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1、会计学1商业地产运营管理商业地产运营管理商业定位业态规划购物中心根据项目定位及建筑条件（体量、空间结构等），确定业态的种类、分布及比例，并制定相应的业态规划及业态组合。业态规划是前期招商的纲领性文件，是招商实施的指南。购物中心业态的选择和规划应符合三个原则：1、定位优先原则；2、功能完整性原则；3、业态相关性原则。一、业态种类一、业态种类购物中心的业态一般有：零售业态、休闲娱乐业态、餐饮业态和体验服务业态。以往，购物中心以零售业态为主，通过不断的发展，休闲娱乐、餐饮和体验服务业态在购物中心的比例逐渐增大，发挥的作用也日益明显。第1页/共44页1、零售业态零售业态主要有百货、超市、便利店、专业店
2、和专卖店。零售业态品类的完整性，决定了购物中心能否满足消费者生活用品的需求。百货涵盖珠宝、化妆品、服饰、家居用品等品类；超市主要以日常生活必需品为主，以较低的价格销售，满足消费者日常需求；专业店主要有家居、电器、数码专业店等品类，在单一品类中商品系列齐全；专卖店是专门经营或授权经营某一品牌商品为主的零售业态。2、娱乐业态娱乐业态有电影院、KTV、电玩城、溜冰场、酒吧、健身馆等。与其他业态不同的是，娱乐业态更强调消费者的参与和互动。娱乐业态在选择相关业种时会更多考虑与其他业态的关联与互动。娱乐业态，是现代购物中心满足消费者一站式消费的重要组成部分，具有群体消费和重复消费的特性，增强了购物中心的丰
3、富性、活泼度。第2页/共44页3、餐饮业态餐饮业态是体验性消费的重要代表。王健林董事长曾说过，“中国的购物中心不是卖出来的，是吃出来的“，可见餐饮业态的重要性。餐饮业态具有极强的聚客能力。能充分满足人们社交和家庭生活的需要。购物中心内的餐饮一般分为以下几种形式：中餐、西餐、咖啡水吧。餐饮业态一般位于购物中心的较高楼层，可以实现客流由上而下，形成花洒效应，对拉动购物中心人气起到重要作用。规划餐饮业态时，应注重口味的丰富性，避免口味重复。只有丰富性的餐饮才能最大限度地为消费者提供多元的选择，对消费者保持长期的吸引力。同时，还要充分挖掘地方餐饮资源，因为地方餐饮品牌更贴合当地市场，早已为当地消费者广
4、泛接受并拥有大批忠诚顾客。地方特色餐饮的进驻，会大大缩短购物中心的培育期。第3页/共44页4、餐饮业态体验业态式购物中心的增值配套服务业态，是对购物中心生活功能性的完备与补充，相比传统零售而言，体验业态更注重对消费者服务的价值，对空间和环境的要求也更高。体验业态粘性较强，消费者滞留时间长；易于形成稳定的消费群，培养稳定的消费习惯；既能满足人们日常生活配套需求，又能迎合大众的精神追求。体验业态体验零售体验服务科技生活休闲淘玩社交服务传统服务生活智能化通信智能化交通智能化 健康环保化妆护理品店多品集合店淘货店书吧咖啡西式简餐美护类服务培训教育社区配套服务智能家电影音体验店电子数码集合店环保材料生活
5、用品美容 SPA美发 键发手足护理婴幼儿早教儿童教育成人教育艺术类培训银行 通信营业厅洗衣店 花店影印冲洗 摄影写真社区医疗 齿科皮具护理第4页/共44页二、业态组合二、业态组合业态组合主要涉及三个方面，即业态选择、业态配比及业态衔接。1、业态选择业态选择必须符合购物中心的整体定位，同时结合购物中心的自身条件（建筑体量、空间结构等）及当地居民的消费习惯来展开。1）商业功能定位对业态选择的影响不同城市不同区域的购物中心，因其承载的基本功能有较大差异，业态组合的区别也十分明显。例如，上海五角场万达广场属于城市型购物中心，除设有百货、大型超市、电影院、KTV、儿童零售卖场、服装服饰、餐饮酒楼外，还设
6、有家居家饰、书城、食品零售专业店、黄金珠宝城、数码卖场、业态齐全。而北京石景山万达广场为区域型购物中心，主要由百货、超市、电影院、KTV、电玩、儿童娱乐、时尚服装服饰和风味美食构成，以满足北京城西居民生活、休闲、娱乐的基本需求。第5页/共44页2）商品级次定位对业态选择的影响精品购物中心、时尚购物中心、生活购物中心，这三种购物中心的商品级次定位不同，目标人群的消费特征就不同，这必然会影响到购物中心的业态选择。精品购物中心通常选择国内外级次较高的品类，如奢侈品、名品、高端餐饮、精品超市及各类有固定高端消费群体的体验业态；时尚购物中心通常选择各业态中的时尚品牌，在确保人气的基础上保持整个项目的时尚
