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1、第六章第六章 房屋附属设备设施维修养房屋附属设备设施维修养护管理护管理考核比重：考核比重：2727（知识（知识1212、技能、技能1515）第一节第一节 房屋附属设备设施养护管理房屋附属设备设施养护管理一、房屋附属设备设施养护管理制度的制定一、房屋附属设备设施养护管理制度的制定P68 根据房屋各类附属设备设施的根据房屋各类附属设备设施的系统组成系统组成、作用作用、特性特性、规格规格、养护知识养护知识与与运行、使用规程运行、使用规程制制 定房屋附属设备设施养护管理制度。定房屋附属设备设施养护管理制度。制度的内容：制度的内容：（情景题）（情景题）1 1、确定维修及保养工作的类别和内容。、确定维修及
2、保养工作的类别和内容。具体包括具体包括:(1)(1)日常及周保养内容；日常及周保养内容；(2)(2)月保养内月保养内容；容；(3)(3)季度、半年、年度维修保养内容；季度、半年、年度维修保养内容；(4)(4)大修大修内容。内容。2 2、设备维修保养的要求。、设备维修保养的要求。3 3、某些设备的预防性试验周期。、某些设备的预防性试验周期。4 4、设备操作人员证书及设备使用、操作要求。、设备操作人员证书及设备使用、操作要求。二、房屋附属设备设施养护计划的实施二、房屋附属设备设施养护计划的实施P69 设备操作人员设备操作人员每日每日填写设备巡检记录。填写设备巡检记录。提示：以上要求在鉴定考核中，曾
3、以录像题的形提示：以上要求在鉴定考核中，曾以录像题的形式出现在操作技能试卷中式出现在操作技能试卷中相关知识相关知识一、房屋附属设备设施的保养制度一、房屋附属设备设施的保养制度P701、三级保养制度、三级保养制度 （1 1）日常维护保养）日常维护保养 操作人员操作人员，经常性保养工作。，经常性保养工作。（2 2）一级保养）一级保养 操作人员操作人员和和维修人员维修人员，计划性保养维修。局部解，计划性保养维修。局部解体。体。（1 1）二级保养）二级保养 维修人员维修人员，全面清洗，部分解体检查维修，更，全面清洗，部分解体检查维修，更换磨损件换磨损件 2、预防性计划维修保养制度、预防性计划维修保养制
4、度P70（1 1）防止意外损坏按）防止意外损坏按计划计划进行进行预防预防性设备修性设备修理、维护和管理的理、维护和管理的组织组织措施和措施和技术技术措施。措施。（2 2）目的：设备保持正常的）目的：设备保持正常的工作能力工作能力，避免避免遭受不应有的遭受不应有的损坏损坏，发挥发挥设备设备潜力潜力，掌握掌握设设备备状况状况，提高提高运转运转效率效率。（3 3）作用：可延长设备）作用：可延长设备修理间隔期修理间隔期，降低修降低修理成本理成本，提高维修质量提高维修质量。（4 4）计划维修保养的次序根据设备的）计划维修保养的次序根据设备的作用作用、特点特点、规格规格与与使用条件使用条件决定。决定。二、
5、房屋附属设备设施养护管理制度举例二、房屋附属设备设施养护管理制度举例 某物业管理公司给排水养护管理制度内容：某物业管理公司给排水养护管理制度内容：1 1、加强巡视检查、加强巡视检查 P70P70 检查范围：室内外外露检查范围：室内外外露管道管道、阀门阀门、屋、屋顶顶水箱水箱、水箱、水箱浮球阀浮球阀、泵房泵房。2 2、水箱清洗消毒、水箱清洗消毒（1 1）水箱）水箱清洗半年清洗半年一次，一次，每年消毒每年消毒一次。操一次。操作人员有作人员有健康证明书健康证明书。水质取样送卫生防疫。水质取样送卫生防疫站作鉴定，保存站作鉴定，保存水质鉴定水质鉴定书。书。（2 2）生活水泵两台以上，定期）生活水泵两台以
