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1、1导语：导语：今天讲城镇土地使用税这个专题之前，简要讲一下中央现在非常强调城镇化建设。为什么呢？原因是城镇化可以拉动内需增长。因为中国的工业化发展到今天，已经产能过剩。加上人口红利已经没有了，劳动力成本已接近美国水平，靠出口赚钱好景不再。若不搞城镇化拉动内需，经济增长必然乏力、低迷。如果搞城镇化，经济学专家们估计，中国经济每年增长8%，还可以高速发展20年。因为中国的城镇化率，2011年首次突破50%关口，达到51.3%，但与发达国家80%的水平相比，我国的城镇化水平依然滞后。未来的20年，还有30%的提升空间，还有2亿到3亿的农村人口涌入城市。中央之所以坚持打压城市房价不让上升太快，就是担心
2、农民进城时买不起房，无法留在城市,使城镇化受阻。今天讲的城镇土地使用税，与城镇化关系密切。估计今后20年内，将出现很多中小城市群，城镇土地不断扩大，土地流转加速，产权变化频繁而复杂，土地使用税的政策调整也与时俱进，这个税种的税额越来越大，工作也越来越多，需要我们不断学习，努力工作，才能适应城镇化发展的需要。2我今天讲的是城镇土地使用税解析。此次培训的内容，涉及土地使用税的税收要素、主要政策依据、热点税收要素、主要政策依据、热点难点问题及案例分析难点问题及案例分析等3个方面。3一、概念一、概念土地使用税的全称是城镇土地使用税（以下简称土地使用税）。是国家在城市、县城、建制镇和工矿区内，对使用土地
3、的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额进行征收的一个税种。它通过对占有不同档次的“土地”，采用不同的税额进行计征，形成级差收入。属于财产类税制体系范畴的税收。4二、税收要素二、税收要素它包括征税对象（即土地）、征税范围、征收部门（即由地方税务机关负责征收）、纳税义务人、纳税义务发生时间、纳税地点、申报纳税期限、计税依据、应纳税额等9项。5（一）征税范围（一）征税范围城镇土地使用税的征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区。凡上述范围内的土地，不论是属于国家所有还是集体所有，都是城镇土地使用税的征税对象。其中，“城市”是指国务院批准设立的市；“县城”是指县人民政府所在地；“建
4、制镇”是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；“工矿区”是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。确定为工矿区须省、自治区、直辖市人民政府批准。6（二）纳税义务人（二）纳税义务人城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳；拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。7（三）纳税义务发生时间（三）纳税义务发生时间 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次起，缴纳城镇土地使用税；
5、合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起，缴纳城镇土地使用税。8（四）纳税地点（四）纳税地点土地使用税由土地所在地的税务机关征收。土地管理机关以及纳税人应当向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料和土地占用面积等有关资料。9（五）申报纳税期限（五）申报纳税期限根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第八条规定，土地使用税按年计算、分期缴纳。具体缴纳期限由市、县税务局确定。我省实行的是：按年计算，分季缴纳。10（六）计税依据（六）计税依据土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定的税额计算征收。土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。
6、计税依据的确定有如下几种：一是以实际测定的土地面积为计税依据；二是以土地使用证书确认的土地面积为计税依据；三是以纳税人据实申报的土地面积为计税依据；对于共有土地的，由土地使用权共有的各方，按其实际使用的面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。11三、主要政策依据三、主要政策依据中华人民共和国土地使用税暂行条例颁布至今已有的25年。在这期间，财政部、税务总局以及税务总局与国土资源部联合制定、印发了诸多的“国字头”文件。几乎可以说是年年有规定，年年有变化。其政策规定可分为始初规定和后继补充规定两大类。政策规定可分为始初规定和后继补充规定两大类。以中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例为现行土地使
