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1、第7章 房地产投资财务分析7.1 概述7.1.1 房地产投资财务分析的含义与作用 1.房地产投资财务分析的基本概念 财务分析又称为财务评价，是在现行会计准则、会计制度、税收法规和价格体系下，通过财务效益与费用的预测，编制财务报表，计算评价指标，进行财务盈利能力分析、偿债能力分析和财务生存能力分析，据以评价项目的财务可行性。房地产项目的财务分析，就是考虑房地产项目本身的直接效益和间接效益，计算出整个房地产项目投入的资金所能给房地产企业带来的利润，从房地产项目本身的收入和支出来衡量项目是否可取。因此，房地产财务分析能初步考察出房地产项目投资的可靠性和可接受的前景。它是项目经济评价的第一步，也是项目
2、可行性研究的核心内容，是决定房地产项目投资的重要决策依据。2.房地产投资财务分析的作用 房地产投资的财务分析对投资者来说，在房地产项目投资决策前，通过可行性研究和经济评价，研究项目实施所需资金，并根据自身的财务实力，确定自有资金投资额，采取积极措施。房地产投资的财务分析对于给房地产项目贷款的银行来说，通过财务分析，可以确定房地产企业接受贷款的可靠程度，掌握房地产项目实施后的实际财务状况，判断房地产企业的贷款偿还能力。（4）在对初步设定的建设方案进行财务分析后，还应进行不确定性分析，包括盈亏平衡和敏感性分析。2.财务分析的步骤 （1）融资前分析 融资前分析应以动态分析（折现现金流量分析）为主，静
3、态分析（非折现现金流量分析）为辅。融资前动态分析应以营业收入、建设投资、经营成本和流动资金的估算为基础，考察整个计 算期内现金流入和现金流出，编制项目投资现金流量表，利用资金时间价值的原理进行折现，计算项目投资内部收益率和净现值等指标。（2）融资后分析 融资后分析应以融资前分析和初步的融资方案为基础，考察项目在拟定融资条件下的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，判断项目方案在融资条件下的可行性。融资后分析用于比选融资方案，帮助投资者做出融资方案。7.2 财务效益与费用估算7.2.1 财务效益分析 1.房地产投资项目的财务效益分类 房地产投资项目的财务效益，主要是指其经营收入。经营收入是指向社会出
4、售、出租房地产商品或自营时的货币收入。房地产投资项目的经营收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租 潜在总收入=可出租面积单位租金 实际总收入=潜在总收入（1-空置率）+其他收入 或 =潜在总收入出租率+其他收入 净经营收入=实际总收入-运营费用 （3）自营收入 自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业、服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。经营收入比企业完成的开发工作量（产值）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。2.财务效益分析应注意的问题 （1）可供租售的房地产类型及数量 可供租售的房地产类型及数量的确定，可
5、以先根据项目特点明确项目可以提供的房地产类型及总量，然后根据市场条件，确定项目在整个租售期的每一期准备租售的房地产类型和数量。（2）租售价格 租售价格的确定，一般是根据市场调查及预测，同时结合房地产项目的自身情况，通过市场交易信息的分析与比较来完成的。3.收入估算表 房地产开发项目收入估算表的主要几种格式见表7-1至表7-4。表7-1 销售收入预测表表7-3 销售收入与经营税金及附加估算表表7-4 出租收入与经营税金及附加估算表表7-5 房地产投资估算中的投资与成本的关系表 （2）开发产品成本与经营成本 开发产品成本是指房地产项目产品建成时，按照国家有关财务会计制度转入房地产产品的开发建设投资
6、。经营成本是指房地产产品在出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本，主要包括：土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、出租经营成本。2.期间费用的估算 开发商的期间费用是指企业行政管理部门为 组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为经营费用。（1）房地产投资项目还本付息的计算 对于房地产开发项目，还本付息的资金来源主要是可投入的预售收入的未投入部分。当回收的资金不足，又不能修改还贷计划，则需要使用短期借款。对于出租及自营项目，其还本付息的资金来源与一般建设项