6、上，定期轮换轮换使用，轮使用，轮换周期不超过换周期不超过半个月半个月。3 3、其他注意事项、其他注意事项 （1 1）需停水作业，是先发停水通知。）需停水作业，是先发停水通知。（2 2）定期对泵房内水泵、管道、电机维修保养。）定期对泵房内水泵、管道、电机维修保养。（3 3）定期清洁屋面天沟。）定期清洁屋面天沟。（4 4）室外管道室外管道、水表水表、阀门阀门、消防栓消防栓定期刷油定期刷油 漆。冬季管道保温防冻。漆。冬季管道保温防冻。（5 5）定期检查消防设备。）定期检查消防设备。消防泵消防泵、喷淋泵、喷淋泵每月每月试试 运行一次。运行一次。提示：房屋附属设备设施养护管理制度举例中提示：房屋附属设备
7、设施养护管理制度举例中的内容，除在理论知识试卷中考核外，在历次考核的内容，除在理论知识试卷中考核外，在历次考核中，也以录像题的形式出现在操作技能试卷中。中，也以录像题的形式出现在操作技能试卷中。第二节第二节 房屋附属设备设施维修管理房屋附属设备设施维修管理一、房屋附属设备设施维修管理制度的制定一、房屋附属设备设施维修管理制度的制定房屋附属设备设施维修管理制度的内容：房屋附属设备设施维修管理制度的内容：P71 P71 1 1、巡检制、巡检制 巡回检查中，要检查巡回检查中，要检查仪表仪表是否正常工作、设是否正常工作、设备运转有无异常备运转有无异常噪声噪声、发热发热，系统是否，系统是否泄漏泄漏等情等
8、情况，并作记录。况，并作记录。2 2、分工责任制、分工责任制 3 3、季度和年度安全检查制、季度和年度安全检查制 4 4、维修报告制度、维修报告制度 5 5、维修工程的审批制度、维修工程的审批制度 设备的中、大修与改造更新应提出计划，经设备的中、大修与改造更新应提出计划，经批准后批准后安排施工。安排施工。二、房屋附属设备设施的检修程序和故障处理二、房屋附属设备设施的检修程序和故障处理程序（略）程序（略）三、各类房屋附属设备设施的维修管理三、各类房屋附属设备设施的维修管理（一）给排水设备的维修管理（一）给排水设备的维修管理P72P72、73731 1、给水系统（技能试题）、给水系统（技能试题）（
9、1 1）水泵。）水泵。生活水泵故障，应停止故障水泵，生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵。水泵变频器故障应关闭变频开启备用水泵。水泵变频器故障应关闭变频器，手动操控水泵，并及时报告主管工程师。器，手动操控水泵，并及时报告主管工程师。（2 2）气压罐。）气压罐。气压罐内胶膜或外置水银开关气压罐内胶膜或外置水银开关故障，应关闭气压罐的进水阀。手动操控水故障，应关闭气压罐的进水阀。手动操控水泵，并及时报告主管工程师。泵，并及时报告主管工程师。（3 3）垂直管网。）垂直管网。垂直管网漏水应立即关闭故障区水垂直管网漏水应立即关闭故障区水泵；排空管网积水后，更换、修复破损管道；如一泵；排空管网积水后
10、，更换、修复破损管道；如一时无法修复，报告主管工程师。时无法修复，报告主管工程师。（4 4）下水池出水管。）下水池出水管。下水池出水管漏水，应立即关下水池出水管漏水，应立即关闭水池出水阀和水泵；通知主管工程师安排维修。闭水池出水阀和水泵；通知主管工程师安排维修。2 2、排水系统、排水系统（1 1）污水井。）污水井。污水井水位过高，应立即开启污水泵污水井水位过高，应立即开启污水泵抽水；如污水泵故障应立即启用备用泵。报主管工抽水；如污水泵故障应立即启用备用泵。报主管工程师安排维修。程师安排维修。（2 2）排污管道。）排污管道。排污管道漏水应立即用布绑紧裂口；排污管道漏水应立即用布绑紧裂口；关闭破裂