7、格调；生活购物中心通常选择生活超市、美食广场及健身、教育、美容、美发等体验业态。2、业态配比为了将购物中心的面积合理利用，必须对各业态进行合理的配比。合理的业态配比能够完善品类结构功能，更好地满足消费需求，提高聚客能力（见下表）业态配比应遵循以下原则：（1）适用性：根据不同业态的要求，提供适用的面积 （2）高坪效：在满足适用性原则的基础上，在区间内尽可能适度地压缩，以提高销售坪效 （3）互补性：业态要实现差异化，避免重复，注重业态间的关联消费，业态组合要符合目标消费群的需求。第6页/共44页业态配比示意表业态品类数量面积（）面积配比（%）零售综合超市1100009综合百货12000019快时尚
8、225002专业店135003品牌店703000029娱乐影城160006KTV130003健身125002儿童娱乐120002电玩城120002餐饮酒楼125002餐饮402000019体验1020002合计131106000100第7页/共44页2、业态衔接业态布局和衔接首先要认真研究城市动线和购物中心动线，明确购物中心主次通道及冷热区域，根据业态经营特性，并结合购物中心自身的经营需求，合理规划。各个业态之间衔接是否顺畅、合理，关系到消费的舒适感及流畅性，也在某种程度上决定了顾客逗留的时间长短以及交易量大小。因而，对购物中心来说，业态落位衔接的合理性是确保客流动线流畅、提高商铺到达率、提升
9、总体销售的重要途径。业态衔接需遵循以下原则：（1）零售业态需放在热区，品牌级次和客单价高的品牌店应放置在热区主入口、主通道。（2）娱乐业态因属目的性消费，应放置在冷区，通过业态自身带动周边客流 （3）餐饮业态作为业态补充，目的性消费强，但承租能力差，可放置在冷区次通道。不同业态之间的穿插、过渡可从以下两个维度进行思考：第一，功能互补性，即功能特征明确统一的业态彼此相邻。第二，客群一致性，即根据客群的消费特征划分消费主题区域，并落实到功能业态的组合 衔接上。第8页/共44页万达广场业态组合万达广场业态组合示意表（水平动线+垂直动线）楼层娱乐楼百货楼6F万达百货5F影城万达百货4F万达百货3FKT
10、V+餐饮万达百货+餐饮2F电玩城+儿童体验业态万达百货+女性体验业态1F零售专业店万达百货+零售专业店-1F大型综合超市第9页/共44页房产条件控制公共物业条件控制 商业的前期商业运作与开发建设之所以能够双线并行、同步推进，是因为两者间存在“房产条件“这样一个重要的衔接环节。房产条件是指购物中心建筑本身为满足商业公共空间及不同商业业态的经营需求，所提供的土建、机电等物业条件。它是商业地产区别于其他类型物业的重要属性，按照内容可以划分为土建结构（含装修）与机电设备设施两个部分；按照购物中心的商业属性可以划分为公共物业的房产条件与商家经营的房产条件。房产条件是在规划设计和开发建设期，由规划设计、项
11、目开发以及商业管理三方通过沟通协调，逐步形成满足商业功能、具备商业价值的购物中心。因此，房产条件可分为公共物业条件和商家技术条件。前者由商业管理公司参与各项规划设计评审、提出相关参数要求来实现，后者由商业管理公司依据各商业业态的经营需求，组织商家与规划院、项目开发公司持续对接来实现。不同的主力店都有不同的荷载、高度、卸货的要求，只有招商在前，与主力店进行技术对接，才能掌握好这些东西，做了两三年，所有业态的特点就掌握了，再做就会很熟悉了，这需要时间积累 王健林董事长，商业地产的八点心得，2006年第10页/共44页方案设计阶段评审要点类别分项评审要点总图平面总体布局与周边环境关系购物中心整体业态
12、组合和功能空间布局项目与周边进行合理的客流动线分析和交通组织入口与外围交通组织购物中心主出入口、地下车库入口、地铁接驳口的位置和朝向分析购物中心与消费者出行的交通组织关系，兼顾市政道路交通条件，合理布局出租车位、超市大巴泊位、公交港湾以及非机动车停车区等设施面积指标各经营业态的体量分配和位置布置超市、百货、KTV、影城、电玩、电器、儿童业态、大酒楼、快时尚等各主力业态的面积和空间布置满足业态组合互补需求商业步行街体量与主力店相匹配，购物中心各业态面积结构符合商业定位要求经营业态与功能配套、设备设施面积总体经营面积与功能面积之间的面积分配匹配满足各业态需独立设置的功能配套及设备设施面积需求室内步
