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1、 西安东大融迪温泉疗养有限责任公司资产评估报告书 _ 中宇资产评估有限责任公司 -0-陕西东大融迪温泉疗养有限责任公司陕西东大融迪温泉疗养有限责任公司 评估报告书评估报告书 中宇评报字20082157 号 中宇资产评估有限责任公司 二八年九月八日 西安东大融迪温泉疗养有限责任公司资产评估报告书 _ 中宇资产评估有限责任公司 -1-本 册 目 录 资产评估报告书声明.3 资产评估报告书摘要.4 资产评估报告书正文.6 一、委托方、产权持有者以及其他报告使用者.6 二、评估对象和评估范围 .6 三、评估目的.6 四、价值类型.7 五、评估基准日.7 六、评估依据.7 七、评估方法.8 八、评估程序
2、实施过程和情况.10 九、评估假设.14 十、评估结论.14 十一、特别事项说明.14 十二、评估报告使用限制说明.15 十三、评估报告日.15 附件 一、企业法人营业执照；二、产权依据和审计报告；三、资产公司企业法人营业执照；西安东大融迪温泉疗养有限责任公司资产评估报告书 _ 中宇资产评估有限责任公司 -2-四、资产公司资格证书；五、参加本评估项目的注册资产评估师资格证书;六、评估明细表。西安东大融迪温泉疗养有限责任公司资产评估报告书 _ 中宇资产评估有限责任公司 -3-评评 估估 师师 声声 明明 1、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并
3、发表专业意见，是注册资产评估师的责任；2、提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；3、评估报告使用者应当关注评估报告特别事项说明、评估假设和使用限制；4、我们与本报告中的估价对象没有现实的和预期的经济利益，也与经济行为相关各方之间没有个人利害关系和偏见；5、我们对本报告中资产的权属进行了关注，但不对其产权作任何形式的保证。注册资产评估师：注册资产评估师：2008 年 9 月 8 日 西安东大融迪温泉疗养有限责任公司资产评估报告书 _ 中宇资产评估有限责任公司 -4-陕西东大融迪温泉疗养有限责任公司 评估报告书 摘要 中宇评报字2008
4、2157 号 陕西东大融迪温泉疗养有限责任公司拟进行企业股权转让，为此中宇资产评估有限责任公司接受陕西东大融迪温泉疗养有限责任公司转让和受让双方的共同委托，根据国家有关资产评估的规定，遵循客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对此经济行为所涉及的陕西东大融迪温泉疗养有限责任公司资产进行了评估工作。本项目评估师在资产评估过程中，对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查等必要的评估程序，以资产原地原用途继续使用和公开市场为假设前提，对评估设备于评估基准日 2008 年 7 月 31 日的市场价值采用成本法进行了评定估算。在实施了资产评估准则规定的评估程序和方法后，经评估，陕西东大融
5、迪温泉疗养有限责任公司在假设前提下于评估基准日所表现的市场价值为：20,600,684.68 元。单位：人民币元 资产项目 帐面价值 调整后帐面值 评估价值 增减值 增值率%流动资产 重要提示 以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。本摘要与报告书正文具有同等法律效力。西安东大融迪温泉疗养有限责任公司资产评估报告书 _ 中宇资产评估有限责任公司 -5-长期投资 固定资产 2,603,598.40 2,603,598.40 2,086,560.00-517,038.40 -19.86 其中:建 筑 物 2,603,598.40 2,603,598.4
6、0 2,086,560.00-517,038.40 -19.86 设 备 在建工程 无形资产 15,626,038.98 15,626,038.98 18,514,124.68 2,888,085.70 18.48 其中:土地使用权 15,626,038.98 15,626,038.98 18,514,124.68 2,888,085.70 18.48 其它资产 资产总计 18,229,637.38 18,229,637.38 20,600,684.68 2,371,047.30 13.01 流动负债 长期负债 负债总计 净 资 产 18,229,637.38 18,229,637.38 20
