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1、第8章 房地产投资经济分析8.1 概述8.1.1 经济分析的概念和作用 1.经济分析的概念 经济分析又称为经济费用效益分析，它从资源合理配置的角度，采用影子价格、影子汇率、社会折现率等国民经济评价参数，分析项目投资的经济效率和对社会福利所作出的贡献，评价项目的经济合理性。对于财务现金流量不能全面、真实地反映其经济价值，需要进行经济费用效益 分析的项目，应将经济费用效益分析的结论作为项目决策的主要依据之一。2.经济评价的作用 （1）建设项目前期研究是在建设项目投资决策前，对项目建设的必要性和项目工艺技术、运行条件、环境与社会等方面进行全面的分析谁和评价工作。（2）项目活动是整个社会经济活动的一个
2、组成部分，而且要与整个社会的经济活动相融，符合行业和地区发展规划要求，因此，经济评价一 般都要对项目与行业发展规划进行阐述。（3）在完成项目方案的基础上，采用科学的分析方法，对扩建项目的财务可行性和经济合理性进行科学的分析认证，做出全面、正确的经济评价结论，为投资者提供科学的决策依据。（4）项目前期研究阶段要做技术的、经济的、环境的、社会的、生态影响的分析认证，每一类分析都可能影响投资决策。8.1.2 经济分析的方法与适用范围 目”与“无项目”两种情况下，效益和费用的计算范围、计算期应保持一致，具有可比性。效益与费用计算口径对应一致的原则。收益与风险权衡的原则。定量分析与定性分析相结合，以定量
3、分析为主的原则。动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则。项目经济分析的核心是折现，所以分析评价要以折现（动态）指标为主。（2）经济评价内容与方法的选择及侧重点 项目类型、项目性质、项目目标和行业特点都会影响评价方法、评价内容、评价参数的选择。项目投资者、设计和评估人员应具体问题具体分析，独立地做出选择。对于一般项目，财务分析结果将对其决策、实施和运营产生重大影响，财务分析必不可不少。对于那些关系国家安全、国土开发、市场不能有效配置资源等有较明显外部效果的项目 （一般为政府审批或核准项目），需要从国家经济整体利益的角度来考察项目，并以能反映资源 真实价值的影子价格来计算项目的经济效益和费
4、用，通过经济分析指标的计算和分析，得出项目是否对整个社会经济有益的结论。对于特别重大的建设项目，除进行财务分析与经济费用效益分析外，还应专门进行项目对区域经济或宏观经济影响的研究与分析。2.经济分析的适用范围 （1）确定适用范围的原则 d.涉及国家控制的战略性资源开发和关系国家经济安全的项目。e.受过度行政干预的项目。（2）要进行经济分析的项目类别 政府预算内投资用于关系国家安全、国土开发和市场不能有效配置资源的公益性项目和公共基础设施项目、保护和改善生态环境项目、重大战略性资源开发项目。政府各类专项建设基金投资用于交通运输、农林水利等基础设施、基础产业建设项目。利用国际金融组织和外国贷款，需
5、要政府主权信用担保的建设项目。法律、法规规定的其他政府性资金投资的建设项目。企业投资建设的涉及国家经济安全、影响环境资源、公共利益、可能出现垄断、涉及整体布局等公共性问题，需要政府核准的建设项目。8.1.3 经济分析与财务分析的区别与联系 经济分析与财务分析都是经济评价，都使用 （2）由于分析的角度不同，项目的费用和效益的含义和范围划分不同。财务分析只根据项目直接发生的财务收支，计算项目的直接费用和效益。经济分析则从全社会的角度考察项目的费用和效益，考察项目所消耗的有用社会资源和对社会提供的有用产品，不仅要考虑直接的费用和效益，还要考虑间接的费用和效益。而项目的有些收入和支出从全社会的角度考虑
6、，不能作为社会费用或效益，例如税金和补贴、国内银行贷款利息。在很多情况下，经济分析是在财务分析基础之上进行。经济分析利用财务分析中所已经使用过的数据资料，以财务分析为基础进行所需要的调整计算，得到经济分析的结论。经济分析也可以独立进行，或在项目的财务分析之前进行经济分析。8.2 经济效益与费用的识别8.2.1 经济效益与费用的含义与识别 1.经济效益与费用的含义 凡项目对社会经济所作的贡献，均计为项目的经济效益，包括项目的间接效益。凡社会经济为项目所付出的代价（即社会资源的耗费、或称社会成本）均计为项目的经济费用，包括直接费用和间接费用。因此，经济分析应考虑关联效果，对项目涉及的所有社会成员的