13、行街楼层平面各业态平面布局与商铺划分复核各主力店及室内步行街商铺铺型、面积划分和对各楼层层高的控制，保证其满足各层商业功能定位商铺划分，开门位置、面宽和进深应满足未来目标商家的需求室内步行街与主力店连通口的宽度要达到既界面清晰又过渡自然的效果动线及交通设施布置客梯、观光梯、扶梯的设置应既满足单层平面的动线合理、自然，避免出现动线死角和商业冷区，又保证其在各层的可达性，特别是与地下停车场的联通。影城售票点、酒楼前厅等特殊经营业态动线需求，要在平面中有所体现一、规划方案评审一、规划方案评审 （一）方案设计阶段评审第11页/共44页类别分项评审要点室内步行街楼层平面公共大空间区域或中庭考虑其休闲与公
14、共活动空间的功能特点，中庭的面积应满足未来举行室内活动的需求室内步行街公共平面室内步行街街面、天井、廊桥等部位尺度设计需满足基本消费空间需求，并考虑满载客流情况的要求廊桥及挑空区域的变化应满足商业动线和休闲空间需要设备机房、货梯、卫生间（含母婴室、化妆间）、吸烟区、闭店通道、后勤通道、橱窗等设置满足功能服务要求，避免影响商铺划分和商业动线设计配套设施停车场及交通规划出入口及坡道的优化出入口的数量配置要与停车位数量相匹配出入口的位置设置满足地面交通设计参数，并有利于地下车库交通组织及管理出入口的开口方向：优选直交出入口；当条件受限时，可选择斜交或平行出入口，并与道路交通流主流方向一致货运通道必须
15、满足货车通行空间要求，考虑宽度、净高、坡度、转弯半径、荷载等设计参数要求地下车库主动线循环地下停车场交通组织主动线应闭合成环并满足货运动线空间条件停车配建指标应以满足经营使用需要为前提，同时兼顾当地的停车配建指标客货电梯与卸货区在地下交通网的组织客梯均应设置客梯厅，与地下行车区设置必要的退让区域每组货梯停站点均配套设置卸货区及小型干垃圾房交通货运动线设计应保证各卸货区可达性，并考虑合理的行车轨迹，保证地下行车顺畅地下服务设施的配置收费岗亭设置满足地下车道渠化、停靠安全要求考虑洗车、宠物寄存、停车快速结费等服务设施点位设置，考虑人流动线安全非机动车停车区配置满足规划条件要求，并按市民非机动车（自
16、行车、摩托车、电动车三者之和）占城市出行比例，确定非机动车停车区设置管理用房及各种功能配套管理用房确认管理用房、员工通道、员工餐厅等面积及位置设计条件功能配套提出各类设备机房、出租库房、干湿垃圾房、卫生间、卸货区、保洁工作间等功能用房配置及面积要求第12页/共44页万达广场交通系统设计方案评审意见汇总表序号分项评审要点审核意见情况说明符合不符合1交通背景分析设计委托前，需向设计单位提供交通影响评价报告（如当地政府无相关要求，需在设计委托书中，增加交通背景调研分析的要求）2项目周边道路交通流量分析，需包括现状、项目建成年、项目建成后3-5年3项目交通流量分析中，需分别明确标定驾车顾客进入、离开广
17、场各方向道路分配比例，用于指导各出入口功能定位4交通动线设计如停车位数量大于500个时，出入口数量不得少于3个（6车道）5地下车库入口应设置在主要来客道路方向上，出口位置应便于离场客户快速疏散6车库出入口（无论是平交还是直交）应与项目红线保持8米以上间距，以提供必要的行车安全距离和转弯半径7出入口坡道宽度、坡度、转弯半径符合如下要求：货车出入口：坡道净宽9米，坡度12%，转弯半径（内经）6米；小客车出入口：坡道净宽8米，坡度15%，转弯半径（内经）4.5米8车库坡道转弯处不得采用直角弯道，应为圆角弯道，且弯道角度909有超市卸货区停车入位、出车动线模拟图，并达到（1）可顺利泊车入位（2）卸货区
18、不在客运主动线上10货运及垃圾运输动线设计符合规范要求：最少干扰、最短路径（超市及湿垃圾运输动线）全程净高确保3.6米以上11客运动线设计满足快速导入、快速离场的基本要求，且符合如下原则（1）地面顺时，地下逆时；（2）单向行驶，更高效、更安全；（3）具备全场通达性；（4）单向通道宽度3、8米，双向通道宽度6米第13页/共44页序号分项评审要点审核意见情况说明符合不符合12交通安全设计外围一、二、三级交通诱导设计符合规范要求13地下人行安全系统（区）设计（1）以垂直交通为圆心，体现聚拢效应（2）通道主动线原则上不设人行安全线（3）人行安全线由人行斑马线贯连（4）交通流量较少区域（末端）可不设人行
19、安全线14停车收费闸口设置在起坡点之前的水平地面，收费闸口后方预留3-5个车位的缓冲停车区；如同一通道有两个以上收费岗亭时，收费岛需错位排放，周边尺寸满足规范要求15非机动车停车区非机动车停车区设置满足如下要求（1）非机动车出行比例20%，分别有地面及地下非机动车停车区（2）20%非机动车出行比例10%，只建地下非机动车停车区（3）非机动车出行比例10%时，不设置非机动车停车区16其他项目区域公交及出租车站为港湾式设置，并预留3-5个停车位意见汇总第14页/共44页万达广场交通系统设计方案评审意见汇总表序号分项评审要点审核意见情况说明符合不符合1复核全面复核施工图满足交通方案评审条件2关键部位