7、用税的征收管理之“大法”，始称初规定始称初规定。12此后的五大文件为后继补充规定。此后的五大文件为后继补充规定。这五个文件都涉及土地使用税。1、关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行法规（国税地字198815号）；2、关于土地使用税若干具体问题的补充法规（国税地1989140号）。（该文件是国家税务总局，于条例执行的次年下发的）；3、国家税务总局关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通知（国税发199944号）；4、国家税务总局关于房改后房产税城镇土地使用税征免问题的批复（国税函2001659号）；5、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）。后
8、继规定还可细分为综合性规定和零散型规定。上述五个文件属于综合性规定，除了国税发200389号文涉及个别单项条款失效外，其余四个文件至今全文有效；还有属于零散型规定的文件，是指除上述五个文件之外的单项政策性规定的文件，这里没有逐一列举。13四、热点难点问题及案例分析四、热点难点问题及案例分析（一）热点问题热点问题1、如何确定征用耕地与非耕地？土地使用税与耕地占用税有何、如何确定征用耕地与非耕地？土地使用税与耕地占用税有何区别？区别？答：确定征用的是耕地或非耕地，应以土地管理机关批准征地的文件为依据。土地使用税与耕地占用税的不同点是，耕地占用税是在全国内，以改变耕地用途的行为来征收的税，是一次性征
9、收的；而土地使用税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，以使用土地的行为来征收的税，是按年计征的。由于在征收中，这两种税有部分重合，为避免对一块土地同时征收耕地占用税和土地使用税，所以在规定上作了相应的衔接。即对新征用的耕地，凡是已缴纳了耕地占用税的，从批准之日起，满一年后才征收土地使用税。142 2、在林场中的度假村等休闲娱乐场所，是否应缴纳城镇土、在林场中的度假村等休闲娱乐场所，是否应缴纳城镇土地使用税？地使用税？答：财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186号）第四条规定，在城镇土地使用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的，其经营、办
10、公和生活用地，应按规定征收城镇土地使用税。153、经营采摘、观光的农业用地，其单位和个人是否需要缴、经营采摘、观光的农业用地，其单位和个人是否需要缴纳城镇土地使用税？纳城镇土地使用税？答：根据财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186号）第三条规定，在城镇土地使用税征税范围内，经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光、种植、养殖、饲养的土地，免征城镇土地税。其余用地则应按规定征收城镇土地使用税。164、甲企业租赁乙村集体土地，后将该土地转租给丙企业用于建、甲企业租赁乙村集体土地，后将该土地转租给丙企业用于建设厂房，相关城镇土地使用税，应由哪方缴
11、纳？设厂房，相关城镇土地使用税，应由哪方缴纳？答：财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知（财税200656号）规定，在城镇土地使用税征税范围内，实际使用的集体所有建设用地，但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人，按规定缴纳城镇土地使用税。根据上述规定，集体土地出租后再将土地转租的，由最终租用土地的单位即上述所指的丙企业，缴纳土地使用税。5 5、某企业向村委会租用村集体用地，请问土地使用税是否由该企业、某企业向村委会租用村集体用地，请问土地使用税是否由该企业缴纳？缴纳？答：政策依据同上第4条。上述企业租用的、但未办理土地使用权流转手续的村集体土地，应由
12、该企业缴纳城镇土地使用税。176、某公司无偿使用村委会的一块集体土地用于经营，请问某公司无偿使用村委会的一块集体土地用于经营，请问土地使用税应由谁缴纳？土地使用税应由谁缴纳？答：政策依据同上。应由该公司缴纳土地使用税。7、某企业和集体土地所有权人进行项目合作，纳税主体如某企业和集体土地所有权人进行项目合作，纳税主体如何确定？例如：海南某高尔夫俱乐部有限公司与村民进行项何确定？例如：海南某高尔夫俱乐部有限公司与村民进行项目合作。土地所有权属于村民目合作。土地所有权属于村民,该公司出资建高尔夫球场，纳该公司出资建高尔夫球场，纳税主体应该为哪方？税主体应该为哪方？答：政策依据同上。纳税主体应为高尔夫
13、俱乐部有限公司。188、采取承包或承租经营方式的，其土地使用税由谁缴纳？采取承包或承租经营方式的，其土地使用税由谁缴纳？答：根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的规定，城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳至于承包、承租经营，并未发生权属的转移，因此，仍应由产权拥有单位即发包、出租单位，缴纳土地使用税。199、尚未取得土地证的纳税人，是否应缴纳城镇土地使用税？尚未取得土地证的纳税人，是否应缴纳城镇土地使用税？答：根据财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起，
