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1、房地产经济学崔宗举 编著第六章第六章 房地产经济波动房地产经济波动 重点问题重点问题n n房地产经济波动的含义和类型房地产经济波动的含义和类型n n房地产经济波动的影响因素房地产经济波动的影响因素n n房地产经济波动的运行机理房地产经济波动的运行机理n n房地产经济波动的指标房地产经济波动的指标n n房地产周期的概念、运行阶段及测定房地产周期的概念、运行阶段及测定n n房地产泡沫的概念、运行机理和判断指标房地产泡沫的概念、运行机理和判断指标第一节第一节 房地产经济波动的基本概念房地产经济波动的基本概念 一、房地产经济波动的含义 房地产经济波动房地产经济波动就是房地产经济总量围绕着就是房地产经济
2、总量围绕着长期趋势上下振荡所形成的运行状态。长期趋势上下振荡所形成的运行状态。房地产经济波动包括季节波动、随机波动、房地产经济波动包括季节波动、随机波动、房地产周期和房地产泡沫等等。有时，广义的房房地产周期和房地产泡沫等等。有时，广义的房地产周期也指房地产经济波动。地产周期也指房地产经济波动。按波动是否有规律来划分：规律性波动非规律性波动房地产经济波动房地产经济波动按区域大小不同来划分：国家房地产波动区域房地产波动城市房地产波动按物业类型和用途分类划分：住宅办公厂房市场波动商业用房市场波动厂房仓库市场波动按经营类型来划分：租赁市场波动销售市场波动 二、房地产经济二、房地产经济波动的类型波动的类
3、型第一节第一节 房地产经济波动的基本概念房地产经济波动的基本概念第二节第二节 房地产经济波动的影响因素房地产经济波动的影响因素 一、制度因素 制度因素包括了社会制度、土地制度、住房制度因素包括了社会制度、土地制度、住房制度、投资体制等方面的因素。制度、投资体制等方面的因素。二、政策因素 政策因素包括了财政政策、货币政策、收入政策因素包括了财政政策、货币政策、收入分配政策、产业政策、区域政策、法律手段、计分配政策、产业政策、区域政策、法律手段、计划指导以及政府的市场监管。划指导以及政府的市场监管。第二节第二节 房地产经济波动的影响因素房地产经济波动的影响因素 三、人口因素三、人口因素 四、经济影
4、响因素四、经济影响因素123456五、其他因素五、其他因素1324国民收入国民储蓄货币供给额利率物价水平税收技术因素国际因素心理因素灾害第三节第三节 房地产经济波动的运行机理房地产经济波动的运行机理 一、房地产经济波动的内在传导机制 内在传导机制，是指经济系统内部结构特征所导致的经济变量之间的必然联系和对外在冲击的反应。房地产经济的内在传导机制主要包括利益驱动机制、竞争机制、供求机制、价格机制、乘数加速数机制、信贷利率机制、产业关联机制、经济增长制约机制。第三节第三节 房地产经济波动的运行机理房地产经济波动的运行机理 二、房地产经济波动的外在冲击机制 外在冲击机制，外在冲击机制，是指系统外在的
5、冲击通过系是指系统外在的冲击通过系统内部传导而发生的经济活动，来源于外生变量统内部传导而发生的经济活动，来源于外生变量的自发性变化。的自发性变化。房地产经济波动的外在冲击是由各种外在影房地产经济波动的外在冲击是由各种外在影响因素导致的，例如财政政策、货币政策和投资响因素导致的，例如财政政策、货币政策和投资政策的冲击、体制变动的冲击、国际政治和经济政策的冲击、体制变动的冲击、国际政治和经济冲击等等。冲击等等。第四节第四节 房地产经济波动指标房地产经济波动指标uu按照按照指标变动和房地产基准波的先后关系指标变动和房地产基准波的先后关系，房地，房地产经济波动指标可以划分为：先行指标、同步指产经济波动
6、指标可以划分为：先行指标、同步指标以及滞后指标。标以及滞后指标。uu按照按照指标所反映的内容指标所反映的内容，房地产经济波动指标可，房地产经济波动指标可以划分为：价值量指标和实物量指标。以划分为：价值量指标和实物量指标。uu还有绝对指标和相对指标之分。还有绝对指标和相对指标之分。第四节第四节 房地产经济波动指标房地产经济波动指标房地产经济波动指标房地产经济波动指标BBE EC CDDAA开发企业数量房地产投资量（投资增长率）商品房销售面积（增长率）商品房销售额（增长率）商品房空置率第五节第五节 房地产经济波动与宏观经济波动的关系房地产经济波动与宏观经济波动的关系 一、房地产经济波动与宏观经济发
