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1、C K Y J(2 0 0 8年第1 7期)财会研究摘要:在借鉴房地产行业税收管理经验的基础上,探讨了房地产行业所得税纳税评估资料的采集,指标体系的细化以及疑点问题的核查,提出了房地产行业所得税纳税评估的细化指标体系,以及纳税检查的重点内容。关键词:房地产行业纳税评估指标体系房地产行业具有投资金额大、经营周期长、缴纳税种复杂,存在涉税问题多的特点,因此对房地产行业开展企业所得税纳税评估,细化和完善纳税评估指标体系是非常重要的。一、房地产行业所得税纳税评估资料的收集结合房地产开发经营的特点,按照房地产行业所得税征管的有关规定,开展房地产行业所得税纳税评估,必须做好房地产开发经营过程中所有涉税基础
2、资料的收集整理工作。(一)全面采集房地产项目涉税管理资料在房地产行业日常税收管理工作中,要求实地收集、核实的企业各类涉税管理资料包括企业资质证书、土地使用证书、拆迁补偿协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建筑面积测绘报告、房地产销售合同清单等资料;逐项采集项目登记(立项)、在建、销售、竣工、成本费用分摊、结算等环节相关数据。以上涉税管理资料详见表1。序号资料名称资料内容及用途1资质证书由建设主管部门颁发,注明房地产开发企业名称、法定代表人、注册资本、资质等级等2土地使用证书由土地主管部门签发,房地产开发企业一般经过“招、拍、挂”等方式获得开发土地3拆迁补偿协议旧房拆
3、迁工作由房地产开发企业与拆迁户签订拆迁协议,约定支付房屋拆迁补偿款4项目立项批复由发改委等部门批复项目立项,规定房地产开发的投资额、开发分期情况等内容5建设工程规划许可证开发前必须由建设主管部门规划审批,注明建设项目名称、建设项目位置、建设项目规模、开工建设期限,并附有地形图和审批单(注明项目内容、建设性质、开发栋数、结构、层数、总面积等内容)6施工合同房地产开发企业一般通过招、投标方式发包建设工程,与建筑施工单位约定工程款、工程款支付时间和方式、工程竣工日期等内容7建筑工程施工许可证由建设主管部门颁发,注明建设单位、工程名称、建设地址、建设规模、合同价格、设计单位、施工单位、监理单位、合同开
4、工日期、合同竣工日期等内容8商品房预售许可证由房管主管部门登记和审核审批,注明售房单位、项目名称、预售总建筑面积、套数、房屋座落地址、房屋用途性质、预售对象等内容9建筑面积的测绘报告实际建设开发产品的面积由测绘部门检测,注明项目名称、实际建筑面积等内容1 0房地产销售合同清单房地产销售可分为一次性付款、分期付款、银行按揭等方式;在付清房款或签订分期付款合同或办理好银行按揭手续后签订房屋销售合同1 1竣工决算报告房地产项目开发完工后要进行竣工决算。1 2关联企业和关联项目资料房地产开发企业应根据要求提供其关联企业和关联项目情况的有关资料1 3其他资料其他有利于掌握房地产开发企业开发、经营情况的涉
5、税资料表1房地产项目涉税管理资料明细表房地产行业所得税评估指标体系的细化和核查探索/杨振汉税 务 论 坛1 7C K Y J(2 0 0 8年第1 7期)财会研究(二)认真核查房地产开发企业申报纳税资料对房地产行业所得税开展纳税评估,要认真核查企业纳税申报表及附列资料、企业财务会计报表和企业其他申报资料等。核查的重点包括:申报资料是否完整、齐全;纳税申报表项目填写是否符合相关税法的规定;适用的税率及各项数据计算是否准确无误;纳税申报主表、附表的项目、数据之间的逻辑关系是否正确;年度申报纳税相关审批或备案资料等。(三)主动收集与第三方相关的涉税信息房地产项目的开发经营过程离不开除税务机关之外的第
6、三方的监管,因此,主动收集第三方涉税信息并建立信息传递长效机制是房地产行业纳税评估不可忽视的重要一环。第三方涉税信息包括:财政部门契税征收信息;土地管理部门的出售土地面积、价格、出让金等信息;建设管理部门项目建设进度、项目完工情况等信息;房管部门可售房屋建筑面积和房屋预售面积、房屋已售面积等信息;银行按揭贷款购房情况和开户资金等信息;统计部门的关于房地产市场各类价格信息;中介机构及其他部门的相关涉税信息。二、房地产行业所得税纳税评估指标体系的细化根据国家税务总局 纳税评估管理办法(试行),纳税评估指标分为通用分析指标和特定分析指标两大类。结合房地产开发经营特点,特别是企业所得税税收管理的需要,