20、现场复尺一出入口坡道宽度、高度、坡度、转弯半径分析，且符合如下要求（1）坡道转弯处为缓圆角弯道，且转弯角度90；（2）货车：坡道净宽9米，坡度12%，转弯半径（内经）6米；（3）小客车：坡道净宽8米，坡度15%，转弯半径（内经）4.5米；（4）超市、湿垃圾货运动线全程净高3.6米3交通动线设计有外广场地面道路划线方案，且出入口与市政接驳位置直线距离8米，转弯半径满足货车6米，小客车4.5米要求4停车场分区原则：（1）站立任一分区，视觉可见三个或三个以上分区；（2）停车场每个分区车位数量250个5地下行车区有完整、连贯路缘线设计（不得以车位线代替路缘线）；路缘线宽度150毫米；双行道宽度6米，单
21、行道宽度3.85米6人行安全线主要设置在垂直交通核附近，且以人行斑马线相连接；交通主动线原则上不设人行安全线，以避免主动线人车混行7停车位按“T”型或“U”型设计，且有施工大样图8货运动线设计符合规范要求：最少干扰、最短路径、超市及湿垃圾运输动线全程净高3.6米9标识设计外围一、二、三级交通诱导牌设计内容、规格及位置符合规范要求，有施工图10交通指示（空中吊牌、地面划线）内容、规格和位置设计符合导视设计要求，有施工图11对停车收费管理系统、超声波空车位诱导系统、交通导视系统设计有明确要求，有设计说明，可作为相关系统设计依据，能满足后期四方合图需求12交通安全设计减速垄、防撞条、反光镜等安全设施
22、的点位、规格设计符合万达持有物业地下停车场交通设施实施标准要求13有停车收费岛施工图详图意见汇总第15页/共44页初步设计阶段评审要点（示例）类别分项评审要点室内步行街建筑平面优化室内步行街招商规划方案的设计落实复核方案设计阶段评审意见在初步设计方案中的落实情况复核初步设计方案各机电管井、机房等设施完善后对商业平面的调整对各商铺铺型、面积划分和各楼层层高控制的变化进行优化和调整对公共区域的平面设计复核确认步行街内各主力店连通口、疏散通道、卫生间通道、客梯通道、货梯通道等分隔步行街商铺的通道进行整合优化公共卫生间平面布置、后勤通道与货梯厅组合设计、疏散楼梯组合、员工通道设置等功能设计复核客服中心
23、、金融服务区、吸烟区、导视及信息服务区等经营服务配套区域的设计复核观光梯、货梯、扶梯、步道电梯、中庭展示区及通道的尺寸及型号复核功能区域平面优化对各机电竖井和机房位置及数量的设计合理性进行确认新风、空调机房、弱电托管机房、主入口风幕位置；特别是北方地区还应考虑首层地暖设计强弱电、及排水及消防竖井位置；设备和新风、排风、排烟竖井位置、数量及开口尺寸地下室功能布局设计确认交通功能组织确定图纸方案，明确货流动线和客流动线、垃圾清运动线确定客梯厅开口位置、扶梯方向及竖向组织公共功能条件确认干湿垃圾房、卫生间、电梯厅、收费亭、员工通道、库房、污水处理间等的位置设置和设计规格经营功能占位对地下室洗车房、广
24、告位布点等提出设计要求商业管理用房和员工餐厅设计深化管理用房布局商业管理用房的动静分区、房间分割、垂直交通、员工通道等功能分区会议室、财务室等部室及卫生间、淋浴间、值班室等布局要求和机电条件要求员工餐厅布局员工餐厅的厨房与用餐区布局规划、货运动线设计厨房区、用餐区功能平面布置与机电条件要求 （二）初步设计阶段评审第16页/共44页（三）施工图阶段评审 施工图分为两个阶段，通常称为一版施工图阶段和二版施工图阶段 一版施工图主要作用：各专业开展深化设计的依据 初步确定了基本的商业规划布局及区域划分 项目地下室工程施工及地上建筑施工的依据 项目进行消防性能优化设计的报建基础 二版施工图是在综合各商业
25、业态房产条件对接成果、各专项设计调整意见及消防设计报审意见的前提下，经过机电、土建等各专业调整深化后的施工图纸，是后续指导现场施工的依据。此阶段的评审，应重点对建筑外围设计、屋面设计、步行街各项设计要求的尺寸和面积、地下室综合设计、公共物业机房设计以及特殊业态的结构要求进行全面复核第17页/共44页施工图设计阶段评审要点（示例）类别分项评审要点室外建筑外围关注人防、通风井、管井的隐蔽设计整体铺装坡度控制及地面排水设计无障碍设计市政设施路由及管线综合设计屋面关注雨檐及挡水设计通道门门禁与监控设计屋面管线综合设计幕墙及采光顶与建筑收边设计室内步行街复核各层平面商铺、开口、通道、楼梯、卫生间等功能要
