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1、资产评估练习题与参考资料 一、简述题：、请结合实际谈一谈影响房地产评估的各类因素 答案：房地产评估价中一般将价格的影响因素区分为个别因素、区域因素和一般因素三个层次：个别因素是指房地产本身所具有的特点或条件。例如，土地的个别因素有地质、地貌、地势、地形、日照、通风、干湿，邻接街道的条件，与市政设施的接近程度等等；又如，房屋的个别因素有结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等等。区域因素是指房地产所处地区的环境特点。主要有：商业服务业的繁华程度，道路交通的通畅程度，交通便捷程度和城市基础设施的状况等等。一般因素是指影响所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括经
2、济因素、社会因素、政治因素和心理因素等等。、运用成本法进行资产评估的思路是什么？答：成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。成本途径始终贯穿着一个重建或重置被评估资产的思路。在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的实体有形损耗；如果被评估资产存在功能和技术落后，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的功
3、能性贬值；如果被评估资产与其产品面临市场困难和外力影响，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的经济性贬损因素。成本途径作为一条独立的评估思路，它是从再取得资产的角度来反映资产的交换价值的，即通过资产的重置成本反映资产的交换价值。只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者和控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。从这个意义上讲，成本途径主要适用于继续使用前提下的资产评估。同时，采用成本法评估，还应当具备可利用的历史资料，形成资产价值的耗费也是必须
4、的。、机器设备评估具有哪些特点？答：机器设备类资产一般是企业整体资产的一个组成部分，它通常与企业的其他资产共同完成某项特定的生产目的，一般不具备独立的获利能力。所以在进行机器设备评估时，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市场法（）对于整体性的机器设备，它是为了实现某种功能，由若干机器设备组成的有机整体。主体人员在进行价值分析时应注意资产之间的有机联系对价值的影响，整体的价值不仅仅是单台设备的简单相加。（）在机器设备中，一部分机器设备属于动产，它们不需要安装，可以移动使用。一部分属于不动产或介于动产与不动产之间的固置物，它们需要永久的或在一段时间内以某种方式安装在土地或建筑上，移动这些资
5、产将可能导致机器设备的部分损失或完全失效。（）影响机器设备磨损的因素很多，设备的磨损、失效规律不易确定，个体差异较大。确定贬值往往需要逐台地对设备的实体状态进行调查、鉴定。（分）（）设备的贬值因素比较复杂。除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。科学技术的发展，国家有关的能源政策、环保政策等，都可能对设备的评估价值产生影响。、简述运用市场途径评估单项资产应考虑的可比因素。答：（）资产的功能；（）资产的实体特征和质量；（）市场条件；（）交易条件。、资产评估报告书的目录有哪些主要内容？答：按有关规定，资产评估报告书目录应包括摘要、正文、备查文件三大部分。其中，正文还应包括：委托方与资产占
6、有方、评估目的、评估范围和对象、评估基准日、评估原则、评估依据、评估方法、评估过程、评估结论、特别事项说明、评估基准日期的重大事项、评估报告法律效力、评估报告提出日期等有关方面的内容。、简述编写资产评估报告应遵循的基本要求。答：资产评估报告时应遵循如下基本要求：()实事求是；()内容全面，准确而简练；()报告要与时。一、单项选择题（共题，每题分。每题的备选项中，只有个最符合题意）.从性质上讲，资产的评估价值是注册资产评估师对被评估资产在评估基准日的（）估计值。.成交价格 .重建成本.交换价值 .劳动价值 .资产评估中的价值类型选择与许多因素密切相关，其中包括（）。.评估方法 .评估原则 .评估
7、程序 .评估依据的市场条件 .甲设备作为被评估企业中的一个要素资产，在持续使用前提下，其评估价值应该是（）。.它的最佳使用价值 .它的正常变现价值 .它对企业的贡献价值 .它的快速变现价值 .资产评估中确认资产的基本标准之一是看其是否具有（）。.历史成本 .历史收益 .预期成本 .预期收益 .某收益性资产，评估基准日后可使用年限为年，每年收益为万元，折现率为，其评估价值最接近于（）。.某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为万元，以后每年递增万元，假设折现率为，收益期为年，该资产的评估价值最接近于（）万元。.某被估房地产自评估基准日起剩余使用年限为年，经专业
