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1、城镇老旧小区改造工作实施方案为完善县城老旧小区基础设施，优化小区居住环境，根 据国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指 导意见、关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意 见、关于印发城区老旧小区改造实施方案的通知等 精神，结合我县实际，特制定本方案。一、工作原则坚持以人为本，突出改造重点。从人民群众最关心最直 接最现实的利益问题出发，重点改造完善小区配套和市政基 础设施，推动建设完整居住社区。坚持因地制宜，做到精准施策。科学制定改造目标，合 理制定改造方案，杜绝政绩工程、形象工程。坚持居民自愿，调动各方参与。激发居民参与改造的主 动性、积极性，充分调动小区关联单位和社会力量支持、参
2、与改造。坚持建管并重，加强长效管理。将社区治理能力建设融 入改造过程，促进小区治理模式创新，完善小区长效管理机 制。二、工作目标以提升居民生活品质为出发点和落脚点，着重解决县城 建成区（章华镇和田家湖生态新区）老旧小区建筑物破损、 好市政设施、园林绿化、环境卫生管理等工作；督促燃气经 营单位做好供气等改造工作。县民政局：指导各社区做好基 层社区治理和服务、养老服务等工作；指导对符合出资减免 政策的特殊困难家庭的家庭情况进行审核。县公安局：结合“平安小区”创建工作，加强对城镇老旧小区改造治安、交 通等方面的技术指导和协调服务。岳阳市住房公积金管理中 心管理部：研究出台相关政策，支持居民提取住房公
3、积金用 于城镇老旧小区改造。县教体局：加快社区体育设施建设力 度，支持有条件的城镇老旧小区全民健身设施全覆盖。供电、 供水、燃气、电信、移动、联通、有线电视、邮政等单位： 负责做好各自所属管线改造工作。章华镇人民政府和田家湖 生态新区管委会及属地社区：负责辖区内城镇老旧小区改造 计划调查摸底，组织发放和收集居民调查问卷，宣传动员居 民主动参与支持城镇老旧小区改造；负责推进辖区内城镇老 旧小区违建拆除；负责协调处理改造中各类矛盾纠纷，参与 城镇老旧小区改造实施；创新城镇老旧小区管理模式，实现 小区改造后管理的正常化、专业化。（三）发挥基层和群众的积极性并广泛宣传引导。坚持 共同缔造理念，将城镇老
4、旧小区改造与加强基层党组织建设、 居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合。积极推动 设计师、工程师进社区。充分发挥社会监督作用，畅通投诉 举报渠道。搭建沟通议事平台，发动居民积极参与改造方案 制定、配合施工、参与监督和后续管理、评价和反馈小区改 造效果等。充分利用传统媒体和网络平台，多角度、全方位 宣传城镇老旧小区改造的重要意义，营造社会各界支持、群 众积极参与的浓厚氛围。本实施方案自发布之日起施行。环境脏乱差、市政设施不完善及管理机制不健全、社区治理 体系不完善等问题，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、 政策体系和工作机制，到2025年力争基本完成2000年底前 建成的需改造城镇老旧小区
5、改造任务。三、改造范围和内容（一）改造范围。城镇老旧小区是指县城规划区范围内 建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区 服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住 宅楼）。重点改造2000年底前建成的城镇老旧小区，根据 需要可适当将2001年至2005年底前建成的小区纳入改造范 围但不得超过限定的比例，具体比例限值根据国家年度计划 申报要求确定。国有企事业单位、军队所属城镇老旧小区按 属地原则纳入地方改造规划和计划统一组织实施。已纳入城 镇棚户区改造计划，拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建） 方式实施改造的棚户区（居民住房）以及以居民自建住房为 主的区域和城中村等，不得纳入
6、城镇老旧小区改造范围。（二）改造内容。城镇老旧小区改造内容分为基础类、 完善类、提升类。对基础类改造内容，坚持应改尽改。对有 条件加装电梯的，应当纳入改造内容。结合城镇老旧小区改 造，同步开展绿色社区创建。（详见城镇老旧小区改造内容 清单）四、组织实施（一）开展调查摸底。由县住建局会同县发改局牵头组 织相关乡镇（社区）实地调查，摸清城镇老旧小区底数，包 括小区数、居民户数、楼栋数、住宅建筑面积、群众改造意 愿和筹资能力等，同时充分掌握小区及其周边市政配套基础 设施、公共服务设施、闲置房屋及低效土地等情况，建立城 镇老旧小区台账，确保调查数据真实、完整、准确。（二）编制改造规划并建立项目库。城镇
