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1、第六章第六章 房地产经济波动房地产经济波动学习目标学习目标 n n房地产经济波动的含义和类型房地产经济波动的含义和类型房地产经济波动的含义和类型房地产经济波动的含义和类型n n房地产经济波动的影响因素房地产经济波动的影响因素房地产经济波动的影响因素房地产经济波动的影响因素n n房地产经济波动的运行机理房地产经济波动的运行机理房地产经济波动的运行机理房地产经济波动的运行机理n n房地产经济波动的指标房地产经济波动的指标房地产经济波动的指标房地产经济波动的指标n n房地产周期的概念、运行阶段及测定房地产周期的概念、运行阶段及测定房地产周期的概念、运行阶段及测定房地产周期的概念、运行阶段及测定n n
2、房地产泡沫的概念、运行机理和判断指标房地产泡沫的概念、运行机理和判断指标房地产泡沫的概念、运行机理和判断指标房地产泡沫的概念、运行机理和判断指标第一节第一节 房地产经济波动的基本概念房地产经济波动的基本概念n n一、房地产经济波动的含义一、房地产经济波动的含义n n二、房地产经济波动的类型二、房地产经济波动的类型 n n房地产经济波动房地产经济波动房地产经济波动房地产经济波动就是房地产经济总量围绕着长就是房地产经济总量围绕着长就是房地产经济总量围绕着长就是房地产经济总量围绕着长期趋势上下振荡所形成的运行状态期趋势上下振荡所形成的运行状态期趋势上下振荡所形成的运行状态期趋势上下振荡所形成的运行状
3、态。房地产经济波动包括房地产经济波动包括房地产经济波动包括房地产经济波动包括季节波动、随机波动、季节波动、随机波动、季节波动、随机波动、季节波动、随机波动、房地产周期房地产周期房地产周期房地产周期和和和和房地产泡沫房地产泡沫房地产泡沫房地产泡沫等等。等等。等等。等等。一、房地产经济波动的含义按波动是否有规按波动是否有规律来划分：律来划分：规律性波动规律性波动非规律性波动非规律性波动房地产经济波动房地产经济波动按区域大小不同按区域大小不同来划分：来划分：国家房地产波动国家房地产波动区域房地产波动区域房地产波动城市房地产波动城市房地产波动按物业类型和按物业类型和用途分类划分：用途分类划分：住宅市场
4、波动住宅市场波动办公厂房市场波动办公厂房市场波动商业用房市场波动商业用房市场波动厂房仓库市场波动厂房仓库市场波动按经营类型按经营类型来划分：来划分：租赁市场波动租赁市场波动销售市场波动销售市场波动 二、房地产经济波动的类型二、房地产经济波动的类型第二节第二节 房地产经济波动的影响因素房地产经济波动的影响因素n n一、制度因素一、制度因素n n二、政策因素二、政策因素n n三、人口因素三、人口因素n n四、经济影响因素四、经济影响因素n n五、其他因素五、其他因素一、制度因素n n制度因素包括了制度因素包括了社会制度社会制度、土地制度土地制度、住住房制度房制度、投资体制投资体制等方面的因素。等方
5、面的因素。住宅建设投资由住宅建设投资由住宅建设投资由住宅建设投资由基本建设投资中的住宅建设基本建设投资中的住宅建设基本建设投资中的住宅建设基本建设投资中的住宅建设、技术改造投资中的住宅建设、房地产开发投技术改造投资中的住宅建设、房地产开发投技术改造投资中的住宅建设、房地产开发投技术改造投资中的住宅建设、房地产开发投资中的住宅建设、居民个人住房建设和农村资中的住宅建设、居民个人住房建设和农村资中的住宅建设、居民个人住房建设和农村资中的住宅建设、居民个人住房建设和农村居民及集体单位固定资产投资中的住房建设居民及集体单位固定资产投资中的住房建设居民及集体单位固定资产投资中的住房建设居民及集体单位固定
6、资产投资中的住房建设等几部分组成。等几部分组成。等几部分组成。等几部分组成。n n政策因素包括了政策因素包括了政策因素包括了政策因素包括了财政财政财政财政政策、政策、政策、政策、货币货币货币货币政策、政策、政策、政策、收入分配收入分配收入分配收入分配政策、政策、政策、政策、产业产业产业产业政策、政策、政策、政策、区域区域区域区域政策、法律手段、计划指政策、法律手段、计划指政策、法律手段、计划指政策、法律手段、计划指导以及政府的市场监管。导以及政府的市场监管。导以及政府的市场监管。导以及政府的市场监管。房地产产业政策：土地利用管理方面的政策、房地产产业政策：土地利用管理方面的政策、房地产产业政策
