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1、房地产经纪相关知识房地产经纪相关知识考前培训冲刺班考前培训冲刺班考前培训冲刺班考前培训冲刺班20112011年年9 9月月对复习备考的几点经验介绍对复习备考的几点经验介绍1.房地产经纪人考试重在考察知识面，而非知识深度房地产经纪人考试重在考察知识面，而非知识深度 复习时要注意内容全面，疏而不漏复习时要注意内容全面，疏而不漏2.并不是所有内容都可以出题，要找出题源，加强理解并不是所有内容都可以出题，要找出题源，加强理解 复习时要注意分辨、分析题源，感知考察内容，把握复习时要注意分辨、分析题源，感知考察内容，把握 原理和原则原理和原则3.考试重点很明确，各章重点内容约占考试题目的绝大部分考试重点很
2、明确，各章重点内容约占考试题目的绝大部分 抓住重点内容，加强复习，取得基本分抓住重点内容，加强复习，取得基本分4.历年考试题目复现率并不高，但重点内容一定会复现，只历年考试题目复现率并不高，但重点内容一定会复现，只 是考察是考察角度不同角度不同 适度做题有助于找题感，查缺补漏，多角度看问题适度做题有助于找题感，查缺补漏，多角度看问题5.考试中不要犯技术性错误，细节决定成败考试中不要犯技术性错误，细节决定成败 概念清晰、原理明了、原则掌握、细节发现概念清晰、原理明了、原则掌握、细节发现6.几个历年考试通过的心得体会几个历年考试通过的心得体会 一个答题原则：分分必争一个答题原则：分分必争 两个得分
3、方法：先要理解，再要仔细两个得分方法：先要理解，再要仔细 三轮复习策略：建立印象、明确重点、提高记忆三轮复习策略：建立印象、明确重点、提高记忆 考试过程中注意的几个问题考试过程中注意的几个问题1.准备充分，证件齐备，文具充足（计算器）准备充分，证件齐备，文具充足（计算器）2.掌握选择题做题方法掌握选择题做题方法 单选题：一遍作对；多选题：选择最有把握的单选题：一遍作对；多选题：选择最有把握的 综合分析题：耐心细致，穷尽答案综合分析题：耐心细致，穷尽答案3.做题顺序：先易后难、树立信息、大胆仔细、各个击破做题顺序：先易后难、树立信息、大胆仔细、各个击破历年命题热点及重难点历年命题热点及重难点 容
4、易出题的知识点容易出题的知识点 各章重点、难点各章重点、难点 历年命题重点及热点历年命题重点及热点 培训目的和方式：拉网式印象建立培训目的和方式：拉网式印象建立 通过理解加强记忆通过理解加强记忆第一章 法律和消费者权益保护复习、答题技巧：复习、答题技巧：（1）注意把握法律原则，法的原则是通用的）注意把握法律原则，法的原则是通用的（2）一定要细心仔细，用法律概念来区分具体案例）一定要细心仔细，用法律概念来区分具体案例（3）完全可以凭社会共识来判断题目对错）完全可以凭社会共识来判断题目对错（4）民法与合同法要重点掌握）民法与合同法要重点掌握课程目录课程目录第一节第一节 法律概述法律概述第二节第二节
5、 民法民法第三节第三节 合同法合同法第四节第四节 物权法物权法第五节第五节 消费者权益保护法消费者权益保护法第一节第一节 法律概述法律概述一、法律和法规的含义一、法律和法规的含义二、中国现行法律体系二、中国现行法律体系三、法律的适用三、法律的适用法律法律广义：立法机关制定全部行为规范广义：立法机关制定全部行为规范狭义：全国人大及常委会制定狭义：全国人大及常委会制定法规法规广义：法律法规总称广义：法律法规总称狭义：低于法律的各项规章制度狭义：低于法律的各项规章制度一、法律和法规的含义一、法律和法规的含义二、中国现行法律体系二、中国现行法律体系宪法宪法法律法律(仅指由全国人大及其常委会制定和修改的
6、法律)如：中华人民共和国城市房地产管理法行政法规行政法规(由国务院制定和修改)如：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 地方性法规地方性法规&行政规章行政规章如：建设部城市房屋权属登记管理办法（一）法律的适用范围（一）法律的适用范围（1）时间：自公布之日起或公布一段时间以后）时间：自公布之日起或公布一段时间以后（2）空间：地域效力）空间：地域效力 国家法律法规：适用全国国家法律法规：适用全国 地方法律法规：适用地方地方法律法规：适用地方（3）人的适用：属人主义）人的适用：属人主义 属地主义属地主义三、法律的适用三、法律的适用（二）法律的适用原则（二）法律的适用原则法律依据：法律依据：宪法宪法、
