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1、房改房社区物业公司策略性收费及其影响,物业管理论文伴随住房商品化改革与物业管理市场化的深切进入，物业公司与业主之间因物业管理服务费简称物业费引发的纠纷日益增加，亦引起了相关学者的关注。遵从物业管理视角的学者，在 拖欠、拒交物业管理费的现象在全国各地都不同程度地存在，成为困扰物业管理行业的一大顽疾 的物业管理认知下，以为 物业费在当下物业问题中居于核心地位，是解决问题的关键所在 。面对业主使用拖欠、少缴和拒缴物业费等手段，物业公司为保证足够的利润和物业费收缴率， 应对性采取减少服务项目和降低服务质量，甚至停止提供服务或撤出小区等手段 。更多研究在业主维权框架下，注意到了物业公司针对业主维权采取的
2、摆平技术。如Benjamin L. Read指出： 开发商或物业公司经常利用不配合业主要求、借助气力、打击业主积极分子、利用媒体攻击等手段阻止业委会的成立。 陈鹏总结了物业公司应对业主维权时的应对策略：分化瓦解、拉拢利诱、暴力打击、找娘家、揭老底和撂挑子。已有研究基于 国家权利过度化与社会权利缺乏之间的张力 的物业运作，既强调被雇佣的物业公司的强势协商和强权手段，又着重指出物业公司借助强势打压、分化瓦解甚至打击报复等应对策略。但是已有分析缺少对日常物业管理情景下，物业公司行动及其后果的细致考察。由于同样的 管理服务-收费 契约制度，在不同的物业管理空间和不同的施行情景下，可能具有不一样的施行方
3、式，构成悬殊的社区后果。 物业公司作为市场经营主体与业主聘用机构，一般会在保住物业经营权利与获得经营收益之间做出权衡。即便面对物业费收缴困难、业主交费意愿分异等情景，物业公司既不会轻易采取主动退出、减少和停止服务的承诺中止策略，也不会运用与业主委员会业主剧烈对抗甚至借助利益联盟打击报复等简单粗暴的行动方式。对物业公司来讲，维持契约化的物业管理服务，是保证物业管理资格的前提，而怎样获得更大收益是其理性选择。在物业费收取标准给定的前提下，保证物业管理资格和提高物业费收缴率，构成物业公司主要目的指向。而在保住物业管理资格的前提下，通过各种方式尽可能的提高物业费收缴率，是物业公司的行动目的。基于日常物
4、业 管理服务-收费 的契约逻辑和物业秩序的嵌入格局，在 撤出 与 被炒 之间游走是物业公司的行动选择向内性，也构成社区物业费的收缴逻辑。作为社区邻里行动者的物业公司，在 撤出-被炒 的行动框架和利益逻辑下的策略行动、主体关系及其后果，是社区邻里政治的题中之义。正如孙立平的 经过-事件分析 所暗示的，要清楚的把握邻里深奥玄妙的运作机制，不仅要把它置于常态与常规生活来理解，而且需要把它置于非常态的 事件 中来理解。一些发生于社区邻里中的重要事件足以揭示隐藏在日常生活背后的关系、机制与策略。物业住宅区每年一次或两次的物业费收缴，就是揭示特定场域内的关系、行动逻辑与社区政治的邻里事件。笔者以为，物业费
5、收缴作为社区邻里事件，不仅能够展示物业公司在 撤出-被炒 行动框架内的收费策略，而且也足以揭示物业秩序与邻里政治的实践形态。 基于以上分析，本研究以南京市一个房改房社区-西苑为调查点，考察在物业费收缴经过中，游走在 撤出 与 被炒 之间的物业公司，为提高物业费收缴率而采取何种行动策略及其对物业秩序、邻里政治的影响。本文所用资料均来自H大学社区研究中心与笔者的田野调查。自2006年起，H大学社区研究中心把西苑作为田野调查点，对这一社区进行长期民族志调查，研究人员常驻小区，构成相当丰厚的资料。另外，笔者长期介入西苑的各项有关物业管理的议事会议以及物业事务性工作，对物业公司引进经过和物业费收取情况有
6、着清楚的了解；同时对社区居委会主任、社区组织领袖、未交物业费住户以及物业公司工作人员等20多人进行了深度访谈。 二、制造分化：房改房社区物业公司的收费策略 物业公司在收缴物业费时，既需要面对 详细-抽象 的交费业主，也会根据业主交费差异制造分化，生成交费积极分子、观望业主与 钉子户 等实践类型。物业公司针对业主分化的不同类型，采取了不同的收费策略。 一张贴通知通告：玩程序游戏 当业委会与物业公司签订物业合同后，物业公司与全体业主建立了契约化的雇佣关系。基于(物业服务收费管理办法与(物业管理服务合同等规章制度的支持，物业公司的物业费收缴，具有合法话语与行动根据。物业费收缴开场阶段，物业公司基本上
7、以颁布与张贴(收费条例、(颁布物业费收取办法以及(物业费拖欠惩治细则、(物业费缴纳通知等通知通告，以收费信息分布的方式倡导与告知。物业公司张贴通知通告，是收缴物业费的必要程序和占领收费合法性制高点的关键，更是物业公司与西苑全体业主们玩的程序游戏。一位物业公司的收费员讲： 我们一到快收费的时候，既在小区公告栏上贴上物业合同、收费通知，也会在各个楼洞口贴上。这样大家伙外出的时候都能看得见，免得有人讲不知道、没通知，交费拖拉。程序上必须这样做，要不然玩不过他们一些业主，免得留下口实。 与物业费收缴相关的通知通告，是法律制度、国家气力等外来逻辑与社区契约逻辑组合而成的文本体系。物业公司张贴各种物业费收缴规制，不但能够达成程序上的合法化与道德上的上风，而且借助规制文本分布的收缴物业费信息，运用提醒方式或告知话语来诉诸业主履行交费的 契约义务 .这些物业规制的约束性、强迫性与惩治性效用不一而论，但自上而下的法规与自下而上的契约，会在国家强迫与社区同意两个方向对全体业主产生物业缴费的 压力 .因此，物业公司力图通过文本、话语与规则的 施压 ,构成收费舆论以及激发业主的消费观念与交费意识。