酒店管理筹建 项目投资评估.pdf

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1、 项目投资评估项目投资评估 1 叶予舜 二一二年十月五日星期五 酒店管理筹建酒店管理筹建 项目投资评估项目投资评估 1.1.项目投资评估项目投资评估 1.1 项目投资评估说明 项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目的投资利润，编制各期的净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。对酒店开发过程的模拟为：第 1 年、第 2 年为酒店建设期，第 3 年开始进入酒店经营期，第 13 年将酒店整体出售。本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于预测时间较长（13 年），造成经济测算结果存在偏差，故仅供

2、决策参考，而不作为最终的测算结果。酒店的总投资额，经营期间的营业收入和经营成本，均基于预测数据。假定项目投资基准收益率为 8%。本报告投资评估中，对项目进行 13 年的财务模拟预测，期间所发生的项目的土地增值部分，不在本次测算考虑之中。假设项目总投资中的自有资金占 25%。假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，运用收益还原法测算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保守。项目投资评估项目投资评估 2 叶予舜 二一二年十月五日星期五 1.2 基本经济指标 某酒店项目主要经济技术指标如下：序号序号 指标指标 数量数量 单位单位 1 占地面积 100，734 平方米 2 层数 地上

3、2 层局部 3 层 3 总建筑面积 39，945 平方米 4 客房数 380 间 1.3 投资成本估算 1.3.1 测算依据 总成本测算以发展商提供的投资成本估算数据为基础。根据发展商提供的数据，酒店建安成本的各构成项单价为：序号序号 内容内容 单价（元单价（元/m/m2 2）1.土建费用 1.1 土建主体工程 1100 1.2 土方回填及地基处理工程 200 1.3 地下泳池及地基处理工程 80 2.设备安装费用 2.1 门窗工程 330 2.2 外墙饰面工程 400 2.3 天然气工程 40 2.4 电缆工程 100 2.5 智能化工程 75 2.6 水电消防工程 225 2.7 中央空调

4、 400 2.8 热水工程及锅炉房 125 2.9 厨房设备 113 2.10 电梯 75 2.11 电视电话工程 65 2.12 路灯工程 22 2.13 自来水工程 50 3.内装修 3.1 内装修工程（含家具、饰品）2800 除建安成本外，酒店投资成本还包括土地费用、前期费用、基础设施费、项目投资评估项目投资评估 3 叶予舜 二一二年十月五日星期五 管理费用等，各项成本如下：序号序号 项目项目 总价（万元）总价（万元）1 1 土地费用土地费用 6006001 1 2 2 前期前期费用费用 1957 3 3 基础设施费基础设施费 1478 4 4 公共配套费公共配套费 1222 5 5 管

5、理费用管理费用 3838 项目投资评估项目投资评估 4 叶予舜 二一二年十月五日星期五 1.3.2 总投资成本估算 酒店的总投资成本估算为 3939，040040 万元。其中，建安成本占 6767%的比重 序号序号 项目项目 数量（万元）数量（万元）备注备注 1 土地费用 6001 整个酒店项目的土地成本 2 建筑安装费 24367 3 前期费用 1957 4 基础设施费 1478 5 公共配套费 1222 6 管理费用 3283 6 不可预见费 731 按建安工程费的 3%计 7 合计：合计：39040 详见附表“项目总投资估算表”。项目投资评估项目投资评估 5 叶予舜 二一二年十月五日星期

6、五 1.4 经营测算 1.4.1 测算依据 酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。经营测算以酒店管理公司提供的经营预测数据为基础。酒店拥有客房数约380 间，预测第一年出租率为 65%65%，每年以 2%幅度递增；餐饮第一年上座率为65%65%，每年以 2%幅度递增；会议第一年租金为 30 元/平方米，每年租金以 3%幅度递增。酒店经营期第一年的各项经营状况预测如下：项目项目 指标指标 数量数量 单位单位 客房 客房数 380 间 出租率 65%平均房价 600 元/间 餐饮 餐位 1000 上座率 65%人均消费 100 元/

7、人次 会议 面积 3200 平米 租金 30 元/每平米 租赁天数 180 天 根据酒店管理公司提供的数据，酒店的各项经营成本与费用支出如下表：项目项目 指标指标 比率比率 备注备注 客房、会议 营业费用 19%占客房收入比例 餐饮 营业成本 41%占餐饮收入比例 营业费用 38%管理费用 8%管理费用 行政管理费用 3%占营业收入比例 市场营销费用 3%工程维修费用 3%能源费用 10%管理费 2.5%其他费用 1.5%项目投资评估项目投资评估 6 叶予舜 二一二年十月五日星期五 1.4.2 经营收入 预测酒店经营期的第一年经营收入为 98539853 万元。其中，客房收入 58605860