7、有关效益和费用进行全面识别。剔除转移支付的原则。转移支付代表购买力的转移行为，接受转移支付的一方所获得的效益与与付出方所产生的费用相等，转移支付行为本身没有导致新增资源的发生。（2）效益和费用的识别内容 分析体现在项目实体本身的直接费用和效益，以及项目引起的其他组织、机构或个人发生的各种外部费用和效益。分析项目的近期影响，以及项目可能带来的中期、远期影响。分析与项目主要目标直接联系的直接费用 和效益，以及各种间接费用和效益。分析具有物资载体的有形费用和效益，以及各种无形费用和效益。（3）一些效益和费用的特殊处理 项目费用与效益识别的时间范围应足以包含项目所产生的全部重要费用和效益，而不应仅根据
8、有关财务核算规定确定。应对项目外部效果的识别是否适当进行评估，防止漏算或重复计算。一些税收和补贴可能会影响市场价格水平，导致包括税收和补贴的财务价格可能并不反映真实的经济成本和效益。在进行经济费用效益分析中，转移支付的处理应区别对待：剔除企业所得税或补贴对财务价格的影响。一些税收、补贴或罚款往往是用于校正项目“外部效果”的一种重要手段，这类转移支付不可剔除，可以用于计算外部效果。项目投入与产出中流转税应具体问题具体处理。8.2.2 直接费用与间接费用 1.直接效益 （1）直接效益的含义 项目直接效益是指由项目产出物产生的并在项目范围内计算的经济效益，一般表现为项目为社会生产提供的物质产品、科技
9、文化成果和各种各样的服务所产生的效益。（2）项目直接效益的表现 项目产出物用于满足国内新增加的需求 时，项目直接效益表现为国内新增需求的支付意愿。项目的产出物用于替代其他厂商的产品或服务，使被替代厂商减产或停产，从而使其他厂商耗用的社会资源得到节省，项目直接效益表现为这些资源的节省。项目的产出物直接出口或可替代进口商品导致进口减少，项目直接效益表现为国家外汇收入的增加或支出的减少。2.直接费用 收入的减少。直接费用一般在项目的财务分析中已经得到反映。8.2.3 间接效益与间接费用 1.间接效益 间接效益是指由项目引起而在直接效益中没有得到反映的效益。例如项目使用劳动力，使得劳动力熟练化，由没有
10、特别技术的非熟练劳动力经训练而转变为熟练劳动力。间接效益一般在财务分析中不会得到反映。2.间接费用 间接费用是指由项目引起而在项目的直接费用中又没有得到反映的费用。例如项目对自然环境造成的损害、项目产品大量出口从而引起我国这种产品出口价格下降等等。项目的间接效益和间接费用比又统称为外部效果，通常要考察以下几个方面：（1）环境影响 项目造成的环境污染和生态破坏，是项目的一种间接费用，这种间接费用一般较难定量计 算，近似的可按同类企业所造成的损失估计，或按恢复环境质量所需的费用估计。（2）技术扩散效果 一个技术先进项目的实施，由于技术人员的流动，技术在社会上扩散和推广，整个社会都将受益。（3）“上
11、、下游”企业相邻效果 项目的“上游”企业是指为该项目提供原材料或半成品的企业，项目的实施可能会刺激这些 上游企业得到发展，增加新的生产能力或是使原 用，从而产生一系列的连锁反应，刺激某一地区或全国的经济发展。（5）价格影响 有些项目的产品大量出口，从而导致了我国此类产品出口价格的下降，减少了国家总体的创汇收益，成为项目的外部费用。3.间接效益费用的识别与处理方法 在大多数情况下项目的产出物以影子价格计算的效益已经将各种连锁效益考虑在内了，项目 的产出物影子价格以消费者的支付意愿计价，就 已经充分计算了产出物的效益，不应再计算间接效益；项目的投入物影子价格大多数也已经充分计算了投入物的社会费用，