7、：土地利用管理方面的政策、房地产产业政策：土地利用管理方面的政策、住房分配消费方面的政策、房地产开发经营方住房分配消费方面的政策、房地产开发经营方住房分配消费方面的政策、房地产开发经营方住房分配消费方面的政策、房地产开发经营方面的政策、房地产融资方面的政策、市场管理面的政策、房地产融资方面的政策、市场管理面的政策、房地产融资方面的政策、市场管理面的政策、房地产融资方面的政策、市场管理方面的政策、涉外房地产政策等。方面的政策、涉外房地产政策等。方面的政策、涉外房地产政策等。方面的政策、涉外房地产政策等。二、政策因素人口数量人口数量人口数量人口数量人口迁移人口迁移人口迁移人口迁移家庭数量家庭数量家
8、庭数量家庭数量家庭人口数量及结构变化家庭人口数量及结构变化家庭人口数量及结构变化家庭人口数量及结构变化 三、人口因素123456国民收入国民收入国民储蓄国民储蓄货币供给额货币供给额利率利率物价水平物价水平税收税收四、经济影响因素案例案例：日本地产泡沫产生的一个重要原因日本地产泡沫产生的一个重要原因就是土地课税中的偏差就是土地课税中的偏差1324技术因素技术因素国际因素国际因素心理因素心理因素灾害灾害技术因素：技术因素：技术因素：技术因素：信息技术、建筑新材料、新工艺、主导技术和产业信息技术、建筑新材料、新工艺、主导技术和产业信息技术、建筑新材料、新工艺、主导技术和产业信息技术、建筑新材料、新工
9、艺、主导技术和产业的兴衰的兴衰的兴衰的兴衰国际因素国际因素国际因素国际因素：国际产业格局、自然现象、政治突发事件：国际产业格局、自然现象、政治突发事件：国际产业格局、自然现象、政治突发事件：国际产业格局、自然现象、政治突发事件心理因素心理因素心理因素心理因素：预期、投机、赌博、从众、盲目乐观、侥幸、恐慌：预期、投机、赌博、从众、盲目乐观、侥幸、恐慌：预期、投机、赌博、从众、盲目乐观、侥幸、恐慌：预期、投机、赌博、从众、盲目乐观、侥幸、恐慌灾害灾害灾害灾害：人为、自然灾害：人为、自然灾害：人为、自然灾害：人为、自然灾害五、其他因素五、其他因素第三节第三节 房地产经济波动的运行机理房地产经济波动的
10、运行机理n n是指经济系统内部结构特征所是指经济系统内部结构特征所是指经济系统内部结构特征所是指经济系统内部结构特征所导致的经济变量之间的必然联导致的经济变量之间的必然联导致的经济变量之间的必然联导致的经济变量之间的必然联系和对外在冲击的反应。系和对外在冲击的反应。系和对外在冲击的反应。系和对外在冲击的反应。内在传导机制内在传导机制外在冲击机制外在冲击机制n n是指系统外在的冲击通过系统是指系统外在的冲击通过系统是指系统外在的冲击通过系统是指系统外在的冲击通过系统内部传导而发生的经济活动，内部传导而发生的经济活动，内部传导而发生的经济活动，内部传导而发生的经济活动，来源于外生变量的自发性变化。
11、来源于外生变量的自发性变化。来源于外生变量的自发性变化。来源于外生变量的自发性变化。n n内在因素以及内在传导机制内在因素以及内在传导机制内在因素以及内在传导机制内在因素以及内在传导机制，是房地产经济波动的必要条件，是房地产经济波动的必要条件，是房地产经济波动的必要条件，是房地产经济波动的必要条件，决定决定决定决定了波动的必然性、规律性了波动的必然性、规律性了波动的必然性、规律性了波动的必然性、规律性。n n外在因素和外在冲击机制外在因素和外在冲击机制外在因素和外在冲击机制外在因素和外在冲击机制，是波动的充分条件，它不能改变波动的，是波动的充分条件，它不能改变波动的，是波动的充分条件，它不能改
12、变波动的，是波动的充分条件，它不能改变波动的基本规律，但是可以基本规律，但是可以基本规律，但是可以基本规律，但是可以影响波动的形态影响波动的形态影响波动的形态影响波动的形态，如波长、波峰和波谷。，如波长、波峰和波谷。，如波长、波峰和波谷。，如波长、波峰和波谷。一、房地产经济波动的内在传导机制n n以上几种机制往往是同时作用以上几种机制往往是同时作用以上几种机制往往是同时作用以上几种机制往往是同时作用。n n当房地产企业看到价格发出的信号，当房地产企业看到价格发出的信号，当房地产企业看到价格发出的信号，当房地产企业看到价格发出的信号，预期会预期会预期会预期会有利润有利润有利润有利润，在，在，在，