7、立法法立法法适用原则：适用原则：下位法服从上位法下位法服从上位法 特别法优于一般法（同一机关制定，特别规定与一般规定不一特别法优于一般法（同一机关制定，特别规定与一般规定不一致）致）新法优于旧法（同一机关制定，新规定与旧规定不一致）新法优于旧法（同一机关制定，新规定与旧规定不一致）法律文本优先于法律解释法律文本优先于法律解释 强行法优先于任意法强行法优先于任意法 法律不溯及既往法律不溯及既往三、法律的适用三、法律的适用（20042004）下列关于法的表述中，不正确的是）下列关于法的表述中，不正确的是A A 法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单
8、行条例、规章一般不溯及既往规章一般不溯及既往B B 地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章C C 特别规定与一般规定不一致的，适用一般规定特别规定与一般规定不一致的，适用一般规定D D 特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定第二节第二节 民法民法一、民法的概念和基本原则一、民法的概念和基本原则二、民事法律关系二、民事法律关系三、自然人、法人和合伙人三、自然人、法人和合伙人四、民事法律行为四、民事法律行为五、代理五、代理六、民事责任六、民事责任七、诉讼时效七、诉讼时效（一）民法的概念（一）民法的概念1、民法（
9、、民法（Civil law），是规定并调整平等主体的公民间、法人间），是规定并调整平等主体的公民间、法人间及公民与法人间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。是国家及公民与法人间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。是国家法律体系中的重要部门法之一，与人们的生活密切相关。法律体系中的重要部门法之一，与人们的生活密切相关。2、1986年年民法通则民法通则，具有民法典性质。民法典是按一定的逻，具有民法典性质。民法典是按一定的逻辑体系和价值判断将各种民事制度规定于一部法律内的法律文件。辑体系和价值判断将各种民事制度规定于一部法律内的法律文件。3、主要民法领域内容：、主要民法领域内容：合同法合同法、担
10、保法担保法、专利法专利法、婚姻法婚姻法、继承法继承法等等4、近期重要民法：、近期重要民法：2007年年物权法物权法、2009年年侵权责任法侵权责任法一、民法的概念和基本原则一、民法的概念和基本原则双融阁培训-专注房地产行业培训调整对象：调整对象：1、民法调整的财产关系、民法调整的财产关系民法调整的财产关系，是指平等的民事主体在从事民事活动的过程民法调整的财产关系，是指平等的民事主体在从事民事活动的过程中所发生的以财产所有和财产流转为主要内容的权利和义务关系。中所发生的以财产所有和财产流转为主要内容的权利和义务关系。这种财产关系具有以下特点：这种财产关系具有以下特点：（1）主体法律地位平等。）主
11、体法律地位平等。（2）包括财产所有和财产流转两种关系。）包括财产所有和财产流转两种关系。财产所有主要表达的是财产所有主要表达的是财产归何人控制的状态，对物的控制称为物权，对智力成果的控制财产归何人控制的状态，对物的控制称为物权，对智力成果的控制称为知识产权。财产流转关系是指民事主体因对财产进行交换而发称为知识产权。财产流转关系是指民事主体因对财产进行交换而发生的社会关系，流转关系反映的是商品交换中的财产关系，民法上生的社会关系，流转关系反映的是商品交换中的财产关系，民法上称为债的关系。称为债的关系。一、民法的概念和基本原则一、民法的概念和基本原则2、民法调整的人身关系、民法调整的人身关系人身关
12、系是人格关系和身份关系的合称。人身关系是人格关系和身份关系的合称。民法调整的人身关系是指平民法调整的人身关系是指平等的民事主体之间发生的以人格关系和身份关系为主要内容的权利义等的民事主体之间发生的以人格关系和身份关系为主要内容的权利义务关系。这种人身关系具有如下特征：务关系。这种人身关系具有如下特征：（1）人身关系包括人格关系和身份关系两种。）人身关系包括人格关系和身份关系两种。其中，人格关系（个人）其中，人格关系（个人）指因民事主体之间为实现人格利益而发生的社会关系。人格利益是民指因民事主体之间为实现人格利益而发生的社会关系。人格利益是民事主体的生命、健康、姓名、名称、肖像、名誉等利益。在法
13、律上体事主体的生命、健康、姓名、名称、肖像、名誉等利益。在法律上体现为相应的权利，如生命权、健康权、姓名权、名称权、肖像权、名现为相应的权利，如生命权、健康权、姓名权、名称权、肖像权、名誉权。身份关系（与人）是指民事主体之间因彼此存在的身份利益而誉权。身份关系（与人）是指民事主体之间因彼此存在的身份利益而发生的社会关系。身份利益指民事主体之间因婚姻、血缘和法律拟制发生的社会关系。身份利益指民事主体之间因婚姻、血缘和法律拟制而形成的利益，在法律上体现为配偶权、亲权、监护权等。而形成的利益，在法律上体现为配偶权、亲权、监护权等。一、民法的概念和基本原则一、民法的概念和基本原则一、民法的概念和基本原
