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1、本报告是严格保密的。北京土地一级开发操作实务北京土地一级开发操作实务1本报告是严格保密的。北京土地一级开发操作实务北京土地一级开发操作实务l 北京土地一级开发流程l 中关村西区项目土地一级开发分享l 深航项目土地一级开发分享2本报告是严格保密的。土地一级开发流程（一）土地一级开发流程（一）土地一级开发主体 市政府1、土地供应计划2、土地利用年度计划3、土地储备开发计划市国土局会同相关部门1、确定土地一级开发主体（委托或招标）2、下达土地一级开发批复3、签订土地一级开发合同原土地所有者或使用者1、征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意2、向市国土局提出土地一级开发申请申请 市国土局1、受理申请并进
2、行土地预审2、委托市、区县土地储备机构编制土地一级开开发实施方案发实施方案委办局联席会市国土局会同市发改、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见依据1、北京市国民经济和社会发展计划2、北京城市总体规划3、北京土地利用总体规划市交通委交通评价意见市文物局文物保护意见市规委规划意见书市发改委核准市园林局古树处理意见市环保局环境评价意见市政专业部门市政接用意见市建委建设意见 土地一级 开发主体组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设市政府批准1、新增集体土地办理农用地征收、或农转用手续2、存量国有
3、建设用地收回国有土地使用权 市国土局商 相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费4、纳入市土地储备库相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。征询意见和审批组织实施土地一级开发前期策划制定计划3本报告是严格保密的。土地整理储备中心土地整理储备中心与原土地使用者签订土地收益分配及搬迁协议挂牌竞买人登记、购买挂牌文件和有关文件竞买人提出竞买申请检查竞买申请的有效性，发放竞买标志牌竞买国土资源局与竞得人签订挂牌成交确认书土地整理储备中心向土地利用中心移交文件土地利用中心拟定土地出让合同市国土资源局与竞得人签订土地出让合同受让方交纳合同定
4、金储备土地北京市国土资源局受理土地出让处初审批转土地整理储备中心无规划意见书有规划意见书市规委规划意见书拟定土地收益分配及搬迁协议地价评估拟定挂牌文件拟定挂牌工作方案土地出让处审查主管局长、局长审批出让底价审定小组确定挂牌底价地价办公室地价初审局长办公会地价审定土地出让处申请人提出土地出让申请需提交的文件：1.土地出让申请；2.房屋所有权证；3.国有土地使用证（无国有土地使用证的，提供土地权属来源文件）；4.无法院查封、抵押的证明；5.营业执照或法人资格证明文件；6.有规划意见书及其他规划材料的，提交规划意见书，其他规划材料及3份地价评估报告竞买人提出竞买申请时应提交的文件：1.竞买申请书；2
5、.营业执照；3.法人资格证明文件；4.法人代表身份证复印件；5.不低于公告数额的竞买保证金；6.按照公告须提交的其他文件土地一级开发流程（二）土地一级开发流程（二）4本报告是严格保密的。土地一级开发主体 市政府1、土地供应计划2、土地利用年度计划3、土地储备开发计划市国土局会同相关部门1、确定土地一级开发主体（委托或招标）2、下达土地一级开发批复3、签订土地一级开发合同原土地所有者或使用者1、征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意2、向市国土局提出土地一级开发申请申请 市国土局1、受理申请并进行土地预审2、委托市、区县土地储备机构编制土地一级开开发实施方案发实施方案委办局联席会市国土局会同市发改
6、、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见依据1、北京市国民经济和社会发展计划2、北京城市总体规划3、北京土地利用总体规划市交通委交通评价意见市文物局文物保护意见市规委规划意见书市发改委核准市园林局古树处理意见市环保局环境评价意见市政专业部门市政接用意见市建委建设意见 土地一级 开发主体组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设市政府批准1、新增集体土地办理农用地征收、或农转用手续2、存量国有建设用地收回国有土地使用权 市国土局商 相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3、根据委托合