13、在利益驱动利益驱动利益驱动利益驱动下，开始下，开始下，开始下，开始进入市场或者进入市场或者进入市场或者进入市场或者增加投资增加投资增加投资增加投资。n n增加的投资和消费在增加的投资和消费在增加的投资和消费在增加的投资和消费在乘数和加速数乘数和加速数乘数和加速数乘数和加速数的作用下，的作用下，的作用下，的作用下，进一步导致了房地产经济的高涨，并且在进一步导致了房地产经济的高涨，并且在进一步导致了房地产经济的高涨，并且在进一步导致了房地产经济的高涨，并且在产产产产业关联机制业关联机制业关联机制业关联机制下带动了相关部门的增长。下带动了相关部门的增长。下带动了相关部门的增长。下带动了相关部门的增长
14、。n n逐渐的，会出现资源紧缺、成本提高、价格逐渐的，会出现资源紧缺、成本提高、价格逐渐的，会出现资源紧缺、成本提高、价格逐渐的，会出现资源紧缺、成本提高、价格升高、供应量增多而需求下降、空置量增加、升高、供应量增多而需求下降、空置量增加、升高、供应量增多而需求下降、空置量增加、升高、供应量增多而需求下降、空置量增加、利润下降。利润下降。利润下降。利润下降。n n最终，房地产经济扩张会由于最终，房地产经济扩张会由于最终，房地产经济扩张会由于最终，房地产经济扩张会由于经济增长的制经济增长的制经济增长的制经济增长的制约机制、价格机制约机制、价格机制约机制、价格机制约机制、价格机制发生作用而停止下来
15、，开发生作用而停止下来，开发生作用而停止下来，开发生作用而停止下来，开始进入衰退。始进入衰退。始进入衰退。始进入衰退。n n在衰退过程中，这些内在机制同样是一起起在衰退过程中，这些内在机制同样是一起起在衰退过程中，这些内在机制同样是一起起在衰退过程中，这些内在机制同样是一起起作用的。作用的。作用的。作用的。利益驱动机制利益驱动机制乘数乘数加速数机制加速数机制竞争机制竞争机制供求机制供求机制价格机制价格机制信贷利率机制信贷利率机制产业关联机制产业关联机制经济增长制约机制经济增长制约机制二、房地产经济波动的外在冲击机制财政、货币和投资政策冲击财政、货币和投资政策冲击国际政治和经济冲击国际政治和经济
16、冲击体制变动的冲击体制变动的冲击突发灾害的冲击突发灾害的冲击（如货币供给、房地产投资和消费、税收、利率等如货币供给、房地产投资和消费、税收、利率等）（如如“非典非典”疫情等疫情等）。）。）。）。第四节第四节 房地产经济波动指标房地产经济波动指标n n房地产经济波动指标分类房地产经济波动指标分类n n房地产经济波动指标房地产经济波动指标uu按照按照按照按照指标变动和房地产基准波的先后关系指标变动和房地产基准波的先后关系指标变动和房地产基准波的先后关系指标变动和房地产基准波的先后关系，房地产经济，房地产经济，房地产经济，房地产经济波动指标可以划分为波动指标可以划分为波动指标可以划分为波动指标可以划
17、分为：uu先行指标先行指标先行指标先行指标又叫先导指标、领先指标、该指标的峰或谷的又叫先导指标、领先指标、该指标的峰或谷的变动一般领先于基准波的峰或谷。变动一般领先于基准波的峰或谷。uu同步指标同步指标同步指标同步指标的变动时间一般与基准波的变动时间相一致。的变动时间一般与基准波的变动时间相一致。uu滞后指标滞后指标滞后指标滞后指标的变动则往往落后于基准波。的变动则往往落后于基准波。uu指标的先后是相对的，不是绝对的。指标的先后是相对的，不是绝对的。指标的先后是相对的，不是绝对的。指标的先后是相对的，不是绝对的。（时期、区域）（时期、区域）（时期、区域）（时期、区域）一、房地产经济波动指标分类
18、一、房地产经济波动指标分类一、房地产经济波动指标分类一、房地产经济波动指标分类uu按照按照按照按照指标所反映的内容指标所反映的内容指标所反映的内容指标所反映的内容，房地产经济波动指标，房地产经济波动指标，房地产经济波动指标，房地产经济波动指标可以划分为：可以划分为：可以划分为：可以划分为：uu价值量指标价值量指标：包括：包括房地产价格房地产价格、土地资产总额土地资产总额、房地产投资额房地产投资额、居民收入居民收入等。等。uu实物量指标实物量指标：包括：包括住房开工面积住房开工面积、商品房销售商品房销售面积面积、土地供应量土地供应量、就业人数就业人数等。等。一、房地产经济波动指标分类一、房地产经
19、济波动指标分类uu还有绝对指标和相对指标之分。还有绝对指标和相对指标之分。还有绝对指标和相对指标之分。还有绝对指标和相对指标之分。uu绝对指标绝对指标绝对指标绝对指标：如房屋价格、居民收入、房屋空置如房屋价格、居民收入、房屋空置量、土地资产、量、土地资产、GDPGDP等。等。uu相对指标相对指标相对指标相对指标：如户均房价收入比、房屋空置率、如户均房价收入比、房屋空置率、土地资产土地资产/GDP/GDP等。等。房地产经济波动指标房地产经济波动指标BBE EC CDDAA房地产开发企业数量房地产开发企业数量房地产投资量房地产投资量（投资增长率）（投资增长率）商品房销售面积商品房销售面积（增长率）