14、则一、民法的概念和基本原则民法调整对象民法调整对象财产关系财产关系人身关系人身关系财产所有财产所有财产流转财产流转人格关系人格关系身份关系身份关系（20072007）民民法法是是调调整整平平等等主主体体的的公公民民之之间间、法法人人之之间间以以及及他们相互之间（他们相互之间（）的法律法规总称。）的法律法规总称。A A 财产所有关系财产所有关系B B 财产流转关系财产流转关系C C 行政管理关系行政管理关系D D 单位内部上下级关系单位内部上下级关系E E 人身关系人身关系（二）民法的基本原则（二）民法的基本原则1、平等原则、平等原则也称为法律地位平等原则。也称为法律地位平等原则。民法通则民法通
15、则第第3条规定：当事人在民条规定：当事人在民事活动中的地位平等。任何自然人、法人在民事法律关系中平等地事活动中的地位平等。任何自然人、法人在民事法律关系中平等地享有权利，其权利平等地受到保护。享有权利，其权利平等地受到保护。2、自愿原则、自愿原则也称为意思自治原则，也称为意思自治原则，是指法律确认民事主体得自由地基于其意志是指法律确认民事主体得自由地基于其意志进行民事活动的基本准则。进行民事活动的基本准则。3、公平原则、公平原则公平原则是正义的道德观在法律上的体现，公平原则是正义的道德观在法律上的体现，为诚实信用原则和显失为诚实信用原则和显失公平规则树立了判断的基准。公平规则树立了判断的基准。
16、一、民法的概念和基本原则一、民法的概念和基本原则4、诚实信用原则、诚实信用原则诚实信用原则指从事民事活动的民事主体在行使权利和履行义务时诚实信用原则指从事民事活动的民事主体在行使权利和履行义务时必须意图诚实、善意，行使权利不侵害他人与社会的利益，履行义必须意图诚实、善意，行使权利不侵害他人与社会的利益，履行义务信守承诺和法律规定，最终达到当事人之间的利益、当事人与社务信守承诺和法律规定，最终达到当事人之间的利益、当事人与社会之间的利益得到平衡的基本原则。会之间的利益得到平衡的基本原则。5、公序良俗原则、公序良俗原则符合社会公共秩序及善良风俗符合社会公共秩序及善良风俗6、禁止滥用权利原则、禁止滥
17、用权利原则禁止滥用权利原则，是指民事主体在进行民事活动中必须正禁止滥用权利原则，是指民事主体在进行民事活动中必须正确行使民事权利，确行使民事权利，一、民法的概念和基本原则一、民法的概念和基本原则（一）民事法律关系的概念（一）民事法律关系的概念由民法调整、确认和保护的社会关系。由民法调整、确认和保护的社会关系。（二）民事法律关系的要素（二）民事法律关系的要素1、主体：、主体：自然人、法人、合伙组织（两人以上）自然人、法人、合伙组织（两人以上）2、客体：物、客体：物有体物、人力可支配、不包括人本身但分离器官除外有体物、人力可支配、不包括人本身但分离器官除外 行为行为人的活动结果人的活动结果 智力成
18、果智力成果知识产权知识产权3、民事法律关系：权利和义务、民事责任、民事法律关系：权利和义务、民事责任二、民事法律关系二、民事法律关系（三）民事权利（三）民事权利1、民事权利的概念和分类、民事权利的概念和分类 财产权和人身权：民法调整的对象。财产权和人身权：民法调整的对象。支配权、请求权、形成权和抗辩权（支配权、请求权、形成权和抗辩权（P7）2、民事权利的取得和变动、民事权利的取得和变动 （1）原始取得：劳动生产、天然、法定孳息等）原始取得：劳动生产、天然、法定孳息等 （2）继受取得：法律行为）继受取得：法律行为买卖等买卖等 （3）变更：约定变更与法律变更）变更：约定变更与法律变更 （4）消灭：
19、绝对消灭、相对消灭（所有权转移）消灭：绝对消灭、相对消灭（所有权转移）3、民事权利保护：公力救济、自力救济、民事权利保护：公力救济、自力救济二、民事法律关系二、民事法律关系（一）自然人（一）自然人自然人也称公民。自然人既包括本国公民，也包括外国人和无国籍人。自然人也称公民。自然人既包括本国公民，也包括外国人和无国籍人。具有中华人民共和国国籍的自然人都是中国公民。具有中华人民共和国国籍的自然人都是中国公民。1、自然人的民事权利能力、自然人的民事权利能力2、自然人的民事行为能力、自然人的民事行为能力（1）完全民事行为能力人）完全民事行为能力人十八周岁以上的公民是成年人，具有完全的民事行为能力，可以