7、,600,684.68 2,371,047.30 13.01 本评估结果自评估基准日起一年内有效，即评估结果有效期间自2008 年 7 月 31 日至 2009 年 7 月 31 日。本报告提交委托方的时间为 2008 年 9 月 8 日。此页无正文 法定代表人（或授权人）西安东大融迪温泉疗养有限责任公司资产评估报告书 _ 中宇资产评估有限责任公司 -6-注册资产评估师（签章）中宇资产评估有限责任公司 2008 年 9 月 8 日 西安东大融迪温泉疗养有限责任公司资产评估报告书 _ 中宇资产评估有限责任公司 -7-陕西东大融迪温泉疗养有限责任公司 评估报告书 中宇评报字20082157 号 陕
8、西东大融迪温泉疗养有限责任公司拟进行企业股权转让，为此中宇资产评估有限责任公司接受委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对此经济行为所申报的陕西东大融迪温泉疗养有限责任公司资产进行了评估工作。本项目注册资产评估师按照必要的评估程序对陕西东大融迪温泉疗养有限责任公司申报的资产进行了实地查勘、市场调查，对委估资产在 2008 年 7月 31 日所表现的市场价值做出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者委托方、产权持有者和其他评估报告使用者 （一）委托方和产权持有者基本情况（一）委托方和产权持有
9、者基本情况 名 称：陕西东大融迪温泉疗养有限责任公司 住 所：陕西西安长安区东大乡东大村西侧 法定代表人：王永智 注册资金：贰仟万圆整 注册号：6100002002069 公司类型：有限责任公司 （二）其他评估报告使用者（二）其他评估报告使用者 拟接受陕西东大融迪温泉疗养有限责任公司股权单位。西安东大融迪温泉疗养有限责任公司资产评估报告书 _ 中宇资产评估有限责任公司 -8-二、评估对象与范围 二、评估对象与范围 本项目评估对象为陕西东大融迪温泉疗养有限责任公司在评估基准日的整体资产。评估范围以委托方提供的申报表和西安希格玛会计事务所审计报告为准。总资产账面值 18,229,637.38 元，
10、净资产账面值18,229,637.38 元。三、评估目的 三、评估目的 本项目评估目的为陕西东大融迪温泉疗养有限责任公司拟转让公司股权提供评估基准日公允价值的参考意见。四、价值类型 四、价值类型 根据评估目的，确定本项目价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日、评估基准日 本项目资产评估基准日为 2008 年 7 月 31 日。评估基准日的选择是委托方基于尽量接近经济行为实现日确定的。本项目评估一切取价标准均为评估基准日有效价格或执行的标准。六、评估依据 在本次评估工作中，评估人员
11、遵循的具体行为依据、法规依据、产权依据和取价依据主要有：（一）行为依据 西安东大融迪温泉疗养有限责任公司资产评估报告书 _ 中宇资产评估有限责任公司 -9-资产评估业务约定书；（二）法规依据 1、国有资产评估管理办法（国务院 1991 年第 91 号令）；2、国有资产评估管理办法施行细则（国资办发1992第 36 号）；3、国有资产评估管理若干问题的规定（2001年12月31日财政部令第 14 号）；4、关于企业国有产权转让有关问题的规定（国资发（2004）268号）；5、企业国有产权转让管理暂行办法（2003 年 12 月 31 日，国务院国资委、财政部令第 3 号）；6、资产评估报告基本内
12、容与格式的暂行规定（中华人民共和国财政部财评字199991 号）；7、资产评估操作规范意见（试行）（原国家国有资产管理局国资办发199623 号）；8、资产评估准则基本准则及资产评估职业道德准则基本准则（财企200420号）；9、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（会协200318 号）；（三）产权依据（均为复印件）陕西东大融迪温泉疗养有限责任公司重大资产的产权证书、有关会计凭证等。（四）取价依据 评估人员搜集到的其他土地价格资料；西安东大融迪温泉疗养有限责任公司资产评估报告书 _ 中宇资产评估有限责任公司 -10-七、评估方法 根据城镇土地估价规程以及待估宗地的具体条件、用地性质及评