20、（增长率）商品房销售额商品房销售额（增长率）（增长率）商品房空置率商品房空置率二、房地产经济波动指标全国房地产投资和全社会固定资产投资全国房地产投资和全社会固定资产投资全国房地产开发企业数量商品房销售面积商品房销售面积/销售额（增长率）销售额（增长率）商品房空置率商品房空置率n n国外：国外：国外：国外：空置率界定为一定时间市场上没有出租、出售的房屋占空置率界定为一定时间市场上没有出租、出售的房屋占空置率界定为一定时间市场上没有出租、出售的房屋占空置率界定为一定时间市场上没有出租、出售的房屋占房屋总量的百分数。房屋总量的百分数。房屋总量的百分数。房屋总量的百分数。n n按类型可分为住宅空置率、
21、商业房地产空置率等。按类型可分为住宅空置率、商业房地产空置率等。n n我国：我国：我国：我国：n一般认为：商品房空置率为一般认为：商品房空置率为3%以下时，市场处于卖方市场；以下时，市场处于卖方市场；3%10%时，市场较为平稳；大于时，市场较为平稳；大于10%时，处于买房市场；时，处于买房市场；15%以上时，商品房积压过剩严重。以上时，商品房积压过剩严重。目前商品房空置率过高的原因是什么，应该怎么解决？目前商品房空置率过高的原因是什么，应该怎么解决？目前商品房空置率过高的原因是什么，应该怎么解决？目前商品房空置率过高的原因是什么，应该怎么解决？征收空置税？怎么征？征收空置税？怎么征？征收空置税
22、？怎么征？征收空置税？怎么征？第五节第五节 房地产经济波动与宏观经济波动的关系房地产经济波动与宏观经济波动的关系n n一、房地产经济波动与宏观经济发展阶段一、房地产经济波动与宏观经济发展阶段一、房地产经济波动与宏观经济发展阶段一、房地产经济波动与宏观经济发展阶段n n二、房地产经济和宏观经济相互影响的一般过程二、房地产经济和宏观经济相互影响的一般过程二、房地产经济和宏观经济相互影响的一般过程二、房地产经济和宏观经济相互影响的一般过程一、房地产经济波动与宏观经济发展阶段一、房地产经济波动与宏观经济发展阶段n n当社会发展水平处在初级阶段时当社会发展水平处在初级阶段时当社会发展水平处在初级阶段时当
23、社会发展水平处在初级阶段时，宏观经济发展，宏观经济发展，宏观经济发展，宏观经济发展水平较低，国民经济产业结构以第一产业为主，水平较低，国民经济产业结构以第一产业为主，水平较低，国民经济产业结构以第一产业为主，水平较低，国民经济产业结构以第一产业为主，第二产业也不甚发达，第二产业也不甚发达，第二产业也不甚发达，第二产业也不甚发达，房地产业处于相对弱小的房地产业处于相对弱小的房地产业处于相对弱小的房地产业处于相对弱小的地位地位地位地位，在此阶段，房地产业对国民经济的影响较，在此阶段，房地产业对国民经济的影响较，在此阶段，房地产业对国民经济的影响较，在此阶段，房地产业对国民经济的影响较小，对宏观经济
24、的依存度较大，小，对宏观经济的依存度较大，小，对宏观经济的依存度较大，小，对宏观经济的依存度较大，房地产经济波动房地产经济波动房地产经济波动房地产经济波动主要受制于宏观经济波动主要受制于宏观经济波动主要受制于宏观经济波动主要受制于宏观经济波动。一、房地产经济波动与宏观经济发展阶段一、房地产经济波动与宏观经济发展阶段n n在宏观经济进入起飞阶段在宏观经济进入起飞阶段在宏观经济进入起飞阶段在宏观经济进入起飞阶段，迅速发展时，整个宏观经济包，迅速发展时，整个宏观经济包，迅速发展时，整个宏观经济包，迅速发展时，整个宏观经济包括房地产经济趋于活跃，宏观经济波动与房地产经济波动括房地产经济趋于活跃，宏观经
25、济波动与房地产经济波动括房地产经济趋于活跃，宏观经济波动与房地产经济波动括房地产经济趋于活跃，宏观经济波动与房地产经济波动的关系较为复杂。的关系较为复杂。的关系较为复杂。的关系较为复杂。各产业的迅速发展，增大了对房地产的需求，各产业的迅速发展，增大了对房地产的需求，房地产房地产业的基础性、先导性充分体现出来，房地产经济迅速业的基础性、先导性充分体现出来，房地产经济迅速高涨高涨。同样，同样，宏观经济过热宏观经济过热时发生的调整也会很快波及房地时发生的调整也会很快波及房地产业，产业，引发房地产经济的剧烈波动引发房地产经济的剧烈波动。经济迅速发展时期，房地产业成为热门行业，房地产经济迅速发展时期，房
