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1、第十五章 节能降耗管理 第一节 建立节能降耗管理体系 在全球经济走弱的形势下，各种能源价格日益上涨、物业服务费不断下调的现状下，物业公司的利润空间已经非常小了。在这种情况下，怎样才能保存并扩大物业公司的生存空间呢。开展节能降耗，构建低碳物业无疑是一个非常重要的途径。一、建立健全能源管理机构 为了落实节能降耗工作，必须有相对稳定的节能管理班子，管理和监督小区能源的合理使用，制定节能计划，实施节能措施，并进行节能技术培训。企业能源管理机构应以企业领导挂帅，由各级职能部门人员组成节能降耗领导小组。二、实行节能降耗目标管理（一）建立节能降耗标准和目标 物业公司进行节能降耗首先要着手制定各项节能降耗标准
2、。1 节能降耗标准和目标要解决的问题 节能降耗标准和目标要解决以下问题：（1）使用某一项节约技术或措施到底能够节约多少水电气？（2）使用什么测量仪器？（3）用什么测量方式？（4）用什么样的计算模型进行节能效益计算？（5）如何测量？（6）如何计算节能效果？对这类问题必须建立相应的企业标准。2 制定节能降耗标准和目标的依据 制定节能降耗标准和目标的依据是：（1）要参照综合能耗计算通则、企业能耗平衡通则、评价企业合理用电技术导则、节电措施经济效益计算方法评价方法、风机监测标准和水泵监测标准等国家和地方的标准。（2）要横向按本行业中先进物业公司同性质的物业项目为参照，纵向按照本企业上年同期水平实际消耗
3、水平为依据，核算合理的技术改造节约额度，确立年度节能降耗的各项定额目标。3 节能降耗标准和目标建立的要求（1）对涉及能源消耗的项目要建立定额手册，按月核减定额目标。（2）在各项目的节能降耗标准和定额目标制定后，企业还要定期动态地调整定额，使之不断适应本企业的需要。节能降耗目标的制定不能保守，也不能冒进。目标太高达不到，既浪费了人力、财力，又挫伤了员工的积极性，还有可能使企业错失生存发展的机遇；目标太低，起不到为企业带来经济效益和社会效益的作用，没有实施价值。（二）节能降耗目标分解 企业制定节能目标后，要将节能降耗定额目标按月、按专业分解落实。要层层分解到基层，与经济效益挂钩，使全体员工完成自身
4、的节能降耗分目标，从而完成企业的整体节能目标。（三）对节能降耗目标的实施过程进行控制 为保证企业节能降耗目标的实现，需要对节能降耗目标的实施过程进行控制。1 做好能源消耗的原始记录、建立能耗台账（1）企业各个部门应认真做好能源消耗的原始记录、建立能耗台账，并按规定向企业报送能耗定额考核情况。（2）用能部门在考核期内发生超定额消耗能源的应认真分析超耗原因，并按规定向企业报送定额消耗能源分析报告，制定整改措施，以利节能降耗。2 进行严谨的财务日常核算 企业要进行严谨的财务日常核算。采用按目标预算与实际支出情况进行对比分析的方法，对能源消耗支出进行分析、找出差异、寻求解决的办法。3 执行节能降耗考核
5、与评价制度 还要严格执行节能降耗考核与评价制度，以便按照成本分析结果实施奖惩。通过严格的考核，必然能调动各部门对节能降耗的高度重视。但在具体实施过程中应注意到，物业公司属于服务行业，提供给业主的产品就是服务。因此，在完成节能降耗目标的过程中，不能以牺牲服务质量为代价。对于在各种不同的情况下，应怎样进行节能改造才能不降低服务质量，物业管理公司一定要建立相应的制度和标准。三、建立激励机制 物业公司降耗属于典型的全员活动，真正能够依靠的力量是在一线工作的部门经理、领班和员工。因此，物业公司对节能降耗方面的管理主要是对员工的管理。而对员工管理的实质就是如何提高员工的节能意识，如何使员工在进行节能降耗活