8、评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为万元，其后各年的收益将以的比例递增，设定的折现率为，该房地产的评估值最接近于（）万元。.被评估对象为某企业的无形资产，预计该无形资产在评估基准日后未来年每年的收益维持在万元的水平，并在第五年末出售该无形资产，经专家分析认为，该无形资产在第五年末的预期出售价格约为万元，假设折现率为，该无形资产的评估价值最接近于（）万元。.在资产评估程序中，首先要明确资产评估业务基本事项，其中包括明确（）。.资产的价值类型与定义 .资产评估业务约定书格式 .资产评估计划类型 .资产评估过程中的具体步骤 .某被评估设备为年月购入，账面原值万元，评估基准日为年月日。目前市场
9、上无法获得该设备相关售价信息。已知该类设备年的定基物价指数为，年的定基物价指数为，自年开始，同类物价指数每年比上一年上升，若该设备的成新率为，不考虑其他因素，该设备的评估值最接近于（）万元。.已知被评估设备在评估基准日的主材费为万元，设备的主材费为全部成本的，行业平均成本利润率为，不考虑其他因素，则设备的重置成本最接近于（）万元。.某被评估设备目前已不再生产，该设备与更新后的新设备相比，在完成相同生产任务的前提下，多使用名操作工人，每年多耗电万度，如果每名操作工人的工资与其他费用为每年万元，每度电的价格为元，自评估基准日起该设备尚可使用年，折现率为，企业所得税税率为，不考虑其他因素，则该设备的
10、功能性贬值最接近于（）万元。.某被评估实验室设备已投入使用年，按设计标准，在年内应正常工作小时。由于实验室利用率低，如果按一年天计算，在过去的年内平均每天只工作个小时。经专家分析，若按过去年的实际利用率预测，自评估基准日起该设备尚可使用年，若不考虑其他因素，则该设备的成新率最接近于（）。.评估对象为一套设备，该设备与同新型设备相比，在每年产量相同的条件下，多耗费材料万元。同时由于市场竞争原因，导致在评估基准日后该设备生产的产品销售价格将下降，经分析，由此导致企业每年利润总额减少万元。若该设备尚可使用年，折现率为，所得税税率为，不考虑其他因素，则该设备的经济性贬值最接近于（）万元。.1l .在房
11、地产评估中，综合资本化率与土地价值、土地资本化率、建筑物价值、建筑物资本化率之间的关系为（）。.被评估非专利技术自评估基准日起剩余使用年限为年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为万元，其后各年的收益将以的比例递减，若折现率为，该非专利技术的评估值最接近于（）万元。.25l .某企业年产塑料件产品万件，由于采用了一项专利技术，使每件产品的成本由原来的元降到元，同时由于该专利技术提高了产品质量，产品售价（不含税）由原来的每件元上升到元。假设评估基准日后该专利使用权剩余使用年限为年，产量不变，折现率为.企业所得税税率为，不考虑流转税与其他因素，则该专利使用权的评估值最接近于（）万元。
12、.被评估对象为一项专有技术，在该项技术的研制过程中消耗材料万元。动力消耗万元，支付科研人员工资万元。评估人员经过市场调查询证，确定科研人员创造性劳动倍加系数为，科研平均风险系数为，该项无形资产的投资报酬率为，行业基准收益率为，如采用倍加系数法估算该项专有技术的重置成本，其重置成本最接近于（）万元。.甲企业拟许可乙企业使用其商标，注册资产评估师运用收益法对该商标使用权的投资价值进行评估时，预测其未来收益的范围应为（）。.甲企业与乙企业使用该商标全部产品带来的收益 .乙企业的产品、服务与投资收益 .甲企业使用被评估商标产品带来的收益 .乙企业使用被许可商标产品带来的收益 .根据我国著作权法的规定，
13、（）属于受版权保护的作品。.时事新闻 .历法、通用表格和公式 .法律法规 .地图、示意图 .某企业发行五年期一次还本付息债券万元，年利率，单利计息，评估基准日至到期日还有年，若以国库券利率作为无风险报酬率，风险报酬率取，则该债券的评估价值最接近于（）元。.甲公司账面有多项控股和非控股的长期投资，评估师运用加和法评估甲公司时，其原始资料应以（）数据为基础。.甲公司报表与所有被投资的公司的报表 .甲公司与控股公司的合并报表 .甲公司与所有投资公司的合并报表 .甲公司与非控股公司的合并报表 .甲公司委估的应收款项账面原值元，坏账准备元，净值元。评估时确定其回收风险损失率，审计机构确定的坏账准备为元，
14、该应收款项的评估值接近于（）元。.运用年限法估测设备的实体性贬值率或成新率，其假设前提是（）。.设备不存在功能性贬值 .设备不存在经济性贬值 .设备不存在功能性贬值也不存在经济性贬值 .设备的实体性损耗与使用时间成线性关系 .从不同口径收益额与其评估值的价值内涵的角度考虑，利用净利润指标作为企业价值评估的收益额，其资本化价值应该是企业的（）价值。.部分股权 .所有者权益 .投资资本 .总资产 .按照现行国有资产评估项目管理制度规定，国有资产评估项目实行（）制度。.立项和确认 .立项和审批 .审批和备案 .核准和备案 .与国际评估准则相比，我国资产评估准则体系的一个突出特点是制定了资产评估（）。
