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1、 第十一章第十一章 房产税、契税和车船税房产税、契税和车船税 本章内容本章内容 第一节第一节 房产税房产税 第二节第二节 契税契税 第三节第三节 车船税车船税第一节第一节 房产税房产税一、房产税的概念 二、房产税的征税范围和征税对象三、房产税的纳税人 四、房产税的计税依据 五、房产税的税率六、房产税的减免规定七、房产税应纳税额的计算八、房产税的征收管理 一、一、房产税房产税的概念的概念(一)定义 房产税是以房产为课税对象，依据房产价格或房产的租金收入向房产的所有人或经营人征收的一种税。(二)演变过程 1950年全国税政实施要则中规定在全国统一征收房产税和地产税。1951年城市房地产税暂行条例，
2、房产税和地产税合并。1973年对企业征收的城市房地产税并入工商税，只对有房产的个人、外商独资企业和房产管理部门继续征收城市房地产税。1984年恢复征收房产税。1986年中华人民共和国房产税暂行条例。2009年起外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。(三)房产税的作用1.房产税税源稳定，作为地方财政收入的重要来源，可以支持地方市政建设；2.房产税税负不易转嫁，可调节纳税人的收入水平；3.通过征收房产税来加强对房屋的管理，提高房屋的使用权效益。三、房产税的纳税人三、房产税的纳税人 房产税的纳税人为房屋的产权所有人。其中：1.产权属于国家所有的，其经营
3、管理单位和个人是纳税人；2.产权出典的，承典人为纳税人；3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，房产代管人或使用人为纳税人。四、房产税的计税依据四、房产税的计税依据 房产税的计税依据为房产的计税价值或房产的租金收入。按房产计税价值征收的，称为从价计征；按房产租金收入计征的，称为从租计征。（一）从价计征 是指以房产余值为计税依据。房产余值是房产原值减除10%30%后的余值。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府决定。减除幅度的确定既要考虑到房屋的自然损耗，又要考虑到房屋的增值因素。（二）从租计征 是指以房屋出租取得的租金收入为计税依据。租金收入是房屋产权所有
4、人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。需要说明的两个问题：1.对投资联营的房产，应区别确定房产税的计税依据。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产原值作为计税依据；对于房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。2.对融资租赁房屋，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到
5、承租方，这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以，在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。七、房产税的应纳税额的计算七、房产税的应纳税额的计算(一)从价计征应纳税额=应税房产原值（1-扣除率）1.2%例题：某企业固定资产账面房产原值100万元,所在省政府规定按原值减除20%后的余值纳税，每半年缴纳一次，计算该企业上半年应纳税额。该企业上半年应纳税额 =100（1-20%）1.2%2=0.48(万元)（二）从租计征应纳税额=房产租金收入12%例题：某城市一公民2003年出租房屋4间，年租金收入10 000元，适用税率为12%。计算
6、年应纳房产税税额。年应纳房产税税额=10 00012%=1 200（元）八、房产税的征收管理八、房产税的征收管理 房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。房产税在房产所在地缴纳，房产不在同一地方的纳税人应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。一、契税的概念一、契税的概念（一）定义 契税是指在土地使用权、房屋所有权的权属转移过程中，向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。（二）演变过程 起源于1 600年前东晋的“估税”1950年契税暂行条例 1997年中华人民共和国契税暂行条例（三）特点 纳税人为产权承受人；采用比例税率；属
7、于地方税。（四）开征的意义 增加地方财政收入，为地方经济建设积累资金；调控房地产市场，规范市场交易行为，保障产权人的合法权益，减少产权纠纷。三、契税的纳税人三、契税的纳税人 契税的纳税人是指境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。境内是指中华人民共和国实行实际税收行政管辖范围内；土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权；单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织；个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。四、契税的计税依据四、契税的计税依据 是不动产的价格。具有以下几种情况：1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。2.土地使