6、动中始终保持旺盛的士气、高昂的热情，为企业的节能降耗目标而努力，这就是激励问题。激励方式有许多，例如金钱激励、目标激励、关心激励、参与激励、工作激励、赏识激励和惩罚激励等。四、组织节能降耗培训 由于许多物业公司以较低薪金雇佣的操作人员没有经过设备运行管理及节能降耗方面的系统学习，只掌握了系统中单个设备的运行方式，对整个系统的工作原理不甚了解，在遇有情况变化时很难做出及时科学的处理。因此，企业应当把员工节能降耗培训列入企业人力资源管理的一项重要内容。培训的内容要根据具体情况而定，一般有下列几个方面：1.国家的能源法律、政策、指令、标准和规定等内容的培训；2.能源技术管理基础知识的培训。如用电、用
7、水、用煤、用油、用热、用气等节能技术管理的培训；3.能源技术管理的方法和手段的培训。如能源的计量与测试、能源消费的统计分析、微机在能源管理上的应用、能耗计算方法与分析以及能耗定额制度等；4.能源经济分析基础的培训。如能源消费经济活动效果的计算和分析，节能工程投资经济效果的计算和评价等。企业要根据培训的对象、需要的时间来确定培训方式，比如，采用专题报告会、节能系列讲座、交流研讨会等方式。五、建立业主参与机制，鼓励业主参与 物业节能降耗的工作是社会活动，涉及到各家各户。对企业、业主、社会来说，节能降耗是一项“多赢”事业。因此，不仅要激励员工参与，还要鼓励广大业主、用户积极参与。物业公司的员工和广大
8、业主、用户相互结合，互补互动，正确决策，就可以真正实现物业节能降耗。业主参与节能降耗包括自用物业和公用物业两个方面。物业公司一方面要在小区内开展节能宣传教育，加大可持续发展、绿色消费、绿色文明等新理念的灌输力度，提高业主、用户节能降耗的意识和在日常生活中节能降耗的主动性和积极性；另一方面，要维护业主对物业共用部分节能降耗的知情权、参与权和监督权，建立相关制度，使业主参与真正落到实处。第二节 节能降耗的四大措施 一、行为节能 行为节能，就是人为的节能。物业公司要注重对员工的能源节约意识的培养，可在不同的场合、通过不同的途径对能源节约的意义进行宣传，使节能成为每位物业管理服务人员的自觉行动。让每一
9、个员工都认识到：节能是每位物业管理服务人员的义务，节能也要靠全体物业管理服务人员的主动参与和相互配合。物业项目的节能工作不仅仅是某几个领导的事，也不仅仅是某个部门的事，而是物业项目全体物业管理服务人员的共同责任。凡是遇到浪费能源的事，物业管理服务人员都有责任加以制止和纠正；凡是遇到节约能源的事，物业管理服务人员都应当积极去做。要营造一个人人关心节能、人人参与节能的工作氛围和环境。二、设计节能 设计节能，就是在开发商楼房设计和建造初期，物业公司就要介入，为设计单位和开发企业提供建设性的意见，使其所开发的楼盘项目向着节能环保的方向去设计和建造。这样不仅能使建筑逐渐实现节能，而且对后期的物业管理也是
10、一个很好的铺垫。尽早介入是做好物业项目节能工作的有效措施。对物业公司而言，物业项目的节能工作绝不能等到物业项目接管后才开始运作，而应当尽早介入到物业项目的工程设计和工程施工中。要做好物业项目的节能工作，首先要做到物业项目这个产品是节能的，也就是说这个物业项目所选用的设备全是节能设备、所用的材料都是节能材料，它的电气线路、各种管道、设备的选型、设备的数量等各个方面都要考虑节能的需要，体现节能的思想。物业管理人员比工程设计人员、工程施工人员、工程管理人员更为了解和掌握各种物业设备设施的耗能情况，具有比较丰富的节能经验和节能体会。物业管理的尽早介入，就是要把这些经验和体会通过业主或建设单位运用到物业