14、缴纳城镇土地使用税。合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起，缴纳城镇土地使用税。因此，不论是否取得土地证，只要属于城镇土地使用税的纳税义务人，就应按税法规定缴纳城镇土地使用税。2010、闲置未用的土地应缴纳土地使用税吗？、闲置未用的土地应缴纳土地使用税吗？答：根据中华人民共和国土地使用税暂行条例第九条规定：“新征用的土地，按照下列规定缴纳土地使用税：(一)征用的耕地，自批准征用之日起满一年时，开始缴纳土地使用税；(二)征用的非耕地，自批准征用之次月起，缴纳土地使用税。”原国家税务局(88)国税地字第015号第六点规定：“纳税人实际占用的土地面积，.尚未核发土地使用证书的，应由纳税
15、人据实申报土地面积。”由此可见，纳税人拥有的土地，不管使用与否，都应当申报缴纳土地使用税。未申报的，要承担相应的经济和法律责任。2111、免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地，应否征收免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地，应否征收土地使用税？土地使用税？答：对免税单位无偿使用纳税单位的土地(如公安、海关等免税单位使用铁路、民航等纳税单位的土地)，免征土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应缴纳土地使用税。12、关于企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园自用的土关于企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园自用的土地，可否免征土地使用税？地，可否免征土地使用税？答：企业办的学校、医院、托儿所
16、、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可以参照国家财政部门拨给事业经费的单位的自用土地，免征土地使用税。2213、对房地产开发公司经政府批准征用的土地，征收土地使用税有、对房地产开发公司经政府批准征用的土地，征收土地使用税有何规定？何规定？答：根据国税发2004100号的规定，除开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地，一律不得减免城镇土地使用税。14、对搬迁企业的用地应如何征税？、对搬迁企业的用地应如何征税？答：企业搬迁后，其原有场所和新建场所用地都在使用的，均应照章征收土地使用税；其原有场地不使用的，免征城镇土地使用税。但需向土地所在地的税务机关报送相关资料，以备查验。231
17、5、某企业从去年、某企业从去年10月开始停产，今后不打算再继续生产经营。请月开始停产，今后不打算再继续生产经营。请问，该企业现占用的土地是否免征土地使用税？问，该企业现占用的土地是否免征土地使用税？答：现行的城镇土地使用税政策，没有对停产企业的占地，作出免税规定。因此，上述企业虽然停产，但仍需按所占用的土地面积，缴纳土地使用税。2416、问：某房地产公司，购买了一块填海整治的土地。请问，该房地产公司、问：某房地产公司，购买了一块填海整治的土地。请问，该房地产公司是否可以享受免缴土地使用税的优惠政策？是否可以享受免缴土地使用税的优惠政策？答：根据城镇土地使用税暂行条例第六条规定，经批准开山填海整
18、治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起，免缴土地使用税5年至10年。另根据国家税务总局关于填海整治土地免征城镇土地使用税问题的批复（国税函2005968号）的规定，享受免缴土地使用税5年10年的填海整治的土地，是指纳税人经有关部门批准后，自行填海整治的土地，但不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得的已经填海整治的土地。2517、问：某公司使用已经破产企业的土地，但不拥有该土地使用权，、问：某公司使用已经破产企业的土地，但不拥有该土地使用权，请问是否应缴纳土地使用税？请问是否应缴纳土地使用税？答：根据国家税务局关于检发关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知（国税地198815号）
19、规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税，土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。因此，该公司应确定为土地使用税的纳税人。2618、我公司是一家机械加工企业，一直开工不足，大部分厂区被闲置。今年、我公司是一家机械加工企业，一直开工不足，大部分厂区被闲置。今年初我公司利用被闲置的土地种植了一些农作物，请问，我公司种植农作物的厂初我公司利用被闲置的土地种植了一些农作物，请问，我公司种植农作物的厂区免城镇土地使用税吗？区免城镇土地使用税吗？答：我国城镇土地使用税暂行条例第六条