7、目类似。有效利率 有效利率=（1+r/m）m-1 (7-1)式中，r为名义利率；m为每期计息次数。每期应计利息 如前所述，按期计息时，当期借款一般在使用过程中均匀支出，为简化计算，假定借款发生当期均在期中支用，按半期计息，其后各期按全期计息；还款当期按期末偿还，按全期计息。每期应计利息近似计算公式为：每期应计利息=（期初借款本息累计+本期借款/2）利率 (7-2)等额还本付息方式 等额还本付息是在借款的还贷期内，每年支付相等的本息和。其计算公式为：A=P =P(A/P，i，n)(7-3)式中，A为每期的还本付息额；P为宽限期末固定资产投资和开发产品成本的借款本金或本息与初始经营资金借款本金之和
8、；i为期利率；n为 At=P/n+P(1-)I (7-4)式中，At为第t期还本付息额。“等额还本，利息照付”中各期之间的本金及利息之和是不相等的，偿还期内每期偿还的本金额是相等的，利息将随本金逐期偿还而减少。其计算公式为：每期支付利息=期初本金累计期利率 每期偿还本金=P/n （2）期间费用的相关表格 投资计划与资金筹措表 进行房地产项目资金筹措，需要编制相应计划，该计划是以项目资金使用计划和销售收入计划为基础，来确定资金的来源和相应的数量。房地产开发项目投资的资金来源主要有三种渠道：一是自有资金（资本金）；二是银行贷款；三是预租售收入用于投资的部分。通常的做法是，优先使用自有资金，再考虑使
9、用可投入的预租售收入，最后仍不满足资金需求时，可安排借贷资金。房地产开发项目投资计划与资金筹措表格式见表7-6。表7-6 投资计划与资金筹措表（续表）3.税金的估算 房地产项目经营税费包括两大部分：开发期间税费和经营期间税费。开发期间税费是房增开发项目投资的构成部分，前面已有所介绍。经营期间税费主要是在销售和交易阶段发生的税费，不参与投资与成本费用的构成，只是作为销售收入的扣减。下面主要叙述房地产项目经营期间税费，并介绍相关税费。（1）“两税一费”位和个人为纳税人。按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次。教育附加费 教育附加费是为加快发展地方教育事业，扩大地方教育费的资
10、金来源而开征的一种税。其计收办法和标准为：以单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计税依据，在城市税率一般为3%。城建税、教育费附加一般与“三税”同时缴纳。营业税、城市建设维护税和教育费附加通常被称为“两税一费”。（2）印花税 印花税是对经济活动中书立领受各种凭证而征收的一种税。房地产销售的印花税计收办法和标准为：按照房地产交易价的0.1%，买卖双方各负担一半，即各负担万分之五。（3）土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。其实质是对土地收益的课税。计税依据 土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值税为计税依据，土地增值
11、额为转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。税率与应纳税额 a.税率：土地增值税实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。b.应纳税额：为了简化计算，应纳税额可以按照增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：增值额未超过扣除项目50%的，应纳税额：土地增值额30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额：土地
12、增值额40%-扣除项目5%增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，应纳税额：土地增值额50%-扣除项目15%增值额超过扣除项目金额200%以上的，应纳税额：土地增值额60%-扣除项目35%增值额计算 土地增值额为转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。免税规定 有下列情形之一的，可以免征土地增值税：a.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；b.因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（4）企业所得税 企业所得税是对企业在一定期间（通常为一年）内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。纳税人 在中华人民共和国境内，企业和其他取得收 入的组织为企业所得