7、展阶段 按照罗斯托的经济增长阶段论，人类社会发按照罗斯托的经济增长阶段论，人类社会发展分为六个阶段：展分为六个阶段：uu传统社会阶段传统社会阶段uu为起飞准备条件阶段为起飞准备条件阶段uu起飞阶段起飞阶段uu成熟阶段成熟阶段uu高额群众消费阶段高额群众消费阶段uu追求生活质量阶段追求生活质量阶段第五节第五节 房地产经济波动与宏观经济波动的关系房地产经济波动与宏观经济波动的关系 二、房地产经济和宏观经济相互影响的一般过程二、房地产经济和宏观经济相互影响的一般过程 在一个具体的经济波动周期中，宏观经济和在一个具体的经济波动周期中，宏观经济和房地产经济相互影响一般是按照下列过程展开的：房地产经济相互
8、影响一般是按照下列过程展开的：n n在宏观经济处于高涨阶段，房地产需求相应增加，在宏观经济处于高涨阶段，房地产需求相应增加，房地产进入高涨阶段；反之成立。房地产进入高涨阶段；反之成立。n n当房地产经济处于上升阶段时，会带动国民经济当房地产经济处于上升阶段时，会带动国民经济的发展，使其进入上升轨道；反之成立。的发展，使其进入上升轨道；反之成立。n n一般而言，房地产周期的复苏、萧条滞后，而繁一般而言，房地产周期的复苏、萧条滞后，而繁荣、衰退期超前。荣、衰退期超前。第六节第六节 房地产周期房地产周期 一、房地产周期概念 房地产市场萧条、旺盛这种规律性的出现就房地产市场萧条、旺盛这种规律性的出现就
9、形成形成房地产市场周期房地产市场周期，一般简称，一般简称房地产周期房地产周期。时间数量供给线需求线图61 房地产周期示意图第六节第六节 房地产周期房地产周期 二、房地产周期类型（一）国家房地产周期（一）国家房地产周期（二）区域房地产周期（二）区域房地产周期（三）不同类型的房地产周期（三）不同类型的房地产周期（四）房地产周期中不同因素之间的关系（四）房地产周期中不同因素之间的关系n n房地产开发投资与房地产消费房地产开发投资与房地产消费n n房地产价格同房地产贷款额房地产价格同房地产贷款额第六节第六节 房地产周期房地产周期 三、房地产周期的测定三、房地产周期的测定（一）描述房地产周期的基本概念（
10、一）描述房地产周期的基本概念n n房地产周期平均长度房地产周期平均长度：指的是在一定历史时期内，：指的是在一定历史时期内，每个房地产周期平均经历的时间长度，通常用年每个房地产周期平均经历的时间长度，通常用年表示。表示。n n房地产周期的振幅房地产周期的振幅：房地产周期波动的幅度，以：房地产周期波动的幅度，以房地产经济在同一周期中由峰顶到谷底的指标差房地产经济在同一周期中由峰顶到谷底的指标差额表示，所以又叫落差。额表示，所以又叫落差。n n房地产周期的频率（周期次数）房地产周期的频率（周期次数）：指在一段历史：指在一段历史时期内，房地产经济的波动所经历的周期次数，时期内，房地产经济的波动所经历的
11、周期次数，通常用次数表示。通常用次数表示。第六节第六节 房地产周期房地产周期（二）房地产周期的基本测定方法 每个经济指标的时间序列中一般都包含四种每个经济指标的时间序列中一般都包含四种变动要素：长期趋势性波动（变动要素：长期趋势性波动（T T）、季节性变动）、季节性变动（S S）、周期性波动（）、周期性波动（C C）和不规则性变动（）和不规则性变动（I I）。）。而要确定每个经济指标的周期性波动，就必须采而要确定每个经济指标的周期性波动，就必须采用一定的方法，消除长期趋势性波动、季节性变用一定的方法，消除长期趋势性波动、季节性变动和不规则性变动的影响。动和不规则性变动的影响。最基本的方法有最基
12、本的方法有直接测定法直接测定法和和剩余法剩余法。第六节第六节 房地产周期房地产周期u直接测定法 这种方法是用代表房地产经济主要变量指标的时间这种方法是用代表房地产经济主要变量指标的时间序列，把每年数值直接与上一年的数值相比，求得序列，把每年数值直接与上一年的数值相比，求得经济变动的相对数，以此反映房地产周期波动状况经济变动的相对数，以此反映房地产周期波动状况的测定方法，也称的测定方法，也称环比测定法环比测定法。其公式：。其公式：C Ct tI It t=Y=Yt t/Y/Yt-1t-1 其中，其中，C Ct tI It t为第为第t t年的周期性波动及不规则变动相对年的周期性波动及不规则变动相
13、对数；数；Y Yt t为第为第t t年代房地产经济主要变量数值；年代房地产经济主要变量数值；Y Yt-1t-1为为上年房地产经济主要变量的数值。上年房地产经济主要变量的数值。第六节第六节 房地产周期房地产周期u剩余法该方法的基本前提是假定时间序列该方法的基本前提是假定时间序列Y Y可以被分解为可以被分解为T T、S S、C C和和I I这四个因素。剩余法就是从时间序列中逐次这四个因素。剩余法就是从时间序列中逐次或一次消除长期趋势和季节变动，剩下周期性波动或一次消除长期趋势和季节变动，剩下周期性波动和不规则变动。然后，再进一步消除不规则变动，和不规则变动。然后，再进一步消除不规则变动，得到周期性
