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1、查看全文：查看全文：http:/ 概念：概念：1 1、土地一级开发土地一级开发l中关村科技园区条例中关村科技园区条例 （20002000年年1212月月8 8日通过）日通过）l中关村科技园区土地一级开发暂行办法中关村科技园区土地一级开发暂行办法【京政办发京政办发200220021616号号】l关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知【市国土房管出市国土房管出字字2002110020021100号号】l北京市土地储备和一级开发暂行办法北京市土地储备和一级开发暂行办法【京国土市京国土市【20052005】540540号文号文】3本标准适用于已投入商业
2、运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。一、土地一级开发项目成本的概念、作用一、土地一级开发项目成本的概念、作用 概念：概念：1 1、土地一级开发土地一级开发定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主
3、体定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场政府主导、统一规划、市场化运作化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经
4、营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。4本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。一、土地一级开发项目成本的概念、作用一、土地一级开发项目成本的概念、作用 概念：概念：2 2、土地一级开发成本、土地一级开发成本“540号文”中：“土地储备开发成本”北京市土地一级开发项目
5、实施方案审批表：一级开发投资总额 土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。5本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。l土地一级开发成本是项目决策的依据土地一级开发成本是项目决策的依据土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成
6、本对土地一级开发项目决策的重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用一、土地一级开发项目成本的概念、作用 作用：作用：6本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。l土地一级开发成本是项目融资的依据土地一级开发
7、成本是项目融资的依据土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此，土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用一、土地一级开发项目成本的概念、作用 作用：作用：7本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，
8、并增补指标。l土地一级开发成本是项目成本管理的依据土地一级开发成本是项目成本管理的依据土地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超过前一次估算的幅度。土地一级开成本的准确性是成本管理的基础，只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。一、土地一级开发项目成本的概念、作用一、土地一级开发项目成本的概念、作用 作用：作用：8本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。l是
9、决定土地出让交易价格的依据是决定土地出让交易价格的依据土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的重要依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用一、土地一级开发项目成本的概念、作
10、用 作用：作用：9本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。二、土地一级开发项目的成本构成二、土地一级开发项目的成本构成（一）项目前期费用（一）项目前期费用（二）征地、拆迁费用（二）征地、拆迁费用 （三）公共区域市政基础设施建设费用（三）公共区域市政基础设施建设费用 （四）区域内公共环境景观建设费用（四）区域内公共环境景观建设费用 （五）区域内公共配套设施建设费用（五）区域内公共配套设施建设费用 （六）工程建设其他费用（六）工程建设其他费用 （七）管理费（七）管理费 （八
11、）财务费用（八）财务费用 （九）销售费用（九）销售费用 （十）应纳税费（十）应纳税费 （十一）不可预见费（十一）不可预见费 查查看看全全文文：http:/ 10本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。五、土地一级开发项目成本的管理与控制五、土地一级开发项目成本的管理与控制根据土地一级开发项目的综合实施方案内容，结合土地一级开发项目的特点，建立系统的、全过程的、可操作性的成本管理和控制的规章制度、工作流程。（二）管理制度及工作流程（二）管理制度及工作流程11本标准适用于已
12、投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。五、土地一级开发项目成本的管理与控制五、土地一级开发项目成本的管理与控制 l建立“项目成本控制目标管理办法”l建立“规划方案设计和工程设计招投标管理办法”l建立“项目合同管理办法和工作程序”，l建立“工程量清单管理办法和工作程序”，l建立“工程计量支付管理办法和工作程序”，l建立“工程变更管理办法和工作程序”l建立“工程预结算管理办法及工作程序”等（二）管理制度及工作流程（二）管理制度及工作流程12本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽
13、轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。五、土地一级开发项目成本的管理与控制五、土地一级开发项目成本的管理与控制在土地一级开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，尤其是把握好各个关键环节的成本控制，以利于土地一级开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，土地一级开发项目投资才能真正可控，管理才能出效益。以下是成本管理和控制的几个关键环节：查看全文：查看全文：http:/ 5、合理安排项目实施的工期、进度、时序6、推行第一责任人制度7、引进战略合作伙伴8、引进专业化的合作团队9、加强成本目标管
14、理（三）关键环节（三）关键环节14本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。结结 束束 语语 不同的土地一级开发项目，开发范畴及具体建设内容不同，现况及周边条件亦不同，因此项目的开发成本往往不尽相同，甚至会相差很大。从某种意义上说，每一个开发项目都有其特殊性，都是不可复制的。因此，我们今天只是阐述了一些成本构成及测算方面的普遍规律。在具体项目成本测算时还要具体问题具体分析，在获得准确、详实的基础资料的前提下，认真分析研究相关政策、文件，结合目前市场行情，使成本测算结果更合理，更贴近实际。成本的管理与控制要结合项目、团队在实践中总结提高，以达到降低成本的目的。查看全文：查看全文：http:/