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1、房地产空置与泡沫定义空置房由于市场各方对于空置房的定义大不相同，因此很难统计出全国究竟有多少可供购买的空置房。尽管建设部对空置房作出了官方定义，但实际上市场上对空置房存在多种定义：总体来说，空置房是房地产市场上的专用名词，严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。根据国家建设部、国家发改委、国家统计局最近发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知，从2003年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准进行划分：空置时间在1年以内的为待销商品房；空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房；空置时间在3年以上的为积压商品房，也称尾房，主要是指商品房的尾盘、
2、长期积压在公司或个人手中的多套、长期无法变现的空置房产或“债权房”等，其中又以商品房的尾盘（销售困难的单元）为主。开发商销售的尾房、被法院罚没、羁押的部分房屋、开发商用于抵债的债权房都在空置房的范畴之内。”空置房“与一般人认为的没有人住的“空房子”完全不同。所谓“空房子”其实指的是“空关房”，意即开发商把房子卖给业主后，业主既不自住也不出租，房子没人住形成“空关”。定义房屋空置所谓房屋空置，是指房屋在流通过程中处于供出售或供出租的状态，或者说，这种在市场上供出售或出租的房屋就是空置房屋。从构成上来看，市场上供出售和出租的房屋包括两部分：一是已经竣工验收合格、批准上市的新建房屋;二是进入房屋二级
3、市场的存量房屋。这两部分房屋只要进入流通过程还没有被出售或出租，均成为空置房屋;而一旦售出或租出，就不是空置房屋；但如果投资者购买或租赁房屋后又将它投入房屋市场，则其又成为空置房屋。顾志明，叶顾志明，叶 科：怎样界定房屋空置，中国房地产金融，科：怎样界定房屋空置，中国房地产金融，2005年年09期期由此可见，无论是新建房屋，还是存量房屋，界定房屋空置的标准是要看房屋是否处于流通过程中成为待售或待租的房屋。如果房屋已进入市场，正处于流通过程之中，就是空置房屋；如果房屋没有进入市场供出售或供出租，即使业主没有使用，也不能界定为空置房屋。房屋空置的最本质特征就是房屋在市场上处于待售或待租的状态。认识
4、这一点非常重要。影响商品房空置率主要因素从市场主体因素看，商品房的空置率主要取决于市场的供给与需求变化，包括总量的变化和结构的变化。开发商供给的时滞性、结构与居民购房需求的不对称，很难使商品房的供给与需求保持均衡的状态。当房地产市场供给大于需求时，空置房增加，同时也抑制房地产价格的上涨，通过市场机制的运行和价格机制的调节作用，房地产市场将趋于新的均衡;当房地产市场需求大于供给时，伴随着增量房地产价格的上升，存量空置房也将在一定程度上得到消化。一、商品住房有效需求不足房价与居民家庭年收入比过高。社会保障机制不健全也是导致商品住房有效需求不足的因素。居民对未来预期收入缺乏信心也是导致商品住房有效需
5、求不足的又一原因。二、住房供给结构性矛盾商品房市场住房供需错位,高档住宅供应过多,引起中低价位住宅以及经济适用房供应数量大幅下降。一些开发商在行业暴利的支配下,无视市场主流需求,大大减少小户型、中低档商品房和经济适用房的供给,转而大量提供大户型、高档商品房和别墅,造成小户型、中低档商品房和经济适用房供不应求,而高档商品房和别墅入住率低、大量闲置,正是这种供需错位直接导致了商品房空置规模快速上升。四、投资投机需求过热投资而非自住，业主持有两套以上物业，非自住物业无法顺利出租、出售而空置下来。社会投资和投机需求的过热推高房价，普通工薪阶层和农民工的消费无法得到满足，造成有房族继续买房投资，无房族无
6、能力买房也租不起商品房。全国“空城”排行榜1、155平方公里的康巴什新城是迄今为止国内最知名的“鬼城”。2、461平方公里的云南呈贡新城是规划大而发展速度最慢的“龟城”。3、150平方公里的郑州郑东新城据境外媒体称“中国最大的空城。4、260平方公里的京津新城以气派最大实用性最差荣膺“伪城”。5、55公里长的广州花都别墅群以夜晚光线最微弱称为“黑城”。6、20平方公里的惠州大亚湾新城人静如夜成“睡城”7、160平方公里的上海松江新城以房价直达月球博得“寒城”。新城，鬼城？一个城市的年财政收入是50亿元，而它用2000亿元规划一个新区。一个饱受水荒困扰的中原城市，却规划了“龙湖”工程。梦想打造北