7、老旧小区改造 规划应在推进城市更新、提升城市品质的总体框架下进行编 制。加强统筹谋划，尽力而为、量力而行，结合摸底情况， 科学制订“十四五”城镇老旧小区改造规划。养老、文化、 教育、卫生健康、托育、体育、邮政快递、社会治安等有关 方面涉及城镇老旧小区各类设施增设或改造计划，以及电力、 通信、广播电视、供水、排水、供气等专业经营单位的相关 管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划和计划有效 对接，同步推进实施。县住建局会同属地乡镇、县发改局、 县财政局等相关单位，根据城镇老旧小区改造规划建立3年 项目库，城镇老旧小区改造规划和项目库应经县人民政府同 意后公开发布，并及时动态调整，切实提高项目库
8、质量，未 进入项目库的项目不纳入资金补助范围。（三）制订年度计划。县住建局会同县发改局根据城镇 老旧小区改造规划，结合本年度项目执行情况，科学编制下 年度改造计划及实施方案，经县人民政府同意后，按要求上 报并提交县财政承受能力论证评估报告。实施方案的主要内 容应包括年度目标任务、资金安排、补助标准、保障措施、 改造小区清单等。对纳入年度改造计划的小区，应对改造内 容、投资规模和资金筹措方式进行论证。按照“实施一批， 谋划一批、储备一批”和“成熟一个、改造一个”的原则， 对主动拆除违章建筑并就居民出资方案、让渡小区公共收益、 改造后长效管理方式等达成一致的小区，优先申报全省城镇 老旧小区改造计划
9、。（四）确定改造方式。按照“统筹规划、多元共建、长 效运营、自求平衡”的原则，因地制宜地确定改造方式，有 条件的小（片）区应优先实施片区化改造。对位于城镇老旧 小区周边但空间上相近的棚户区、危房（C、D级）、零星用 地及低效用地等，可纳入同一改造实施单元集中连片改造， 但财政专项资金的使用应严格执行有关规定。（五）编制改造方案。确定改造实施主体，按照“一区 一策”的原则制定小（片）区改造方案。参照城镇老旧小 区改造方案编制大纲编制改造方案，明确具体改造内容、 合理估算投资、明确筹资方式等。有条件的小区应引导潜在 社会资本方、存量资源产权单位、物业服务企业、金融机构 等参与编制。改造方案应按规定
10、在小区内进行公示，征得居 民同意。县城镇老旧小区改造工作领导小组要严格审定城镇 老旧小区改造方案并报省、市住房城乡建设部门备案。（六）加强施工和验收管理。列入年度中央补助支 持改造计划的小区应于当年年底前开工、次年年底前完工。 县住建部门应按有关规定对改造项目进行工程质量安全监 管并确保安全。项目竣工后，建设单位按规定组织相关责任 主体进行项目竣工验收并办理竣工验收备案，根据需要邀请 街道、社区以及居民代表等参加。负责监督的工程质量监督 机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收 标准等情况进行现场监督。验收通过后，建设单位应做好竣 工项目的资料整理、归档和移交工作。县住建部门要现场
11、核 查老旧小区改造方案所确定的改造内容全部完工并通过验 收后，方可认定小区改造完成。（七）实施全过程信息化监管。建设单位应每月及时将 项目信息、实施信息等内容录入城镇老旧小区管理信息系统, 县住建部门对各项目信息进行审核。（A）建立长效机制。引导居民协商确定改造后小区管 理模式、管理规约及业主议事规则，并作为小区列入改造计 划的条件。对有条件成立业主大会的城镇老旧小区，乡镇（社 区）指导成立业主大会，选举业主委员会，引导其聘请物业 服务企业实施物业管理。对不能成立业主大会或者成立业主 大会条件暂不成熟的，可由社区托管。根据小区实际情况， 也可实行业主自行管理或委托其他管理人管理。城镇老旧小 区
12、改造需加装电梯的，应执行既有住宅加装电梯相关规定。五、合理共担改造资金（一）合理落实居民出资责任。按照谁受益、谁出资原 则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补 建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落 实。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。支持小 区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。鼓励 有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电 更新。制定住宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造的办法, 建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹 机制。（二）加大政府支持力度。县人民政府对城镇老旧小区 改造给予资金支持，可纳入国有住房出售收入存