11、项目的工程设计和工程施工中，用以弥补设计和施工的缺陷，从而使物业项目这个产品能够更加节能，为做好物业项目的节能工作打下基础。四、技术节能 技术节能是做好物业项目节能工作的有效方法。（一）什么是技术节能 技术节能包括两层含义：（1）运用专业节能产品，从而达到降低能耗的目的。（2）运用技术方法达到降低能耗的目的。技术节能是做好物业项目节能工作的重要方法。（二）技术节能的具体措施 物业项目可以分成两类:一类是新建物业项目，一类是已经投入使用的物业项目。无论是新建物业项目还是已经投入使用的物业项目，待物业管理能够介入时，物业项目的工程建设均已基本结束或者已经完全结束，这时再想通过改变设计而达到节能目的
12、，已经为时已晚，但是物业公司可以做好以下工作：（1）根据自身的节能经验、体会和财务承受能力，运用技术方法，对物业项目的设备设施进行节能改造，从而降低物业项目的能耗。（2）调整有关设备的运行参数，降低物业项目的能耗。（3）建议业主或物业经营人投入一定资金，加装专业节能设备、淘汰高耗能设备而代之以新型节能设备。（4）使用节能产品。技术节能的方法很多，关键是我们要善于去学、善于去想、善于去做。五、改造节能 改造节能，就是对现有设备进行技术改造和更新，使其实现最佳节能效果的一种节能行为。这方面的改造内容比较多，目前就我们管理的项目来说，高能耗的设备、设计不合理等现象还是普遍存在的。诸如制冷机组选配过大
13、、水泵的流量和扬程不匹配，以及楼体围护结构、保温、照明等问题，都涉及到能源的节能降耗问题。（一）改造节能的资金问题 对设备进行改造通常都要有一笔可观的初期投入资金，启动资金已经成为制约改造节能项目快上马、早见效的关键问题。为解决这个问题，物业公司可以在企业内部建立节能基金。拟建设的节能降耗项目以借款的形式从节能基金中取得，项目完成后再根据该项目获得的节能效益分期还款。（二）改造节能的技术问题 在节能技术改造中的还有一个难题就是技术问题，要制定合理的、科学的技术改造方案，必须要具有一批技术精尖的、各专业齐全的技术人才，但绝大多数物业公司受管理成本的限制，不可能配备大批的高级技术人员。为解决这一问
14、题，可从以下方面着手：1 集中公司的技术人才，成立了工程专业技术委员会 委员主要来自公司内部在职或退休的经验丰富的工程技术人员，一般工程技术人员申请加入工程技术委员会，必须通过总经理办公会的审核认定。委员会利用定期会议、网络交流平台等形式开展节能降耗工作，并参与对项目节能改造方案的审定、实施和验收工作。2 聘请外部专家对公司的节能改造工作给予技术指导 物业公司可以根据楼宇的机电系统的配置，聘请相应专业的技术专家，一方面他们可以为节能改造工作方案进行诊断，另一方面可以为公司的技术人员进行能源管理工作的技术培训。3 加强与外部的沟通、联系 加强与政府或社会团体的沟通，进行信息的交流和信息跟踪。同时
15、也可以大学院所合作建立能源管理实验室，重点帮助解决在能源管理中遇到的技术及工程问题。第三节 节能降耗管理制度、表格、文本 一、物业公司节能降耗方案 物业公司节能降耗方案 一、目的 为了降低成本杜绝浪费增加公司经营收入提高物业公司的经济效益和社会效益公司应要求各部门全体员工全面深入地开展开源节流活动。二、适用范围 适用于本公司各部门及各物业项目的节能降耗工作。三、管理规定（一）宣传和引导 公司要加强“开源节流、厉行节约”意识开展开源节流活动的宣传和引导，通过广泛的宣传教育使公司全体员工充分认识到开源节流活动的必要性和紧迫性从而统一思想统一行动在公司各部门员工中逐步树立成本观念和竞争观念自觉加入到