13、估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑当地地产市场发育程度，选择评估方法。由于估价对象作为工业用地，且处于新区城镇地价体系建设报告的基准地价覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估；且附近征地资料较多，也可选择成本逼近法。根据以上条件，本次估价采用成本逼近法和基准地价系数修正法。（一）成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格土地取得费相关税费土地开发费投资利息 投资利润土地增值收益（二）、基准地价系数修正法 基准地价是反映不同级别、不同用途土地的平均地价水平
14、，同一土地供需圈的宗地，由于所处条件因素的不同而导致宗地的地价存在差异，因此可以通过对影响宗地的各项因素进行分析，利用基准地价系数修正法求算待估宗地的价格。八、评估程序实施过程 本次资产评估工作于 2008 年 8 月 24 日开始，至 2008 年 9 月 8 日出具正式报告，整个评估工作包括以下程序：西安东大融迪温泉疗养有限责任公司资产评估报告书 _ 中宇资产评估有限责任公司 -11-（一）明确评估业务基本事项 明确了以下事项：委托方和资产占有方、评估报告使用者等相关当事方及其相互关系；评估目的；评估范围和评估对象基本情况；适用的价值类型；评估基准日；评估假设和限定条件；时间安排和工作配合
15、。（二）签订业务约定书 在明确了上述事项的基础上，双方签订业务约定书，对评估机构和委托方的权利、义务和其他重要事项进行了约定。（三）编制评估计划 根据评估业务的性质和复杂程度制定评估计划，对评估进度、人员安排、费用预算、是否需要专家帮助等评估业务的全过程进行合理安排。同时，与委托方和资产占有方就评估计划的要点和重要环节进行沟通，协商计划的实施。（四）现场调查 评估人员根据资产评估的有关原则和规定，充分收集了与评估业务相关的信息资料，具体步骤如下：1、清查组织工作 成立了清查小组，制定了详细的现场清查实施计划机器设备小组进行清查核实。评估组清查核实工作从 2008 年 7 月 5 日开始，到 2
16、008 年 7月 8 日结束。2、清查主要步骤（1）指导企业相关人员清查资产、填制资产评估申报表，并收集准备资料。先期评估人员指导企业相关的财务与资产管理人员按照评估机构提 西安东大融迪温泉疗养有限责任公司资产评估报告书 _ 中宇资产评估有限责任公司 -12-供的“资产评估申报明细表”、“资产状况调查表”及其填写要求、资料清单，细致准确地登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件等情况的文件资料进行收集。（2）初步审查资产占有方提供的资产评估申报明细表 评估人员通过翻阅有关资料，了解评估范围内涉及的具体评估对象详细状况。仔细阅读各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，并根
17、据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。（3）现场实地勘察和数据核实 依据企业的资产分布特点、对申报资产进行现场勘察和了解。在现场勘察过程中，依据资产评估申报明细表，同时针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。（4）补充、修改和完善资产评估申报明细表并与相关部门人员进行交流 根据现场实地勘察情况，结合企业的相关管理报表，进一步完善资产评估申报明细表。（5）核实产权证明文件 对评估范围的设备产权情况进行查验。通过查阅资产的购置合同、协议、产权证书查验其产权。3、清查的主要方法 在清查工作中，我们根据本项目资产的性质、特点及实际情况，采取了不同的清查方法。4、资产清查结论 西安
18、东大融迪温泉疗养有限责任公司资产评估报告书 _ 中宇资产评估有限责任公司 -13-经过评估人员对审报评估范围内的全部资产账表核对、账账核对、账实核对，通过现场核实与查验产权证明文件，评估申报表账面值与其财务账一致，账账相符、账实相符。（五）收集评估资料 评估人员根据评估对象的特点，对评估范围内的资产进行了勘察核实，具体步骤如下：1、根据评估申报明细表的内容到现场对实物进行核实和查勘，对资产状况进行查看、记录；2、与资产管理人员进行交谈，了解资产的运营、管理及保养状况；3、查阅委估资产的产权证明文件、设备购置合同以及有关往来账目、发票等财务资料。（六）评定估算 本项目评估人员在占有、分析相关资产
