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1、宜居社区物业管理及其案例分析,物业管理论文住宅产业化派生了社区物业管理这一新概念,社区物业管理构成了住宅产业的重要组成部分,其作用和地位越来越遭到社会各界的重视,在方兴未艾的宜居社区生活中,高品质、人性化的社区物业管理给寓居者带来更多的舒适感和归属感,物业管理在社区文化生活中承当着越来越重要的角色。社区物业管理在西方已经构成了成熟的系统管理形式,但我们国家社区物业管理的历史还不长,需要研究、规范的地方还很多,这使宜居社区物业管理有着更大的拓展空间。 一、宜居社区物业管理 随着人民生活水平日益提高及房地产市场的异军突起,人们在购买住房时,已不只单纯关注房子的宽阔度,交通便利等这些外表现象,而愈加
2、关注小区的软环境,即社区服务及物业管理等宜居环境方面的内容。自从2005年中国引用了宜居城市概念后,住宅小区中的宜居观念便风生水起。 什么是宜居社区,至今还没有一个统一规范的定义。有专家借鉴宜居城市的定义对宜居社区应具备如何的条件给出下面陈述:根据小区的质量表述,展示居民在小区生活软环境方面产生的亲身体会,如:舒适、健康、安全、环保、人文等,同时涵盖居民生活的方方面面。 宜居小区要以人为本,良好的寓居环境是每个人生活的基本条件和事业发展的基础。宜居应当将社会需求当作主要目的,十分关注分析 生老病死 衣食住行 等不同角度因素,同时考虑住房品质、公共设施等硬环境和家庭气氛、邻里质量、人际关系等软环
3、境的建设1。创造适宜寓居的、和谐的、当代化社区需要公众的介入、物质上的保证及的支持。 二、案例选取原则 1.开发商自组物业的典型代表:沈阳市铁西区金地名京小区 开发商自组物业指的是开发商、业主将自有的物业不是委托给专业的物业管理企业管理,而是由自个单位内部设立物业控制机构进行控制。房地产公司领导的物业管理公司和外聘的物业管理公司相比,具备非常明显的优势,即企业内部的物业管理公司通常和房地产公司项目施行能够保持一致,能够有效避免市场竞争。 2. 三位一体 管理的典型代表:沈阳市铁西区新湖社区 三位一体 是指在实行物业管理并已成立业主大会的住宅小区,由社区居委会、业主委员会、物业服务企业三方在平等
4、合作的基础上,建立起物业管理小区联合工作组,通过建立相关制度,明确职责,发挥强项,密切配合,构成合力,全力打造和谐、模范小区2。社区居委会,业主委员会,物业服务企业密切合作,履行各自的职责,建立和谐、稳定适宜寓居的社区是三者共同的利益所在。 三、案例分析 1.金地物业小区物业管理特点 作为中国物业管理行业知名品牌,金地物业提出一系列特色服务形式,即: 7 24 365无间断服务 常规服务个性化菜单服务 量身定做 等,打造差异化优势,充分发挥金地品牌优势,同时引领行业的发展。沈阳市铁西区金地小区物业为营造宜居社区,努力打造六大品牌特色服务,即安全服务、环境服务、客户沟通与服务、工程服务、社区文化
5、、服务创新与增值服务。 (1)安全服务。全面使用数字安全管理系统,数据库通过采集重要节点,沉淀多种定量指标来管理住宅小区的安全。在日常管理中,值班安全管理人员通过数据比拟和比对,在管理上能够及时发现问题,并通过系统方便快速地修正问题,克制了值班人员仅凭直觉发现安全隐患的弊端。 (2)环境服务。细致入微的服务基于客户体验,从细节抓起,开创建立宜居环境精品。金地物业用心选择每一组清洁用品,根据小区住户出入时间合理布置清洁、打理清扫时间,精心设计每一次清洁计划,这样既能保证干净整洁的寓居环境,同时也把给住户带来的干扰降到了最低点。从四个层次对社区绿化进行精雕细琢。社区四季如春,鸟语花香,地面干净,器