26、地产业成为热门行业，房地产经济总量扩大，房地产业包括住宅产业成为国民经济经济总量扩大，房地产业包括住宅产业成为国民经济“新的增长点新的增长点”，房地产经济波动对宏观经济波动的房地产经济波动对宏观经济波动的影响加大影响加大。此时，由于政府相关政策的不稳定，也会造成房地产此时，由于政府相关政策的不稳定，也会造成房地产经济波动的不稳定，容易出现大起大落。经济波动的不稳定，容易出现大起大落。一、房地产经济波动与宏观经济发展阶段一、房地产经济波动与宏观经济发展阶段n n当社会经济发展处在成熟阶段当社会经济发展处在成熟阶段当社会经济发展处在成熟阶段当社会经济发展处在成熟阶段之后，房地产之后，房地产之后，房
27、地产之后，房地产业在国民经济中的结构、地位相对稳定，房业在国民经济中的结构、地位相对稳定，房业在国民经济中的结构、地位相对稳定，房业在国民经济中的结构、地位相对稳定，房地产经济和宏观经济的关系更加密切，地产经济和宏观经济的关系更加密切，地产经济和宏观经济的关系更加密切，地产经济和宏观经济的关系更加密切，二者二者二者二者波动会逐步趋于一致，相关性增加波动会逐步趋于一致，相关性增加波动会逐步趋于一致，相关性增加波动会逐步趋于一致，相关性增加。n n在一个具体的经济波动周期中，宏观经济和房地产经济相互在一个具体的经济波动周期中，宏观经济和房地产经济相互在一个具体的经济波动周期中，宏观经济和房地产经济
28、相互在一个具体的经济波动周期中，宏观经济和房地产经济相互影响一般是按照下列过程展开的：影响一般是按照下列过程展开的：影响一般是按照下列过程展开的：影响一般是按照下列过程展开的：n n在宏观经济处于高涨阶段在宏观经济处于高涨阶段在宏观经济处于高涨阶段在宏观经济处于高涨阶段，房地产需求相应增加，房地产需求相应增加，房地产需求相应增加，房地产需求相应增加，房地产进入高涨阶段；反之成立。房地产进入高涨阶段；反之成立。房地产进入高涨阶段；反之成立。房地产进入高涨阶段；反之成立。n n当房地产经济处于上升阶段时当房地产经济处于上升阶段时当房地产经济处于上升阶段时当房地产经济处于上升阶段时，会带动国民经济，
29、会带动国民经济，会带动国民经济，会带动国民经济的发展，使其进入上升轨道；反之成立。的发展，使其进入上升轨道；反之成立。的发展，使其进入上升轨道；反之成立。的发展，使其进入上升轨道；反之成立。n n一般而言，一般而言，房地产业周期的复苏、萧条滞后，而房地产业周期的复苏、萧条滞后，而繁荣、衰退期超前繁荣、衰退期超前。二、房地产经济和宏观经济相互影响的一般过程二、房地产经济和宏观经济相互影响的一般过程1988201019882010年商品房销售面积（销售额）增长率与年商品房销售面积（销售额）增长率与GDPGDP增长率增长率繁荣、衰退期超前繁荣、衰退期超前繁荣、衰退期超前繁荣、衰退期超前第六节 房地产
30、周期n n一、房地产周期概念一、房地产周期概念n n二、房地产周期类型二、房地产周期类型n n三、房地产周期的测定三、房地产周期的测定 一、房地产周期概念n n房地产周期房地产周期房地产周期房地产周期是指房地产经济运行过程中，随着是指房地产经济运行过程中，随着是指房地产经济运行过程中，随着是指房地产经济运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。的过程。的过程。的过程。n n房地产周期是房地产经济波动的特殊运动状态，房地产周期是房地产经济波动的特殊运动状态
31、，房地产周期是房地产经济波动的特殊运动状态，房地产周期是房地产经济波动的特殊运动状态，是一种是一种是一种是一种有规律的经济波动有规律的经济波动有规律的经济波动有规律的经济波动。:上升期，市场房屋供应数量小于需求数量，需求不断上升，房屋不断供应。空置率下降直至达到正常水平。：高峰期，需求开始变弱降低，在这个阶段的前期需求超过供给，后期需求降低的情况下，供应仍不断增加，结果空置率上升，房租和房价开始下降。：降低期，供应和需求都降低，开发商对房地产业持悲观态度，空置率上升到10%15%。：低谷期，供应增加量不断下降，而需求处在转折期，前期空置率在10%15%，后期空置率下降到10%以下。A时间时间数