26、素的详细尺寸、面积及结构要求初步设计阶段所提各项设计要求的复核各类竖管井、机房位置和面积复核对不同营业时间各业态分区控制的设计及防盗设计室内整体管线综合设计标高控制建筑变形缝、伸缩缝等施工节点设计控制地下室地面整体排水设计人防、消防设计与动线优化布置人防、地下室管线综合与标高设计控制卫生间、超市、酒楼及设备机房等结构降板复核公共物业机房各类公共物业机房（包括高低压配电间、弱电机房、消控中心、生活水、污水泵房、污水处理间、隔油池、消防水池及泵房、制冷机房、空调机房、热力交换站、锅炉房、自发电机房等）以及独立业态专用机房的设计复核第18页/共44页各专项设计功能评审要点（示例）类别分项评审要点外立
27、面建筑外围及屋面关注各主朝向的位置、外街立面的一级VI（视觉识别系统）尺寸、个数、位置和朝向购物中心主出入口及上方立面设计与室内关系设计、出入门的设置和宽度要求商家店招及广告位位置、尺寸、比例、数量及其使用要求首层橱窗设计、有首层门厅或对外开门业态的设计要求外立面材质、造型与清洁保养措施，商业管理用房、后勤通道等开窗要求内装满足经营使用者提出的设计需求店面及店招设计合理多种经营点位设计到位中庭大型展示（如车展）的行车路线畅通信息服务台设计功能齐备LED信息显示屏位置合理公共区域的广告点位布置合理且尺度适当促销广告条幅悬挂方式方便合理采光天棚遮阳设施及公共区域机电节能控制采光天棚分照度模式的照明
28、控制室内步行街休闲座椅和垃圾桶的合理设置二、设计功能评审二、设计功能评审第19页/共44页类别分项评审要点内装商业公共区域及地下室客用部位的设计优化公共区域综合天花的合理设计与吊顶标高的控制公共墙面设计与商家经营立面的优化室内步行街走廊侧墙及地面铺装满足后期清洁维护护栏扶手及扶梯周边的安全设计娱乐业态（如电影院、KTV、电玩城等）超时经营独立设计的可用通道的装修设计装修与顾客的互动设计地下停车场与地上经营业态相联通的客用电梯厅、扶梯（含超市人行步道梯）厅的亮化设计地下室照明、通风等综合机电控制景观公共管理需求类广告灯箱位置、旗杆、灯柱（灯杆旗）位置合理绿化的布置方式、绿植品种合理竖向设计、排水
29、方式、地面铺装材料的选择保洁取水用电位置合理室外标识位置、移动式花钵及树池摆放位置广场经营管理需求类广场的交通流线组织设计、非机动车停靠点、港湾式停车的位置及流线合理各业态地面卸货区的设计售卖亭、垃圾桶及坐凳等位置及数量的设计商家举办促销活动的场地、配电容量和安装位置第20页/共44页类别分项评审要点夜景照明夜景照明控制须采用专业灯管控制系统集中控制并且按区域、夜景照明的类型划分不同回路，可实现多种情景模式设置；控制室设在物业变电所值班室内灯具选型夜景照明灯具采用安全型LED光源控制箱安装控制箱尽量室内安装，若室外安装，则必须为防水配电箱，防水等级不低于IP54，并由防外力破坏、防腐、设备重复
30、接地保护等措施夜景照明夜景照明应避免对周边环境造成光污染航空障碍灯应设置双电源及供电电池，控制模式采取光控+时控均可单独控制的方式楼体动画楼体轮廓灯应有多种效果模式可供选择（例如：平时、节日、重大节日、晚间等可采取不同效果模式）塔楼、裙楼的楼体动画、轮廓灯应分开设置，单独控制；群楼楼体动画、楼体轮廓灯共用同一主控系统，主控系统设置在大商业配电室内成本分析提供各种夜景效果模式的耗电量分析提供各种夜景效果模式的运行经济分析报告（包含维护成本、能耗分析等）导向标识驾车消费者动线分析外部导视动线分析，项目周边道路导视、车库出入口导视及使用功能内部导视动线分析，主要商业业态了解及分析（步行街、超市、酒楼
31、、影城、KTV、健身、儿童等），各客梯、扶梯导视组织，车库分区分析返回寻车方式分析，便于消费者简单记忆（如数字、颜色等）其他消费者动线分析外部导视动线分析，项目周边交通设施（公交站、出租车停靠站、地铁站口、非机动车停车区、人行天桥、地下人行通道、过街人行道等）导视分析，对项目整体业态、商业街及广场出入口、主力店门口等导视分析内部导视动线分析，室内交通设施（垂直动线分析和各层水平动线分析和导视组织），各层主力店门口引导分析及导视组织导示牌功能和定位明确室外、停车场及广场内各级导示牌功能及定位（包括：总索引、各层索引、上下层吊牌索引、跃层索引、通道吊牌索引、服务台吊牌、通道指示牌、洗手间指示牌等）