20、独十八周岁以上的公民是成年人，具有完全的民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自已的劳动收入为主要生活十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自已的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。来源的，视为完全民事行为能力人。三、自然人、法人和合伙三、自然人、法人和合伙（2）限制民事行为能力人）限制民事行为能力人十周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，可以进行与他的年十周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，龄、智力相适应的民事
21、活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。或者征得他的法定代理人的同意。罪犯、保外就医人员，在刑期未满期间应属限制行为能力人。罪犯、保外就医人员，在刑期未满期间应属限制行为能力人。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可进行可进行与他的精神健康状况相适应的民事活动，其他民事活动由他的法定代与他的精神健康状况相适应的民事活动，其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人同意。理人代理，或者征得他的法定代理人同意。三、自然人、法人和合伙三、自然人、法人和合伙（3）无民事行为能力人）无民事行为能
22、力人不满十周岁的未成年人，是无民事行为能力人，由他的法定代理人不满十周岁的未成年人，是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。代理民事活动。不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。理人代理民事活动。无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人3、监护、监护职责职责无民事行为能力人和限制民事行为能力人的监护人是其法定无民事行为能力人和限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。监护主要分法定监护、指定监护、遗嘱监护和自愿监
23、护。代理人。监护主要分法定监护、指定监护、遗嘱监护和自愿监护。三、自然人、法人和合伙三、自然人、法人和合伙27（20042004）根根据据民民法法通通则则，限限制制民民事事行行为为能能力力人人包包括括（）。）。A 10A 10周岁以下的未成年人周岁以下的未成年人B 10B 10周岁以上的未成年人周岁以上的未成年人C 16C 16周岁以上不满周岁以上不满1818周岁能获得劳动收入的人周岁能获得劳动收入的人D 18D 18周岁以上不能辨认自己行为的精神病人周岁以上不能辨认自己行为的精神病人28（20062006）下列五种人中，具有完全民事行为能力的人有）下列五种人中，具有完全民事行为能力的人有A
24、A 张某，张某，1717周岁，外出打工，且每月都有工资寄回家中补贴周岁，外出打工，且每月都有工资寄回家中补贴 家用家用B B 李某，李某，1515周岁，父母双亡，靠自己在城市卖报为生周岁，父母双亡，靠自己在城市卖报为生C C 王某，王某，1919周岁，一直无工作周岁，一直无工作D D 赵某，赵某，2020周岁，患有精神病周岁，患有精神病E E 吴某，吴某，1919周岁，瘫痪在床，生活起居需人照顾周岁，瘫痪在床，生活起居需人照顾29（20072007）下列自然人中，属于限制民事行为能力的人有）下列自然人中，属于限制民事行为能力的人有A A 以钟点工收入维持生活的以钟点工收入维持生活的1616周岁
25、在校学生周岁在校学生B B 由家长供给一切费用的由家长供给一切费用的1717周岁在校学生周岁在校学生C C 不能完全辨认自己行为的不能完全辨认自己行为的3535周岁精神病人周岁精神病人D D 正在读大学二年级的正在读大学二年级的1111周岁超长儿童周岁超长儿童E E 腰椎受损瘫痪在床的腰椎受损瘫痪在床的6565周岁退休老人周岁退休老人30（20082008）下列自然人中，属于完全民事行为能力人的是）下列自然人中，属于完全民事行为能力人的是A 15A 15周岁自己挣钱生活的孤儿周岁自己挣钱生活的孤儿B 17B 17周岁生活费来自父母的学生周岁生活费来自父母的学生C 19C 19周岁一直未参加工作
26、的待业青年周岁一直未参加工作的待业青年D 20D 20周岁不能辨认自己行为的精神病人周岁不能辨认自己行为的精神病人31（20092009）下列自然人中，具有完全民事行为能力人的人有）下列自然人中，具有完全民事行为能力人的人有A 15A 15周岁，靠版税独立生活的周岁，靠版税独立生活的“9090”后作家后作家B 17B 17周岁，隔月将打工节余寄回老家的农民工周岁，隔月将打工节余寄回老家的农民工C 18C 18周岁，颈椎以下全瘫痪，手脚均无知觉的残疾人周岁，颈椎以下全瘫痪，手脚均无知觉的残疾人D 19D 19周岁的间歇性精神病人周岁的间歇性精神病人E 21E 21周岁，在家靠父母遗产生活的待业青