16、开源节流降低成本提高公司的市场竞争力。（二）及时对开源节流活动效果进行检查、评比、奖励 1 对各部门开源节流活动工作开展的情况与实际成效进行检查、评比。2 对于开源节流活动取得显著效果的部门开源节流活动监督、评比小组提请公司按节约成本或带来的直接额外收入的一定比例给该部门进行奖励。3 对于开源节流活动开展情况不佳成效不明显的部门按公司相关规定进行处罚。4 发动全体员工提交开源节流提案单、发电子邮件、当面交谈等方式积极为开源节流活动献计献策提出合理化建议对于建议采纳后取得了明显成效的员工按降低成本或带来的直接额外收入的一定比例进行奖励。5 可举办一些以“开源节流奉献中洲”等为主题的征文比赛活动并
17、对比赛中征文优秀作品给予一些奖励。（三）主要成本控制规定面 1 人力成本 物业管理作为劳动密集型的微利行业面对当前通货膨胀日益加剧、人力成本不断提高的新形势厉行节约、降低成本尤为重要。物业公司 6070%的成本就是人工费。（1）在设计岗位时应做到合理安排增加部分技防设施代替不必要的固岗位也可由巡罗岗增加重点部位的巡查频率等。（2）在人员招聘时就应做到宁缺勿滥特别物管公司的管理人员、技术工种员工应择优使用选择一专多能型人才减少不必要的外派维修人工费。（3）控制国家法定节假日的加班人员减少不必要的双倍支出。2工程成本控制方面（1）在设计施工及时向开发商建议使用节能、环保的材料、灯具。（2）对已建成
18、使用中的设备、设施进行摸底排查找出节能降耗的方法对需要且能够改进的设备、设施作出节电改造方案或建议逐步进行改造以及在灯座加装反光镜等方法确保停车场照明亮度等。（3）对大堂照明、梯间照明、车库照明等分出白天和夜间补充照明并使用独立开关控制。（4）严格做好所有照明使用时间、水景的开放时间的控制特别部分大功率景观灯等并要责任落实到岗位、责任到人。（5）在保证整体照明需求和造型完整有序的前提下尽量减少灯具使用数量、功率等。（6）对原施工单位对部分订做、或市面较少材料也可协调在其撤场时预留部分、装修单位施工后的余料做好妥善存放方便后期维修使用。（7）做好修旧利废工作对更换出的灯具、镇流器等进行维修通过更
19、换零件或重新拼装等方式修理旧件减少新件的使用。（8）做好各设备、设施日常保养工作延长设备、设施使用寿命减少维修成本。3 用水成本控制方面（1）供水开关、闸阀和水箱、水位自控制系统等关键部位要选用质量过关的零配件。（2）保持经常巡视及时检测维修供水管网。（3）控制好绿化浇水用量适当减少雨后绿化浇水用量。（4）严格控制乱使用消防水。（5）控制好游泳池用水量提高管理员清洗水池的工作效率减少吸水时间。（6）清洗多个水池时可分段清洗对第一个以后水池中较清洁的水可抽或排放至第一个清洗好的水池中再使用。4 其它成本控制方面（1）物料采购时要多寻价比价采购性价比较高物品尽量成批采购减少交通等成本。（2）物料控
20、制方面实行部门领导首问制部门领导对物料实行定期抽查进仓、出仓、领用等环节责任到人对维修工配备常用物料并定期进行严格物料核销等。（3）鼓励员工从小事做起把节约真正落实到行动上如积极开展“废旧纸回收利用”行动充分利用二次环保纸养成人离灯灭、打印前先预览等良好习惯。二、管理处节能管理规定 管理处节能管理规定 一、目的 为规范物业管理处的节能工作，特制定本规定。二、适用范围 适用于本公司下属各项目管理处。三、管理职责 1 管理处经理负责小区的能源管理，具体由工程技术部主管负责实施。2 工程技术部主管负责统计小区主要耗能设备以及公共照明设备的功率、分布、数量等情况。以便指定能耗预算，合理安排节能工作。四