11、管上面的用水设备；用沙包挡住用户单元关闭破裂管上面的用水设备；用沙包挡住用户单元门；报告主管工程师安排维修。门；报告主管工程师安排维修。（二）空调设备的维修管理（二）空调设备的维修管理P73P731 1、每月的维修保养管理（情景题）、每月的维修保养管理（情景题）（1 1）空调主机。）空调主机。检查内容：仪表、冷冻剂。检查内容：仪表、冷冻剂。（2 2）空调水泵，）空调水泵，检查内容：轴承、联轴器、螺丝。检查内容：轴承、联轴器、螺丝。（3 3）冷却水塔。）冷却水塔。检查内容：皮带、皮带轮、轴承、检查内容：皮带、皮带轮、轴承、减速箱、螺丝、疏水滤网、冷却水塔表面。减速箱、螺丝、疏水滤网、冷却水塔表面
12、。（4 4）空气压缩机。）空气压缩机。检查内容：空气滤网、安全阀、检查内容：空气滤网、安全阀、接头、机油、皮带、皮带轮、链条。接头、机油、皮带、皮带轮、链条。（5 5）盘管风机。）盘管风机。检查内容：空调效果、风机运转情检查内容：空调效果、风机运转情况、皮带、风机滤网、冷凝水管、冷冻管。况、皮带、风机滤网、冷凝水管、冷冻管。提示：空调设备每月的维修保养管理详细内容提示：空调设备每月的维修保养管理详细内容 见教材，如作为操作技能情景题，应按教材内容解见教材，如作为操作技能情景题，应按教材内容解 答。答。2 2、每季每季检查空调主机检查空调主机冷冻剂冷冻剂和和机油机油是否足是否足够，既有是否变质；
13、检查清洁水过滤器。够，既有是否变质；检查清洁水过滤器。3 3、每年每年对空调主机作对空调主机作一次一次全面的技术性能全面的技术性能检查，再做有针对性的拆检；每检查，再做有针对性的拆检；每两年两年更换更换一次冷冻机油。一次冷冻机油。4 4、风机、制冷、换热器、水处理的故障应、风机、制冷、换热器、水处理的故障应与专业公司联系。与专业公司联系。（三）电梯设备的维修管理（三）电梯设备的维修管理P741、要求、要求 （情景题）（情景题）（1 1）制定电梯操作）制定电梯操作规程规程、保养规程、维修规程以及、保养规程、维修规程以及保养维修保养维修计划计划，建立保养维修，建立保养维修档案档案。（2 2）配备合
14、格维修人员，不具备此条件的，应请）配备合格维修人员，不具备此条件的，应请专专业电梯保养公司业电梯保养公司负责电梯的保养维修，保证维修质负责电梯的保养维修，保证维修质量。量。（3 3）定时巡查定时巡查，以便发现故障及时维修。，以便发现故障及时维修。（4 4）电梯）电梯机房机房等重要部位，注意等重要部位，注意防水、防火防水、防火，保证，保证通风良好，防止温度过高。通风良好，防止温度过高。（5 5）注意门匙的管理，防止发生人为破坏。（电梯）注意门匙的管理，防止发生人为破坏。（电梯钥匙专人管理钥匙专人管理）提示：有关给排水设备、空调设备的维修管理和提示：有关给排水设备、空调设备的维修管理和电梯设备的维
15、修管理要求等内容，可作为理论知识电梯设备的维修管理要求等内容，可作为理论知识题和操作技能题中的情景题、录相题考核。题和操作技能题中的情景题、录相题考核。2 2、维修等级及周期、维修等级及周期 （1 1）零维修（小修）零维修（小修）（概念）（概念）（2 2）中修）中修 （概念）（概念）（3 3）大修）大修 （概念）（概念）（4 4）专项维修）专项维修 （概念）（概念）（5 5）更新改造）更新改造 （概念）（概念）3 3、维修工程的审批、维修工程的审批 除零维修外，中、大修与更新改造均除零维修外，中、大修与更新改造均列为电梯维修工程，每年应做下一年度的列为电梯维修工程，每年应做下一年度的电梯维修工
