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1、以经济法视角简述房地产欺诈行为治理,经济法论文 在住宅商品化政策的推行下，为了对住房问题进行解决，很多城镇居民会选择购买商品房，但是由于我们国家房地产的发展不成熟，商品交易不规范，在购房的经过中，经常会碰到房产开发商欺诈的情况，让人防不胜防。近年来，对房屋质量的投诉也越来越多，而且这种纠纷的解决难度也比拟大，因而对房地产企业欺诈行为的经济策略进行讨论是非常重要的。 一、浅析房地产欺诈行为 房地产开发企业是从事经营企业和房地产开发以营利为主要目的的企业，当下专营企业、项目公司和兼营企业是房地产企业的三种类型。从法律的层面来讲，假如当事人对事实真相存心故意进行隐瞒，存心故意制造歪曲和虚假的事实，让
2、表意人陷入到错误陷入到做出意思表示的行为就叫做欺诈行为。通常情况下，房地产开发企业的欺诈行为主要指的是开发企业利用身份、资金、人员、信息等方面的地位和优势，利用宣传、广告、告知的方式方法，存心故意对购房人隐瞒商品房的面积大小、规划情况、用地情况、设施情况，和购房人建立交易，订立商品房购买合同的行为。一般房地产开发企业欺诈行为主要是下面几个方面的事件构成的： 一是客观上对购房者进行欺诈的行为。客观上对购房者进行欺诈的行为主要指的是房地产开发企业向购房者隐瞒房屋的真实情况或者告知购买者虚假情况，诱导购房者进行购买的行为。对事实的情况进行隐瞒指的是开发企业存心故意不告知购房者房屋的真实情况。向购买者
3、告知虚假情况，指的是对虚假事实进行陈述，比方把低档装修房讲成高档装修房，把劣质商品房讲出优质商品房，根据(消费者权益保卫法中的相关规定，经营者要将真实的服务信息和商品相关信息提供应房屋购买者，杜绝出现让人产生误解的虚假宣传。因而，商品销售企业有房屋购买这提供真实信息的义务，这种义务属于法定义务，假如违背这个义务，就属于欺诈行为。 二是主观上对购房者进行欺诈。存心故意欺诈指的是最高法院，开发企业存心故意向房屋购买者告知虚假的情况，对真实情况进行隐瞒的行为，诱导购房人员作出错误的理解，这种行为就属于欺诈行为，此存心故意包含了隐瞒事实真相的消极存心故意和陈述虚假事实的积极存心故意行为，只要对别人自由
4、的行为造成了阻碍，不管能否获得了财产上的不法利益，都属于存心故意欺诈行为。在实践的经过中，大多数的主观欺诈行为比拟明显，认定起来也比拟容易，但是在个别时候，认定起来比拟困难。例如在商品房售卖的经过中，房地产开发单位在对购房人讲述房屋的基本情况时，对自个讲述内容的真假不能肯定，但是仍然向房屋购房人进行讲述，导致购房者陷入了错误的观念，在这里种情况下，房地产开发企业作为陈述方有欺诈的行为存在，由于房地产企业无法确定销售人员在陈述的经过中表示出内容的真实性，无法让房屋购买者真正的了解到房屋的真实情况，购房者就会陷入到错误的认识中，属于存心故意欺诈。 三是房屋购买者遭到合同欺骗。购买者对房屋合同认识的
5、错误，不是客户自个的失误造成的，是在房地产开发企业提供的房屋情况的基础上做出来的，而且房地产开发企业提供的合同和虚假情况联络严密。假如联络不大，就不属于欺诈的范畴。同时需要房屋者购买房屋的直接原因是由于认识错误引起的，才属于欺诈行为。也就是讲房地产开发单位的欺诈行为和房屋购买者不真实意识表示之间有直接的联络。假设购房者产生了错误的理解，但是没有产生购买行为，也不属于欺诈。一般情况下，假如具有了上面几个方面的因素，就以为房地产开发企业对客户进行了欺诈。 二、欺诈行为出现的原因。 (一)缺乏诚信经营观念 我们国家房地产产业是在20世纪80年代后期才发展起来的，在这个经过中，由于法律制度不完善，没有