12、并已经将充分利用原有生产能力和其他资源所得到的社会收益从费用中扣除，不应再重复计算间接的下游效益。由于项目外部效果计算上的困难，有时可以采用调整项目范围的办法，将项目的外部效果变为项目以内的影响。调整项目范围的一种方法是将项目的范围扩大，将几个项目合成一个大项目进行经济分析，这样就可以将这几个项目之间的相互支付转化为项目内部而相互抵消。影子价格应当根据项目的投入物和产出物对社会经济的影响，从“有无对比”的角度研究确定。项目使用了投入物，将造成两种影响：对社会经济造成资源消耗或挤占其他用户的使用；项目生产的产品及提供的服务，也会造成两种影响：用户使用得到效益或挤占其他供应者的市场份额。2.估算原
13、则 （1）支付意愿原则 项目产出物正面效益的计算应遵循支付意愿 （WTP）原则，分析社会成员为项目所产出的效益效益愿意支付的价值。（2）受偿意愿原则 项目产出物负面影响的计算应遵循接受补偿意愿（WTA）原则，分析社会成员为接受这种不利影响所要求补偿的价值。（3）机会成本原则 项目投入物的经济价值的计算应遵循机会成本原则，分析项目所占用资源的机会成本。（4）实际价值计算原则 项目经济分析应对所有效益和费用采用反映资源真实价值的实际价格进行计算，不考虑通货膨胀因素的影响，但可考虑相对价格变动。3.货物分类 根据货物（广义的货物，指项目的各种投入物和产出物）的可外贸性，将货物分为可外贸货物和非外贸货
14、物；根据货物价格机制的不同，分为市场定价货物和非市场定价货物。可外贸货物通常属于市场定价货物。非外贸货物中既有市场定价货物也有非市场定价货物。由于土地、劳动力和自然资源的特殊性，它们被归类为特殊投入物。在明确货物类型之后，即可有针对性地采取适当的定价原则和方法。8.3.2 市场定价货物的影子价格 进行项目经济分析应采用市场价格作为市场定价货物的影子价格的基础，另外加上或者减去相应的物流费用作为项目投入物或产出物的“厂门口”（进厂或出厂）影子价格。1.可外贸货物影子价格 项目使用或生产可外贸货物，将直接或间接影响国家对这种货物的进口或出口。包括：（1）项目产出物直接出口、间接出口和替代进口；（2
15、）项目投入物直接进口、间接进口和减少出口。在实践中，为简化工作，可以只对项目投入物中直接进口和产出物中直接出口的，采取进出口价格测定影子价格。对于其他几种情况仍按国内市场价格定价。直接进口投入物的影子价格（到厂价）=到岸价（CIF）影子汇率+进口费用 （8-1）直接出口产出物的影子价格（出厂价）=离岸价（FOB）影子汇率-出口费用 （8-2）其中，影子汇率是指外汇的影子价格，应能正确反映国家外汇的经济价值，由国家指定的专门机构统一发布。2.市场定价和非外贸货物影子价格 国内市场没有价格管制的产品或服务，项目投入物和产出物不直接进出口的，按照非外贸货 物定价，以国内市场价格为基础测定影子价格。投
16、入物影子价格（到厂价）=市场价格+国内运杂费 （8-3）产出物影子价格（出厂从）=市场价格-国内运杂费 （8-4）8.3.3 政府调控价格货物的影子价格 我国尚有少部分产品或服务不完全由市场机制决定，而是由政府调控价格。政府调控价格包括：政府定价、指导价、最高限价、最低限价等。这些产品或者服务的价格不能完全反映其真 实的价值。这类影子价格的测定方法主要有：成本分解法、消费者支付意愿和机会成本。成本分解法是确定非外贸货物影子价格的一个重要方法，用成本分解法对某种货物的成本进行分解并用影子价格进行调整换算，得到该货物的分解成本。分解成本是指某种货物的制造生产所需要耗费的全部社会资源的价值，这种耗费
17、包括各种物料投入以及人工、土地等投入，也包括资本投入所应分摊的机会成本费用，这种耗费的价值都以影子价格计算。支付意愿是指消费者为获得某种商品或服务所愿意付出的价格。机会成本是指用于项目的某种资源若不用于本项目而用于其他替代机会，在所有其他替代机会中所能获得的最大效益。几种主要的政府调控价格产品及服务的影子价格介绍如下：（1）电价 作为项目的投入物时，电力的影子价格可以按成本分解法测定。一般情况下，应当按当地的 电力供应完全成本口径的分解成本来定价。（2）铁路运价 铁路运输作为项目投入时，一般情况下按完全成本分解定价，在铁路运输能力过剩的地区，按照边际成本分解定价，在铁路运输紧张地区，应当按照被
