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1、-.一、房地产评估练习：一、房地产评估练习：1.某房地产开发公司 1997 年 3 月以有偿出让方式取得一块土地50 年使用权，并于 1999 年 3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为 2000 元/平方米，经济耐用年限 55年。评估基准日 2003 年 3 月，该类建筑物重置价格为 2500 元/平方米。该建筑物占地面积500 平方米，建筑面积900 平方米，每月实收租金3 万元，当地同类写字楼出租一般为每建筑平方米 50 元，空置率为 10%。每年管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价的1.5%，税金为每建筑平方米 20 元，保险费为建筑重置价的 0.2%，土地资本化率
2、 7%，建筑物资本化率 8%。假设土地使用权期满，土地使用权及建筑物由无偿收回。计算：（1）收益年限；（2）年房地产净收益；（3）建筑物现值；（4）土地使用权价值。解：（1）计算收益年限，评估基准日：2003 年 3 月写字楼剩余经济寿命=554=51（年）土地使用权剩余年限=506=44（年）4451，因此收益年限为 44 年。（2）计算年房地产净收益年收入=5012900（110%）=486 000（元）年总费用=4860003.5%+25009001.5%+20900+25009000.2%=73 260（元）年房地产净收益=486 00073 260=412 740（元）（3）计算建筑
3、物现值写字楼的总使用年限=502=48（年）年贬值额=2500900/48=46 875（元）建筑物现值=建筑物重置价格年贬值额已使用年数=250090046 8754=2 062 500（元）（4）计算土地使用权价值土地年净收益=房地产年净收益建筑物年净收益=412 7402 062 5008%=412 740165 000=247 740（元）土地使用权价值=247 740（P/A,7%,44）=3 358 836.15（元）-.可修编.-.2.待估地块为一商业用途的空地，面积为600 平方米，要求评估其2015 年 5 月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出 3 个交
4、易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：项目坐落所处地区用地性质土地类型价格交易日期面积形状地势地质基础设施总价单价A略繁华区商业空地25.2 万元B略非繁华区商业空地49 万元C略非繁华区商业空地43.5 万元待估对象略非繁华区商业空地1500 元/m21400 元/m22014.10168m2长方形平坦普通完备很好35 年2014.12350m2长方形平坦普通较好很好25 年1450 元/m22015.1300m2长方形平坦普通较好很好35 年2015.5600m2长方形平坦普通较好很好30 年交通通讯状况剩余使用年限已知以下条件：交易情况正常；2014 年 10 月以来，土地价格每
5、月上涨2%.交易实例 A 与待估对象处于同一地区，B、C 的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断.自然条件社会环境街道条件繁华程度交通便捷程度规划限制交通管制离公交车站交通流量B相同相同稍差稍差稍差相同相同稍远稍少分值1010878101078C相同相同相同稍差稍差相同相同相同稍少分值101010781010108-.可修编.-.周围环境综合打分较差886相同1093注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。折现率为 8%解：（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常
6、交易看待，故无需修正。（2）进行交易时间修正：交易实例 A 交易时间修正系数1071001.07交易实例 B 交易时间修正系数1051001.05交易实例 C 交易时间修正系数1041001.04（3）进行区域因素修正：交易实例 A 与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。交易实例 B 区域因素修正系数100861.163交易实例 C 区域因素修正系数100931.（4）进行个别因素修正：关于面积因素修正：由于待估对象的面积大于3 个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高 3，修正系数均为1.03。土地使用权年限因修正：除交易实例 B
7、 与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例 A与 C 均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8）：交易实例 A 及 C 使用年限修正系数11（1+8）3011（1+8）350.9659交易实例 A 的个别修正系数1.030.96590.995交易实例 B 的个别修正系数1.03交易实例 C 的个别修正系数1.030.96590.995计算待估土地初步价格。A150011.0710.9951597（元平方米）B140011.051.1631.031761（元平方米）C145011.041.0.9951613（元平方米）（6）采用算术平均法求得评估结果。待估地块单位面积价格评估值
8、（1597+1761+1613）31657（元平方米）待估地块总价评估值1657600994200（元）因此，这一地块的评估值为994200 元。-.可修编.-.3.评估对象土地基本数据资料如下：评估对象土地为征用农地，面积为 500 平方米。土地取得成本为 230 元/平方米，土地开发成本（包括管理费用）为246 元/平方米。土地开发期为 2 年，第 1 年投入的开发费占总开发费的 3/4，第 2 年投入的开发费占总开发费的 1/4；银行基本建设贷款年利率为 8%（复利计息），土地开发的平均利润为 10%，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为 7%，教育费附加为营业税的 3%、销售费用为开