27、年周岁，在家靠父母遗产生活的待业青年4、宣告失踪和死亡、宣告失踪和死亡（1）宣告失踪：）宣告失踪：公民下落不明满公民下落不明满2年年（2）宣告死亡）宣告死亡 -下落不明满下落不明满4年年 -因意外事故下落不明，自事故发生之日起满因意外事故下落不明，自事故发生之日起满2年年（二）法人（二）法人 法人是和自然人相对称的另一类民事主体。法人是具有民事权利能法人是和自然人相对称的另一类民事主体。法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利并承担民事义务的组织。力和民事行为能力，依法独立享有民事权利并承担民事义务的组织。注意法人成立的条件注意法人成立的条件（三）合伙：两个以上（三）合伙：两
28、个以上三、自然人、法人和合伙三、自然人、法人和合伙（1）民事法律行为是指民事主体设立、变更、终止民事权利和民）民事法律行为是指民事主体设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。事义务的合法行为。（2）民事法律行为的形式主要是）民事法律行为的形式主要是口头形式、书面形式、视听资料口头形式、书面形式、视听资料形式、推定形式和默示形式等。法律规定采用书面形式的，应当采形式、推定形式和默示形式等。法律规定采用书面形式的，应当采用书面形式。用书面形式。（3）民事法律行为成立的条件：）民事法律行为成立的条件：行为人具有相应的民事行为能行为人具有相应的民事行为能力；力；意思表示真实；意思表示真实；不违反
29、法律或者社会公共利益。不违反法律或者社会公共利益。有一些具有一些具体的民事法律行为的成立，除具备上述条件之外，还必须遵循特殊体的民事法律行为的成立，除具备上述条件之外，还必须遵循特殊的有关规定。的有关规定。四、民事法律行为四、民事法律行为（4）下列民事行为无效：）下列民事行为无效：无民事行为能力人实施的；无民事行为能力人实施的；限制民限制民事行为能力依法不能独立实施的；事行为能力依法不能独立实施的；一方以欺诈、胁迫的手段或者一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；恶意串通，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；损
30、害国家、集体或者第三人利益的；违反法律或者社会公共利益违反法律或者社会公共利益的；的；经济合同违反国家指令性计划的；经济合同违反国家指令性计划的；以合法形式掩盖非法目以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。注意重大误解和显失公平注意重大误解和显失公平四、民事法律行为四、民事法律行为（一）代理的概念（一）代理的概念 代理是指行为人根据一定的方式取得代理权限，以他人的名代理是指行为人根据一定的方式取得代理权限，以他人的名义与第三人实施法律行为，所产生的法律后果直接归于该他人的行义与第三人实施法律行为，所产生的法律后
31、果直接归于该他人的行为。为。这里代他人实施法律的行为人为代理人；这里代他人实施法律的行为人为代理人；“他人他人”为被代理人，为被代理人，法律上又称为法律上又称为“本人本人”；第三人又称为；第三人又称为“相对人相对人”，例如，甲委托，例如，甲委托乙公司代其购买商品房，乙以甲的名义与丙公司订立商品房买卖合乙公司代其购买商品房，乙以甲的名义与丙公司订立商品房买卖合同，由此而产生的合同权利义务，直接由甲承受。甲是被代理人，同，由此而产生的合同权利义务，直接由甲承受。甲是被代理人，乙公司是代理人，丙公司是第三人或叫相对人。乙公司是代理人，丙公司是第三人或叫相对人。五、代理五、代理（二）代理的分类（二）代
32、理的分类1、委托代理、法定代理和指定代理、委托代理、法定代理和指定代理根据代理权发生的依据不同，可将代理分为根据代理权发生的依据不同，可将代理分为委托代理、法定代理和委托代理、法定代理和指定代理指定代理。委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理的。委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理的。委托代理关系成委托代理关系成立之前，代理人和被代理人之间往往并无一定联系。委托代理通常立之前，代理人和被代理人之间往往并无一定联系。委托代理通常以完成特定事项为代理内容，事项完成后，代理关系即告终结。以完成特定事项为代理内容，事项完成后，代理关系即告终结。注注意复代理意复代理五、代理五、代理法定代理是根据法