16、程计划，经批准后安排施工，电梯维修工程计划，经批准后安排施工，竣工后按规范验收。竣工后按规范验收。（四）供暖设备的维修管理（四）供暖设备的维修管理P741、热网设备的维修、热网设备的维修 检修分为检修分为预检预修预检预修和和事故检修事故检修两种。两种。预检预修一般安排在预检预修一般安排在非供暖期非供暖期进行。检验方进行。检验方法：对管道进行法：对管道进行水压水压试验和试验和水温水温试验。试验。2、供热管道漏水、漏气（略）、供热管道漏水、漏气（略）3、锅炉的大修工作一般安排在、锅炉的大修工作一般安排在供暖前供暖前或供暖或供暖后后停运停运期间。期间。（五）供电设备的维修管理（略）（五）供电设备的维
17、修管理（略）四、电梯运行与维修管理计划的制定四、电梯运行与维修管理计划的制定P75 1、电梯运行管理计划的拟定、电梯运行管理计划的拟定 （1 1）日常管理，承包商负责。）日常管理，承包商负责。（2 2）每天一次全段运行检查。）每天一次全段运行检查。（3 3）轿厢、井道有无湿水。）轿厢、井道有无湿水。（4 4）定期检查，放工作牌。）定期检查，放工作牌。（5 5）任何改动，书面征询承包商意见。）任何改动，书面征询承包商意见。（6 6）搬运超载物件，与承包商联系。）搬运超载物件，与承包商联系。（7 7）遇故障及紧急事故，采取应变措施。）遇故障及紧急事故，采取应变措施。（8 8）清洁工作。）清洁工作。
18、（9 9）年审标志。）年审标志。2、电梯维修养护管理计划的拟定和实施、电梯维修养护管理计划的拟定和实施（1 1）电梯维修养护年度计划表的内容：）电梯维修养护年度计划表的内容：维修保养项目与内容。维修保养项目与内容。备品、备件计划。备品、备件计划。具体维修保养时间。具体维修保养时间。预计费用。预计费用。（2 2）监督维修养护计划落实的措施）监督维修养护计划落实的措施相关知识相关知识一、房屋附属设备设施维修的分类一、房屋附属设备设施维修的分类P771 1、零星维修工程、零星维修工程 日常日常的保养、检修及排除故障的局部维修。的保养、检修及排除故障的局部维修。2 2、中修工程、中修工程 正常和定期全
19、面检修，正常和定期全面检修，部分解体部分解体修理和更换少量磨修理和更换少量磨损零件，恢复应有损零件，恢复应有标准标准和技术要求，设备运转到下一和技术要求，设备运转到下一周期。更换率：周期。更换率：10%10%30%30%。3 3、大修工程、大修工程 定期全面检修，定期全面检修，全部解体全部解体更换主要部件，恢复更换主要部件，恢复原有性原有性能能。更换率：。更换率：超过超过30%30%。4 4、设备更新和技术改造、设备更新和技术改造 使用一定年限后，技术性能落后等问题，需更新设使用一定年限后，技术性能落后等问题，需更新设备。备。二、房屋附属设备设施维修的特点二、房屋附属设备设施维修的特点 1 1
20、、维修成本高、维修成本高 2 2、维修技术要求高、维修技术要求高 3 3、随机性与计划性相结合、随机性与计划性相结合、4 4、集中维修与分散维修相结合、集中维修与分散维修相结合三、电梯操作、保养与维修的基本内容三、电梯操作、保养与维修的基本内容 P78 1 1、制定电梯安全维修保养的规章制度。、制定电梯安全维修保养的规章制度。2 2、电梯运行人员和维修人员持证上岗（劳、电梯运行人员和维修人员持证上岗（劳动部门）。动部门）。3 3、保修和安全年检。、保修和安全年检。4 4、电梯故障修理，须经劳动部门审查认可、电梯故障修理，须经劳动部门审查认可的单位和人员进行。的单位和人员进行。5 5、定期检查维