7、我们可以将纳税评估指标体系细化为表2和表3。表2房地产行业所得税纳税评估指标体系序号指标名称计算公式1主营业务收入所得税负担率主营业务收入所得税负担率=应纳所得税额主营业务收入 1 0 0%2主营业务利润所得税负担率主营业务利润所得税负担率=应纳所得税额主营业务利润 1 0 0%3主营业务收入成本率主营业务收入成本率=主营业务成本主营业务收入 1 0 0%4主营业务收入费用率主营业务收入费用率=主营业务费用主营业务收入 1 0 0%5成本费用率成本费用率=期间费用主营业务成本 1 0 0%6主营业务毛利率主营业务毛利率=(主营业务收入-主营业务成本-营业税金及附加)主营业务收入 1 0 0%7
8、各项建造成本占开发产品总成本的比率单项建造成本占开发产品总成本的比率=单项建造成本开发产品总成本 1 0 0%主要建造成本包括:(1)土地征用及拆迁费占开发产品总成本比率;(2)前期工程费占开发产品总成本比率;(3)建筑安装工程费占开发产品总成本比率;(4)基础设施建设费占开发产品总成本比率;(5)公共配套设施费占开发产品总成本比率;(6)开发间接费用占开发产品总成本比率。在上述房地产行业所得税纳税评估指标体系细化的基础上,结合纳税评估指标测算和预警值的确定,可以进一步对房地产开发企业开展横向数据分析(与预警值和整体平均值的对比分析)和纵向数据分析(不同年度经营申报纳税情况的纵向比较和同类企业
9、之间的横向比较),从而达到深挖疑点问题的目的。三、房地产行业所得税纳税评估实地核查的主要内容(一)收入项目的核查主要内容包括:(1)预收账款不按规定申报纳税。将开发产品的预售收入挂在往来帐户上,不按照规定申报纳税;(2)视同销售行为不按规定申报纳税。将开发产品转作固定资产或对外投资、分配给股东或投资人等行为,不按规定确认收入或利润的实现;(3)收取代收款项应计未计收入。将收取的如水电开户费、防盗门款等代收款项挂在往来账上不作收入,其相关开支却计入成本;(4)转让土地使用权取得收入未按规定结转收入,长期挂在往来帐上,不按规定计入收入;(5)出租开发产品取得的收入不按规定申报纳税,通过资金不入帐或
10、挂往来帐的方式,隐瞒出租未销售开发产品的收入。(二)税前扣除成本、费用项目的核查主要内容包括:(1)不按规定进行成本结转、费用分摊,通过多计单位开发产品成本,将应在多个期间分摊的税 务 论 坛1 8C K Y J(2 0 0 8年第1 7期)财会研究表3房地产行业所得税纳税评估特性指标分析序号分析内容计算公式说明1收入指标分析(1)按照开发项目缴纳的税收分析开发企业销售额开发产品的销售额=该项目缴纳的契税额契税征收率=该项目缴纳的营业税额营业税征收率查找并发现已售产品可能存在未及时结转或隐瞒销售收入问题(2)按照成本结转额分析销售收入销售收入=销售成本结转额(1+销售利润率+营业税率)查找并发
11、现可能存在结转销售成本与销售收入不匹配,隐瞒收入;本公式中销售利润率可为本地区行业或被评估企业的销售利润率2开发产品成本分析(1)按照销售收入分析销售成本实际结转的销售成本=销售收入平均销售价格单位建设成本查找并发现可能存在收入与成本结转不匹配,多结转成本的问题(2)按照项目销售利润率分析销售成本销售成本=销售收入(1+销售利润率+营业税率)查找并发现可能存在未按规定结转成本;本公式中销售利润率可为本地区行业或被评估企业的销售利润率3开发产品的期间费用分析单项费用率=单项费用期间费用1 0 0%期间费用包括:(1)财务费用;(2)管理费用;(3)销售费用查找并发现可能存在开发产品的财务费用未按
12、规定资本化,进入当期费用直接税前扣除问题;管理费用、销售费用未按规定税前扣除。各单项指标可参照本地区房地产行业平均水平进行分析费用直接在当期列支等方式,多结转产品销售成本、多列支期间费用,少缴或滞后缴纳所得税;(2)混项目、混年度调节利润。将多个开发项目开发成本混在一起,通过调剂单个项目的成本来调节项目利润和年度利润的实现,少缴或滞后缴纳企业所得税;(3)以收据、白条等不规范单据列支开发成本、费用,以此少缴税款;(4)工资薪金支出、“三项费用”、广告费、业务宣传费、业务招待费、利息、固定资产折旧、无形资产摊销等是否超过规定的比例或数额扣除。(三)关联企业之间往来项目的核查重点在于关联企业之间是否按照独立企业之间收取或支付价款、费用,是否有将利润转移到可以享受减免税优惠政策甚至核定征收的关联企业方。(四)审核审批项目的核查税法规定需要审核审批的事项是否按规定履行了审核审批手续。另外,在房地产行业所得税具体评估过程中,必须紧密结合房地产企业的特点,分析房地产开发经营情况与申报纳税情况的关联关系,针对纳税人的不同情况灵活运用各种评估手段和方法,判断纳税人申报纳税的真实性。作者信息:广东省珠海市地方税务局征收管理科副科长责任编辑:张效功责任校对:张效功税 务 论 坛1 9