13、税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。企业所得税的计算方法 企业所得税的计算方法为开发企业应纳税所得额乘以所得税税率。应纲税所得额的计算公式为：应纳税所得额=每个纳税年度的收入总额-准予扣除项目的金额 （5）契税 契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产 权承受人征收的一种税。契税的税率为3%5%。契税的计税依据为：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；土地使用权赠予、房屋赠予，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换，为所交换土地使用权、房屋的价格差额。（6）房产税 房产税以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。计税依据为：对于
14、非出租的房产，以房产原值一次减除10%30%后的余值为计税依据；对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。（7）城镇土地使用税 城镇土地使用税是为城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。其计税依据为纳税人实际占用的土地面积。（8）耕地占用税 耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。其计税依据为纳税人实际占用耕地的面积，是按税率一次性计算征收。7.3 房地产投资财务分析指标7.3.1 房地产投资财务分析指标体系 1.项目经济评价指标分类 （1）根据是否考虑资金时间价值、进行贴现运算，可将常用方法与指标分为两类：静态分析方法与指标和动态分析方法
15、与指标。（2）根据国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版），项目经济评价分为财务分析和经济分析，其对应的指标 分为财务分析指标和经济分析指标。本章重点针对现金流量分析，将上述评价指标分为3类：时间性指标；价值性指标；比率性指标。详细分类结果见表7-8。2.项目评价主要解决的问题 经济评价指标的应用，一是用于单一项目（方案）投资经济效益的大小与好坏的衡量，以决定方案的取舍；二是用于多个项目（方案）的经济性优劣的比较，以决定项目（方案）的选取。表7-8 项目经济评价常用指标分类表7.3.2 时间性指标与评价方法 投资回收期（也称投资返本年限）是以项目的净收益抵偿投资所需的时间。
16、它是反映项目财务上投资回收能力的重要指标。1.静态投资回收期(Pt)（1）定义及公式 静态投资回收期是不考虑资金时间价值条件下以净收益抵偿投资所需要的时间，通常以年为单位，从建设开始年初算起，其定义式为：=0 （7-5）式中：Pt静态投资回收期；CIt第t年现金流入量；COt第t年现金流出量。静态投资回收期公式更为实用的表达式为：Pt=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量 （7-6）（2）判据 计算出的静态投资回收期要与行业规定的基准投资回收期（Pc）进行比较，若PtPc，则认为项目是可以考虑接受的；若PtPc，项目应予拒绝。（3）优点与不足 静态
17、投资回收期的最大优点是经济意义明确、直观、计算简单，便于投资者衡量建设项目承担风险的能力，同时在一定程度上反映了投资效果的优劣。因此，得到一定的应用。静态投资回收期指标的不足主要有两点：投资回收期只考虑投资回收之前的效果，不能反映回收期之后的情况，难免有片面性；不考虑资金时间价值，无法用以正确地辨识项目的优劣。2.动态投资回收期 （1）定义及公式 为了克服静态投资回收期未考虑资金时间价值的缺点，可采用其改进指标动态投资回收期。动态投资回收期一般从建设开始年算起，定义式为：=0 （7-7）式中：Pt动态投资回收期；其他符号同上。与静态投资回收期的计算相似，动态投资回收期的计算可通过财务现金流量表