21、修保养工作计划，健全设备、定期检查维修保养工作计划，健全设备档案和维修记录。档案和维修记录。6 6、电梯钥匙专人管理，停梯出告示。、电梯钥匙专人管理，停梯出告示。7 7、运行中发生故障，首先救护乘客出梯。、运行中发生故障，首先救护乘客出梯。8 8、耗电计量和收费。、耗电计量和收费。9 9、机房、井道、轿厢的清洁和空气流通。、机房、井道、轿厢的清洁和空气流通。1010、对轨道、门导轨清洁、加油。、对轨道、门导轨清洁、加油。四、电梯管理的有关规定四、电梯管理的有关规定P78、79（一）运行管理规定（一）运行管理规定（二）安全管理规定（二）安全管理规定 1 1、电梯工持证上岗。、电梯工持证上岗。2
22、2、电梯管理员每天对电梯巡视一次。、电梯管理员每天对电梯巡视一次。3 3、部门经理周检全面检查。、部门经理周检全面检查。4 4、对电梯分包方评审（有资质）。、对电梯分包方评审（有资质）。5 5、维修工和机电工程师对维修质量检验。、维修工和机电工程师对维修质量检验。6 6、消防中心设报警点。、消防中心设报警点。7 7、发生困人故障，按规程执行。、发生困人故障，按规程执行。8 8、检验不合格的电梯严禁使用。、检验不合格的电梯严禁使用。（三）维修管理规定（三）维修管理规定 第三节第三节 特种设备委托维修养护管理特种设备委托维修养护管理一、特种设备委托维修养护管理的程序一、特种设备委托维修养护管理的程
23、序 程序：程序：（情景题）（情景题）P791 1、确定特种设备委托维修养护的招标形式、确定特种设备委托维修养护的招标形式（1 1）公开招标。）公开招标。概念概念 （2 2）邀请招标。）邀请招标。概念概念 通常采用邀请招标的方式。通常采用邀请招标的方式。2 2、确定特种设备维修养护的招标原则、确定特种设备维修养护的招标原则 “公平、公正、合理公平、公正、合理”的原则。的原则。3 3、编写特种设备维修养护的招标文件、编写特种设备维修养护的招标文件P80P80 招标文件具体内容：（情景题）招标文件具体内容：（情景题）（1 1）投标须知。）投标须知。（2 2）维修保养说明书。）维修保养说明书。（3 3
24、）设备技术资料。）设备技术资料。（4 4）维修保养范围。）维修保养范围。（5 5）维修保养方式。）维修保养方式。4 4、实施招标、实施招标P80P80 招标步骤：（招标步骤：（情景题）情景题）（1 1）选择投标单位。）选择投标单位。（2 2）发放标书。）发放标书。（3 3）收取投标书。）收取投标书。（4 4）开标。）开标。（5 5）评标。）评标。（6 6）方案修正。）方案修正。（7 7）商务谈判）商务谈判 （8 8）发中标通知书。）发中标通知书。5 5、签外包合同、签外包合同P80P80 委托合同分为：大包合同、中包合同、小包合同。委托合同分为：大包合同、中包合同、小包合同。（1 1）大包合同
25、）大包合同 所有维护保养，专业维修公司负责，费用高。所有维护保养，专业维修公司负责，费用高。（2 2）中包合同）中包合同 专业维修公司定期保养，物业公司应急抢修及小修。专业维修公司定期保养，物业公司应急抢修及小修。（3 3）小包合同）小包合同 专业维修公司提供配件和技术指导，物业公司人工，专业维修公司提供配件和技术指导，物业公司人工，费用低。费用低。新组建的物业管理公司新组建的物业管理公司大包；大包；运转多年的物业管理公司运转多年的物业管理公司中包或小包。中包或小包。二、特种设备安全技术档案的建立二、特种设备安全技术档案的建立 （情景题）（情景题）P81 无论是通过招标的方式，把特种设备无论是