33、律的直接规定而发生的代理。法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理。其主要是为无民事其主要是为无民事行为能力人或限制民事行为能力人行使权利、承担义务而设立的制行为能力人或限制民事行为能力人行使权利、承担义务而设立的制度。法定代理人的权限来自法律的规定，主要是根据代理人与被代度。法定代理人的权限来自法律的规定，主要是根据代理人与被代理人之间具有一定的亲属关系而发生，某些特定的情况下也可以依理人之间具有一定的亲属关系而发生，某些特定的情况下也可以依据某种行政隶属关系而发生，录入由未成年人服务的所在单位，住据某种行政隶属关系而发生，录入由未成年人服务的所在单位，住所地的居民委员会等作为法定代理人。所
34、地的居民委员会等作为法定代理人。指定代理是根据法院或有关单位的指定而发生的代理。指定代理是根据法院或有关单位的指定而发生的代理。五、代理五、代理（三）代理权和代理行为（三）代理权和代理行为根据法律的规定，代理权可通过以下方式取得：根据法律的规定，代理权可通过以下方式取得：因授权而取得代因授权而取得代理权；理权；因指定而发生；因指定而发生；因法律规定而发生。因法律规定而发生。民事法律行为的委托代理，可以采用书面形式，也可以采用口头形民事法律行为的委托代理，可以采用书面形式，也可以采用口头形式。法律规定采用书面形式的，应当采用书面形式。书面委托代理式。法律规定采用书面形式的，应当采用书面形式。书面
35、委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和时间，并由委托人签名或者盖章。时间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明确的，被代理人委托书授权不明确的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。五、代理五、代理代理人在行驶代理权时应遵循以下两项原则：代理人在行驶代理权时应遵循以下两项原则：1、代理权应为维护被代理人的最大利益而行使。、代理权应为维护被代理人的最大利益而行使。即代理人应当在即代理人应当在代理权限范围内，从被代理人的利益出发，争取在对被代理人最有代理
36、权限范围内，从被代理人的利益出发，争取在对被代理人最有利的情况下完成代理行为。包括为本人的利益计算、尽失当的注意利的情况下完成代理行为。包括为本人的利益计算、尽失当的注意义务、遵从本人的指示、及时向本人报告代理进展、保守秘密等。义务、遵从本人的指示、及时向本人报告代理进展、保守秘密等。代理人不履行或不适当履行职责而给被代理人造成损害的，应当承代理人不履行或不适当履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。担民事责任。2、代理权不得滥用。、代理权不得滥用。根据有关法律规定，代理人不得有以下滥用根据有关法律规定，代理人不得有以下滥用代理权的行为：代理权的行为：（1）代理人以被代理人的名义与自
37、己进行民事法律行为）代理人以被代理人的名义与自己进行民事法律行为五、代理五、代理（2）代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事）代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为。法律行为。但是，理论上认为，如经本人同意，或者转为代理一方但是，理论上认为，如经本人同意，或者转为代理一方履行债务而进行双方代理应为有效，后者如房地产商与购房者签订履行债务而进行双方代理应为有效，后者如房地产商与购房者签订房屋买卖合同后，房地产经纪人代理双方办理产权转移手续。房屋买卖合同后，房地产经纪人代理双方办理产权转移手续。（3）与第三人恶意串通，损害被代理人的利益。）与第三人恶意串通，损害
38、被代理人的利益。民法通则民法通则规规定代理人和第三人串通，损害代理人的利益的，由代理人和第三人定代理人和第三人串通，损害代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。负连带责任。五、代理五、代理（4）超越代理权限进行代理活动。）超越代理权限进行代理活动。超越代理权限进行代理的，代超越代理权限进行代理的，代理人应根据代理人与被代理人之间的基础关系，承担违约责任或侵理人应根据代理人与被代理人之间的基础关系，承担违约责任或侵权责任。权责任。（5）利用代理权从事违法活动。）利用代理权从事违法活动。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的代理行为，只有经过没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的代理行为，