7、方“威尼斯”。如果不是2010年底，美国一家名为“商业内幕”的网站公布郑东新区的若干幅卫星图片，并称其为中国最大的“鬼城”，我们或许还不知道这个位于郑州的“国际一流水准”的GBD。郑东新区是“大跃进”式建设的特例?当然不是。如今中国有655个城市正计划“走向世界”，200多个地级市中有183个正在规划建设“国际大都市。在这些大举建设背后，则是地方政府高负债率的阴影。“鬼城”背后，是不断积聚的金融泡沫破裂的风险。图图:郑东新区城市展览中心，巨大的沙盘展示了郑东新区城市展览中心，巨大的沙盘展示了150平方公里的平方公里的宏大规划。宏大规划。CBD外围是两圈建筑环，内环建筑高度为外围是两圈建筑环，内
8、环建筑高度为80米，外米，外圈高度为圈高度为120米。米。1955年年，为为保保障障生生产产，玉玉门门油油田田所所在在地地被被设设立立为为玉玉门门市市，县县政政府府也也搬搬迁迁至至此此。到到20世世纪纪80年年代代，石石油油产产业业鼎鼎盛盛时时期期，这这座座典典型型的的石石油油资资源源型型城城市市的的总总面面积积扩扩张张到到1.35万万平平方方公公里里，人人口口一一度度达达13万万余余人人。图图为为废废弃弃的油政大楼。的油政大楼。经过多年经过多年开采，玉门石油开采，玉门石油产量逐年下滑，产量逐年下滑，由由1959年最高年最高的的140.62万吨降万吨降至至1998年的年的38万吨，而前产量万吨
9、，而前产量也仅维持在也仅维持在70万吨。这个国内万吨。这个国内最早开发的油田，最早开发的油田，如今成了小规模如今成了小规模及发展困难石油及发展困难石油企业的聚集地。企业的聚集地。图为废弃房屋中图为废弃房屋中的老君庙开采纪的老君庙开采纪念牌匾。念牌匾。目前，除石油工人，尚有部分居民聚居在北坪、三台两个安置区的目前，除石油工人，尚有部分居民聚居在北坪、三台两个安置区的廉租房里，大多是无力外迁的老人、残疾人、低保户和下岗工人，他们廉租房里，大多是无力外迁的老人、残疾人、低保户和下岗工人，他们每月领取几十至上百元的低保费，面对新市区每月领取几十至上百元的低保费，面对新市区1000元元/平米的房子望而平
10、米的房子望而却步。截至却步。截至2008年，包括新市区在内的玉门全市下岗失业者已达年，包括新市区在内的玉门全市下岗失业者已达3.5万万人，其中有人，其中有1.4万人属于生活特困人群。万人属于生活特困人群。空置率存量市场增量市场某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。从销售环节看,空置商品房包括开发商尚未销售或出租而存在的空置房,以及开发商出售或出租后,却没有被实际利用而导致的空置房。某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。按照国际通行惯例,空置率在5%至10%之间为合理区;空置率在10%至20%之间属危险区;空置率在20%以上为严重积压区,极度危险。1%的空置率说明了商
11、品房处于绝对供不应求的状态,在如此供不应求状态下,房价不断上涨而且有时涨幅很大,对购房者不利。据统计数据显示,2007年第二季度,北京市中高档住宅市场的整体空置率已达24.42%。全国高达1.2464亿平方米商品房空置面积,无疑蕴藏了巨大金融风险。国家就应该采取有力措施,以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间,否则将给国民经济发展带来一系列问题。二、房地产泡沫的生成机理空置率如何影响泡沫形成：1、房地产成因中的房地产市场的结构性矛盾引发空置率提高，进而导致房地产泡沫。空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会增加银行的坏帐，并影响资源的优化配置。分析房价和收入的比从世界发达
12、国家走过的历史看，平均房价与平均家庭收入的比在5左右比较合理，超过该比例，有效需求会下降，房地产市场难以持续繁荣。3、空置率下降并不能说明房地产市场没有泡沫 从国外房地产市场的价格波动规律看,房地产市场呈现周期波动的特征。可以将一个周期分为萧条、复苏、繁荣、和衰退四个阶段,随着条件的不断变化(如居民收入增加),市场需求逐渐增加空置率下降,市场进入复苏阶段;随着价格的不断上涨,需求和供给都快速增加,空置率进一步下降,此时是市场的繁荣阶段;但房地产价格的持续上涨,超出了一般居民的可承受能力,市场的需求增长小于供给的增长,市场价格开始下降,空置率开始上升,交易量也开始萎缩,进入第四个阶段。空置房存在
13、的必然性房地产商品的地域性住房的差异与结构供给与需求矛盾商品房上市时间差与经济周期、国家政策的制约关系空置形成周期大约23年市场经济中的产品应有储备量缓解可能出现的供应紧张（安全需求）卖家待价而沽（投资需求）买房与卖房的交易博弈信息不对称降低了交易效率2023/2/1831u使银行的信贷资金长期呆滞，加大了资金周转的困难，从而影响房地产使银行的信贷资金长期呆滞，加大了资金周转的困难，从而影响房地产的投资和生产的投资和生产广州市区近几期商品房抽样调查结果表明，广州市区各类商品房空置率都略超过警戒线。较高的商品房空置率意味着市场对商品房的消化吸纳能力有限，并由此制约房地产的投资、生产及进一步的消费