26、通过招标的方式，把特种设备的维修养护工作委托给专业化的维修养护的维修养护工作委托给专业化的维修养护公司或设备生产厂家的售后维修养护公司公司或设备生产厂家的售后维修养护公司管理，或者是通过双方合作，或者是通过管理，或者是通过双方合作，或者是通过自己的专业技术人员进行管理，都要建立自己的专业技术人员进行管理，都要建立特种设备安全技术档案。特种设备安全技术档案。特种设备安全技术档案内容特种设备安全技术档案内容：（情景题）（情景题）1 1、特种设备的设计文件、制造单位、产品质量合、特种设备的设计文件、制造单位、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文
27、件和资料。和资料。2 2、特种设备的定期检验和定期自行检查记录。、特种设备的定期检验和定期自行检查记录。3 3、特种设备的日常使用状况纪录。、特种设备的日常使用状况纪录。4 4、特种设备及其安全附件、安全保护装置、测量、特种设备及其安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维修保养纪调控装置及有关附属仪器仪表的日常维修保养纪录。录。5 5、特种设备运行故障、事故纪录。、特种设备运行故障、事故纪录。相关知识相关知识 一、特种设备的含义一、特种设备的含义 特种设备安全监察条例规定，特种特种设备安全监察条例规定，特种设备是指涉及生命安全、危险性较大的锅设备是指涉及生命安全、危险性较
28、大的锅炉、压力容器、压力管道、电梯、起重机炉、压力容器、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施，同时也包械、客运索道、大型游乐设施，同时也包括其附属的安全附件、安全保护装置和与括其附属的安全附件、安全保护装置和与安全保护装置相关的设施。安全保护装置相关的设施。二、特种设备维修养护管理的一般规定二、特种设备维修养护管理的一般规定P81 1 1、特种设备出厂，应附有、特种设备出厂，应附有设计文件设计文件、质量合格证质量合格证明明、安装及使用维修说明安装及使用维修说明、监督检验证明监督检验证明。如缺。如缺少上述文件，物业公司可少上述文件，物业公司可拒收拒收。2 2、特种设备投入使用前或使用
29、后、特种设备投入使用前或使用后3030日内，向特种日内，向特种设备安全监督管理部门登记。登记标志置于设备设备安全监督管理部门登记。登记标志置于设备显著位置显著位置。3 3、特种设备、特种设备每月每月一次自检，并作记录。一次自检，并作记录。4 4、使用单位使用单位应对特种设备的安全附件、安全保护应对特种设备的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及附属仪器仪表，定期校验、装置、测量调控装置及附属仪器仪表，定期校验、检修、记录。检修、记录。5 5、采用科学管理方法和先进技术。、采用科学管理方法和先进技术。三、特种设备维修养护管理原则三、特种设备维修养护管理原则 P82 特种设备安全监察条例（国务院第
30、特种设备安全监察条例（国务院第373373号令）号令）20032003年年6 6月月1 1日起施行。日起施行。基本原则：基本原则：1 1、安全至上原则；、安全至上原则；2 2、企业负责原则；、企业负责原则；3 3、权责一致原则；、权责一致原则；4 4、统一监管原则；、统一监管原则；5 5、综合治理原则。、综合治理原则。四、特种设备委托维修养护管理的必要性四、特种设备委托维修养护管理的必要性P82 特种设备外包的优势：特种设备外包的优势：1 1、专业养护，减少维修操作失误损失，延长设备、专业养护，减少维修操作失误损失，延长设备使用寿命。使用寿命。2 2、使设备调试到最佳状态，节省能源，降低运行、