7、同支付相应土地开发费或管理费4、纳入市土地储备库相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。征询意见和审批组织实施土地一级开发前期策划制定计划征地工作方案征地工作方案拆迁工作方案拆迁工作方案市政建设工作方案市政建设工作方案开发进度计划及进度控制方案开发进度计划及进度控制方案土地供应方案土地供应方案融资方案融资方案质量和成本控制方案质量和成本控制方案自我约束方案自我约束方案项目实施的组织保证方案（含风险分析及防范措施）项目实施的组织保证方案（含风险分析及防范措施）项目可行性分析项目可行性分析5本报告是严格保密的。土地一级开发主体 市政府1、土地供应计划2、土地利用年度计划3、土地储备开
8、发计划市国土局会同相关部门1、确定土地一级开发主体（委托或招标）2、下达土地一级开发批复3、签订土地一级开发合同原土地所有者或使用者1、征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意2、向市国土局提出土地一级开发申请申请 市国土局1、受理申请并进行土地预审2、委托市、区县土地储备机构编制土地一级开开发实施方案发实施方案委办局联席会市国土局会同市发改、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见依据1、北京市国民经济和社会发展计划2、北京城市总体规划3、北京土地利用总体规划市交通委交通评价意见市文物局文物保护意见市规委规划意见书市发改委核准市园林局古
9、树处理意见市环保局环境评价意见市政专业部门市政接用意见市建委建设意见 土地一级 开发主体组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设市政府批准1、新增集体土地办理农用地征收、或农转用手续2、存量国有建设用地收回国有土地使用权 市国土局商 相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费4、纳入市土地储备库相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。征询意见和审批组织实施土地一级开发前期策划制定计划 评标委员会评标委员会:招标人代表和有关的技术、经济等方面的专家组成，评标委员会成员总人数为总人数为9 9人
10、人，其中招标人代表招标人代表3 3人人，社会专家社会专家6 6人人,其中社会专家从北京市国土资源局专家库中随机抽取。标书：标书：E:我的数据库一级开发专题第六章 投标文件格式.doc 评标：评标：评标方法及标准评标方法及标准.doc.doc6本报告是严格保密的。土地一级开发主体 市政府1、土地供应计划2、土地利用年度计划3、土地储备开发计划市国土局会同相关部门1、确定土地一级开发主体（委托或招标）2、下达土地一级开发批复3、签订土地一级开发合同原土地所有者或使用者1、征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意2、向市国土局提出土地一级开发申请申请 市国土局1、受理申请并进行土地预审2、委托市、区县土
11、地储备机构编制土地一级开开发实施方案发实施方案委办局联席会市国土局会同市发改、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见依据1、北京市国民经济和社会发展计划2、北京城市总体规划3、北京土地利用总体规划市交通委交通评价意见市文物局文物保护意见市规委规划意见书市发改委核准市园林局古树处理意见市环保局环境评价意见市政专业部门市政接用意见市建委建设意见 土地一级 开发主体组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设市政府批准1、新增集体土地办理农用地征收、或农转用手续2、存量国有建设用地收回国有土地使用权
12、市国土局商 相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费4、纳入市土地储备库相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。征询意见和审批组织实施土地一级开发前期策划制定计划土地一级开发验收7本报告是严格保密的。土地整理储备中心土地整理储备中心与原土地使用者签订土地收益分配及搬迁协议挂牌竞买人登记、购买挂牌文件和有关文件竞买人提出竞买申请检查竞买申请的有效性，发放竞买标志牌竞买国土资源局与竞得人签订挂牌成交确认书土地整理储备中心向土地利用中心移交文件土地利用中心拟定土地出让合同市国土资源局与竞得人签订土地出让合同受让方交纳合同定金储备土地北