14、，使房地产业不能实现正常的资金流、物质流循环。u引起相关产业的萧条，对整个国民经济的运行造成不良影响引起相关产业的萧条，对整个国民经济的运行造成不良影响据有关部门测算：住房建设对国民生产总值的影响约为10，即住房建设增长10个百分点，就能带动国民生产总值增长1个百分点；每投入100元的住房资金，可以创造相关产业170元至220元的需求，每销售100元的住房，可带动130元至150元的其他商品需求。可见，房地产业的产业关联度较高。从而，商品房空置率较高，大量商品房空置，不仅影响房地产业的健康发展，而且也会引起相关产业的萧条，对整个国民经济的正常运行也必将造成不良影响。高空置率的消极影响高空置率的
15、消极影响2023/2/1832u导致大量资源被浪费，居民迫切的住宅需导致大量资源被浪费，居民迫切的住宅需 要不能满足要不能满足2011年3月到6月，广州市9个区108275个有效住宅样本中，就有8242套空置住宅，空置率达到7.61%。空置住宅使大量社会资源因闲置而被浪费。此外，有研究表明，每1万平方米住宅一年未出售而造成的直接经济损失约为214万元，如此估算，空置造成的经济损失将会更为严重。高空置率的消极影响高空置率的消极影响2023/2/1833供给供给u过高的空置率会减少卖方利润，从而理性的卖方会降低价格，刺激需求u过低的空置率使卖方有较高的预期收益，从而造成房价居高不下，抑制需求u合理
16、的空置起到调节商品住房供求的作用合理的空置起到调节商品住房供求的作用 空置率的积极影响空置率的积极影响需求需求u空置率过高会使开发商降低房价，从而需求增加u空置率过低可能造成房价上升，需求萎缩2023/2/1834u由于住宅的需求结构复杂，在很大程度上需要增加住宅的由于住宅的需求结构复杂，在很大程度上需要增加住宅的储备，一定的空置在另外一种意义上就是一定的储备。储备，一定的空置在另外一种意义上就是一定的储备。供给的提前性和需求的滞后性形成两者的差异，这部分差异就要求有一定的空置作为品种结构储备，以满足或替代满足各个特定的需求。u空置是卖方实现利益最大化的保证。空置是卖方实现利益最大化的保证。卖
17、方保持一定的空置房屋待租、待售，是期望预期收益高于即时出租或出售的当期收益，以达到利益最大化目的。虽然空置会带来当期收益的损失，并加大空置成本，但卖方获得较高租金或售价的机会也越大。在难以把握经常变化的需求市场的情况下，卖方会倾向于略为高估存货的数量以预防突如其来的需求，并通过调整租金或售价来补偿空置带来的损失。空置率的积极影响空置率的积极影响空置率过高的原因及解决措施问题1：我国商品房建设的过度火爆加强商品住宅销售，规范房地产开发企业；适当控制房地产开发的利润率。问题2：质素差距、配套因素（基础设施）、物业管理问题降低商品住宅成本,提高质量；积极推动住宅产业化的发展。住宅产业化：旨在以标准化
18、、工厂化大量生产的方式建造住宅,通过集约化的设计与施工,改善生产的条件与环境,提高住宅质量和住宅功能,同时使住宅的生产成本降低,使住宅真正达到“物有所值”,为住宅成为消费热点提供必要的条件。生产者问题3：开发经营商经验不足,队伍素质有待提高，房屋建设之前缺乏切实的可行性研究提高开发商自身素质；认清形势,准确把握市场。问题4：价格因素（土地价格偏高各项收费名目繁多,标准偏高税收偏重各种保证金增加开发成本近年实行的拆迁资金监控制度、预售监控制度、工程招标投标制度加重开发成本垄断行业收费高）清理房地产税费，理顺商品住宅价格。消费者问题5：居民消费方式（对住宅来说是消费而不是投资,是改善居住条件而不是
19、保值升值；预防性储蓄为主,对住房消费十分谨慎,特别是超前消费）居民住房消费方式的转变。问题6：消费者的心理因素提高居民的消费热情；加快社会保障制度改革，提高居民对社会保障能力的预期。问题7：城镇居民收入差距（低收入群体）提高居民有效支付能力。问题8：消费者购买能力不足降低商品住宅售价，降低房价、提高居民的现实购买力；完善住宅金融体系，扩大对个人购房的支持。市场问题9：房地产市场发育不成熟,金融支持力度不够地产市场全面引入市场机制；发展房地产金融,全面推行住房公积金制度,尽快为住房公积金立法。问题10：商品住宅的供需状况强化国家宏观控制,打击投机；进一步搞活房地产市场,切实启动住房消费；建立房地产交易中心,搞活二、三级市场；加强中介机构的管理,开辟各种消费渠道；开展置换试点,增加有效需求；总量调控（实际需求量的控制）。问题11：住房租售比价不合理租售并举,采取灵活多样的开发经营方式；建立合理的住房价格体系。问题12：地域结构差异，商品房位置偏远,交通不便,影响销售建立合理的住房价格体系。制度问题13：宏观管理不够完善加强和改善对经济适用房建设的管理；减免税费,健全配套设施,将空置商品房向安居房转化；分段、改变功能出售。问题14：住房分配方式不合理（传统的福利分房模式）住房分配方式的完全转变。