21、、管理规定（一）能源计量 1 管理处应要求开发公司为小区主要耗能设备和主要耗能区域安装计量仪表，以建立完整的能源计量体系。2 每日做好能耗记录。要求数据准确，字体工整清楚。值班电工做好每日用电抄表工作；暖通专业做好大厦水耗统计和监控，杜绝跑冒滴漏。3 工程技术部按照水、电类别每月统计重点耗能设备/设施及小区总的能耗，并记录于“能源统计表”中。4 能耗统计资料每月应上报管理处主任和公司工程技术部，工程技术部应做好能耗的统计分析，发现能耗异常及时分析报告。（二）管理处应加强对电梯、水泵房、公共照明用电经济运行的管理 应在设备管理制度和操作规范中加入经济运行的内容，以使每个设备系统的每个操作都有专人
22、负责，按实质需要启动或停机，提高运行效率。（三）员工日常工作中的节能 1 每个员工都必须遵守岗位要求，认真做好各项巡视工作，始终坚持“以人为本，注重节约”这一理念，从方方面面入手，积极开展节能降耗活动。2 专业人员重点控制小区用水系统有无跑、冒、滴、漏现象，有无违反公司规定使用能源的行为。例如：私自接水、接电等。3 内保人员重点监控楼层在无客户时，公共区域照明是否按时关闭，晚间公共区域空调是否关闭，卫生间照明及排风扇开闭是否符合要求，并将情况及时反馈总值班。4 暖通专业人员及时调整卫生间冲水阀门的使用状态，杜绝长流水。例如：调节水箱水位或调整冲水时间。5 全体员工有责任对浪费能源的现象报告、制
23、止或纠正。6 各专业严格按公司节能降耗具体措施操作，不得私自开动设备。有效控制耗电总量，减少高峰时段用电量。（1）暖通专业每日参照天气预报温度、湿度合理开闭冷机及附属设备。（2）电工每日对设备运行耗电情况及不合理运行状态提出意见，监督节电措施的实施。（3）保洁人员控制使用保洁用电设备的时间，错开高峰用电时段，节省每一度电。（4）清洗卫生间要合理使用水源，水龙头不可长流水。（5）各部门要控制使用取暖器、空调等生活用电器，并在使用中注意错开用电高峰时段。三、物业管理处节能工作计划表 物业管理处节能工作计划表 节能对象 现状评价 整改措施 效益测算（元/月）成本测算（元）责任人 四、办公区节能降耗管
24、理责任表 五、公共用水、用电统计表 公共用水、用电统计表 物业项目名称：上报时间：项 目 1 月 2 月 12 月 合计 总用电量(度)公共部分用电量抄表数 其中：设备用电量(度)公共照明用电量(度)停车场用电量(度)员工用电量(度)其它用电量(度)空调用电量(度)游泳池用电量(度)总用水量(吨)总水费(元)实收水费(元)公共部分用水量抄表数 其中：清洁用水量(吨)绿化用水量(吨)喷水池用水量(吨)员工用水量(吨)其它用水量(吨)空调用水量(吨)游泳池用水量(吨)备注：1.物业类型及面积：物业类型商住，建筑面积 m2，收费面积 m2；其中：住宅面积 m2，写字楼面积 m2，停车场面积 m2，群楼面积 m2，绿化面积 m2。.水电费收费标准：居民用水 元/m3，商业用水 元/m3，居民用电水 元/度，商业用电水 元/度。.分析各项当月超出往月平均值%时的原因，管理处抄表时间应与供电局、自来水公司时间相同。.总用水量、总水费均按水费发票统计，实收水费中包含加压费、排污费。.公共用电、用水不包括空调、游泳池、商铺、广告、餐饮用电、用水。空调、游泳池用电、用水单独统计。.季度报表次月 15 日前以邮件或传真上报工程部。制表人：管理处负责人：三、