13、京市国土资源局受理土地出让处初审批转土地整理储备中心无规划意见书有规划意见书市规委规划意见书拟定土地收益分配及搬迁协议地价评估拟定挂牌文件拟定挂牌工作方案土地出让处审查主管局长、局长审批出让底价审定小组确定挂牌底价地价办公室地价初审局长办公会地价审定土地出让处申请人提出土地出让申请需提交的文件：1.土地出让申请；2.房屋所有权证；3.国有土地使用证（无国有土地使用证的，提供土地权属来源文件）；4.无法院查封、抵押的证明；5.营业执照或法人资格证明文件；6.有规划意见书及其他规划材料的，提交规划意见书，其他规划材料及3份地价评估报告竞买人提出竞买申请时应提交的文件：1.竞买申请书；2.营业执照；
14、3.法人资格证明文件；4.法人代表身份证复印件；5.不低于公告数额的竞买保证金；6.按照公告须提交的其他文件土地入市方式土地入市方式8本报告是严格保密的。国有企业土地入市方式选择国有企业土地入市方式选择入市交易 通过土地一级开发将生地开发为熟地后(政府收储)自行完成拆迁后直接入市（单独、联合）国有企业如何土地入市选择？申请政府收储？等待被拆迁？单独入市？联合入市？9本报告是严格保密的。国有企业土地入市方式选择国有企业土地入市方式选择假设：1）A、B、C为已经通过规委审批的规划块2）红色范围为国有企业甲用地3）绿色范围为国有企业乙用地4）黄色范围为集体土地范围ABC就甲企业而言：地块自行完成拆迁
15、后单独直接申请入市进行政府收储地块自行完成拆迁后甲、乙两企业申请联合入市甲企业最终得到（土地开发成本熟地价高限平均毛地价）甲企业最终得到（拆迁补偿熟地价下限平均毛地价）甲、乙两企业最终得到（熟地价高限平均毛地价）地块仅能进行土地的一级开发被拆迁北京市非住宅拆迁标准申请政府收储（按照现状）北京市非住宅拆迁标准10本报告是严格保密的。北京土地一级开发操作实务北京土地一级开发操作实务l 北京土地一级开发流程l 中关村西区项目土地一级开发分享l 深航项目土地一级开发分享11本报告是严格保密的。n中关村西区区位：中关村西区区位：中关村西区高科技商贸中心区，位于北京市海淀区海淀镇，规划地块东起中关村大街，
16、西至彩和坊路（海淀图书城），北起北四环，南至海淀镇南街。n周边人文环境：周边人文环境：地块北临北京大学、清华大学、圆明园，东临中国科学院，西与颐和园、北京西山遥遥相对。n交通情况：交通情况：中关村距首都国际机场25公里，南行10公里可到达北京西客站。地铁4号线从南向北从南向北、10好线从东向西从这里穿过。中关村西区作为中关村科技园的核中关村西区作为中关村科技园的核心区交通环境良好，人文环境优越。心区交通环境良好，人文环境优越。中关村西区区位和功能定位中关村西区区位和功能定位12本报告是严格保密的。n项目规模：项目规模：总占地面积51.44公顷，总建筑面积150万平方米，地上建筑面积100万平方
17、米，地下建筑面积50万平方米。n功能定位：功能定位：中关村西区共计划分4个功能区，其中A、B、C区综合科贸组团区，将建设科技贸易类企业；D区为公共建设区，设有金融中心区、会展中心区、酒店和大型公共管理设施；公共绿地达到8公顷。其中地地下三层为北京市城市建设中首次采用的市政综合管廊，地下一层建有国内首次采用的贯通所有建筑交通走廊，同时设有商业、文化、康体娱乐等功能齐全的服务区。中关村西区区位和功能定位中关村西区区位和功能定位北四环北四环苏苏州州街街中中关关村村大大街街海淀镇南街海淀镇南街综合科贸综合科贸A区区综合科贸综合科贸B区区综合科贸综合科贸C区区公共建筑公共建筑D区区公共绿地公共绿地一个以
18、高科技为特征的、在一个以高科技为特征的、在21世纪引领中国乃至世纪引领中国乃至太平洋地区社会经济发展的世界性城市中心！太平洋地区社会经济发展的世界性城市中心！13本报告是严格保密的。19981998年年“北京科技园建设股份有限公司”通过授权的方式取得土地一级开发权19991999年年20062006年年目前，中国电子大厦、理想国际大厦、鼎好电子商城、蓝星大厦等项目已经投入使用！历史回顾：中关村西区的建设在遵循历史回顾：中关村西区的建设在遵循“规划先行规划先行”的理念指引的理念指引下，实现滚动开发，项目目前已经获得了巨大的成功！下，实现滚动开发，项目目前已经获得了巨大的成功！合同签订合同签订土地