18、挤占用户的支付意愿定价。铁路运输作为产出物时，经济效益的计算采取专门的方法，按替代运输量运输成本的节约、诱发运输量的支付意愿以及时间节约的效益计算。（3）水价 作为项目投入物时，按后备水源的成本分解定价，或者按照恢复水功能的成本定价。作为项目的产出物时，水的影子价格按消费者支付意愿或者按消费者承受能力加政府补贴测定。8.3.4 特殊投入物影子价格 项目的特殊投入物主要包括：劳动力、土地、自然资源。项目使用的这些特殊投入物，影子价格需要采取特定的方法。1.劳动力的影子价格影子工资 劳动力作为一种资源，项目使用了劳动力，社会要为此付出代价，经济分析中用“影子工资”来表示这种代价。影子工资是指项目使
19、用劳动力，社会为此付出的代价，包括劳动力的机会成本和劳动力转移而引起的新增资源消耗。劳动力的机会成本是指项目所用的劳动力如果不用于所评价的项目而在其他生产经营活动中所能创造的最大效益。2.土地影子价格 土地是一种特殊投入物，在我国是一种稀缺资源。项目使用了土地，就造成了社会费用，无论是否实际需要支付费用，都应根据机会成本或消费者支付意愿计算土地影子价格。土地的地理位置对土地的机会成本或消费者支付意愿影响很大，因此土地地块的地理位置是影响土地价格的关键因素。（1）非生产性用地的土地影子价格 项目占用住宅区、休闲区等非生产性用地，市场完善的，应根据市场交易价格作为土地影子 价格；市场不完善或无市场
20、交易价格时，应按消费者支付意愿确定土地影子价格。（2）生产性用地的土地影子价格 项目占用生产性用地，主要指农业、林业、牧业、渔业及其他生产性用地，按照这些生产用地的机会成本及因改变土地用途而发生的新增资源消耗进行计算。即：土地影子价格=土地机会成本+新增资源消耗 土地机会成本 土地机会成本按照项目占用土地而使社会成 员由此损失的该土地“最佳可行替代用途”的净效益计算。通常该净效益应按影子价格重新计算，并用项目计算期各年净效益的现值表示。土地机会成本的计算过程中应适当考虑净效益的递增速度以及净效益计算基年距项目开工年的年数。土地机会成本计算公式：OC=NB0(1+g)r+11-(1+g)n(1+
21、in)-n/(in-g)(8-5)式中：OC土地机会成本；n项目计算期；NB0基年土地的最佳可行替代用途的净效益（用影子价格计算）；r净效益计算基年距项目开工年的年数；g土地的最佳可行替代用途的年平均净效益增长率；in社会折现率（ing）。新增资源消耗 新增资源消耗应按照在“有项目”情况下土地的占用造成原有地上附属物财产的损失及其他资源耗费来计算。土地平整等开发成本通常应计入工 程建设投资中，在土地影子费用估算中不再重要计算。（3）实际征地费用的分解 实际的项目评价中，土地的影子价格可以从财务分析中土地的征地费用出发，进行调整计算。属于机会成本性质的费用，如土地补偿费、青苗补偿费等，按照机会成
22、本计算方法调整计算。属于新增资源消耗的费用，如征地动迁 费、安置补助费和地上附着物补偿费等，按影子价格计算。属于转移支付的费用主要是政府征收的税费，如耕地占用税、土地复耕费、新菜地开发建设基金等，不应列入土地经济费用。3.自然资源影子价格 在经济分析中，各种有限的自然资源也被归类为特殊投入物。如果该资源的市场价格不能反映其经济价值，或者项目并未支付费用，该代价应该用表示该资源经济价值的影子价格表示，而 不是市场价格。矿产等不可再生资源的影子价格应当按该资源用于其他用途的机会成本计算，水和森林等可再生资源的影子价格可以按资源再生费用计算。为方便测算，自然资源影子价格也可以通过投入物替代方案的费用
23、确定。8.4 经济分析的参数与评价指标 房地产投资经济分析的参数分为两类：一类是通用参数，包括社会折现率、影子汇率、影子工资等，这些通用参数由专门机构组织测算和发布；另一类是各种货物、服务、土地、自然资源等影子价格，需要由项目评价人员根据项目具体情况自行测算。而房地产投资经济分析的评价指标主要有：经济净现值、经济内部收益率。它们是依据经济 费用效益分析报表中有关数据计算的，并据此判断项目的合理性。8.4.1 社会折现率 社会折现率是房地产投资项目经济分析的重要通用参数，用作项目经济内部收益率的判别标准，同时也用作计算经济净现值的折现率。社会折现率是用以衡量资金时间价值的重要参数，代表资金占用所