18、计算得出。其具体计算公式为：Pt=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上年累计净现金流量的绝对值/当年折现净现金流量 （7-8）（2）判据 计算出的动态投资回收期（Pt）也要与行业规定的标准动态投资回收期或同行业平均动态投资回收期进行比较，如果计算出的动态投资回收期小于或等于行业规定的标准动态投资回收期或同行业平均动态投资回收期，则认为项目可以考虑接受。（3）优点与不足 动态投资回收期考虑了资金时间价值，优于静态投资回收期，但计算相对复杂；不能反映投资回收之后的情况，仍然有局限性。3.计算举例 例7-1已知某投资项目计算期内逐年净现金流量如表7-9所示。试问该项目的静态投资回收期、动态投资
19、回收期各是多少？（ic=12%）表7-9 某投资项目现金流量表 解 （1）静态法：首先计算项目的累计现金流量。列表7-10进行计算。表7-10 现金流量累计表 由上表可以看出，在第5年末，累计净现金流量已出现正值。这样：Pt=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量 =5-1+/12=4+0.5=4.5（年）所以该项目静态投资回收期为4.5年。（2）动态法：将例7-9中的现金流量折现，得到表7-11并利用公式计算项目的Pt。根据表7-11可以看出，在第6年末，项目累计现值出现正值。表7-11 现金流量累计表 Pt=6-1+=5.75(年)通过该项目的静
20、、动态投资回收期的比较，发现PtPt，这是因为净现金流量折现，使生产期的收益逐年减少的速度大于投资减少的速度，因此使动态投资回收期加大。7.3.2 价值性指标与评价方法 1.净现值（FNPV）（1）含义与判据 净现值是将项目整个计算期内各年的净现金流量，按某个给定的折现率，折算到计算期期初 （零点，也即1年初）的现值代数和。净现值的计算公式为：FNPV=（7-9）式中：n项目计算期；ic基准收益率或投资主体设定的折现率；（1+ic)-t第t年的折现系数；其他同前。计算出的财务净现值可能有三种结果，即FNPV0，或FNPV=0，或FNPV0时，说明项目的盈利能力超过了按设定的折现率计算的盈利能力
21、，从财务角度考虑，项目是可以考虑接受的。当FNPV=0时，说明项目的盈利能力达到按设定的折现率计算的盈利能力，这时判断项目是否可行，要看设定的折现率，若选择的折现率大于银行长期贷款利率，项目是可以考虑接受的；若选择的折现率等于或小于银行长期贷款利率，一般可判断项目不可行。当FNPV0时，说明项目的盈利能力达不到按 设定的折现率计算的盈利能力，一般可判断项目不可行，但需要说明的是，此时项目仍然可能盈利，只是没有达到投资者的期望水平而已。因此，净现值决策规则为：FNPV0则接受该项目；FNPVFNPV乙则甲方案优于乙方案。（2）优缺点与注意事项 净现值是反映项目投资盈利能力的一个重要的动态评价指标
22、，其优点在于它不仅考虑了资金 的时间价值，对项目进行动态分析，而且考察了项目在整个寿命期内的经济状况，并且直接以货币额表示项目投资的收益性大小，经济意义明确直观。计算净现值时，以下两点十分重要：净现金流量（NCFt），即（CI-CO）t的预计：由于净现值指标考虑了技术方案在计算期内各年的净现金流量，因而NCFt预测的准确性至关重要，直接影响项目净现值的大小与正负。折现率（i）的选取：由净现值的计算公式 可以看到，对于某一特定项目而言，NCFt与n是确定的，此时净现值仅是折现率的函数，称之为净现值函数。（3）折现率的选取 一般来说，折现率i的选取有三种情况：选取社会折现率is，即i=is。进行经
23、济分析时，应使用社会折现率is，社会折现率is，通常是已知的。选取行业（或部门）的基准收益率ic,即i=ic。根据项目的生产技术或企业的隶属关系，选取相应行业或部门规定的基准收益率ic。选取计算折现率io，即i=io。从代价补偿的角度，可用下式表示计算折现率的求法：io=io1+i02+i03 (7-10)式中：io计算折现率；io1仅考虑时间补偿的收益率；i02 考虑社会平均风险因素应补偿的收益率；i03 考虑通货膨胀因素应补偿的收益率。（4）计算举例 例7-2某项目的现金流量如表7-12所示，求其净现值（ic=15%），并判断项目的可行性。表7-12 某项目的现金流量 解 根据该题现金流量
