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1、某居住区可行性研究某居住区可行性研究一、项目概况一、项目概况随着某市城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需作进一步调整。为此，首都规划建设委员会办公室于 1996 年 1 月 30 日召开第四次联席会议，原则上同意将某市市某厂改造为“某厂居住区”。该项目拟由某市某集团房地产开发部负责开发建设。项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开发项目融资提供依据。1项目位置及占地面积拟建“某厂居住区”位于某区东八里庄，包括现状某厂厂区和某公司的用地。地块北临六里
2、屯路，南至某北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。本项目总占地面积公顷，其中：规划用地面积公顷，市政代征地公顷。本项目规划建设用地面积中，目前属某市市第某筑工程公司使用的有公顷，详见表 1 所示。表 1项目用地面积及其分布用地单位规划用地面积(m2)可开发用地面积(m2)保留建筑占地面积(m2)37980033203747763某76520712005320某45632040323753083合计2项目现状特点项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发，中间铁路线及其南北两侧为
3、第三期开发。规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近某北路的住宅楼为某厂新建的宿舍区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属某厂和某公司，目前保留，待将来有条件时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12 层综合楼。另外，现状厂区内的锅炉房也将予以保留，用于未来小区供热。保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表 2 所示。表 2项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积土地使用者某某用途占地面积(m2)建筑面积(m2)占地面积(m2)建筑面积(m2)住宅地区公建合计43488477631000002209212209253200532030000030000项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是
4、东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。3项目拟建规模按照初步规划方案，某厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表 3）。建设用地面积 456300 平方米，总建筑面积 912600 平方米，总容积率为。表 3项目拟建规模和建筑面积分配类型保留建筑新建建筑地区商服配套公建小计合计85000100000760508912600高层住宅多层住宅建筑面积(m2)152092437908137600建筑面积所占比例(%)-4项目服务对象居住区将
5、规划建设一处地区级公建中心和一所医院，为附近地区和小区内居民提供服务，其余建筑为多层、高层住宅和配套公建。其中，部分新建住宅为某集团其它开发项目提供拆迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比例分别为 30%和 70%。5市政工程和基础设施据测算，某厂居住区建成后，对热力、电力、电讯和煤气的需求预测如下：(1)供热小区内将自建锅炉房，负责整个小区的供热。(2)供电根据某市某厂住宅区供电可行性咨询报告，某厂住宅区的能源供应方式采用锅炉房（或热力网）供热，煤气或天然气炊事，集中与分散空调相结合方案，新建住宅和新建公建用电定额分别按 25 瓦/平方米和 50 瓦/平方米计算，则该小区用电总计约 20