32、数量量供给线供给线需求线需求线房地产周期示意图B（一）国家房地产周期（一）国家房地产周期（一）国家房地产周期（一）国家房地产周期uu是由全国性的政策、法规、税收或宏观经济因素的是由全国性的政策、法规、税收或宏观经济因素的是由全国性的政策、法规、税收或宏观经济因素的是由全国性的政策、法规、税收或宏观经济因素的变化而产生的。变化而产生的。变化而产生的。变化而产生的。（二）区域房地产周期（二）区域房地产周期（二）区域房地产周期（二）区域房地产周期uu是由区域的供需因素所决定的。是由区域的供需因素所决定的。是由区域的供需因素所决定的。是由区域的供需因素所决定的。uu地区性房地产周期波动的特征与该地区的
33、产品结构也密切地区性房地产周期波动的特征与该地区的产品结构也密切地区性房地产周期波动的特征与该地区的产品结构也密切地区性房地产周期波动的特征与该地区的产品结构也密切相关。相关。相关。相关。uu一般一个地区房地产市场的规模较大、成熟度高、产品品种全面、一般一个地区房地产市场的规模较大、成熟度高、产品品种全面、结构稳定，则波动小。结构稳定，则波动小。uu反之则波动较大。反之则波动较大。二、房地产周期类型（三）不同类型的房地产周期（三）不同类型的房地产周期uu不同类型房地产不同类型房地产不同类型房地产不同类型房地产具有不同的需求对象，所以具有不同的需求对象，所以具有不同的需求对象，所以具有不同的需求
34、对象，所以供需矛盾也不同。供需矛盾也不同。供需矛盾也不同。供需矛盾也不同。uu同一类型房屋的供应数量同目标群体数量产生同一类型房屋的供应数量同目标群体数量产生矛盾时，就可能产生供不应求或供大于求的现象，矛盾时，就可能产生供不应求或供大于求的现象，就可能出现某一类型的房地产周期。就可能出现某一类型的房地产周期。二、房地产周期类型uu（四）房地产周期中不同因素之间的关系（四）房地产周期中不同因素之间的关系（四）房地产周期中不同因素之间的关系（四）房地产周期中不同因素之间的关系n n房地产开发投资与房地产消费房地产开发投资与房地产消费房地产开发投资与房地产消费房地产开发投资与房地产消费房地产投资的变
35、动与房地产市场的景气变动是基房地产投资的变动与房地产市场的景气变动是基本一致的。本一致的。房地产开发投资与商品房销售额波动率比较房地产开发投资与商品房销售额波动率比较n n房地产价格同房地产贷款额房地产价格同房地产贷款额房地产价格同房地产贷款额房地产价格同房地产贷款额n n波动吻合，但金融机构对房地产市场景气情况的波动吻合，但金融机构对房地产市场景气情况的反应是滞后和被动的。反应是滞后和被动的。二、房地产周期类型uu（一）描述房地产周期的基本概念（一）描述房地产周期的基本概念（一）描述房地产周期的基本概念（一）描述房地产周期的基本概念n n房地产周期房地产周期房地产周期房地产周期平均长度平均长
36、度平均长度平均长度：指的是在一定历史时期内，每个房：指的是在一定历史时期内，每个房：指的是在一定历史时期内，每个房：指的是在一定历史时期内，每个房地产周期平均经历的时间长度，通常用年表示。地产周期平均经历的时间长度，通常用年表示。地产周期平均经历的时间长度，通常用年表示。地产周期平均经历的时间长度，通常用年表示。n n房地产周期的房地产周期的房地产周期的房地产周期的振幅振幅振幅振幅：房地产周期波动的幅度，以房地产经：房地产周期波动的幅度，以房地产经：房地产周期波动的幅度，以房地产经：房地产周期波动的幅度，以房地产经济在同一周期中由峰顶到谷底的指标差额表示，所以又济在同一周期中由峰顶到谷底的指标
37、差额表示，所以又济在同一周期中由峰顶到谷底的指标差额表示，所以又济在同一周期中由峰顶到谷底的指标差额表示，所以又叫落差。是用来衡量某次房地产周期波动幅度强烈程度叫落差。是用来衡量某次房地产周期波动幅度强烈程度叫落差。是用来衡量某次房地产周期波动幅度强烈程度叫落差。是用来衡量某次房地产周期波动幅度强烈程度的重要指标。的重要指标。的重要指标。的重要指标。n n房地产周期的房地产周期的房地产周期的房地产周期的频率（周期次数）频率（周期次数）频率（周期次数）频率（周期次数）：指在一段历史时期内，：指在一段历史时期内，：指在一段历史时期内，：指在一段历史时期内，房地产经济的波动所经历的周期次数，通常用次
38、数表示。房地产经济的波动所经历的周期次数，通常用次数表示。房地产经济的波动所经历的周期次数，通常用次数表示。房地产经济的波动所经历的周期次数，通常用次数表示。它是衡量一个国家或地区一定时期内房地产经济增长或它是衡量一个国家或地区一定时期内房地产经济增长或它是衡量一个国家或地区一定时期内房地产经济增长或它是衡量一个国家或地区一定时期内房地产经济增长或发展稳定程度的主要指标之一。发展稳定程度的主要指标之一。发展稳定程度的主要指标之一。发展稳定程度的主要指标之一。三、房地产周期的测定三、房地产周期的测定uu（二）房地产周期的基本测定方法（二）房地产周期的基本测定方法 每个经济指标的时间序列中一般都包