39、只有经过被代理人的追认，被代理人才承认民事责任。未经追认的行为，由被代理人的追认，被代理人才承认民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。作否认表示的，视为同意。五、代理五、代理民事责任是民事主体违反民事义务而依法承担的民事法律后果。民事责任是民事主体违反民事义务而依法承担的民事法律后果。民法通则民法通则规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，都应由于过错侵害国家的
40、、集体的财产，侵害他人财产、人身的，都应当承担民事责任。当承担民事责任。民事责任与民事制裁紧密相连。当事人违反民事义务应当承担时，民事责任与民事制裁紧密相连。当事人违反民事义务应当承担时，通常能主动承担，不需特定国家机关对违反者实行惩罚或强制，但通常能主动承担，不需特定国家机关对违反者实行惩罚或强制，但如果当事人拒不承担责任，则权利人可以请求人民法院或者其他国如果当事人拒不承担责任，则权利人可以请求人民法院或者其他国家机关强制其承担，此为民事制裁。家机关强制其承担，此为民事制裁。六、民事责任六、民事责任承担民事责任的方式主要有下列承担民事责任的方式主要有下列10种：种：1、停止侵害；、停止侵害
41、；2、排除妨碍；、排除妨碍；3、消除危险；、消除危险；4、返还财产、返还财产5、恢复原状；、恢复原状；6、修理、重作、更换；、修理、重作、更换；7、赔偿损失；、赔偿损失；8、支付违约金；、支付违约金；9、消除影响、恢复名誉；、消除影响、恢复名誉；10、赔礼道歉、赔礼道歉六、民事责任六、民事责任（一）诉讼时效的概念（一）诉讼时效的概念诉讼时效是指权利人在一定时期内不行使请求人民法院或仲裁机关诉讼时效是指权利人在一定时期内不行使请求人民法院或仲裁机关保护其民事权利的权利，即丧失该权利，人民法院或仲裁机关对其保护其民事权利的权利，即丧失该权利，人民法院或仲裁机关对其民事权利不再予以保护的法律制度。民
42、事权利不再予以保护的法律制度。诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利。诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利。民法通则民法通则规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。履行后，当事人不得以不知诉讼时效已过为由要求返还。履行后，当事人不得以不知诉讼时效已过为由要求返还。七、诉讼时效七、诉讼时效（二）诉讼时效期间（二）诉讼时效期间诉讼时效期间是指权利人请求人民法院或仲裁机关保护其民事权利诉讼时效期间是指权利人请求人民法院或仲裁机关保护其民事权利的法定期间。根据法律对诉讼时效期间的规定不同，诉讼时效期间的法定期
43、间。根据法律对诉讼时效期间的规定不同，诉讼时效期间可分为普通诉讼时效期间和特色诉讼时效期间。可分为普通诉讼时效期间和特色诉讼时效期间。普通诉讼时效期间是指适用于一般请求权的诉讼时效期间。普通诉讼时效期间是指适用于一般请求权的诉讼时效期间。民法民法通则通则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，年，法律另有规定的除外。法律另有规定的除外。七、诉讼时效七、诉讼时效民法通则民法通则规定下列的诉讼时效期间为规定下列的诉讼时效期间为1年：年：身体受到伤害要身体受到伤害要求赔偿的；求赔偿的；出售质量不合格商品未声明的；出售质量不合格商品未声明的
44、；延付或拒付租金的；延付或拒付租金的；寄存财务被丢失或损毁的。除此之外，寄存财务被丢失或损毁的。除此之外，民法通则民法通则还规定，法还规定，法律对诉讼时效另有规定的，依照规定。这为其他法律规定特别诉讼律对诉讼时效另有规定的，依照规定。这为其他法律规定特别诉讼时效提供了立法依据。时效提供了立法依据。如如环境保护法环境保护法规定，因环境污染算好赔规定，因环境污染算好赔偿提起诉讼的时效期间为偿提起诉讼的时效期间为3年。年。民法通则民法通则规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，如果权利人不知道或者不应当知道权利被损害，诉讼时效起计算，如