6、000 千瓦。同时使用系数为，则最大负荷约 16000 千瓦，需安装 24000 千伏安变压器。根据测算，新建小区内开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分别需 400 万元和 480 万元，需交纳的供电贴费为 2880 万元，以上三项共计 3760 万元。另外，居住区还应承担地方电力建设基金 4000 万元，此项费用可分期交纳。(3)煤气据某市市煤气公司测算，按小区内住宅 7736 户、其它建筑万平方米计，日用煤气量为万立方米，高峰用气量为 3500 立方米。(4)电讯据某市市电信管理局测算，按居住人口 2 万多、住户 7736 户计，某厂居住区至少需电话 9000 部（包括公建），初期至少需安装
7、程控交换机 1 万门。二、市场研究二、市场研究（一）某市市当前房地产市场概况（略）（二）某市市普通住宅市场分析（三）市场供需关系分析（略）经过对某市市的投资环境和市场供求关系分析，我们提出如下建议：本项目所处位置紧邻某市市房地产投资的热点地区之一东四环路，建议市场定位如下：(1)功能分配。小区内以普通住宅为主，配以适当的写字楼、商业及公建用房。普通住宅占 70%，其中多层与高层并重，为提高项目的建筑面积，适当增加高层的比例。(2)销售对象。普通住宅销售对象以企事业单位、集团购买和某集团内部其它项目的拆迁用房为主，外地驻京机构为辅，兼顾散户。(3)户型与功能。考虑到销售对象，普通住宅户型以三室一
8、厅、三室二厅、二室二厅为主，约占 70%；四室二厅为辅，占 10%，其余为二室或一室。面积约 60-120平方米。在节约成本的前提下，应尽量使功能达到中档水平，如设计冰箱、洗衣机、空调的预留位置。（三）某市市写字楼市场分析（略）（四）某市市商业用房市场分析（略）三、项目规划建设方案和建设条件三、项目规划建设方案和建设条件（一）项目用地功能布局小区内现状住宅主要分布在厂区西北角和南端。规划住宅主要集中在小区中央，部分布置于靠近铁路的东北角，在高度控制方面，本着中间高、两边低的原则，越靠近铁路高度越低，以减少铁路噪音对居民的干扰。某厂周围居住区建成较早，配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公
9、建中心。因此规划在区域内两条主干道（某北路和星火路）交汇处的东北部，即现状某厂的西南角建设一处地区级的公建中心。由于周围地区缺少有规模的医院，所以在园星路以北，靠星火路一侧规划一家医院。星火路是经过居住区的一条主要生活性道路，规划公建区多沿星火路布置。在现状综合楼以南安排一处农贸市场，以解决星火路沿线的马路市场问题。在某北路与园星路之间的星火路东侧形成一组完整的商业区。为满足服务半径要求，方便小区东北部居民，在六里屯路南，规划一处小规模商服用地。居住区东部目前是仓储区，有一组电气化铁路从居住区边经过。规划中将锅炉房、公交首末站和其它市政场站布置在铁路沿线，另外将中小学用地也靠近铁路布置，但要采
10、取降低噪音影响的物理措施。规划在石佛营东路西侧布置一条 2030 米宽的绿化隔离带，以减少铁路噪音干扰。其余绿地集中在现状综合楼以东的一块占地 0.88 公顷的用地内。另外，居住区还将配备30 班中学一所，24 班小学两所，9 班幼儿园两所，4 班、6 班托儿所各一所。（二）项目规划控制指标综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求，对该小区容量、用地性质和开发强度提出的控制指标如下：1.用地情况总占地面积其中532320 平方米代征地面积76000 平方米规划建设用地面积456320 平方米其中 地区公建用地52900 平方米住宅用地163400 平方米配套公建用地124000 平方米道路用地5
11、6000 平方米绿化用地60000 平方米2.用地性质使用性质：住宅及配套、非配套公建3.用地强度总容积率：其中：保留建筑：新建住宅：配套公建：地区商服：4.建筑设计指标总建筑面积：其中：保留建筑面积：新建住宅建筑面积：地区公建建筑面积：配套公建建筑面积：建筑高度：其中：多层住宅：高层住宅：地区商服：配套公建：中、小学：912600 平方米152092 平方米85000 平方米100000 平方米=60 米=18 米4560 米=60 米=24 米=12 米板式 612 层，塔式 18 层575508 平方米建筑层数：（三）市政建设条件1.道路交通系统在某厂居住区四周道路中，星火路已修好，六里