39、含四种变动每个经济指标的时间序列中一般都包含四种变动每个经济指标的时间序列中一般都包含四种变动每个经济指标的时间序列中一般都包含四种变动要素：要素：要素：要素：长期趋势性波动长期趋势性波动长期趋势性波动长期趋势性波动（TrendTrendTrendTrend）、）、）、）、季节性变动季节性变动季节性变动季节性变动（SeasonalSeasonalSeasonalSeasonal）、）、）、）、周期性波动周期性波动周期性波动周期性波动（CycleCycleCycleCycle）和）和）和）和不规则性变动不规则性变动不规则性变动不规则性变动（IrregularIrregularIrregularI
40、rregular）。而要确定每个经济指标的周期性波动，）。而要确定每个经济指标的周期性波动，）。而要确定每个经济指标的周期性波动，）。而要确定每个经济指标的周期性波动，就必须采用一定的方法，消除长期趋势性波动、季节就必须采用一定的方法，消除长期趋势性波动、季节就必须采用一定的方法，消除长期趋势性波动、季节就必须采用一定的方法，消除长期趋势性波动、季节性变动和不规则性变动的影响。性变动和不规则性变动的影响。性变动和不规则性变动的影响。性变动和不规则性变动的影响。最基本的方法有最基本的方法有最基本的方法有最基本的方法有直接测定法直接测定法直接测定法直接测定法和和和和剩余法剩余法剩余法剩余法。三、房
41、地产周期的测定其公式：其公式：其公式：其公式：C C C Ct t t tI I I It t t t=Y=Y=Y=Yt t t t/Y/Y/Y/Yt-1t-1t-1t-1 其中，其中，其中，其中，uuC Ct tI It t为第为第t t年的周期性波动及不规则变动相对数；年的周期性波动及不规则变动相对数；uuY Yt t为第为第t t年代房地产经济主要变量数值；年代房地产经济主要变量数值；uuY Yt-1t-1为上年房地产经济主要变量的数值。为上年房地产经济主要变量的数值。直接测定法直接测定法n n也称也称也称也称环比测定法环比测定法环比测定法环比测定法。把当年数值与上一年同期数值相比，大把
42、当年数值与上一年同期数值相比，大把当年数值与上一年同期数值相比，大把当年数值与上一年同期数值相比，大体可以体可以体可以体可以消除消除消除消除时期序列中包含时期序列中包含时期序列中包含时期序列中包含季节性变动季节性变动季节性变动季节性变动和和和和长期趋势性变动长期趋势性变动长期趋势性变动长期趋势性变动因素的影响，如果在这一基础上再使用因素的影响，如果在这一基础上再使用因素的影响，如果在这一基础上再使用因素的影响，如果在这一基础上再使用移动平均法移动平均法移动平均法移动平均法，就又，就又，就又，就又可以大体可以大体可以大体可以大体消除不规则变动消除不规则变动消除不规则变动消除不规则变动的影响，得到
43、周期性波动因素的的影响，得到周期性波动因素的的影响，得到周期性波动因素的的影响，得到周期性波动因素的相对数。相对数。相对数。相对数。n n直接测定法的直接测定法的直接测定法的直接测定法的最大优点最大优点最大优点最大优点是简单易行，直观明了。是简单易行，直观明了。是简单易行，直观明了。是简单易行，直观明了。局限性局限性局限性局限性是是是是适用范围比较窄，适用范围比较窄，适用范围比较窄，适用范围比较窄，要求服从指数增长，趋势比较平稳要求服从指数增长，趋势比较平稳要求服从指数增长，趋势比较平稳要求服从指数增长，趋势比较平稳。uu该方法的基本前提是假定时间序列该方法的基本前提是假定时间序列该方法的基本
44、前提是假定时间序列该方法的基本前提是假定时间序列Y Y Y Y可以被分解可以被分解可以被分解可以被分解为为为为T T T T、S S S S、C C C C和和和和I I I I这四个因素。这四个因素。这四个因素。这四个因素。剩余法就是从时间序列中逐次或一次剩余法就是从时间序列中逐次或一次剩余法就是从时间序列中逐次或一次剩余法就是从时间序列中逐次或一次消除长期趋消除长期趋消除长期趋消除长期趋势势势势T T T T和季节变动和季节变动和季节变动和季节变动S S S S，剩下周期性波动，剩下周期性波动，剩下周期性波动，剩下周期性波动C C C C和不规则变和不规则变和不规则变和不规则变动动动动I