14、波动值。得到周期性波动值。其分解模型有两种，即加法模型和乘法模型。加法其分解模型有两种，即加法模型和乘法模型。加法模型的一般形式为模型的一般形式为Y=T+C+S+IY=T+C+S+I；乘法模型的一般形式；乘法模型的一般形式为为Y=TY=TC CS SI I。第七节第七节 房地产泡沫房地产泡沫 一、房地产泡沫的内涵与特征一、房地产泡沫的内涵与特征 （一）房地产泡沫的内涵（一）房地产泡沫的内涵 所谓泡沫，就是一种或一系列资产的价格脱所谓泡沫，就是一种或一系列资产的价格脱离了实际基础价值连续上涨的现象。离了实际基础价值连续上涨的现象。由于土地的稀缺性、不可移动性、不可替代由于土地的稀缺性、不可移动性
15、、不可替代性等一系列特性，房地产称为最常见的泡沫载体，性等一系列特性，房地产称为最常见的泡沫载体，房地产泡沫也就是最常见的泡沫。房地产泡沫也就是最常见的泡沫。第七节第七节 房地产泡沫房地产泡沫（二）房地产泡沫的特征（二）房地产泡沫的特征 房地产泡沫具有以下主要特征：n房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；n房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；n房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；n房地产泡沫主要是由于投机行为引发的货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。第七节第七节 房地产泡沫房地产泡沫 二、房地产泡沫产生的原因和运行机理二、房地产泡沫产生的原因和运行机理n房地产经济波
16、动中的许多内在传导机制，同样适用于房地产泡沫。但房地产泡沫还具有自身运行的特殊机制。投机价格机制自我膨胀机制n在房地产泡沫形成过程中，银行起着重要的推动作用；房地产泡沫破灭对银行业的破坏作用也大。第七节第七节 房地产泡沫房地产泡沫 三、房地产泡沫的判断指标三、房地产泡沫的判断指标 根据指示指标同房地产泡沫产生的时间顺序，可以将指标划分为预示指标、指示指标和滞后指标。房地产贷款增长率房地产贷款增长率（贷款总额增长率）（贷款总额增长率）货币供应量货币供应量股价指数股价指数图62 房地产泡沫的预示指标第七节第七节 房地产泡沫房地产泡沫图63 房地产泡沫的指示指标 价租比（租价比）价租比（租价比）商业
17、房地产实际价格商业房地产实际价格同理论价格比同理论价格比地价增长率地价增长率/GDP增长率增长率地价增长率地价增长率/物价增长率物价增长率房价房价/家庭年平均收入家庭年平均收入指示指标指示指标第七节第七节 房地产泡沫房地产泡沫商业房地产实际价格商业房地产实际价格同理论价格比同理论价格比地价增长率地价增长率/GDP增长率增长率地价增长率地价增长率/物价增长率物价增长率房价房价/家庭年平均收入家庭年平均收入指示指标指示指标 滞后指标是泡沫经济发生以后衡量其严重程度的指标。通常选择地价总额/GDP作为滞后指标，这符合地产泡沫是虚拟经济对实体经济的偏离这一本质含义，该指标是一项静态指标。房地产经济波动
18、 空置率 房地产泡沫 判断指标房地产周期 租价比关键术语关键术语1.1.房地产经济波动、房地产周期、房地产泡房地产经济波动、房地产周期、房地产泡沫的概念分别是什么？相互之间有何区别沫的概念分别是什么？相互之间有何区别和联系？和联系？2.2.影响房地产经济波动的因素有哪些？各个影响房地产经济波动的因素有哪些？各个因素之间是怎样发生作用的？因素之间是怎样发生作用的？3.3.简述房地产经济和宏观经济相互影响的一简述房地产经济和宏观经济相互影响的一般过程。般过程。4.4.描述房地产周期的基本概念有哪些？描述房地产周期的基本概念有哪些？5.5.一个完整的房地产周期要经历哪些阶段？一个完整的房地产周期要经历哪些阶段？复习思考题复习思考题6.6.房地产泡沫有哪些特点？房地产泡沫有哪些特点？7.7.房地产泡沫是否可以避免？房地产泡沫是否可以避免？8.8.房地产泡沫的典型判断指标有哪些？房地产泡沫的典型判断指标有哪些？9.9.请分析近几年利率变化和房地产经济变化的请分析近几年利率变化和房地产经济变化的关系。关系。10.10.请分析近几年房地产市场空置率变化和房请分析近几年房地产市场空置率变化和房地产经济波动的总体状况。地产经济波动的总体状况。11.11.请运用基本原理分析所在地区当前房地产请运用基本原理分析所在地区当前房地产市场所处的阶段和形势。市场所处的阶段和形势。复习思考题复习思考题