12、屯路和某北路都定过线，只有石佛营东路有待定线。规划中将东八里庄小区北侧的园星路东延，横穿居住区与石佛营东路相交，此路段将居住区分成南北两个小区，亦有待定线。为加强小区间的联系，居住区内部规划了半环加十字形的道路系统：即由星火路向东，再向南，穿过园星路，再向西回到星火路的半环路和贯穿南北东西的十字型路。2.市政设施现状某市某厂原有较完善的市政设施。为解决某市市热力公司在东郊地区建设供热厂的用电需要，某市市供电局提出结合供热厂投产，建设一座 110 千伏变电站（星火变电站）。站址拟选在京包铁路西侧，姚家园路北侧，建成后将由该变电站向某厂住宅区供电。随着周围地区的开发建设，该地段的市政设施、地下管线
13、将得到进一步改善，为本项目建成后的使用提供理想的市政条件。其中：(1)上水：某厂原有上水条件满足供应。(2)雨水：沿区内管线通入市政干线。(3)合流污水：沿区内管线送入市政干线。(4)煤气：用地西侧的星火路、南侧的某北路有新建的Dg300 中压煤气管线；在用地西侧偏南有现状煤气中低压调压站一座；小区内南北端有部分现状住宅楼已使用人工煤气。居住区需建设煤气中低压调压站两座，每座建筑面积 70平方米左右。(5)供热：基地内可满足供应。规划在原锅炉房的位置，绿化隔离带以西，设一处占地公顷的锅炉房，负责整个小区的供热。(6)供电：某厂现状用电由国棉 110 千伏变电站以 10 千伏架空线（石佛营路）供
14、电，由于该变电站已满载，某厂居住区拟由规划建设的星火 110 千伏变电站供电。某厂用电负荷较大，应安排一座占地 500 平方米的 10 千伏开闭站，由此分别引出双路 10 千伏电缆向住宅和公建供电。(7)电讯：现状某厂有远离此地的呼家楼电话局提供服务，该局容量已满，无力为新建住宅区提供通信服务。按电信发展总体规划方案要求，石佛营地区应由开发单位无偿提供土地，新建一个 4 万门电话局所，占地面积 5000 平方米，建筑面积 6000 平方米，初装容量 1 万门。四、建设方式及进度安排（一）建设方式本项目的设计应采用总承包制，小区集中规划，统一设计。施工采用监理制，采用公开招标的形式选择工程承包商
15、，以使项目的工期、成本、质量得以确保。工程应达到优良工程水准。（二）建设进度安排由于该项目规模较大，因此应考虑采用滚动开发、分期建设的方式，这样既可以使项目迅速启动，又可以按照市场需求变化情况适时调整开发方案，降低投资风险。从项目本身的规模和所处的市场条件来看，本项目的开发建设分三期为宜，预计用 6 年时间可全部建成投入使用。各期开发的土地面积和建筑面积如表 4 所示。表 4项目建设分期安排单位：平方米分期第一期(南)第二期(北)第三期(中)三期合计总占地面积代征地面积规划建设用地面积保留建筑占地面积18300026000157000234981793202500015432042751700
16、0025000145000253105323207600045632053083拆迁土地面积可开发占地面积可开发建筑面积159502133502229000175045150045262000144690119690269508479237403237760508注：第二期可开发土地面积中，有 71200 平方米占地为当前某用地，相应分摊的代征地面积为 11860 平方米。工程建设进度，直接影响着项目的经济效益。严密的工程进度安排和高质量的施工组织设计，是保证项目实施的关键，为了确保资金滚动使用，于1997 年 1 月初开始一期工程拆迁及整个项目规划设计和前期准备工作，1997 年 3 月底进
17、行规划设计方案比选，19971997 年 4 月起就可进行市场推广和销售。年 10 月初开始第一期基础工程，第二期工程于1999 年 4 月初开始启动，第三期工程从 2001 年 4 月启动。整个住宅小区的开发建设于2003 年 3 月完成，2003 年 9 月底销售完毕五、投资估算与资金筹措（一）项目总投资估算1.项目投资概况据估算,本项目包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、开发期税费等总投资为万元人民币，可销售面积的单方造价为元/平方米。更详细的投资规划可能随设计的深入而调整。2.估算依据(1)业主提供的“某厂居住区控制性详细规划说明”；(2)某市市煤气公司“某市市某厂