8、 万元，占 59.4%；餐饮收入 23732373 万元，占 24.1%；会议收入 16201620 万元，占 16.4%。以后，预计酒店营业收入以每年 2 2%的幅度递增。1.4.3 经营成本与费用 客房、餐饮、会议的直接营业成本与费用年增幅 2%2%的变动测算。经营期第一年，酒店经营成本和费用支出为 556556 万元。项目投资评估项目投资评估 7 叶予舜 二一二年十月五日星期五 1.4.4 第十年租转售价格预测 利用收益法对本酒店 1 13 3 年后的市值进行预估。根据酒店整个经营期间的净现金流量贴现，预计届时的销售均价为 3030，000000 元/平方米。（具体评估方法见“项目市值评

9、估”章节）。1.5 项目财务评价 1.5.1 静态盈利能力 项目总投资额为 3939，040040 万元。项目利润总额 8989，377377 万元，税后利润 6767，033033 万元。项目内部收益率为 26.9226.92%。项目投资利润率达到 172172%。全部投资回收期为：1313 年（含建设期两年）。即单纯通过酒店经营的收益，经营 1 13 3 年可回收总投资成本。各项静态财务指标计算结果如下表所示：序号序号 指标名称指标名称 单位单位 数量数量 1 项目总投资 万元 39040 2 营业收入 万元 132007 3 营业税金及附加 万元 3590 4 利润总额 万元 89377

10、 5 所得税 万元 22344 6 税后利润 万元 67033 7 内部收益率%26.92%8 投资利润率%172%项目投资评估项目投资评估 8 叶予舜 二一二年十月五日星期五 1.5.2 动态盈利能力 根据项目开发过程中各期现金流入、流出情况，绘制成全部投资累计净现金流量表，并依此计算本项目各项动态经济指标。全部投资财务净现值为 119920119920 万元大于 0，项目可行。全部投资内部收益率为 26.9226.92%，大于内部收益率 8%。全投资净现金流 累计净现金流 第 1、2 期-4066-4066 第 3 期 1708-2357 第 4 期 1957-400 第 5 期 718

11、318 第 6 期 596 913 第 7 期 903 1817 第 8 期 740 2556 第 9 期 1053 3609 第 10 期 517 4125 第 11 期 958 5083 第 12 期 927 6010 第 13 期 113910 119920 合计 119920 项目投资评估项目投资评估 9 叶予舜 二一二年十月五日星期五 2 2.项目项目价值预估价值预估 2.1 项目价值预估 酒店在假设第 1、2 期建成第 3 期即投入营业后，每年都能带来稳定的收益，且 13 年后实现租转售，故分别把经营期间内各年所发生的收益金流量都折现到投资方案开始实施时的现值之和，进行现值评估。单

12、位：万元 RateRate 第第3 3期期 第第4 4期期 第第5 5期期 第第6 6期期 第第7 7期期 第第8 8期期 第第9 9期期 第第 1010期期 第第 1111期期 第第1212期期 Value1Value1 Value2Value2 Value3Value3 Value4Value4 Value5Value5 ValueValue6 6 Value7Value7 Value8Value8 Value9Value9 Value10Value10 8%3741 3990 4250 4523 4809 5108 5421 5749 6092 6451 注：第 1、2 年为建设期，收益

13、净现金=0，第 3 年开始进入经营期，每年收益净现金流详见“全部投资财务现金流量表”，第 13 年项目出售。公式：V 经过估算，本项目在目前时间点的市值 V=V=3232，381.16381.16 万元。万元。项目投资评估项目投资评估 10 叶予舜 二一二年十月五日星期五 3 3.附件附件 3.1 酒店 13 年经营情况测算表 指标指标 第第 1 1、2 2年年 第第 3 3 年年 第第 4 4 年年 第第 5 5 年年 第第 6 6 年年 第第 7 7 年年 第第 8 8 年年 第第 9 9 年年 第第 1010年年 第第 1111年年 第第 1212年年 第第 1313年年 客房出租率 建

14、设期 65%66%68%69%70%72%73%75%76%78%79%平均房价（元/天/间）650 663 676 690 704 718 732 747 762 777 792 餐饮上座率 65%66%68%69%70%72%73%75%76%78%79%人均消费 100 102 104 106 108 110 113 115 117 120 122 会议经营面积 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 会议租金 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 一、年经营收入（万一、年经营收入（万元）元

15、）98539853 1023410234 1063010630 1104111041 1146911469 1191311913 1237512375 1285512855 1335413354 1387213872 1441014410 客房营业收入 5860 6097 6343 6599 6866 7143 7432 7732 8045 8370 8708 餐饮营业收入 2373 2468 2568 2672 2780 2892 3009 3130 3257 3389 3525 会议收入 1620 1669 1719 1770 1823 1878 1934 1992 2052 2114 2

