其他费用如下房租损失准备费按半月租金计算；房产税按年租金的10%计算；土地使用税按每年2元/平方米计算；管理费按年租金的4%提取；修理费按年租金的5%计算；年保险费为260元；试估算房屋价格。（1）年房租收入=95012=11400（元） （2）房租损失准备费=1/2950=475（元）；房产税=1140010%=1140（元） 土地使用税=1002=200（元）；管理费=114004%=456（元） 修理费=114005%=570（元； 保险费=260（元） 年总费用=475+1140+200+456+570+260=3101
22、（元） （3）年纯收益=11400-3101=8299（元） （4）已知地价=500100=50000（元） 归属于土地的收益=500008%=4000（元）；归属于建筑物的收益=8299-4000=4299（元） （5）建筑物折旧率=100%1/25=4% （6）房屋评估值=4299/（10%+4%）=30707（元）99长江公司将“长江”注册商标许可给某公司使用，时间为5年，双方约定该公司按使用商标新增税前利润的25%付给长江公司。据估算某公司使用“长江”商标后，每件产品可新增加税前利润10元，该公司在5年内的生产销售量估计为50万、55万、60万、65万、70万件。假定折现率为14%，所
23、得税率为33%。要求：计算某公司使用“长江”商标后5年新增税前利润、计算税前新增利润现值、估算该“长江”商标许可使用权价值。某公司使用“长江”商标后5年新增税前利润分别为：第1年：5010=500（万元）；第2年：5510=550（万元）第3年：6010=600（万元）；第4年：6510=650（万元）第5年：7010=700（万元） 新增利润现值：1970.55（万元） 该商标的许可使用权价值：1970.5525%（1-33%）=330.07（万元）100某公司预测未来5年的收益额分别为30万元、32万元、25万元、28万元、29万元。根据资料确定国库券利率为13%，风险报酬率为5%，资本化
24、率为15%，假定从第6年开始，每年收益额均为35万元。请确定该企业整体评估价值。折现率=（13%+5%）=18% 未来5年的收益现值： =90.7407 未来永久性收益资本化值 3515%=233.33（万元）整体评估价值：90.7407+233.330.4371=192.7161（万元）101现有一待估宗地，剩余使用年限为45年，土地还原利率为7%，现有A、B、C三个交易实例，具体情况见下表：宗地成交价（元/平米）交易时间交易情况容 容积率区域因素个别因素剩余年限待估宗地2009年1月0170045年A31502008年1月-1%160-1%40年B34002008年1月018+2%045年
25、C31002007年1月-2%160-1%40年表中交易情况、区域因素、个别因素都是参照物与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值，容积率每增加01，宗地地价比容积率为15时增加3%，该城市从2005到2009年每年地价上升1%，试根据上述条件评估待估宗地在2009年1月的价格。年限修正系数：K= A=31501.01100/99106/103100/991.0206=3409.46元 B=34001.01106/109100/102=3274.01元 C=31001.012100/98106/103100/991.0206=3423.48元 （3）宗地价格=(3409.46+3274.01+3423.48)/3=3368.98元