45、果权利人不知道或者不应当知道权利被损害，诉讼时效期间即不应开始。期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过但是，从权利被侵害之日起超过20年的，年的，人民人民法院不予保护。有特别情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。法院不予保护。有特别情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。七、诉讼时效七、诉讼时效（三）诉讼时效的中止、中断与延长（三）诉讼时效的中止、中断与延长诉讼时效的中止是指诉讼时效进行中，因不可抗力或者其他障碍不诉讼时效的中止是指诉讼时效进行中，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权，能行使请求权，暂时停止计算诉讼时效期间，暂时停止计算诉讼时效期间，以前经过的时效期间以前经过的时效期间仍然
46、有效，待阻碍诉讼时效进行的事由消失后，继续进行诉讼时效仍然有效，待阻碍诉讼时效进行的事由消失后，继续进行诉讼时效期间的计算。期间的计算。诉讼时效的中断是指在诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由，诉讼时效的中断是指在诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由，致使已经经过的时效期间统归无效，致使已经经过的时效期间统归无效，待诉讼时效中断的法定事由消待诉讼时效中断的法定事由消除后，诉讼时效期间重新计算。引起诉讼时效中断的法定事由有：除后，诉讼时效期间重新计算。引起诉讼时效中断的法定事由有：权利人提起诉讼；权利人提起诉讼；当事人一方向义务人提出请求履行义务的要当事人一方向义务人提出请求履行义务的要求；求；
47、当事人一方同意履行义务。当事人一方同意履行义务。中止与中断的区别中止与中断的区别七、诉讼时效七、诉讼时效第三节第三节 合同法合同法一、合同概述一、合同概述二、合同的订立二、合同的订立三、合同的效力三、合同的效力四、合同的履行四、合同的履行五、违约责任五、违约责任六、买卖合同和租赁合同六、买卖合同和租赁合同七、委托合同、居间合同和行纪合同七、委托合同、居间合同和行纪合同（一）合同的概念和特征（一）合同的概念和特征合同又称契约，是平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、合同又称契约，是平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系而达成的意思表示一致的协议。变更、终止民事权
48、利义务关系而达成的意思表示一致的协议。合同具有以下几个特征：合同具有以下几个特征：第一，合同是平等主体之间的民事法律关系。第一，合同是平等主体之间的民事法律关系。合同当事人的法律地合同当事人的法律地位平等，一方不得凭借行政权力、经济实力等将自己的意志强加给位平等，一方不得凭借行政权力、经济实力等将自己的意志强加给另一方。另一方。第二，合同是两方以上当事人的法律行为。第二，合同是两方以上当事人的法律行为。合同的主体必须有两个合同的主体必须有两个或两个以上，合同的成立是各方当事人意思表示一致物结果。或两个以上，合同的成立是各方当事人意思表示一致物结果。一、合同概述一、合同概述第三，合同是法律上明确
49、当事人之间特定权利与义务关系的文件。第三，合同是法律上明确当事人之间特定权利与义务关系的文件。合同在当事人之间设立、变更、终止某种特定的民事权利义务关系，合同在当事人之间设立、变更、终止某种特定的民事权利义务关系，以实现当事人的特定经济目的。以实现当事人的特定经济目的。第四，合同是具有相应法律效力的协议。第四，合同是具有相应法律效力的协议。合同依法成立后，当事人合同依法成立后，当事人各方都必须全面正确履行合同规定的义务，不得擅自变更或解除。各方都必须全面正确履行合同规定的义务，不得擅自变更或解除。当事人不履行合同中规定的义务，要依法承担违约责任。当事人不履行合同中规定的义务，要依法承担违约责任
50、。（二）合同订立和履行的基本原则（二）合同订立和履行的基本原则（1）平等、自愿）平等、自愿（2）公平、诚实信用）公平、诚实信用（3）守法）守法一、合同概述一、合同概述（三）合同的分类（注意区别）（三）合同的分类（注意区别）（1）典型合同与非典型合同）典型合同与非典型合同（2）双务合同与单务合同）双务合同与单务合同（3）有偿合同与无偿合同）有偿合同与无偿合同（4）诺成合同与实践合同）诺成合同与实践合同（5）要式合同与不要式合同）要式合同与不要式合同（6）主合同与从合同）主合同与从合同一、合同概述一、合同概述（一）合同的内容（一）合同的内容合同的内容即合同当事人订立合同的各项具体意思表示，具体体现