19、评估资料的基础上，根据资产评估基本原理和规范要求选择恰当的资产评估方法，估算形成资产评估结论。（七）编制和提交评估报告。1、根据评估人员对各类资产的初步评估结果，进行评估结果汇总、评估结论分析工作；2、确认评估工作中没有发生重复和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善；3、撰写资产评估报告书，并进行三级审核；4、向委托方提交评估报告初稿，经与委托方交换意见后，向委托方提交正式资产评估报告书。西安东大融迪温泉疗养有限责任公司资产评估报告书 _ 中宇资产评估有限责任公司 -14-（八）、工作底稿归档 九、评估假设 （一）一般假设 1、资产持续使用假设：假设被评估资产按目
20、前的用途和使用方式等情况继续使用。2、公开市场假设：假设被评估资产拟进入的市场条件是公开市场。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，卖买双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。3、评估外部环境假设：假设近期国家宏观政策和西安市的社会经济环境无重大变化；行业政策、管理制度及相关规定无重大变化；经营业务涉及的税收政策、信贷利率等无重大变化。（二）特定假设 1、陕西东大融迪温泉疗养有限责任公司所遵循的我国有关现行法律、法规、政策、规章及其经营所在地的政治、
21、社会经济环境无重大改变；2、陕西东大融迪温泉疗养有限责任公司不出现不可抗力以及人为严重损坏。3、本次评估各项参数取值均未考虑通货膨胀因素；4、无其他人力不可抗拒及不可预见的因素所造成的重大不利影响。十、评估结论 在企业持续经营、公开市场及评估结论的假设前提和限制条件下，陕西东大融迪温泉疗养有限责任公司的拟抵押设备在评估基准日2008年7月8 西安东大融迪温泉疗养有限责任公司资产评估报告书 _ 中宇资产评估有限责任公司 -15-日所表现的市场价值为人民币20,600,684.68元。单位：元 资产项目 帐面价值 调整后帐面值 评估价值 增减值 增值率%流动资产 长期投资 固定资产 2,603,5
22、98.40 2,603,598.40 2,086,560.00-517,038.40 -19.86 其中:建 筑 物 2,603,598.40 2,603,598.40 2,086,560.00-517,038.40 -19.86 设 备 在建工程 无形资产 15,626,038.98 15,626,038.98 18,514,124.68 2,888,085.70 18.48 其中:土地使用权 15,626,038.98 15,626,038.98 18,514,124.68 2,888,085.70 18.48 其它资产 资产总计 18,229,637.38 18,229,637.38 2
23、0,600,684.68 2,371,047.30 13.01 流动负债 长期负债 负债总计 净 资 产 18,229,637.38 18,229,637.38 20,600,684.68 2,371,047.30 13.01 十一、特别事项说明 评估基准日至报告提出日未发现重大事项。在评估基准日后、有效期以内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：1、当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；2、当资产价格标准发生变化，对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的评估机构重新确定评估值。3、对评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价
24、时应给予充分考虑。西安东大融迪温泉疗养有限责任公司资产评估报告书 _ 中宇资产评估有限责任公司 -16-4、评估基准日后如发生战争或重大自然灾害等不可抗力事件对委托方造成重大影响时，将会影响本次评估结果。十二、评估报告使用限制说明 1、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。3、未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规以及相关当事方另有约定的除外。4、本评估结果自评估基准日起一年内有效，即评估结果有效期间自2008 年 7 月 31 日至 2009 年 7 月 30 日。十三、评估报告提交日期 本评估报告书提交委托方的时间为二八年九月八日。西安东大融迪温泉疗养有限责任公司资产评估报告书 _ 中宇资产评估有限责任公司 -17-（此页无正文）法定代表人或授权人 注册资产评估师（签章）注册资产评估师（签章）中宇资产评估有限责任公司 2008 年 9 月 8 日