32、，明确导向标识分级方式、各标识牌信息内容（功能信息、商家信息）第21页/共44页类别 分项评审要点导向标识导示牌布局及设置指引室外导示牌（包括万达一级LOGO字、广场出入口编号、LOGO塔、车流引导塔、出租车、非机动车、广场综合信息索引、项目客流综合导视、大商业客流综合导视、室外步行街综合信息导视）的位置及数量地下停车场导示牌（包括车行吊牌引导、停车场墙面总索引、停车场墙面业态指示信息、（业态）垂直交通指示信息、柱面信息、客梯综合信息（含主力店）、地面人行指引信息）的位置及数量室内导示牌（包括综合信息牌、楼层吊牌、扶梯吊牌、客梯吊牌、扶梯楼层索引、客梯楼层索引、服务台指示牌、卫生间导示牌、通道
33、指示牌、设备用房信息牌、消防安全疏散指示牌、楼梯楼层编号牌）的位置及数量导示牌设计规格各种导示牌的牌体尺寸（包括：牌体截面形状、高宽厚度、吊牌距地标高、墙面指示牌距地标高），室外导示牌应有尺寸关系对比参照图各种导示牌功能分区尺寸，有效信息区尺寸，信息字体及大小，配图尺寸及信息承载量分析导示牌发光形式、造型安全且符合人体工学信息内容简约、信息形式便于记忆使用材料环保、符合消防规范、后期维护简单导示牌效果确定形象设计主题、关键词、核心图形及应用概念符合广场整体经营定位车行导示牌符合司机识别习惯，室外导示牌白天、夜晚信息清晰易识别弱电智能化安防监控系统室外广场各区域需全覆盖设置摄像机点位，选用带云台
34、的快球摄像机（超低照度彩转黑），采用立杆安装室内步行街根据建筑情况需“全覆盖”设置，通道内采用固定镜头摄像机，其他公共区域采用三可变镜头摄像机（有吊顶区域采用半球摄像机）；均为第照度彩转黑摄像机并带红外辅助照明停车场“全覆盖”设置，停车区域采用带云台快球摄像机，车库出入口（含人行和车行），非机动车停车区、收费亭、中央收费站采用固定镜头摄像机；均为低照度黑白摄像机通往屋面的疏散通道（屋顶）设置固定镜头摄像机；裙楼屋面分区域设置云台式摄像机电梯内设置微型摄像机，隐蔽安装，客梯、货梯的监控画面应具备楼层显示功能商业管理公司财务室、消控中心、消防泵房、生活水泵房、变配电室、数据托管机房、压缩垃圾房、餐
35、饮楼层后勤通道等重要设备机房及部位需设置电视监控系统第22页/共44页类别分项评审要点弱电智能化安防监控系统所有室内摄像机及有需求的室外摄像机选用低照度彩转黑摄像机并带辅助红外照明大商业各业态、写字楼、住宅的安防监控系统各自独立大商业安防控制中心与消控中心结合设置；百货安防中心同百货消控中心结合设置；超市监控系统自行设置监控系统点位容量至少有10%以上余量，以备后期系统扩容或调整系统能满足主控、分控要求，具备网络接口，可通过集团专网远程访问、上传图像，实现远程监控功能监控系统供电为消防电源，集中供电，并保证供电电压稳定室内外特殊重点部位，应增加摄像机辅助照明设备，提高夜间监控能力防盗报警系统室
36、内步行街首层对外玻璃设置玻璃破碎报警；其他重要区域设置双鉴探测器，主力店区域自理；防盗报警系统与安防监控系统联动防盗报警系统由安防控制中心统一进行撤防和布防，也可根据具体需求在现场通过密码进行撤防和布防；管理人员通过密码实现分级管理门禁系统上人屋面通道口设置联网门禁，管理主机设在大商业安控中心通向室外的防火门、KTV、院线等封闭管理业态内部的防火门、业态之间疏散相互借用的防火门等增加带横杠锁和报警装置通往商业管理公司办公区通道设置门禁，采用一卡通系统，可实现门禁、考勤、就餐管理等功能，管理主机设在商业管理公司办公区域综合布线系统运营商提供语音和数据干线引至百货和室内步行街区域内弱电井或弱电机房
37、室内步行街每个商铺按4个语音、2个数据点位设置；万达百货区域每个柱网设置2个点位外广场、室内中庭设置语音、数据及音视频采集（LED屏幕）点位商管办公区域通过主干光缆，接入集团专网主要设备机房（变电所、制冷机房、换热站、生活及消防水泵房、锅炉房、消控中心、监控中心）考虑设置语音及数据点位，并接入集团专网第23页/共44页类别分项评审要点弱电智能化背景音乐按背景音乐要求设计，满足语音广播的要求，火警时强切为紧急广播，可分区广播不同音源系统主机设置在总服务台，可实现多种音源信号（电脑声卡输出、CD、录音模块）输入，定时自动播放，节目编辑功能室内步行街按楼层分区域、分回路设置，其他主力店背景音乐系统应