9、发后土地售价的 3%。评估要求：计算评估对象土地开发后的市场价值。解：土地使用权的价值=土地取得成本+土地开发成本+投资利息+各项销售税费+开发利润（1）计算土地取得成本土地取得成本=500 230=115000（元）（2）计算土地开发成本土地开发成本=500 246=123000（元）（3）计算投资利息土地取得费的计息期为 2 年，土地开发费为分段均匀投入，则：（3）计算投资利息土地取得费利息11500018%1 19136（元）2土地开发费利息123000318%140.5123000118%1 112891206 12495（元）4总投资利息1913612495 31631（元）1.5（
10、4）计算开发利润开发利润=（115000+123000）10%=23800（元）（5）计算营业税及附加土地取得成本土地开发成本投资利息开发利润营业税税率1-营业税税率11500012300031631238005%15444（元）1-5%（元）城市维护建设税 154447%1081营业税 教育费附加154443%463(元)营业税及附加合计：15444108146316988（元）-.可修编.-.（6）计算销售费用（115000123000316312380016988）3%销售费用（元）9313（7）计算土地价值土地价格115000123000316312380016988931331973
11、2（元）土地单价319732500 639（元/平方米）（8）评估结论：经分析确定评估对象土地的市场价值为 319732 元，土地单价为每平方米639 元。二、机器设备评估练习：二、机器设备评估练习：1.被评估设备购建于 2005 年 6 月，账面原值 100 万元，2008 年 6 月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10 万元，2009 年 6 月对该设备进行评估，并得到以下数据：2005 年至 2009 年设备类价格变动指数(定基)分别为 105%、110%、110%、115%、120%；被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000 元；被评估设备所在企业的正常投资报酬
12、率为 10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的 60%，经评估人员鉴定分析被评估设备尚可使用6 年，评估基准日后，其利用率可以达到设计要求的80%（20%生产能力闲置为外界因素影响造成的）。根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值。解：（1）计算重置成本：100120%/105%+10120%/115%=124.72（万元）（2）求加权投资年限：加权重置成本=100120%/105%4+10120%/115%1=467.59（万元）加权投资年限=467.59124.72=3.75（年）（3）计算成新
13、率：6（3.7560%+6）=72.7%（4）计算功能性贬值：-100012（P/A,10%,6）（125%）=-3.50(万元)-.可修编.-.(5)计算经济性贬值：经济性贬值率=（10.80.7）100%=14.46%经济性贬值额=（124.7272.7%+3.5）14.46%=13.62（万元）（6）计算评估值：124.7272.7%+3.513.62=80.55（万元）2.被评估设备为 2009 年 10 月从英国引进，进口合同中的FOB 价是 20 万英镑。2014 年 10月进行评估时英国厂家已不再生产这种型号的设备，其替代产品的FOB 报价为 35 万英镑。针对上述情况，评估人员
14、经与有关专家共同分析研究待评估设备和替代产品在技术性能上的差别及其对价格的影响，最后认为，按照通常情况，实际成交价为报价的70%90%。故按英国厂商 FOB 报价的 80%作为 FOB 成交价。针对替代设备在技术性能上优于待评估设备，估测被评估设备的现行 FOB 价格约为替代设备 FOB 价格的 70%，30%的折扣主要是功能落后造成的。评估基准日人民币对英镑的汇率为11.931。境外运杂费按 FOB 价格的 5%计，保险费按 FOB 价格的 0.5%计，关税与增值税因为符合合资企业优惠条件，予以免征。银行手续费按 CIF 价格的 0.8%计算，国运杂费按(CIF 价格银行手续费)的 3%计算
15、，安装调试费用包括在设备价格中，由英方派人安装调试，不必另付费用。由于该设备安装周期较短，故没有考虑利息因素。试求该设备的重置成本。解：FOB 价格3580%70%19.6（万英镑）FOB 价格19.611.93233.83（万元人民币）境外运杂费233.835%11.69（万元人民币）保险费233.830.5%1.17（万元人民币）CIF 价格233.8311.691.17246.69（万元人民币）银行手续费246.690.8%1.97（万元人民币）国运杂费(246.691.97)3%7.46（万元人民币）被评估设备重置成本233.8311.691.171.977.46256.12（万元人民
16、币）3.假定某被评估进口设备，账面原值为1000 万元人民币，其中 80为设备的购置款，当时以外汇支付，进口时的外汇汇率为 1 美元=8 元人民币，评估基准日外汇汇率为 1 美元=8.3元人民币。目前进口设备生产国同类资产价格变动指数为120，国同类资产价格变动指数为 150。按照现行的市场费率计算，其中现行关税税率为 20，其他税费率为 10，国外运杂费目前一般为 10 万美元，境外途中保险费一般为设备支付外汇部分的0.5，国的增-.可修编.-.值税和消费税免征，而国运杂费和安装调试费根据设备到岸价格的 25计算，则根据上述资料计算进口设备的重置成本。解：进口设备的重置成本=调整后设备价格+