24、应获得的最低动态收益率，并且用作不同年份之间资金价值换算的折现率。根据目前国民经济运行的实际情况、投资收 益水平、资金供求状况、资金机会成本以及国家宏观调控目标取向等因素的综合分析，我国目前的社会折现率取值为10%。对于永久性工程或者受益期超长的项目，社会折现率可适当降低，但不应低于6%。社会折现率可用于间接调控国民宏观投资规模。社会折现率的取值高低会影响项目的选优和方案的比选。8.4.2 影子汇率 影子汇率是指能正确反映外汇真实价值的汇 率，即外汇的影子价格。在经济分析中，影子汇率通过影子汇率换算系数计算。影子汇率换算系数是影子汇率与国家外汇牌价的比值，由国家统一测定和发布。例8-1若美元兑
25、人民币的外汇牌价为7.1元/美元，影子汇率换算系数取值为1.08，试计算美元的影子汇率。解 美元的影子汇率=美元的外汇牌价影子汇率换算系数=7.11.08=7.668（元/美元）影子汇率换算系数越高，外汇的影子价格越 高，产品是可外贸货物的项目效益较高，评价结论会有利于出口方案。8.4.3 影子工资 影子工资一般是通过影子工资换算系数计算。影子工资换算系数是影子工资与财务分析中劳动力的工资之比。技术性工作的劳动力的工资报酬一般由市场供求决定，影子工资换算系数一般取值为1，即影子工资可等同于财务分析中使用的工资。根据我国非技术劳动力就业状况，非技术劳 动力的影子工资换算系数在0.250.8之间。
26、8.4.4 经济费用效益分析的评价指标与报表 1.经济费用效益分析的评价指标 （1）经济净现值 经济净现值（ENPV）是指用社会折现率将项目计算期内各年净效益流量折算到项目建设期初的现值之和。经济净现值的表达式为：ENPV=（8-6）式中：in社会折现率；B效益流量；C费用流量；(B-C)t第t年的净效益流量；m项目的计算期，以年计。经济净现值（ENPV）是反映项目对国民经济净贡献的绝对指标。项目的净现值等于或大于零表示国家为扩建项目付出代价后，可以得到符合社会折现率所要求的社会盈余，或者还可以得到超额的社会盈余，并且以现值表示这种超额社会 盈余的量值。项目的经济盈利能力分析有两种口径：项目投
27、资与国内投资。前者是不考虑项目的资金筹集，分析项目给国民经济效益，相应的指标称为项目经济内部收益率和项目经济净现值。国内投资盈利能力评价要考虑项目投资资金的筹集方式，考虑从国外借款获得资金以及其他方式从国外获得资金对项目盈利能力造成的影响。（2）经济内部收益率 项目经济分析只进行国民经济盈利能力的分 析，国民经济盈利能力的评价指标是“经济内部收益率”和“经济净现值”。其中的经济内部收益率是项目国民经济评价的主要指标，项目的国民经济评价必须计算这一指标，并用这一指标表示项目经济盈利能力的大小。经济内部收益率（EIRR）是项目在计算期内各年经济净效益流量的现值累计等于零时的折现率。经济内部折现率用
28、下式定义：=0 （8-7）式中：EIRR经济内部收益率，其余符号同前式 经济内部收益率可由定义式用插值法求解，经济内部收益率是从资源配置角度反映项目经济效益的相对指标，它显示出项目占用的资金所能获得的动态收益率。2.国民经济评价报表 编制国民经济评价报表是项目国民经济评价的一项基础工作，项目的国民经济评价的报表用以显示项目的国民经济效益和费用并用以计算国民经济评价指标。国民经济评价指标报表包括“项目投资经济费用效益流量表”和“国内投资经济费用效益流量表”，见表8-1和表8-2。表8-1 项目投资经济费用效益流量表序号项目合计计算期1234n1效益流量1.1项目直接效益1.2资产余值回收1.3项目间接效益2费用流量2.1建设投资2.2维持运营投资2.3流动资金2.4经营费用2.5项目间接收入3净效益流量（1-2）表8-2 国内投资经济费用效益流量表序号项目合计计算期1234n1效益流量1.1项目直接效益1.2资产余值回收1.3项目间接效益2费用流量2.1建设投资中国内资金2.2流动资金中国内投资2.3经营费用2.4留至国外的资金（续表）序号项目合计计算期1234n2.4.1 国外借款本金偿还2.4.2 国外借款利息偿还2.4.3 外方利润2.4.4 其他2.5项目间接费用3净效益流量计算指标：国内投资经济净现值（in=8%）国内投资内部收益率