38、接入大厦消防广播系统，紧急情况下可以由中控室切换至消防广播状态外广场结合景观、绿化设置室外广播设施有线电视系统满足项目当地要求，信号源接至各业态弱电井内，主力店户内、室内步行街餐饮商铺户内、商业管理公司大会议室、员工宿舍、员工餐厅等根据需要预留接口，开通费用由使用者与当地广电部门接洽电话交换机商业管理公司根据400门电话数量设置电话交换机，安装、使用费用咨询当地运营商电子巡更系统采用离线式系统，系统主机设置在大商业中控室系统具有统计和报表功能，能通过密码实现分级管理，系统数据要有措施保证2月以上可查停车场收费系统停车场所有出入口设置收费管理系统，并设置中央收费站或手持式刷卡系统，地下一层一处，
39、地下二层二处，有线方式为超市出口与步行街扶梯厅处系统具备图像对比、车牌识别报警功能系统按分时段收费设计，计费方式满足临时、免费、充值、计时、包月等多种计费需求入场自动发卡（接触式、非接触式读卡）或具备其他停车计时手段，出口收费，并有电子显示屏显示相关中文信息闸杆具有轻质快速（抬杆速度小于2秒），防止人为抬杆（报警）、防砸车、故障手动操作等功能在停车场入口附近明显处设置电子显示牌，实时显示车场状况，如车位数量显示、满位显示、出车声控警示灯功能主机设备设在监控中心，系统管理软件具备网络联网功能，满足财务实时监视所有出入口收费及刷卡抬杆情况并能自动统计、汇总所有收费信息，方便各级管理人员通过密码统计
40、和查询超声波停车引导系统停车场出入口设置车位数量LED显示屏；地下停车场车辆导视系统与停车引导系统结合设计，具备车位数量显示，以实现停车引导的功能第24页/共44页类别分项评审要点弱电智能化楼宇自控系统室内步行街、百货区域分别独立设置楼宇自控系统，楼控系统设置在中控室或弱电机房，各系统机房内设置联网控制终端；影城空调末端设备自控由影城自行完成；其他主力店楼控系统自理大商业所辖重要设备（如给排水、空调、通风、照明、配电、电梯等）的日常运行控制纳入楼宇自控系统具有多工作站联网功能，以完成各分系统之间的信息传输，实现物业管理对各分系统的集中监控移动通信系统根据项目所在地移动通信运营商特点，接入移动通
41、信信号根据商业运营管控需求，大商业（含主力店）无线信号全部覆盖，信号覆盖率不低于100%（地下室、重点机房、重点区域100%覆盖）防雷和防浪涌所有重点设备及机房供电须有防雷、防浪涌措施所有弱电机房保证良好的接地，联合接地阻值不大于1欧姆所有弱电系统的外线进线（包括信号线和电源）需具有防雷措施。应参见当地防雷验收及检测标准弱电设备和数据托管机房地下一层设置通信、网络机房（不同运营商分开设置）、有线电视机房室内步行街各层、各主力店区域设置弱电井或弱电机房，面积不小于6平方米；弱电井与强电井分开设置，并考虑水平主干有效传输距离弱电机房及其竖井、桥架、现场控制箱等须考虑防静电、等电位设计、设备散热、维
42、修空间等要求客流统计系统广场所有独立商业空间（含步行街商铺）与外部或相邻空间的出入口均设置客流统计系统采用视频识别方式，要求各客流计数点位单日累计准确率不小于95%系统需要能够支持远程访问和管理，便于集团及时掌握信息、统筹管理能源管理平台低压配电系统计量表需配置带远传功能的数字电表对物业分区低压配电和制冷配电系统进行分项计量对超市等次主力店用电总量进行计量该系统只对大商业统计分析，不涉及外铺、住宅和写字楼第25页/共44页三、公共物业条件落实三、公共物业条件落实公共物业机电系统落实要点（示例）类别现场落实要点电气系统线路敷设时关注电缆桥架内的电缆不允许出现接头，桥架内的电缆截面积不能超过规范允
43、许值变配电系统安装时关注电流互感器的精度是否和设计精度相符变电站在正式送电之前，气溶胶灭火设备的安装及接驳需完成，各区域灭火器的配置到位，低压柜、转接箱的母线、各接线端子螺丝完成紧固使用热成像仪对不断增加的负荷进行检测，重点关注使用电磁炉的餐饮商铺步行街内装饰造型中的LED效果等设置独立回路，各类型灯具设置间隔回路控制，室内各类照明及室外各回路景观灯定时控制，关注公共照明的功率密度与照度是否满足绿建一星要求供电电缆使用低烟无卤电缆通风空调系统关注空调末端冷凝水管安装坡度，避免受自然重力影响或交叉施工影响产生“倒坡”问题预留吊式风柜、风机盘管等吊顶上方安装设备的检修空间，确保回风滤网便于拆卸清洗
44、商铺一级排油烟设备安装到位，屋面二级排油烟设备、油烟净化器及补风风机安装到位，并在燃气开通前调试完成卫生间、湿式垃圾房、污水处理间的通风设备安装、调试完成空调水管通道冲洗干净，确保无杂色杂物后，要求施工单位进行除污器拆洗；冲洗时应与板换、蒸发器等换热器隔离；空调水处理在空调试运行时应跟随作业，确保水质风机盘管空调水管电磁阀安装调试给排水系统关注排水管是否设置清扫口，坡度是否符合设计要求排水系统进行通球试验，确保无堵塞检查室外的污水井、雨水井、化粪池、隔油池和地下室排水地沟排水是否通畅，对残留杂物进行清理第26页/共44页类别现场落实要点给排水系统对地下室各污水井和综合排污设备的排污泵进行综合检