19、一级开发土地一级开发二级开发二级开发市政设施建设市政设施建设地产开发地产开发规划规划n规划方案于1998年月开始招标n2000年4月获得首规委批准拆迁拆迁20002000年年n2000年8月14日开始拆迁工作,n于2001年3月完成产前工作。拆迁工作仅半年多就基本完成n2001年4月27日市政建设正式开槽。n2002年1月28日综合管廊地下空间封顶。n2005年园林工程、市政工程基本完成20012001年年20002000年年土地出让（土地出让（18/2018/20）n10宗（招标方式）20012001年年n4宗（招标方式）20052005年年20062006年年n3宗（挂牌方式）n1宗（挂牌
20、方式）“统一规划，规划先行”的机制中体现了善待土地的原则。14本报告是严格保密的。在对中关村西区进行土地一级开发过程中，采用在对中关村西区进行土地一级开发过程中，采用“政府主政府主导，统一规划，市场化运作导，统一规划，市场化运作”的方式进行运作的方式进行运作建设中关村科技园领导小组一级开发商一级开发商一级开发商一级开发商政府政府政府政府北京国有资产经营管理公司、北京首创集团等8家公司共同发起建设中关村科技园领导办公室中关村科技园管理委员会1999年11月，成立北京科技建设股份有限公司对中关村西区进行土地一级开发对中关村西区进行土地一级开发对中关村西区进行土地一级开发对中关村西区进行土地一级开发
21、市场化运作市场化运作市场化运作市场化运作合理的开发模式是实现项目发展愿景及区域发展目标的保证，是项目成功开发的关键前提！合理的开发模式是实现项目发展愿景及区域发展目标的保证，是项目成功开发的关键前提！15本报告是严格保密的。“政府主导，统一规划，市场化运作政府主导，统一规划，市场化运作”中中政府与开发商责权关系政府与开发商责权关系责责权权利利政府政府政府政府提供法规政策保证统一规划开发成本审核授权专业土地一级企业对地块进行开发，并在开发过程中进行监督规划权土地出让权税收收益/土地收益一级开发商一级开发商一级开发商一级开发商拆迁市政基础设施建设生活配套设施协助政府进行土地出让工作为二级开发商提供
22、支持融资权项目开发权开发投资收益权责利关系权责利关系16本报告是严格保密的。市场化融资市场化融资中关村西区土地一级开发完全按照市场经济原则，在没有依靠政府直接财政中关村西区土地一级开发完全按照市场经济原则，在没有依靠政府直接财政投入的投入的 情况下，资金完全由开发企业通过资本市场进行筹措，减轻了政府情况下，资金完全由开发企业通过资本市场进行筹措，减轻了政府的财政负担，使政府集中精力行使其宏观调控的职能。的财政负担，使政府集中精力行使其宏观调控的职能。n2000年6月，由北京市政府与国家开发银行签订了中关村科技园区建设金融和作协议，国家开发银行在三年内为科技园区的基础设施、基础产业、支柱产业、高
23、新技术产业提供资金总量为80-100亿元的贷款支持。n在上述大背景下，中关村科技园区管理委员会作为土地一级开发项目的贷款担保人，一级开发商于2001年从国家开发银行处获得5年14亿元的贷款。n2001年1月，建设银行北京分行为中关村西区建设提供亿元人民币授信额度。n到目前为止先后有光大银行、华夏银行、建设银行、民生银行、北京银行、工商银行、兴业银行、浦东发展银行等8家银行和1家政策银行国家开发银行为中关村西区土地一级开发提供贷款。17本报告是严格保密的。征地拆迁市场化运作征地拆迁市场化运作n中关村西区地处的海淀镇是旧城市，区内有4300余户居民，以及包括海淀区委、区政府在内的机关、企事业单位1
24、60多家，市属单位11家以及三处军产。n中关村西区土地一级开发是结合海淀镇0.5平方公里的危房改造，采用政府组织、统一规划、多方筹措、协作开发的方式对中关村西区进行开发建设。拆迁之前入户调查制定科学合理的 拆迁补偿标准公开招标确定 拆迁公司实施拆迁聘请专家对北京市拆迁管理办法等政策进行研究。聘请专业机构进行评估政府的拆迁管理部门进行指导和监督20002000年年8 8月月1414日拆迁工作启动，日拆迁工作启动，20012001年年3 3月基本完成，月基本完成，拆迁工作仅用时拆迁工作仅用时7 7各月，无一户上访。各月，无一户上访。拆迁结案18本报告是严格保密的。集中市政公共配套建设集中市政公共配
25、套建设n规划集中的市政用地，将区域设施集中、独立设置，有利于市政设施的日常使用并充分发挥集约效力，有利于市政设施的日常管理与维护。根据中关村西区各市政工程的具体实际，结合西区总体规划的布局，西区6号地块被调整为市政集中用地。20012001年年4 4月月2727日市政建设正式开槽。日市政建设正式开槽。20022002年年1 1月月2828日综合管廊地下空间封顶。日综合管廊地下空间封顶。20052005年园林工程、市政工程基本完成年园林工程、市政工程基本完成用地功能用地面积（平方米）地上建筑物面积（平方米）110KV变电站2842607中水处理场1141200冷却塔1396公共卫生间473100