18、居住区煤气供应咨询意见”；(3)某市市电信管理局“某市市某厂居住区电信配套建设方案”；(4)整个项目按中、低挡建造水平计算；(5)估算中的有关税金和费用按某市市的现行规定和同类项目的平均水平测算；(6)假定该项目在 5 年内分 3 期全部建设完成;(7)假定该项目在第一年开始预售，至项目建成后一年内全部销售完毕;(8)项目总投资中自有资金比率按 10%计算；(9)贷款的年利率按 12%计取；(10)整个项目的投资费用是在专业的投资监理工程师监督下使用。3估算范围上述估算投资按某市市目前通常的取费标准计取，但尚未包括室内二次精装修及拆迁房享受安居房减免的十项税费。4估算结果投资估算的结果汇总如表
19、 5 所示。表-5某市市某厂居住区开发项目成本估算表序号项目或费用名称投资金额（万元）单方造价（元/平方米）一土地费用1出让金2城市建设配套费3拆迁安置补偿费4手续费及税金二前期工程费1规划设计2项目可行性研究3地质勘探测绘4三通一平费三房屋开发费(一)1建筑安装工程费商品住宅A多层B2高层拆迁房A多层B3高层地区公建A商场B写字楼4可销售配套公建5不可销售配套公建(三)附属工程费(三)室外工程费(四)其它费用四管理费五财务费用六开发期税费1电贴费2用电权费3其它税费七不可预见费总计注：计算单方造价时，其面积的基础是可销售面积（不含不可销售配套公建之建筑面积）。（二）投资分年度使用计划按照项目
20、建设进度计划安排，本项目资金投入计划详见表 6“投资计划与资金筹措表”。表 6投资计划与资金筹措表单位：万元开发经营期序合号项目计1997199819992000200120021开发总投资土地费用前期工程费房屋开发费管理费其它费用开发期税费不可预见费小计2资金筹措自有资金销售收入贷款其它小计（三）资金筹措计划本项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三个部分。其中自有资金投入万元人民币，销售收入投入万元人民币，需向金融机构贷款万元人民币详见表 6。在估算中，考虑到当年投资是随工程的进度分期投入的，销售收入也是在一年中逐步实现的，故假定当年销售收入（扣除销售税费）全部用于当年投资，如有盈余，
21、结转下年。六、投资分析基础数据的预测和选定本报告对项目经济效益进行分析过程中，所使用的基础数据和基本条件是根据某市市同类开发项目的实际状况，在分析某市市相关类型物业市场前景的基础上，结合本项目的具体情况而预测和选定的。（一）销售收入的测算根据市场研究的结果，并考虑本项目的具体情况，确定普通住宅售价：高层为 5000元/平方米，多层为 5200 元/平方米；拆迁房售价：高层为 4500 元/平方米，多层为 4800元/平方米；商业用房售价：6500 元/平方米；办公用房售价：6000 元/平方米；可售配套公建售价：4000 元/平方米。可销售面积的平均价格为元/平方米。本项目的销售面积包括商品住
22、宅、拆迁房与各类公建，总计为 757558 平方米，分年度的总销售收入见表 7“某市市某厂居住区开发项目销售收入汇总表”。表 7某市市某厂居住区开发项目销售收入汇总表1997199819992000200120022003总计序号 期间1商品住宅销售收入2拆迁楼销售收入3地区公建销售收入销售收入总计注:可销售面积平均价格元/平方米，销售收入具体估算过程略。(二)成本及税金1.投资成本测算本项目固定资产投资总额为万元人民币，融资费用为万元人民币，本项目的投资成本为万元人民币。2.销售费用测算根据某市市同类项目和国家有关部门资料，销售费用取总销售收入的 2%。销售费用 万元2%万元3.税金房地产开