45、查和调试，调整浮球位置，确保高低液位动作正常自动运行生活水箱间装修标准满足卫生清洁需求，生活水箱无渗漏，液位显示仪、紫外线消毒仪等设备安装到位，水箱浮球阀动作正常，供水压力正常，投用前清洗消毒完毕，取得二次加压用水卫生许可证虹吸雨排管道吊架是否牢固，吊架间距和安装位置是否符合设计要求检查屋面的虹吸雨排是否堵塞，如堵塞需及时清理对步行街的卫生间的设备设施进行排查开业前取得污水排放许可证电梯电梯运行需平稳、舒适，安全保护开关反应灵敏、准确电梯地坑干燥平整各类电梯安装调试完成，并取得检验合格证电梯内外装饰完成扶梯、电梯的人员满载测试完成扶梯的变频运行正常，上下倒梯正常消防系统消防系统阀门安装位置须与
46、图纸相符，便于快速操作消防泵房、消防稳压泵房的设施设备能够正常启用，消火栓、消防喷淋系统水压正常消防联动、消防广播、背景音乐墙等消防设施设备正常消防湿式报警阀室各回路管道标识正确清晰其他员工餐厅装修及设备调试完成实施垃圾房安装调试完成，具备使用条件托管信息机房设备安装到位，内装完成第27页/共44页房产条件控制商家技术条件的对接与落实 在前期规划评审对接过程中，除了规划院与商业管理公司在各设计阶段就公共物业条件进行意见交换外，商家的房产技术条件对接同样是必不可少的环节。商家技术条件，是指为了满足各业态商家持续经营对土建、机电等工程技术条件提出的需求。一、商家技术条件一、商家技术条件（一）商家技
47、术条件特点一个十几万平方米体量的购物中心项目，业态组合及其综合，不仅涵盖各种体量规模的商业单元，而且各种商业单元业态也相当丰富，如百货、院线、电器、电玩、KTV、超市、健身、酒楼等，每种业态都具有单独的技术条件要求，这体现了商家技术条件的复杂性。同时，每种商业业态都有大量的品牌商家，不同品牌商家由于商业理念和经营模式的不同对商家技术条件的要求也不尽相同，因此商家的房产技术条件又具有特定性。购物中心的开发节奏有别于其他类型房地产的开发，如果技术条件对接的时候节点滞后，将严重影响到二版施工图深化设计、分项工程招标、设备材料采购、工程实施进度、商家个性化的房产技术条件要求达到平衡，商业管理公司应与规
48、划院、项目开发公司共同研究梳理，确定商家技术条件分业态、分阶段对接，各阶段技术对接进行标准化管理，即保证对接成果的延续，又满足施工进度要求。第28页/共44页（二）各业态商家技术条件要点通常而言，根据商家经营面积需求、合作年限、租金水平、管理方式等维度可将商家划分为主力店商家和步行街商家两类。这两类商家在进行房产对接时对技术条件的关注重点有所区别，因此应在尊重差异的前提下，尽量满足商家的要求。1、主力店商家技术条件要点 在与主力店商家进行技术条件对接中不难发现，这类商家对房产技术条件的关注程度是比较全面和深入的，不仅着重于自身租赁区域内技术条件的满足，针对购物中心公共物业条件也会提出相应的需求
49、，这在对接中是不能忽视的。以超市的技术条件要点为例，犹豫其租赁面积较大，所用的配电、暖通等系统相对独立，对于其对土建、配电、暖通、弱电、燃气、给排水、排油烟及消防等技术条件的要求，可以通过制度化的对接流程和模块化计划控制来安排递进式、阶段性的对接来逐步满足。与此同时，超市商家会特别关注项目整体交通动线组织、超市入口通道设计、超市步道电梯和扶梯设施的位置和动线组织、外立面LOGO及广告位设置、室内外停车场要求及公共区域环境控制等要求。第29页/共44页2、室内步行街技术条件要点 步行街商家由于经营项目的不同，对技术条件的依赖和要求也不同，但主要应关注配电、给排水、暖通、弱电、厨房排烟几个功能方面
50、的条件。万达广场步行街餐饮商家的技术条件对接要点类别对接要点配电条件复核室内步行街配电各回路设计电量，确定商家合理需求电量，根据设计电量与需求电量的差异，简列表说明层间各回路的配电容量调整方案，满足各商家的用电需求一般餐饮商家可按250瓦/平方米算；火锅店可相应增大至300-400瓦/平方米计算，但须要求商家提供用电设备清单并结合商家实际经营时设备运行状况进行复核，核算设计总用电量是否满足需求商铺内电箱避免安装在隔墙，以安装在柱边或后墙为宜；变电所内需设计安装能源分项计量系统，便于日常用电管理及能源分析各回路还需装一块有功电表（有计量局检测证明），便于收费及与计量系统相互校核暖通条件根据空调设