20、规定，直接用于农、林、牧、渔业的生产用地免缴土地使用税。但关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定（国税地字1988第015号）第十一条规定，直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，是指直接从事于种植、养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工场地和生活、办公用地。该企业厂区，只有相关部门核定用途为农用地并且确实直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，才可免缴城镇土地使用税。你公司种植农作物的厂区不是农用地，因此不能免缴城镇土地使用税。27（二）难点问题（附案例分析）（二）难点问题（附案例分析）这样的这样的“实际占用实际占用”该缴纳城镇土地使用税吗？该缴纳城镇土地使用税吗？案例：大华公司主营房地产开发
21、业务，2007年12月受让B地块，相关业务如下：12月1日，与A市人民政府签订国有土地使用权出让合同，受让位于开发区的B地块；12月2日，全额支付了土地出让金；12月5日，取得了国有土地使用权证书，证书载明的土地使用权面积为5万平方米；12月9日，大华公司以该宗土地的使用权证书作抵押取得银行贷款2000万元。2010年5月，A市地税局稽查局依法对大华公司2008、2009年度履行纳税义务情况实施稽查，发现其未申报、也未缴纳B地块2008年、2009年城镇土地使税。28 大华公司辩称：至税务稽查开始日，大华公司未实际控管B地块，不符合税法关于“实际占用”的规定，同时提供A市人民政府书面证明一份，
22、内容为：市政府至今未能将B地块交付大华公司，原因是拆迁工作未完成，而完成拆迁，是A市人民政府与大华公司的合同义务。稽查局认为，B地块尽管未拆迁完毕，但大华公司已取得了权属证书，且抵押贷款2000万元，实际已从该土地获得利益。因此，大华公司依法应缴纳2008年、2009年城镇土地使用税，其隐瞒不报行为应属偷税。29法理分析法理分析上述案例中征纳双方的分歧是如何理解“实际占用”这一概念。城镇土地使用税暂行条例（下称条例）规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。由此看来，土地使用税的计税依据为使用土地的纳税人实际占用的土地面积。有观点认为纳税人的辩称是有道理的，其
23、理由是：1.B地块尚未实际交付。“实际占用”应当解释为实际占有和使用，显然B地块因为拆迁工作未完成，且A市政府已经出具了书面证明，所以纳税人对B地块没有实现实际占有、控制，也没有进行土地开发。2.至于案例中纳税人确实是通过权属证书获得了贷款，取得了利益，但并不能因为取得了利益，就认定为使用了土地而进行征税。3.物权法第一百三十九条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人，发放建设用地使用权证。”案例中纳税人取得的土地使用权，在物权法中即为建设用地使用权，其未实际交付而且没有法定登记，所以就无法实际使用土地。没
24、有实际占用土地，纳税义务就不应发生。30但也有观点认为应当征税，其理由是：1.从条例来看，“实际占用”应侧重于使用，而不是侧重于占有。这点可以从国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定第四条看出：土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。而案例中拥有土地使用权的纳税人，在土地所在地权属明确，对土地已进行了权属上的使用，因此不管是否实际占有，都应当征税。2.根据财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186号）规定：以出让或转让方
25、式，有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起，缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起，缴纳城镇土地使用税。这进一步明确了拥有土地使用权的纳税人的纳税义务和纳税时间。31根据上述观点可以看出，无论是条例，还是国家税务总局的规范性文件均未对“实际占用”作出明确规定。笔者认为，对条例中的“实际占用”的解释已经不能用单纯的物理上的占有和使用来看待，而应从取得的实质性的权利来判断。从案例看，纳税人取得土地使用权，即是取得了相应的物权。物权法第二条第三款规定：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。另根据我国宪法规定，城镇土地所有权归国家。单位和个人对占用的土地，只有使用权。因此纳税人取得土地使用权，也就取得了对物的直接支配和排他的权利，即用益物权和担保物权。物权法第一百一十七条规定：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。因此在案例中纳税人依法取得了土地使用权，并已根据土地使用权权属证书进行了抵押贷款，其实质已经取得了用益物权。也就是说，不管其是否交付或者实际登记，只要其取得用益物权，就应符合“实际占用”的条件，应当予以征税。32谢谢！