15、.指南 .指导意见 .具体准则 .基本准则 .目前最具影响力的国际性评估专业准则是（）。.国际评估准则委员会制定的国际评估准则 .美国评估促进会制定的专业评估执业统一准则 .欧洲评估师联合会制定的欧洲评估准则 .英国皇家特许测量师学会制定的评估指南 .国际评估准则认为，资产评估中的“折旧”应当是一个与（）有关的概念。.市场 .资产类型 .会计原则 .税收政策 .被评估企业经评估后的所有者权益万元，流动负债万元，长期负债万元，长期投资万元，被评估企业的投资资本应该是（）万元。二、多项选择题（共题，每题分。每题的备选项中，有个或个以上符合题意，至少有个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得
16、分）.在资产评估中引入价值类型理论的根本目的是（）。.为管理部门合理确认评估结果提供指引 .为管理部门合理审批评估机构提供指引 .为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引 .为评估人员合理确定资产价格提供指引 .为评估报告使用者恰当使用评估结果提供指引 .土地的自然特性包括（）等。.稀缺性 .位置的固定性 .质量的差异性 .利用的多方向性 .可垄断性 .从自然资源与人类的经济关系角度，自然资源可分为（）。.可再生的非耗竭性资源 .不可再生的非耗竭性资源 .生物资源 .土地资源 .不可再生的耗竭性资源 .在无形资产评估中，通过无形资产鉴定环节，可以解决（）等问题。.确认无形资产是否存在 .鉴别无
17、形资产的种类 .确定评估方法 .确定收益水平与风险 .确定评估价值 .注册资产评估师采用收益法对商标权进行评估时需重点收集的资料包括（）。.宏观经济政策对商标产品的影响 .商标产品市场占有率 .商标设计、注册费用 .商标的使用范围 .企业价值评估的目标通常是企业的（）价值。.总资产 .所有者权益 .长期投资 .长期债务 .部分股权 .专利技术与专有技术相比，具有（）等特征。.地域性 .公开性 .收益性 .明确的时间性 .根据有关行业自律管理的规定。对于违反资产评估职业道德的注册资产评估师，行业协会可以对其进行（）等自律惩戒措施。.警告 .罚款 .通报批评 .取消执业资格 .我国资产评估业务准则
18、体系在纵向关系上包括（）等层次。.基本准则 .职业道德基本准则 .具体准则 .评估指南 .指导意见 .国际评估准则的核心内容包括（）等。.国际评估准则市场价值基础评估 .国际评估准则非市场价值基础评估 .国际评估准则评估报告 .应用指南以财务报告为目的的评估 .应用指南以贷款为目的的评估 三、综合题共题，共分。其中（一）题分，（二）题分，（三）题分，（四）题分。有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式 （一）甲评估机构于年月对公司进行评估，公司拥有公司发行的非上市普通股万股，每股面值元。经评估人员预测，评估基准日后该股票第一年每股收益率为，第二年每股收益率为，第三年每股收益
19、率为，从第四年起，因生产、销售步入正轨，专利产品进入成熟期，因此每股收益率可达，而且从第六年起，公司每年年终将把税后利润的用于股利分配，另用于公司扩大再生产，公司净资产收益率将保持在的水平上。如果无风险报酬率为，风险报酬率为，评估基准日为年月日，求公司所拥有的公司股票的评估值。（要求：最终结果以万元为单位，小数点后保留两位。）（二）被评估资产为一待开采金属矿的探矿权。该矿由甲勘探队于年月初开始进行投资勘探，年月末完成了全部勘探工作，并形成了完整的资料，具备了投资开采的条件。年月甲勘探队拟将勘探成果转让给乙企业并由乙企业进行开采，要求评估探矿权价值，并将评估基准日确定为年月日。评估人员调查得知，
20、甲勘探队在年的勘探过程中，每年投资万元，资金均匀投入，在这三年的过程中，相应物价指数每年递增.该金属矿可开采量为万吨。乙企业从年月开始投资，如果每年投资万元，资金均匀投入，年后可形成年开采矿石万吨的生产能力。假设该矿矿石每吨售价元，每年获得的利润总额为销售收入的，所得税税率为，适用折现率为，假设除投资条件外不考虑其他因素，求该探矿权的转让价值。要求：采用约当投资贴现现金流量法，结果以万元为单位，小数点后保留两位。（三）被评估企业为一拟准备上市的酒店，评估基准日为年月日，该酒店年的财务状况详见年利润表，表中补贴收入万元为因“非典”原因国家给予的退税收入，营业外支出万元为防“非典”发生的专项支出。