23、发项目的主要税金为经营税费和所得税。根据国家有关规定，经营税费的税率为 5.45%，按总销售额征收；所得税税率为 33%，以销售利润为基数征收。某市市现已开征土地增值税。该税按开发项目销售利润水平以累进税率征收，对 20%以内的开发利润，免征土地增值税。根据测算，本项目不需缴纳土地增值税（三）利润分配开发项目的税后利润等于销售收入扣除投资成本、销售费用和有关税金。预计本项目的总税后利润为万元人民币。详见表 8“项目损益表”。表 8项目损益表序号12345678910项目项目收入销售收入合计开发经营期19970199801999020000200102002020030商品住宅拆迁楼、可售配套公
24、建地区公建出租收入经营成本销售成本经营税费0销售税费营业税及附加交易管理费及印花税销售费用财务费用土地增值税开发利润所得额所得税税后利润应付利润归还垫支利润及净投资回收未分配利润注：投资回收主要用于后续投资和偿还贷款本息，税后利润部分用于后续开发投资和归还贷款本息的，在投资回收不再用于后续投资和还本付息时归还。七、项目经济效益评价（一）现金流量分析本报告从全部资金、自有资金两方面编制了现金流量表，主要评价指标如下：1.全部资金评价指标（详见表 9，项目全部资金现金流量表）财务内部收益率：24.80%财务净现值(IC=18%)：万元人民币静态投资回收期：年动态投资回收期(IC=18%)：年表 9
25、项目全部资金现金流量表序号1234项目现金流入销售收入合计开发经营期1997199819992000200120022003小计现金流出固定 资产 投资经营资金开发总投资销售费用经营税费土地增值税所得税小计净现金流量累计净现金流量现值系数5净现值6累计净现值计算指标IRR24.80%静态投资回收期年NPV万元动态投资回收期年2.自有资金评价指标（详见表 10，项目自有资金现金流量表）财务内部收益率：292.33%财务净现值(IC=18%)：万元人民币静态投资回收期：年动态投资回收期(IC=18%)：年表 10项目自有资金现金流量表单位:万元序号12开发经营期项目现金流入销售收入合计199719
26、9819992000200120022003小计现金流出自有资金经营税费销售费用土地增值税所得税贷款本金偿还贷款利息支付小计34NPV万元净现金流量累计净现金流量现值系数56净现值累计净现值IRR292.33%计算指标静态投资回收期年动态投资回收期年(二)财务平衡表与贷款偿还分析资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。分析结果表明,本项目具有基本的资金平衡能力。详见表 11，资金来源与运用表。表 11资金来源与运用表单位：万元序号123小计项目资金来源销售收入自有资金贷款合计开发经营期1997199819992000200120022003小计资金运用固定资产投
27、资经营资金开发成本经营管理费用销售费用财务费用经营税费土地增值税所得税应付利润各期还本付息归还垫支利润及净投资回收从表 12“贷款还本付息估算表”中可以看出，本项目如果操作得当，在正常情况下，项目开发建设完成时，可以从销售收入中还清全部贷款本息，并有基本的利润贷款还本付息估算表单位：万元序号1项目合计开发经营期1997199819992000200120022003贷款及还本付息期初贷款本息累计2本金利息本期贷款12%12%12%12%12%12%12%本期应计利息本期本金归还本期利息支付期末贷款本息累计本年年利率偿还贷款本息的资金来源投资回收未分配利润其它八、风险分析八、风险分析本项目的风险
28、主要来自：建造成本、售价、销售进度、开发周期、贷款利率等方面，其中主要取决于租售价格的变化和销售进度的快慢。而这些风险因素，又受政治、经济、社会条件的影响。另外自有资金占总投资的比例虽然对整个项目全部资金投资的经济效益没有影响，但是由于贷款的杠杆作用会影响自有资金的经济评价指标，因此需要项目的主办者进行认真考虑。（一）盈亏平衡分析本项目的盈亏平衡点为 76.42%，即销售面积/收入达到可销售面积/收入的 76.42%时,项目能保持盈亏平衡。利润为零时的初始平均价格和平均成本分别如图 1 和图 2 所示。（二）敏感性分析影响本项目财务效益的主要风险因素为总投资（建造成本）、售价。针对全部资金和自