6、对房地产开发企业的行为进行约束，导致房地产企业为了利益最大化，不对社会公众的利益进行考虑，也未得到相应的制裁。在加上房地产企业进行欺诈行为的成本不大，诚信经营的理念缺乏，导致房地产企业经常出现欺诈行为。 (二)监管不到位 在房地产开发的经过中，房屋购买主体和房地产开发企业的地位不平等，对于房地产企业来讲，房屋购买者比拟弱势。而且由于房屋交易的公平性对社会公共利益有较大的影响，所有职能部门要依法全面、及时的对房地产企业进行管理，必要是对欺诈行为进行处理惩罚。但是从最近几年的管理情况来看，对房屋交易的管理存在不到位的情况。 (三)相关的法律法规不完善。 当下，固然已经出台了(城市房产管理法、(土地
7、管理法、(商品房屋销售管理办法、(合同法等相关法律政策，但是仍然不够完善，没有建立出商品房交易面积公正评测制度、信息公开披露制度、商品房交易面积工程评测制度，存在一定的法律缺陷。而且这些法律制度多是在欺诈行为产生后才及时进行调整，未建立完善的预防机制，房屋购买者在购买 的经过中公平交易权、知情权得不到保障。 三、约束房地产企业欺诈行为的策略(一)对房地产的进入和退出制度进行完善。 和大多数企业一样，房地产企业希望通过正常的法律调控和市场引导，建立出完善的市场的准入和退出制度，根据规则对具有欺诈行为的房地产企业进行淘汰，到达净化房地产市场的目的。一是对房地产市场准入制度进行完善，市场准入制度是国
8、家干涉市场的一项基本制度，是管理的首要环节，所以，在对房地产企业欺诈行为进行约束的经过中，首先要对房地产准入制度进行规范。二是相关的企业在和相关的法律规定相吻合的基础上，还要向主管行政单位进行审批，并在审批通过后，才能够正式成立。三是房地产企业要将所有的登记手续放到相关的管理部门，房屋购买者提供相应的满意证明，并办理登记手续的时候，相关的管理部门要为其办理手续，房产企业从市场中退出时，要将管理部门移交公用设施设备手续、共用部位手续。 (二)对商品房广告制度进行完善 为了对房地产开发企业的欺诈行为进行控制，对房屋购买者的利益进行保卫，需要对商品房销售广告制度进行完善。主要有下面几个方面：一是制定
9、违背责任制度。为了防止交易危机出现，很多国家规定要对合同形式的广告内容进行规定，假如出现相对人承诺的情况，就以为广告内容具有合同效力。二是需对广告内容进行默示和明示。一直以来，广告在法律法规中，一直属于引诱要约，因而，在缔约的经过中，要通过默示和明示的方式方法将广告内容表示出来，假如不能表示，就以为广告内容无法成为契约内容。 (三)对房地产信息披漏制度进行完善 当下，在我们国家的房地产市场中，披露制度相对缺乏，房地产领域，房地产市场存在严重的不对称问题和不透明问题，开发商对土地的待开发面积、土地价格、商品销售进度、商品房销售价格进行控制，严格影响了购买行为，导致房屋购买者一直处于弱势地位，因而
10、对房地产信息披露制度进行完善非常重要。首先要对披露的范围进行扩大，其次要明确规定披露的内容，最后要对对披露的方式进行统一。 四、结束语 总而言之，为了保证交易双方利益的平衡，需要提高对房地产市场运行的监管力度，对市场运营经过中存在是问题及时进行处理，由于房屋购买者属于弱势群体，针对房地产企业的欺诈行为，在建设良好的经营环境外，国家还要进行宏观调控，使用一系列的法律法规政策来约束欺诈行为，确保我们国家国民经济发展的有序性和健康性。 以下为参考文献: 1吴清旺,贺丹青.房地产开发中的利益冲突与衡平M.北京:法律出版社，2005:45-46 2曹振良,高晓慧.中国房地产业发展与管理研究M.北京：北京大学出版社，2002:29-30 3樊建伟,张远索.我们国家房地产市场管理与调控的金融安全考虑J.社会科学家,2020,(10):132-133 4胡智敏,宋院生.关于投资性房地产核算的几点考虑J.时代金融,2020,(32):298-99 5张友连.论商品房销售纠纷的法律适用N.四川职业技术学院学报,2003,(04):96-97