31、使设备调试到最佳状态，节省能源，降低运行成本。成本。3 3、减少需储备的技术人员，降低人工成本。、减少需储备的技术人员，降低人工成本。4 4、减少需储备的专业设备，降低固定资产开支。、减少需储备的专业设备，降低固定资产开支。5 5、通过合同条款，可化解部分设备风险，有利于、通过合同条款，可化解部分设备风险，有利于危机处理。危机处理。第四节第四节 建筑智能化管理系统建筑智能化管理系统 P8392 本节内容在鉴定考核中主要为理论知识本节内容在鉴定考核中主要为理论知识题，一般掌握即可题，一般掌握即可 提示：本章在鉴定考核中的比重高，尤提示：本章在鉴定考核中的比重高，尤其是第一、二、三节，应重点掌握。
32、其是第一、二、三节，应重点掌握。试题举例试题举例 1、理论知识题、理论知识题 单选题：单选题：（1 1）物业管理区域内房屋附属设备设施的每）物业管理区域内房屋附属设备设施的每日运行记录应该由（日运行记录应该由（）填写。）填写。（A A）设备操作人员）设备操作人员 （B B）设备维修保养人员）设备维修保养人员 （C C）设备养护班组长）设备养护班组长 （D D）工程部经理）工程部经理 正确答案正确答案 A P69（2 2）设备维修人员对房屋附属设备进行全）设备维修人员对房屋附属设备进行全面清洗，部分解体检查和局部维修，更换面清洗，部分解体检查和局部维修，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态或
33、修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养，是设备的（的保养，是设备的（）保养。）保养。（A A）一级）一级 （B B）二级）二级 （C C）三级）三级 （D D）日常）日常 正确答案正确答案 B P70（3 3）物业管理公司一般应当（）物业管理公司一般应当（）对）对物业管理区域内的空调主机做一次全物业管理区域内的空调主机做一次全面的技术性能检查。面的技术性能检查。（A A）每月）每月 （B B）每季度）每季度 （C C）每年）每年 （D D）每三年）每三年 正确答案正确答案 C P73（4 4）房屋附属设备中修工程对设备零）房屋附属设备中修工程对设备零部件的更换率一般在（部件的更换率一般在（）
34、。）。（A A）10%10%20%20%（B B）10%10%30%30%（C C）20%20%30%30%（D D）30%30%50%50%正确答案正确答案 B P77（5 5）房屋附属设备中的特种设备在投）房屋附属设备中的特种设备在投入使用前或投入使用后（入使用前或投入使用后（）日内，）日内，使用单位应当向直辖市或设区的市的使用单位应当向直辖市或设区的市的特种设备安全监督管理部门登记。特种设备安全监督管理部门登记。（A A）7 7 （B B）1010 （C C）15 15 （D D）3030 正确答案正确答案 D P81（6 6）建筑设备自控系统运行管理及）建筑设备自控系统运行管理及维修养
35、护要求，网络控制器、控制维修养护要求，网络控制器、控制计算机故障一般应于（计算机故障一般应于（）小时）小时内修复。内修复。（A A）1 1 （B B）2 2 （C C）4 4 （D D）8 8 正确答案正确答案 C P89 多选题多选题:（1 1）房屋附属设备设施的养护管理制度，）房屋附属设备设施的养护管理制度，一般应根据房屋各类附属设备设施的一般应根据房屋各类附属设备设施的（）等制定。）等制定。（A A）系统组成）系统组成 （B B）作用与特性）作用与特性 （C C）养护要求）养护要求 （D D）使用规程）使用规程 正确答案正确答案 A B C D P68（2 2）物业管理公司的房屋附属设备