26、绿地775总计6627907n市政综合管廊将市政、电力、通讯、燃气、上水、排水、热力等管线集于一体。市政综合管廊n立体便捷的交通体系。19本报告是严格保密的。存在的问题与启示存在的问题与启示问题：问题：一级开发企业不是土地使用权的所有者，无法以土地权属的抵押获得信贷资金，只能以信用贷款的方式取得土地资金。目前随着国家金融政策的调整企业很难在以信用方式获得贷款。大量的银行贷款使得土地融资成本提高，土地一级开发企业面临巨大资金风险。启示：启示：在土地一级开发的过程中按照“统一规划、政府引导、市场化运作”的开发模式指引下实现了社会效益、环境效益、经济效益的统一。20本报告是严格保密的。北京土地一级开
27、发操作实务北京土地一级开发操作实务l 北京土地一级开发流程l 中关村西区项目土地一级开发分享l 深航项目土地一级开发分享21本报告是严格保密的。项目位于顺义区首都机场南部，规划临空经济带的项目位于顺义区首都机场南部，规划临空经济带的国门商务区之内，距离北京城市中心大约国门商务区之内，距离北京城市中心大约1515公里公里u项目位置项目位置：本项目位于顺义区天竺镇，首都机场南部，属于临空经济带规划国门商务区范围u项目距离项目距离：项目距离中心城区约15公里，30分钟车程；紧邻机场，约2公里，5分钟车程。中心城中心城项目位置项目位置 国门 商务区本项目本项目22本报告是严格保密的。项目用地位于机场高
28、速西侧，主要以天竺项目用地位于机场高速西侧，主要以天竺村为主，政府协议规划面积约为村为主，政府协议规划面积约为42004200亩亩地块四至：地块四至：u北部：天竺路u东侧：毗邻机场高速u南端点：临近温榆河u西侧：北端为建新东路，南端道路未建成地块范围：地块范围：包括天竺村和薛大人庄的部分土地。协议规模：协议规模：占地面积约4200亩薛大人庄内鱼薛大人庄内鱼塘塘天竺村天竺村地块南端地块南端地块北部天竺地块北部天竺路路地块东侧机场高速地块东侧机场高速旁旁地块西侧边界道地块西侧边界道路路飞飞机机航航线线杨林出杨林出口口薛薛大大人人庄庄天竺村天竺村机机场场高高速速项目规模项目规模 23本报告是严格保密
29、的。项目周边交通发达，与中心城区及周边区项目周边交通发达，与中心城区及周边区域交通联系便利域交通联系便利项目周边现状交通项目周边现状交通：机场高速机场高速：紧邻机场高速与市区和机场相连；京密路京密路/京顺路京顺路：西北部通过天竺路可与京密路李天高速：李天高速：南部通过其与六环和京承高速相连。项目交通项目交通地块对外主要出入口地块对外主要出入口南部：机场高速杨林出口，与市中心区相连西北部：天竺路，向西与京密公路相连。与空港工业园、新国展以及市中心区相连东北部：机场高速与机场货运路，与机场、机场货运站以及机场北部空港物流园相连24本报告是严格保密的。项目内部交通道路现状路况较差，主要以项目内部交通
30、道路现状路况较差，主要以服务村民交通为主服务村民交通为主内部道路内部道路 地块西侧未修通道路建新东路天竺中街府右街内部主要道路状况内部主要道路状况建新东路，薛家庄内道路府右街：天竺镇政府所在天竺路：地块北边界，天竺村主要干道天竺中街、幸福街：天竺村主要商业街目前由杨林出口进入地块的主要道路25本报告是严格保密的。农民住房、临街商铺以及工厂主要集中在农民住房、临街商铺以及工厂主要集中在用地北侧天竺村内，拆迁难度较大用地北侧天竺村内，拆迁难度较大项目用地现状项目用地现状u面积：面积：拆迁总面积通过CAD图初步测算为3800多亩，包括不在合同范围内的薛大人庄部分土地（面积大约350亩左右）。u用地状
31、况用地状况居住区居住区：拆迁涉及天竺村中心居住区，拆迁面积约占总面积的一半，拆迁量较大。天竺村居住区的房屋建筑密度较大，目前仍有不少居民在原有宅基地的基础上扩建房屋。由于外地人较多，村里几乎家家有房屋出租，租金大约200-500元/月/间，每间面积在20-50平米。商业商业：在拆迁范围内的天竺村，主要有两条门面商业街，一条为南北向的天竺中街，商业街大约长1000米；另一条为东西向幸福街，沿街商铺大约长500米。另外有一条长300左右的蔬菜、水果商业街。村内其他小路在街口处也有零星商铺。主要的两条沿街商铺90%以上为外地人经营，店面面积主要为20-40平米之间，租金大约2000-3000元/月左右。工厂工厂：服装厂、印刷厂、阀门厂、汽车维修厂各一家市政设施：市政设施：污水处理厂一座其他：其他：耕地以及林地主要集中在地块南侧薛大人庄薛大人庄：地块西北侧薛大人庄部分主要包括希望家园和南部鱼塘，除希望家园（占地约50亩）外拆迁量较小，且离飞机航线较远，位置条件较好。26本报告是严格保密的。土地一级开发经济测算土地一级开发经济测算测算过程见附表20070515天竺村土地一级开发测算.xls27