16、177 二、年经营成本（万二、年经营成本（万元）元）55625562 56735673 57865786 59025902 60206020 61406140 62636263 63896389 65166516 66476647 67806780 营业成本 973 992 1012 1032 1053 1074 1095 1117 1140 1162 1186 营业费用 2323 2369 2417 2465 2514 2565 2616 2668 2721 2776 2831 管理费用 2266 2311 2358 2405 2453 2502 2552 2603 2655 2708 27

17、62 三、经营税费（万元）三、经营税费（万元）239239 255255 270270 287287 304304 322322 341341 361361 382382 403403 426426 项目投资评估项目投资评估 11 叶予舜 二一二年十月五日星期五 四、经营利润（万元）四、经营利润（万元）40524052 43064306 45734573 48534853 51455145 54515451 57715771 61066106 64566456 68226822 72057205 经营利润率经营利润率 41%42%43%44%45%46%47%47%48%49%50%项目投资评

18、估项目投资评估 12 叶予舜 二一二年十月五日星期五 3.2 项目总投资估算表 占地面积：120000.00 容积率：0.33 项目总建面：39945.2 内容内容 标准标准 合计（万元）合计（万元）计量（计量（m m2 2）单价（元单价（元/m/m2 2）1.土地费用 6001 120000.00 2796 土地及相关税费 6001 120000.00 500 2.建筑安装费 24367 39945.2 6100 土建主体工程 3995 39945.2 1000 土方回填及地基处理工程 799 39945.2 200 地下泳池及地基处理工程 320 39945.2 80 门窗工程 1318

19、39945.2 330 外墙饰面工程 1598 39945.2 400 天然气工程 160 39945.2 40 电缆工程 399 39945.2 100 智能化工程 300 39945.2 75 水电消防工程 899 39945.2 225 中央空调 1598 39945.2 400 热水工程及锅炉房 499 39945.2 125 厨房设备 451 39945.2 113 电梯 300 39945.2 75 电视电话工程 260 39945.2 65 路灯工程 88 39945.2 22 自来水工程 200 39945.2 50 内装修工程 11185 39945.2 2800 3.前期费

20、用 1957 39945.2 490 前期规费 320 39945.2 80 市政雨污水工程 639 39945.2 160 设计/勘探等费用 999 39945.2 250 4.基础设施费 1478 39945.2 370 道路下水道 160 39945.2 40 绿化工程 719 39945.2 180 水景及室外景观 599 39945.2 150 项目投资评估项目投资评估 13 叶予舜 二一二年十月五日星期五 5.公共配套费 1222 39945.2 306 变电所 1222 39945.2 306 6.管理费用 3283 39945.2 823 工程管理费用 240 39945.2

21、60 开业前物资采购 2029 39945.2 508 开办费 811 39945.2 203 开业周转流动资金 204 39945.2 51 12.不可预见费 731 39945.2 183 合计：合计：39040 39040 项目投资评估项目投资评估 14 叶予舜 二一二年十月五日星期五 3.3 经济评价指标汇总表 序号 指标名称 单位 数量 1 项目总投资 万元 39040 2 资金筹措 29040 2.1 资本金 万元 10000 3 营业收入 万元 132007 4 营业税金及附加 万元 7366 6 利润总额 万元 85601 7 所得税 万元 21400 8 税后利润 万元 64

22、201 9 全投资内部收益率%26.92%10 投资利润率%164%项目投资评估项目投资评估 15 叶予舜 二一二年十月五日星期五 3.4 全部投资财务现金流量表 序号 项目 合计 第 1.2期 第 3期 第 4期 第 5期 第 6期 第 7期 第 8期 第 9期 第 10期 第 11期 第 12期 第 13期 1 现金流入 290881 39040 9853 10234 10630 11041 11469 11913 12375 12855 13354 13872 134245 1.1 销售收入 119835 119835 1.2 借款金额 29040 29040 1.3 经营收入 1320

23、07 9853 10234 10630 11041 11469 11913 12375 12855 13354 13872 14410 1.4 自有资金投入 10000 10000 2 现金流出 170961 43105 8144 8277 9912 10446 10566 11174 11323 12339 12396 12944 20335 2.1 开发建设投资 39040 39040 2.2 借款利息 20686 4066 2033 2033 2033 1928 1788 1648 1473 1298 1053 808 528 2.3 运营费用 67677 5562 5673 5786

24、5902 6020 6140 6263 6389 6516 6647 6780 2.4 经营税金及附加 7366 550 571 593 616 640 665 691 717 745 774 804 项目投资评估项目投资评估 16 叶予舜 二一二年十月五日星期五 2.5 还款金额 29040 0 1500 2000 2000 2500 2500 3500 3500 4000 7540 2.6 所得税 7152 118 221 396 435 582 716 4684 3 净现金流量 119920-4066 1708 1957 718 596 903 740 1053 517 958 927 113910 4 累计净现金流量 -4066 -2357-400 318 913 1817 2556 3609 4125 5083 6010 119920 1.全部投资内部收益率 26.92%2.全部投资回收期 12.50