6、材设施整洁,排水设施通畅。一进入金地名京小区,便让人感到身心快乐、放松。 (3)客户沟通与服务。率先提出 以业主为中心 的服务理念,强调客服中心的运作。根据业主的不同需求提供有针对性的个性化服务,让业主倍感尊贵、优越。物业用换位考虑的方式,提早预估业主可能的需求,以超前的工作和细致的服务,不时给业主带来服务惊喜。物业员工每一个暖和的眼神,每一句贴心的问候中吐露出物业企业的经营理念 优质的服务,真心的关爱 。 (4)工程服务。金地名京小区把专业科学的养护与节能技术相结合用以延长设施和设备的使用寿命;物业维修人员以热情周到的入户服务,专业、规范的操作技能,为广大业主排忧解难。从报修到维修人员入户,
7、用时短、效率高,为广大业主解决了后顾之忧。 (5)社区文化。金地小区物业品牌管理的重要 软件 是社区文化。金地物业尊重业主的兴趣、喜好和个性,通过丰富多彩的社区文化活动,着力打造和谐及充满社区个性魅力的文化气氛。 金地名京小区文化节已成为广受业主喜欢的特色节日。和谐的社区文化,如同一座连通心与心的桥梁。家不再只是简单的居所,业主能够广交朋友,寻觅知己,在形形色色的社区 圈子 中,找到属于自个的那一片天地3。 (6)服务创新与增值服务。创新是金地人的招牌。通过创新,为业主提供满意的服务和最好的寓居环境。金地物业每年都在员工中开展创新项目大赛,从能否能加速服务流程、提升 以人为本 的服务品质、能否
8、能大幅降低运营成本、能耗等方面进行评选、总结,大力推广优秀创新项目,寻求持续性自我超越。增值服务,是金地物业打造的创新项目之一,它是指业主与物业管理服务合同约定范围以外,从业户实际需求出发,开发新的、增值服务项目,为业户生活提供更多便捷,努力做到业主的要求 有求必应 。实现业主对物业依靠,进而做到物业的保值、增值。 2.新湖社区 三位一体 管理特点 沈阳市铁西区新湖社区为了给广大业主创造宜居环境,采取 三位一体 的管理形式。即居委会、社区、物业管理公司共同管理的运作形式。在日常管理中确保管理活动正常开展,最大限度地保证社区居委会、物业企业与业主委员会三者的和谐关系是社区工作的重中之重。 (1)
9、明确职责分工 分清社区居委会与物业企业本身各自权责,通过相关规章制度约束其活动,合理避免双方产生冲突。社区居委会的职责是在社区开展宣传教育管理,社会保障、计划生育、户籍管理、调解民事纠纷、拥军优属、扶贫等,对现有资源进行服务工作部署,推动社区公共利益,协调各项活动顺利进行。 物业企业工作是根据(企业法及(物业管理条例相关要求,清楚区分物业管理企业和社区居委会间的关系。物业企业在住宅小区的领导之下,根据业主委员会意见开展服务工作,主要承当社区的 保洁、保安、保绿、保养 ,同时根据小区业主要求开展相应的有偿服务。物业管理以各种基础设施为基础,处于相关机构、街道及社区居委会的领导之下。 业主委员会工
10、作是结合(物业管理条例制定的职能,在街道办事处、社区居委会领导下,组成小区业主委员会。业主委员会应当切实贯彻落实(物业管理条例要求的相关职能,对物业企业日常工作进行调整,根据相关规章制度及物业管理合同监督物业公司开展相应的工作。 (2)加强 以人为本 的理念,加大沟通协调力度 为住宅区提供相应的服务,处理就业难等问题。在处理社区问题时通过业主委员会进行领导,征集至少三分之二以上业主的意见,得到华而不实半数以上业主的同意之后,通过物业企业进行管理协调。 根据社区居委会、业主委员会、物业服务企业各自职能及社区本身特征,制订 三位一体 管理经营服务细则,保证其本身权责能够贯彻落实,给新湖社区将来的发