24、特点，可利用公式计算：FNPV=-20(1+15%)0-40(1+15%)-1-40(1+15%)-2 +17(1+15%)-3+22(1+15%)-4 +32(1+15%)-4 =-20-34.78-30.26+11.18+12.58+82.14 =20.86（万元）因为FNPV=20.86万元0，所以该项目可以接受。2.净年值（NAV）净年值也称净年流（记作NAV），它是把项目寿命期内的净现金流量按设定的折现率折算成与其等值的各年年末的等额净现金流量值。求一个项目的净年值，可以先求该项目的净现值，然后乘以资金回收系数进行等值变换求解，即：NAV(i)=NPV(i)(A/P,i,n)(7-1
25、1)用净现值FNPV和净年值NAV对一个项目进行评价，结论是一致的，因为：FNPV0时，NAV0；当FNPV0时，NAV0。就一般项目的评价而言，要计算NAV，一般先要计算FNPV。因此，在项目经济评价中，很少采用净年值指标。但是，对寿命不相同的多个互斥方案进行选 优时，净年值比净现值有独到的简便之处，可以直接据此进行比较。7.3.4 比率性指标与评价方法 1.内部收益率（IRR）（1）含义与判据 内部收益率是一个同净现值一样被广泛使用的项目经济评价指标，它是指使项目净现值为零时的折现率，记作IRR。其表达式为：=0 （7-12）若某项目在1年初（零点）投资Ip，以后每年末获得相等的净收益R，
26、则内部收益率可由以下两式表示：（P/A，IRR，n）=Ip/R (7-13)（A/P，IRR，n）=R/Ip 应用IRR对单独一个项目进行经济评价的判别 准则是：若IRRic（或is），则认为项目在经济上是可以接受的；若IRR0 假设i=12%FNPV=-5000+800 +2000(1+12%)-10 =-5000+8005.6502+20000.3220 =164.20 假设i=13%FNPV=-5000+800 +2000(1+13%)-10 =-5000+8005.4262+20000.2946 =-69.80 用插值法求FIRR FIRR=12%+(13%-12%)=12.7%所以该
27、项目的内部收益率为12.7%。2.净现值率（NPVR）净现值率，就是按设定折现率求得的项目计算期的净现值与其全部投资现值的比率，记作NPVR，计算式为：NPVR=(7-15)式中：Ip项目投资现值。净现值率表明单位投资的盈利能力或资金的 使用效率。净现值率的最大化，将使有限投资取得最大的盈利。净现值率的判别准则：用净现值率评价项目或方案时，若NPVR0，方案可行，可以考虑接受；若NPVR0，方案不可行，应予以拒绝。3.成本利润率（RPC）成本利润率（RPC），指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。成本利润率的计算公式为：RPC=(7-16)式中：R
28、PC成本利润率；GDV项目总开发价值；TDC项目总开发成本；DP开发商利润。计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于总销售收入扣除销售税金后的净销售收入；当项目用于出租时，为项目在整个持有期内净经营收入和净转售收入的现值累计之和。项目总开发成本，是房地产项目在开发经营期内实际支出的成本，在数值上等于开发建设投资。开发商利润实际是对开发商所承担的开发风险的回报。成本一般与目标利润率进行比较，超过目标利润率，则该项目在经济上是可接受的。例7-4某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积4000平方米的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建
29、筑面积均相等，5至14层为塔楼，建造成本为3500元/平方米，专业人员费用为 建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.6%，预计建成后价格为12000元/平方米。项目开发期为3年，建造期为2年，地价于开始时一次投入，建造投入、专业人员费用、其他费用和管理费在建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问开发商成本利润率分别是多少？解：1、项目总开发价值 （1）项目总建筑面积：40005.5=22000（平方米）
30、（2）标准层每层建筑面积（22000-400060%4）/10=1240(平方米)（3）项目总销售收入：2200012000=26400（万元）（4）税费销售：264006.5%=1716（万元）（5）项目总开发价值：26400-1716=24684（万元）2、项目总开发成本：（1）土地成本：5000万元 （2）建造成本：220003500=7700（万元）（3）专业人员费用：77008%=616（万元）（4）其他费用：460万元 （5）管理费：(5000+7700+616+460)3.5%=482.16（万元）（6）财务费用：土地费用利息：5000(1+12%/4)34-1=2128.80(