17、调整后的境外运杂费+调整后的境外保险费+调整后的关税+其他费用+国运杂费和安装调试费调整后的设备价格（FOB 价）=100080%8120%8.3=996（万元）（2 分）调整后的境外运杂费=108.3=83（万元）（2 分）调整后的境外保险费=9960.5%=4.98（万元）（2 分）CIF 价=996+83+4.98=1083.98（万元）调整后的关税=CIF20%=1083.9820%=216.796（万元）（2 分）其他费用=CIF10%=1083.9810%=108.3（万元）（2 分）调整后的境运费和安装调试费=CIF25%=1083.980.25=270.995（万元）（2 分）
18、综上所述：进口设备的重置成本=1083.98+216.796+108.3+270.995=1680.（万元）4.某企业 2003 年 6 月 1 日购入挖掘机一台，评估人员准备对该挖掘机2006 年 6 月 1 日的价值进行评估。通过对该设备考察，以及对市场同类设备交易情况的了解，选择了二个与被评估设备相类似的近期成交的设备作为参照物，参照物与被评估设备的有关资料如下表所示：序号经济技术参数交易价格销售条件交易时间计量单位参照物 A参照物 B被 评 估 对象公开市场123元600000公开市场2005 年 12月 1 日50000912700000公开市场2006年3月1 日800009124
19、56生产能力已使用年限尚可使用年限成新率立方米/年年年600009127%607070另据调查：评估基准日前一年来，每个月同类设备价格变化情况是每月平均上升0.5%左右；设备的功能与其市场售价呈正比例关系。试用市场途径评估该挖掘机在2006 年 6 月 1 日的价值。-.可修编.-.解：（1）交易时间因素分析与量化：参照物A：103/1001.03，参照物B：101.5/1001.015（2）功能因素的分析与量化：参照物A：60000/500001.2，参照物 B：60000/800000.75（3）成新率因素差异量化：参照物 A：70%/60%1.16666671.17，参照物 B：70%/
20、70%1（4）调整差异：参照物A：6000001.031.21.17867672（元），参照物 B：7000001.0150.751532875（元）（5）采用算术平均法求取评估值：（867672532875）/2700273.5700274（元）三、无形资产评估练习：三、无形资产评估练习：1.四海公司于 2012 年 12 月取得了某项技术的专利权，2014 年由于公司发展需要，拟将该技术作为出资与其他投资者组建新公司，于是委托华源评估公司在2014 年 12 月 31 日对该项专利进行评估。经评估人员对该技术的先进性、使用状况、市场供求情况的分析，并结合四海公司提供的 2013 年和 20
21、14 年的有关数据，预测出该技术今后五年的收益额分别为450万、600 万、700 万、980 万和 1200 万。经过调查，2014 年国库券利率为 6%，四海公司所在行业的风险报酬率为 14%，该专利技术的利润分成率测算为 25%，试计算该专利技术在2014 年 12 月 31 日的评估价值。解：折现率=无风险利率行业风险报酬率=6%14%=20%年份年收益额年超额收益折现系数折现值现值合计2005450112.50.83393.75537.9120066001500.694104.1720077001750.579101.2720089802450.482118.152009120030
22、00.402120.56该项专利技术的评估值为人民币537.91 万元。2.A 企业转让显像管新技术，购买方用于改造年产 30 万只显像管的生产线。经对无形资产边际贡献因素的分析，测算在其寿命期间各年度分别可带来追加利润为100 万元、110 万元、90 万元、80 万元，分别占当年利润总额的 35%、30%、25%、20%。如折现率为 10%，试评估该无形资产的利润分成率。-.可修编.-.解：解：各年度利润总额的现值之和=285.710.9091+366.670.8264+3600.7513+4000.6830=259.740+303.013+270.468+273.2=1106.421（万
23、元）追加利润的现值之和=1000.9091+1100.8264+900.7513+800.6830=90.91+90.904+67.617+54.64=304.（万元）无形资产利润分成率=304./1106.421100%=27.5%3.甲企业拟产权转让，需进行评估。经专家预测，其未来5 年的净利润分别为 100 万元、120 万元、150 万元、160 万元、200 万元，从第六年起，每年的利润处于稳定状态，即保持在 200 万元的水平上。该企业拥有有形资产和一项无形资产，其有形资产有货币资金、存货和固定资产，且其评估值分别为 80 万元、120 万元和 660 万元。该企业还有一个尚有 5
24、 年剩余经济寿命的非专利技术，该技术产品每件可以获得超额净利润15 元。目前该企业每年生产产品 10 万件，经分析：未来5 年中，每年可以生产 12 万件。若折现率和资本化率均为10%，试计算甲企业的商誉价值并说明评估技术思路（以万元为单位，计算结果保留两位小数）。解：（1）评估技术思路该企业商誉价值评估应当采用割差法进行。首先运用收益法评估企业整体价值，再运用加和法计算出企业各单项资产价值之和，最后用企业整体价值减掉企业单项资产评估值之和即可得到企业商誉价值。（2）计算企业整体价值1778.5（万元）（3）计算企业各单项资产价值 单项有形资产评估值为 860 万估算非专利技术的评估值：1512（0.9091+0.8265+0.7513+0.683+0.6209）=15123.7908=682.34（万元）（4）评出商誉价值商誉=企业整体评估值-（有形资产评估值+非专利技术评估值）=1778.05-（860+682.34）=235.71（万元）-.可修编.