29、有资金的评价指标，分别算出当上述因素变化15%、10%、5%时，对主要经济评价指标的影响分析如表 13 和表 14 所示。其中两种最不利的情况如下所示：1.当投资增加 15%时，全部资金的评价指标为：财务内部收益率：18.10%财务净现值(IC=18%)：万元人民币静态投资回收期：年动态投资回收期(IC=18%)：年2.当租售价格降低 15%时，全部资金的评价指标为：财务内部收益率：12.59%财务净现值(IC=18%)：万元人民币静态投资回收期：年动态投资回收期(IC=18%)：年表 13全部投资敏感性分析表项目基本方案租售价格变化投资变化15%10%5%-5%-10%-15%15%10%5
30、%-5%-10%内部收益率(IRR)24.80%37.07%32.96%28.87%20.73%16.66%12.59%18.10%20.21%22.44%27.30%29.95%净现值(NPV)(万元)静态投资回收期(年)动态投资回收期(年)-15%32.78%自有资金敏感性分析表项目基本方案租售价格变化投资变化15%10%5%-5%-10%-15%15%10%5%-5%-10%-15%内部收益率(IRR)净现值(NPV)(万元)292.33%323.54%312.36%301.62%284.36%273.24%257.97%277.97%283.19%287.55%297.82%304.6
31、4%312.21%静态投资回收期(年)动态投资回收期(年)从计算结果可知，租金售价降低 15%对项目经济效益影响很大，使项目不能满足内部收益率、财务净现值和投资回收期的评价标准。为确保项目获得较好的经济效益，项目主办者应加强市场促销工作，尽量使租售收入计划得以实现。由于本项目全部投资基本方案的内部收益率为 24.80%，远高于本项目测算中的贷款年利率，因此自有资金的评价指标随自有资金占总开发投资比例有较大的变化，从自有资金占总开发投资比例变化敏感性分析表中可以看出，在确保项目正常运作的情况下，应尽可能降低自有资金的投入，使项目主办者的自有资金再选择其它理想的投资渠道。九、财务评价的结论与建议（
32、一）结论上述分析和财务效益评估的结果表明，本项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，且有一般的抗风险能力。评估结果表明，该项目是可行的。本项目评估中假定可销售面积全部用于销售，开发建设前四年期间的全部销售收入均用于项目投资。因此，售价与销售进度是本项目能否达到预期效益的关键。本项目各类物业的预期售价是在多方考察某市目前同类物业市场的基础上确定的。考虑到今后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方面将会有一些新政策出台，预期售价将会有所变动。但从当前发展态势看，普通住宅商品房售价不会有太大的回落。（二）有关建议1.本项目的关键是各年度预期销售收入能否实现。若销售进度能加快
33、，则项目投资更有保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之也亦然。因此，项目主办者对此应给予足够的关注和重视，建立一支良好的销售队伍，加强促销手段，并根据销售情况适时调整工程进度和售价。2.本项目可销售买家中有 30%是拆迁用房，主要面对某集团其它开发项目的拆迁对象。这部分销售收入受到其它开发项目进展情况而影响，对此应给予关注，并相应调整各期拆迁房所占比例和进度，如当拆迁房对象确有保证时，在前期可适当增加拆迁房比例，加快进度，以取得更好的经济效益。3.按现行规定，对拆迁房可以享受安居工程的有关优惠条件，项目主办者应尽力争取。4.本项目的销售在很大程度上取决于东四环路及周围地区的建设，尤其是东四环路的建设速度，项目主办者对此应给予密切关注，适时调整工程进度与售价。5.本报告在测算过程中，选用的贷款年利率为 12%。如使用商业性贷款，则其年利率会更高一些，从而增大项目的融资费用，加大整个项目的开发成本，使经济效益降低，因此建议项目的主办者，应力争获得政策性贷款，以减少项目的融资费用，争取更好的投资效益。6.建筑工程不可预见因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，施行工程监理制。还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利进行。