31、万元)建造费用、专员费用、其他费用、管理费用利息：(7700+616+460+482.16)(1+12%/4)(2/2)4-1=1161.98(万元)融资费用：(2128.80+1161.98)10%=329.08(万元)财务费用总计：2128.80+1161.98+329.08=3619.86（万元）（7）市场推广及销售代理费用：26400(0.5%+3.0%)=924(万元)（8）项目开发成本总计：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924=18802.02(万元)3、开发商利润：24684+18802.02=5881.98(万元)4、开发商成本利润率：(58
32、81.98/18802.02)100%=31.28%4.总投资收益率（ROI）表示总投资的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率；总投资收益率应按下式计算：ROI=EBIT/TI100%(7-17)式中：EBIT项目正常年份的年息税前利润或运营期内平均息税前利润；TI项目总投资。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。EBIT=经营收入（含销售、出租、自营）-经营成本-运营费用-销售税金 销售税金=营业税+城市维护建设税+教育费附加 TI=开发建设投资+经营资金 5.项目资本
33、金净利润率（ROE）表示项目资本金的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内年平 均净利润（NP）与项目资本金（EC）的比率；资本金是投资者为房地产开发投资项目投入的资本金或权益资本。项目资本金净利润率应按下式计算：ROE=NP/EC100%(7-18)式中：NP项目正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润；EC项目资本金。项目资本金净利润高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。7.4 房地产投资项目偿债与财务生存能力分析7.4.1 房地产投资项目偿债能力分析 1.利息备付率（ICR）利息备付率（ICR）是指在借款偿还期内的息税前利润（E
34、BIT）与当年应付利息（PI）的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映支付债务利息的能力。利息备付率的含义和计算公式均与财政部对企业效绩评价的“已获利息倍数”指标相同。息税前利润等于利润总额和当年应付利 息之和，当年应付利息是指计入总成本费用的全部利息。利息备付率计算公式如下：ICR=税息前利润/当期应付利息费用=EBIT/PI 式中，ICR表示利息备付率，税息前利润EBIT=利润总额+计入总成本费用的利息费用；当前应付利息PI是指计入总成本费用的全部利息。利息备付率表示利息支付的保证倍率，对于正常经营的企业，利息备付率至少应当大于1，一般不宜低于2，并结合债权人的要求确定。2.偿债备付率（D
35、SCR）偿债备付率（DSCR）是从偿债资金来源的充裕性角度反映偿付债务本息的能力，是指在债务偿还期内，可用于计算还本付息的资金与当年应还本付息额的比值，可用于计算还本付息的资金是指息税折旧摊销前利润（息税前利润加上折旧和摊销）减去所得税后的余额；当年应还本付息额包括还本金额及计入总成本费用的全部利息。国内外也有其他略有不同的计算偿债备付率的公式。DSCR=可用于还本付息的金额/当期应还本付息金额 （7-20）式中：EBITDA可用于还本付息的金额；Tax企业所得税；PD当期应还本付息金额，包括还本金额和计入总成本费用的全部利息。偿债备付率应分年计算，分别计算在债务偿还期内各年的偿债备付率。偿债
36、备付率表示偿付债务本息的保证倍率，至少应大于1，一般不宜低 于1.3，并结合债权人的要求确定。3.资产负债率（LOAR）负债比率又称为资产负债率，是反映项目所面临财务风险程度的指标。资产负债率（LOAR）系指各期末负债总额（TL）同资产总额（TA）的比率，应按下式计算：LOAR=TL/TA100%(7-21)式中：LOAR资产负债率；TL负债总额；TA资产总额。适度的资产负债率，表明企业经营安全、稳健，具有较强的筹资能力，也表明企业和债权人的风险较小。在国际上公认的较好的资产负债率指标是60%。4.流动比率 流动比率=流动资产/流动负债100%(7-22)流动比率旨在分析企业资产流动性的大小，