13、量资金使用 范围。县财政安排资金用于城镇老旧小区改造，可采取投资 补助、项目资本金注入等方式，发挥财政资金的引导作用。 统筹教育、民政、卫生健康、文化、商务、体育等方面涉及 住宅小区的各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用 效率。对符合条件的城镇老旧小区改造项目，可通过发行政 府专项债券等方式予以支持。（三）加强金融支持。支持城镇老旧小区改造实施运营 主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据 等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方 政府隐性债务。要加强与银行等金融机构对接，共商融资方 案，争取信贷支持。（四）推动社会力量参与。鼓励原产权单位对已移交地 方的原职工住
14、宅小区改造给予资金等支持。公房产权单位应 出资参与改造。引导专业经营单位履行社会责任，出资参与 小区改造中相关设施设备的改造提升，并与城镇老旧小区改 造同步实施，改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移 交给专业经营单位，由其负责后续维护管理。统筹利用公有 住房、社区居民委员会办公用房和社区综合服务设施等存量 房屋资源增设各类服务设施，有条件的地方可通过租赁住宅 楼底层商业用房等其他符合条件的房屋发展社区服务。通过 政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引 各类专业机构参与设计、改造、运营。支持规范各类企业以 政府和社会资本合作模式参与改造，鼓励充分挖掘改造项目 的使用者付费来源，
15、引入社会资本投入。六、完善配套政策（一）优化改造项目审批流程。结合工程建设项目审批 制度改革，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，构 建快捷审批通道。对不涉及新增用地审批、历史建筑保护、 环评审批、人防审批以及建设工程消防设计审查验收管理 暂行规定第十七条等规定情形的城镇老旧小区改造建设项 目，组织有关部门联合审查改造方案，认可后由相关部门并 联审批。对不涉及土地权属变化的，可用已有用地手续等材 料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。对于内部增设 公共设施符合相关规划要求，不涉及提高容积率和建筑密度、 降低绿地率的，免于办理建设工程规划许可。对不涉及建筑 主体结构变动、不涉及加装电梯、不
16、涉及需依法进行消防设 计审查的城镇老旧小区改造项目，在设计单位提交有关书面 说明意见、项目建设单位作出承诺后，可不进行施工图审查 及备案，不进行消防设计审查。相关部门要加强事中事后监 管，全面实行联合验收。（二）完善适应改造需要的标准体系。参照城镇老旧 小区改造技术导则，鼓励综合运用物防、技防、人防等措 施满足安全需要，及时推广应用新技术、新产品、新方法。 因改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、 占用绿化空间的，可在广泛征求居民意见基础上实行“一事 一议”。（三）加强规划政策支持。在不违反国家有关强制性规 范、标准和国土空间规划，并征得相关利害关系人同意的前 提下，对利用小区及
17、周边存量土地建设各类环境及配套设施 和公共服务设施的，可适当放宽建筑密度、容积率等技术指 标上限。七、强化组织保障（一）加强组织领导。成立城镇老旧小区改造工作领导 小组，由县长任组长，分管副县长任副组长，相关部门单位 及人民政府、田家湖生态新区管委会主要负责人为成员，统 筹推进县城镇老旧小区改造工作。领导小组下设办公室，办 公地点设县住建局，县住建局局长兼任办公室主任，负责老 旧小区改造的日常工作和协调。（二）明确部门职责。县住建局：负责县领导小组办公 室的日常事务，具体负责组织协调、政策拟定、计划编制、 技术指导、质量安全监管、督促推进、情况通报等工作；牵 头做好全县城镇老旧小区改造项目年度
18、计划申报，拟订城镇 老旧小区改造计划，争取上级专项资金；全面负责城镇老旧 小区综合改造提升工作，制定全县城镇老旧小区改造计划、 实施细则并组织实施，落实资金保障，及时向省、市报送工 作情况；建立健全长效管理机制；做好城镇老旧小区加装电 梯相关工作。县发改局：负责城镇老旧小区改造项目的立项 审批、核准招投标方式，加强项目监管、资金拨付预审等工 作；参与年度改造计划编制；协助争取上级补助资金；指导 创新方式，拓宽筹资渠道。县财政局：负责对城镇老旧小区 改造项目的预算审查、财政评审、政府采购、筹集县本级资 金等工作，参与年度改造计划编制。县自然资源局：负责做 好相关土地规划服务工作，指导、支持控建拆违。县工信局： 负责城镇老旧小区改造相关网线迁改工作技术指导和协调, 督促各通信运营企业按标准要求对城镇老旧小区通信基础 设施进行改造升级，实现共建共享。县城管局：负责协调做