21、评估人员对该公司的情况进行深入调查与对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的有关财务数据做出如下判断：.由于非典原因，该企业年的实际收入仅达到企业正常经营收入的；.企业主营业务成本约占主营业务收入的，营业费用约占主营业务收入的，管理费用约占主营业务收入的；.财务费用（利息支出）约占主营业务收入的，其中长期负债利息占财务费用的；.主营业务税金与附加占主营业务收入的；.企业所得税税率为.年利润表 项目 行 本年累计数 一、主营业务收入 减：主营业务成本 主营业务税金与附加 二、主营业务利润（亏损以“”号填列 加：其它业务利润（亏损以“”号填列）减：营业费用 管理费用 财务费用 其中：利息支出 三
22、、营业利润（亏损“”号填列）加：投资收益（亏损以“”号填列）补贴收入 营业外收入 减：营业外支出 四、利润总额（亏损总额以“”号填列 减：所得税（所得税税率为）五、净利润（净亏损以“”号填列）评估人员根据被评估企业的实际情况与未来发展前景，选取了同行业个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下：（）市盈率为；（）每股市价与每股无负债净利润的比率为；（）每股市价与每股主营业务利润的比率为.要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。（最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。（四）被评估对象为一宗待开发商业用地，
23、土地面积平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为，覆盖率为.评估师根据城市规划的要求与房地产市场现状与发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢 平方米的大厦，其中层为商场，每层建筑面积为平方米，层与层以上为写字楼，每层建筑面积为平方米。评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资万元，开发期为年，投资在年内均匀投入；.大厦建设期为年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的，第二年投入所需资金的，各年投资均匀投入；.专业费用为建筑费用的；.预计大厦建成后即可出租
24、，其中层每平方米建筑面积的年租金为元，出租率可达，第至第层（即写字楼部分的至层）平均每天每平方米建筑面积租金为元，第层与以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为元，写字楼平均空置率约为；.管理费用为租金的，税金为租金的，保险费为建筑费与专业费用的，维修费用为建筑费用的，年贷款利率为，复利计息；.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价与土地开发费用之和的；.房地产综合资本化率为；.每年按天计算：.本项目不考虑所得税因素。根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。*参考答案*一、单项选择题（共题，每题分。每题的备选项中，只有个最符合题意）二、多项选择题（共题，每题分。
25、每题的备选项中，有个或个以上符合题意，至少有个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得分）三、综合题共题，共分。其中（一）题分，（二）题分，（三）题分，（四）题分。有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式（一）(二）（三）收益调整表 项 目 行 本年累计数 一、主营业务收入 减：主营业务成本 主营业务税金与附加 二、主营业务利润（亏损以“”号填列）加：其它业务利润（亏损以“”号填列）减：营业费用 管理费用 财务费用 三、营业利润（亏损以“”导填列）加：投资收益（亏损以“”号填列）补贴收入 营业外收入 减：营业外支出 四、利润总额（亏损总额以“”号填列）减：所得税（）五
26、、净利润（净亏损以“”号填列）.主营业务收入（万元）（分）.主营业务成本（万元）（分）.主营业务税金与附加（万元）（分）.营业费用（万元）（分）.管理费用（万元）（分）.财务费用（万元）（分）.无负债净利润（）（万元）（分）.主营业务利润（万元）（分）.净利润（万元）（分）.根据市盈率计算的酒店价值（万元）（分）.根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值（万元）（分）.根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值（万元）（分）.评估值（）（万元）（分）（四）解一：楼面积（平方米）（分）层面积（平方米）（分）层与层以上面积（平方米）（分）.年总收入（元）（）（）十 （分）.年总费用（元）（）（分）.年利润总额（元）（分）解二：楼面积（万平方米）（分）层面积（平方米）（万平方米）（分）层与以上面积（万平方米）（分）.年总收入（万元）（分）.年总费用 （）（万元）（分）.年利润（万元）（分）