11、展奠定坚实的基础。 为了能够和改革开放标准保持一致,社区把职能集中于社会管理及公共服务层面,将社会能够自主控制的职能集中于社会中介组织,将业主能够自主解决的问题通过业主委员会自行解决。 居委会和物业管理企业保持良好的沟通,借助各种不同的途径推动信息顺畅沟通;开创办理各种各样的社区文化活动,使社区群众真正投入到社区工作中。 (3)把住规划龙头 新湖开发早在规划初期便为社区物业管理和社区居委会准备了办公用房、会议室等办公用地,并承诺社区建完后无偿提供老人活动室等建筑设施,同时统一确定产权,给业主将来的生活营造良好的外部气氛。社区居委会真正融入开发商整体设计、建筑经过中,有效避免了规划配套项目 纸上
12、谈兵 ,见图不见物的情况4。 (4)加强业务培训 放眼将来,聘请专业人员介入社区管理工作,对所有社区居委会成员及物业管理企业工作人员开展相应的工作培训,真正实现社区委员会和物业管理企业人人明确本身职责,互相监督,互相促进。 十分关注社区居委会和物业管理企业工作人员本身职业道德建设,树立以业主为友的思想,树立优秀的职业道德习惯,落实服务行业以 服务于人 为本的观念,培养良好的职业思想,突出的职业情操。 强化社区居委会及物业管理公司从业人员的服务意识,树立 以人为本,服务至上 的理念,明确建立宜居、和谐的社区是其义不容辞的责任,时刻谨记为业主提供全方位、多层次、优质和高效的服务宗旨。 2005年1
13、月,(北京城市总体规划初次提出建设宜居城市,后来逐步有学者提出建设宜居社区、宜居小区,具体表现出了人们对寓居环境的高品质要求及对美妙生活的向往。宜居理念下,社区物业管理关系到社区千家万户的生活质量和幸福,是具体表现出宜居城市、宜居社区的一个重要方面。随着房地产建设、开发规模和品质不断提高,物业管理扮演越来越重要的角色,成为真正的日不落产业。 社区物业管理服务从最初单纯的保安、保洁扩展到了园区绿化、公共设施维修养护、小区公共安全、公共秩序维护等,市场日趋规范。随着2007年(物业管理条例的修订及公布施行,物业企业持证经营、亮证收费制度得到普及,社区物业管理企业服务品质提升,促进了整体物业服务行业
14、水平的迅速提升。社区物业管理在建设和谐平安社区、宜居小区等社会事务中发挥着越来越不可替代的作用。 宜居社区理念下,物业管理广泛的服务内容在城市社区建设中必将起着促进房地产业健康发展、提高社区成员生活水平和生活质量、加强社区精神文明建设和社会治安综合治理、提高城市管理水平、提升城市形象的重要作用5。 以下为参考文献: 1李顺成,胡畔.创意城市:老工业城市的再生之路:以淄博市东部化工区搬迁改造工程为例J.当代城市研究,2018(4):69-76. 2孔建华,杜蕊,阿灯.北京工业厂区的创意再生与世界城市的兴起(下)兼论城市工业遗产保卫利用的 自然拾掇、有机更新 观J.艺术与投资,2018(8):98-103. 3王波,成受明,程新良,等.基于人地和谐与生态优先理想的城市设计:以龙泉驿中心城区和皇冠湖为例J.城市规划,2018(6):93-95. 4鲁雪琴.我们国家物业管理发展的新趋势J.管理与创新,2007(11):108. 5王战山.试论物业管理在社区管理中的重要作用J.城市建设理论研究,2018(23):98-103.