8、用权赠与、房屋赠与的计税依据，由征收机关参照当地土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。3.土地使用权交换、房屋交换的计税依据，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额，即交换价格相等时，免征契税；交换价格不相等时，由多交付的一方交纳契税。4.以划拨方式取得土地使用权、经批准转让房地产的计税依据，为补交的土地使用权出让费用或者土地收益，由房地产转让者补交契税。五、税率 实行3%5%的幅度比例税率。具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在幅度内根据各地实际情况确定。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。七、契税应纳
9、税额的计算七、契税应纳税额的计算应纳税额=计税依据税率例题：A企业卖给B企业一套房屋，契约上的成交价格为100万元。契税征收机关经过核实，确定计税价格为100万元。假设当地规定的契税税率为4%。计算B企业应纳税额。应纳税额=1004%=4（万元）八、契税的征收管理八、契税的征收管理 纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天为纳税义务发生时间。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在核定期限内缴纳税款，索取完税凭证。土地、房产管理部门凭完税凭证办理变更登记手续。第三节第三节 车船税车船税一、车
10、船税的概念 二、车船税的征税范围三、车船税的纳税人 四、车船税的税率五、契税应纳税额的计算六、车船税的减免规定七、契税的征收管理和纳税申报 一、车船税的概念一、车船税的概念（一）定义 车船税是对在中华人民共和国境内的车辆、船舶的所有人或者管理人征收的一种财产税。（二）演变过程 1951年车船使用牌照税暂行条例 1973年只对不缴纳工商税的单位、个人和外侨征收，征税范围大为缩小。1984年国务院决定对车船征税 1986年车船使用税暂行条例 2006年颁布并于2007年实施车船税暂行条例。（三）征收的意义 1.开辟地方财源，为地方财政筹集资金；2.调节财富分配，促进社会公平；3.加强对车船的使用和
11、管理。二、车船税的征税范围二、车船税的征税范围 是指依法应当在我国车船管理部门登记的车船（除规定减免的车船外）。1.车辆，包括机动车辆和非机动车辆。2.船舶，包括机动船舶和非机动船舶。三、纳税人三、纳税人 是指在中华人民共和国境内，依法在我国车船管理部门登记的车辆、船舶的所有人或者管理人。五、契税应纳税额的计算五、契税应纳税额的计算（一）计税依据 分别有辆、净吨位和载重吨位三种。1.乘人汽车、电车、摩托车、自行车、人力车和畜力车，以“辆”为计税依据。2.载货汽车、机动船，以“净吨位”为计税依据。3.非机动船，以“载重吨位”为计税依据。（二）应纳税额的计算方法1.载客汽车、摩托车的应纳税额=辆数
12、适用单位税额2.载货汽车、专项作业车、三轮汽车、低速货车的应纳税额 =自重吨位数适用单位税额3.机动船的应纳税额=净吨位数适用单位税额4.拖船、非机动驳船的应纳税额=净吨位数（适用单位税额50%）5.客货两用汽车应纳税额=自重吨位数适用单位税额6.购置的新车船，购置当年的应纳税额自纳税义务发生的当月起按月计算。应纳税额=（年应纳税额/12）应纳税月份数六、车船税的减免规定六、车船税的减免规定（一）法定的免税车船1.非机动车船（不包括非机动驳船）；2.拖拉机；3.捕捞、养殖渔船；4.军队、武警专用的车船；5.警用车船；6.按照有关规定已经缴纳船舶吨税的船舶；7.依照我国有关法律和我国缔结或者参加
13、的国际条约的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其有关人员的车船。（二）经财政部批准免税的其他车船1.残疾人专用的车辆；2.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的车船，如果能够明确划分清楚是完全自用的，免税；划分不清的，应照章纳税；3.非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的车船。省、自治区、直辖市人民政府可以根据当地实际情况，对城市、农村公共交通车船给予定期减税、免税。七、契税的征收管理七、契税的征收管理（一）纳税义务发生时间 为车船管理部门核发的车船登记证书或者行驶证书所记载日期的当月。已向交通航运管理机关报废的车船，当年不发生车船税的纳税义务。（二）纳税期限 按年征收，分期缴纳。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。（三）纳税地点 一般为纳税人所在地。跨省、自治区、直辖市使用的车船，纳税地点为车船的登记地。