45、I I I。然后，再。然后，再。然后，再。然后，再进一步消除不规则变动进一步消除不规则变动进一步消除不规则变动进一步消除不规则变动I I I I，得到周得到周得到周得到周期性波动值期性波动值期性波动值期性波动值。剩余法剩余法uu剩余法的基本步骤剩余法的基本步骤剩余法的基本步骤剩余法的基本步骤：uu（1 1 1 1）对以月度或季度为时间单位的数据进行季节性调整，消除）对以月度或季度为时间单位的数据进行季节性调整，消除）对以月度或季度为时间单位的数据进行季节性调整，消除）对以月度或季度为时间单位的数据进行季节性调整，消除时间数列中季节性变动因素（时间数列中季节性变动因素（时间数列中季节性变动因素（
46、时间数列中季节性变动因素（S S S S）的影响；）的影响；）的影响；）的影响；uu（2 2 2 2）通过最小二乘法等方法求出长期趋势（）通过最小二乘法等方法求出长期趋势（）通过最小二乘法等方法求出长期趋势（）通过最小二乘法等方法求出长期趋势（T T T T）;uu（3 3 3 3）利用移动平均法消除不规则变动因素（）利用移动平均法消除不规则变动因素（）利用移动平均法消除不规则变动因素（）利用移动平均法消除不规则变动因素（I I I I）的影响，然后）的影响，然后）的影响，然后）的影响，然后再利用该序列与长期趋势（再利用该序列与长期趋势（再利用该序列与长期趋势（再利用该序列与长期趋势（T T
47、T T）的比率，求出周期波动值（）的比率，求出周期波动值（）的比率，求出周期波动值（）的比率，求出周期波动值（C C C C）。）。）。）。其分解模型有两种，即其分解模型有两种，即其分解模型有两种，即其分解模型有两种，即加法模型加法模型加法模型加法模型和和和和乘法模型乘法模型乘法模型乘法模型。加法模型的一般形式为加法模型的一般形式为加法模型的一般形式为加法模型的一般形式为Y=T+C+S+IY=T+C+S+IY=T+C+S+IY=T+C+S+I；（式中式中T T、C C、S S、I I均为绝对量）均为绝对量）乘法模型的一般形式为乘法模型的一般形式为乘法模型的一般形式为乘法模型的一般形式为Y=TC
48、SIY=TCSIY=TCSIY=TCSI。（式中式中T T为绝对量，为绝对量，C C、S S、I I为相对量）为相对量）剩余法剩余法第七节 房地产泡沫n n一、房地产泡沫的内涵与特征一、房地产泡沫的内涵与特征一、房地产泡沫的内涵与特征一、房地产泡沫的内涵与特征n n二、房地产泡沫产生的原因和运行机理二、房地产泡沫产生的原因和运行机理二、房地产泡沫产生的原因和运行机理二、房地产泡沫产生的原因和运行机理n n三、房地产泡沫的判断指标三、房地产泡沫的判断指标三、房地产泡沫的判断指标三、房地产泡沫的判断指标 一、房地产泡沫的内涵与特征（一）房地产泡沫的内涵（一）房地产泡沫的内涵（一）房地产泡沫的内涵（
49、一）房地产泡沫的内涵所谓泡沫，就是所谓泡沫，就是所谓泡沫，就是所谓泡沫，就是一种或一系列资产的价格脱离了实际一种或一系列资产的价格脱离了实际一种或一系列资产的价格脱离了实际一种或一系列资产的价格脱离了实际基础价值连续上涨的现象基础价值连续上涨的现象基础价值连续上涨的现象基础价值连续上涨的现象。由于土地的稀缺性、不可移动性、不可替代性等一系列特性，由于土地的稀缺性、不可移动性、不可替代性等一系列特性，房地产称为最常见的泡沫载体，房地产泡沫也就是最常见的房地产称为最常见的泡沫载体，房地产泡沫也就是最常见的泡沫。泡沫。n n房地产泡沫是市场投机盛行的结果，不是经济发展中房地产泡沫是市场投机盛行的结果
50、，不是经济发展中房地产泡沫是市场投机盛行的结果，不是经济发展中房地产泡沫是市场投机盛行的结果，不是经济发展中必然出现的产物，而是可以消除、防范和控制的。必然出现的产物，而是可以消除、防范和控制的。必然出现的产物，而是可以消除、防范和控制的。必然出现的产物，而是可以消除、防范和控制的。n n（二）房地产泡沫的特征（二）房地产泡沫的特征（二）房地产泡沫的特征（二）房地产泡沫的特征qq房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；qq房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；房地产泡沫具有陡升陡降