37、判断短期债权人的债权，在到期前偿债企业用现金及预期在该一期中能变为现金的资产偿还的限度。流动比率越高，表明企业偿付短期负债能力 越强。5.速动比率 速动比率=速动资产/流动负债100%=（流动资产-存货）/流动负债100%（7-23）所谓速动比率，就是流动资产迅速变现的能力。在流动资产中，现金、应收账款、应收票据、短期投资等容易变现，它们被称为速动资产。其数值满意的范围为0.71.0，过高或过低都表示企业财务状况不理想。速动比率是反映项目快速清偿流动负债能力的指标。7.4.2 财务生存能力分析 1.概述 （1）概念 在项目（企业）运营期间，确保从各项经济活动中得到足够的净现金流量是项目能够持续
38、生存的条件。财务分析中应根据财务计划现金流量表，综合考察项目计算期内各年的投资活动、融资活动和经营活动所产生的各项现金流入和流出，计算净现金流量和累计盈余资金，分析项目是否有足够的净现金流量维持正常运营。因此，财务生存能力分析亦可称为资金平衡分析。（2）编制依据 财务生存能力分析的依据为财务计划现金流量表。财务计划现金流量是项目财务生存能力分析的基本报表，其编制基础是财务分析辅助报表和利润与利润分配表。通过考察项目计算期内的投资、融资和经营活动所产生的各项现金流入和流出，计算净现金流量和累计盈余资金，分析项目是否有足够的净现金流量维持正常运营，以实现财务的可持续性。2.财务生存能力分析的方法
39、（1）拥有足够的经营净现金流量 （2）各年累计盈余资金不出现负值 若出现负值，应进行短期借款，同时分析该短期借款的年份长短和数额大小，进一步判断项目的财务生存能力。（3）财务生存能力分析应结合偿债能力分析进行 通常因运营期前期的还本付息负担较重，故应特别注重运营期前期的财务生存能力分析。7.4.3 房地产投资项目财务相关报表 财务分析各种报表格式的设置以现行会计制度为依据，同时结合项目评价的特点进行简化和调整。财务分析报表在编制过程中应注意相关表格的注释，结合项目具体情况适当增减项目。1.现金流量表 （1）项目投资现金流量表 项目投资现金流量表（表7-13），用于计算项目投资内部收益率及净现值
40、等财务分析指标。表7-13 全部投资财务现金流量 （续表）（2）项目资本金现金流量表 项目资本金现金流量表（表7-14），用于计算项目资本金财务内部收益率。表7-14 项目资本金财务现金流量表 （续表）（续表）（3）投资各方现金流量表 投资各方现金流量表（表7-15），用于计算投资各方内部收益率。表7-15 投资各方现金流量表（续表）2.利润与利润分配表 利润与利润分配表（表7-16、表7-17、表7-18），反映项目计算期内各年营业收入、总成本费用、利润总额等情况，以及所得税后利润的分配，用于计算总投资收益率、项目资本金净利润率等指标。在“利润与利润分配表”中，所得税科目以下的部分为利润分配
41、内容。本表利润分配内容和顺序系根据企业会计制度（2001）的规定，具体为：（1）当期实现的净利润，加上期初未分配利润，为可供分配的利润。（2）内资项目以当年净利润为基数提取法定盈余公积金；外商投资项目按有关法律提取的是储备基金、企业发展基金、职工奖励和福利基金。（3）可供分配的利润减去提取的法定盈余公积金等后，为可供投资者分配的利润。中外合作经营企业按规定在合作期内以利润归还投资者的投资，也从可供分配的利润中扣除。表7-16 房地产投资项目利润与利润分配表（续表）表7-17 出售房地产项目利润与利润分配表表7-18 出租房地产项目利润与利润分配表 （4）可供投资者分配的利润，按下列顺序分配：应
42、付优先股股利，是指按照利润分配方案分配给优先股股东的现金股利。提取任意盈余公积，是指按规定提取的任意盈余公积金。应付普通股股利，是指企业按照利润分配方案分配给普通股股东的现金股得。经过上述分配后的剩余部分为未分配利润。3.财务计划现金流量表 财务计划现金流量表（表7-19），反映项目计算期内各年的投资、融资及经营活动的现金流入和流出，用于计算累计盈余资金，分析项目的财务生存能力。表7-19 房地产投资项目财务计划现金流量表（续表）（续表）4.资产负债表 资产负债表（表7-20），用于综合反映项目计算期内各年年末资产、负债和所有者权益的增减变化及对应关系，计算资产负债率。表7-20 资产负债表（续表）（续表）5.借款还本付息计划表 借款还本付息计划表（表7-21），反映项目计算 期内各年借款本金偿还和利息支付情况，用于计算偿债备付率和利息备付率指标。表7-21 借款还本付息计划表（续表）