36、设）物业管理公司的房屋附属设备设施维修管理制度一般按巡检制、季度施维修管理制度一般按巡检制、季度和年度安全检查制（和年度安全检查制（）等内容拟）等内容拟定。定。（A A）分工责任制）分工责任制 （B B）维修报告制度）维修报告制度 （C C）三级保养制度）三级保养制度 （D D）维修工程的审批制度）维修工程的审批制度 正确答案正确答案 A B D P71（3 3）特种设备维修养护管理的原则有安）特种设备维修养护管理的原则有安全至上原则、责权一致原则（全至上原则、责权一致原则（）等。等。（A A）企业负责原则）企业负责原则 （B B）统一监管原则）统一监管原则 （C C）综合治理原则）综合治理原
37、则 （D D）专业维修原则）专业维修原则 正确答案正确答案A B C P82（4 4）物业管理区域内的建筑安全防范智）物业管理区域内的建筑安全防范智能化系统一般由（能化系统一般由（）子系统组成。）子系统组成。（A A）电视监控）电视监控 （B B）出入口控制）出入口控制 （C C）防盗报警）防盗报警 （D D）电子巡更）电子巡更 正确答案正确答案 A B C D P85 2、操作技能题（案例题）、操作技能题（案例题）田女士住在二十世纪八十年代初建成的住宅楼田女士住在二十世纪八十年代初建成的住宅楼内，该楼的设备设施都是当时配置的。该楼无专人内，该楼的设备设施都是当时配置的。该楼无专人开电梯，前几
38、年因电梯故障田女士曾被困在电梯中。开电梯，前几年因电梯故障田女士曾被困在电梯中。这一天，她的老父亲又被关在电梯里半个多小时，这一天，她的老父亲又被关在电梯里半个多小时，田女士找到负责管理该小区的物业管理公司提意见，田女士找到负责管理该小区的物业管理公司提意见，工程部主管表示一定要加强电梯的管理，同时说明工程部主管表示一定要加强电梯的管理，同时说明由于公司缺少专业技术人才，目前正准备和专业化由于公司缺少专业技术人才，目前正准备和专业化维修保养公司签订外包合同，这样问题就可以解决维修保养公司签订外包合同，这样问题就可以解决了。了。请问：（请问：（1）签订外包合同后状况会有所改善吗？）签订外包合同后
39、状况会有所改善吗？为什么？为什么？（2）这样的老楼要保证电梯的正常运行，）这样的老楼要保证电梯的正常运行，在维修管理方面还应该采取些什么措施？在维修管理方面还应该采取些什么措施？答题思路参考：答题思路参考：1 1、电梯属特种设备，一般应委托专业公、电梯属特种设备，一般应委托专业公司维修养护；司维修养护；2 2、该电梯已使用超过、该电梯已使用超过2020年；年；3 3、一般电梯连续运行、一般电梯连续运行1515年应更新改造。年应更新改造。答案要点：答案要点：P82、74（1 1）物业管理公司在缺少技术人员的情况下，把特）物业管理公司在缺少技术人员的情况下，把特种设备外包给专业化的维修保养公司，情
40、况会有种设备外包给专业化的维修保养公司，情况会有所改善。电梯得到了专业的养护，可以避免在维所改善。电梯得到了专业的养护，可以避免在维修保养过程中，由于人工操作失误给设备带来损修保养过程中，由于人工操作失误给设备带来损失，从而减少故障，也可以延长设备的使用寿命。失，从而减少故障，也可以延长设备的使用寿命。（2 2）这样的老楼，包括附属设备、设施已有）这样的老楼，包括附属设备、设施已有2020多年多年的历史了。一般电梯连续运行的历史了。一般电梯连续运行1515年以上，如主机年以上，如主机和其他配件磨损耗蚀严重，不能恢复又无法更换和其他配件磨损耗蚀严重，不能恢复又无法更换时，就需要进行更新或改造。所以，该楼的电梯时，就需要进行更新或改造。所以，该楼的电梯在连续运行在连续运行2020多年后要保证正常运行，需要进行多年后要保证正常运行，需要进行更新改造。更新改造。