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1、我国房地产上市公司流动性风险及防范措施中图分类号：F275文献标识码：A一、房地产行业流动性风险的衡量指标（一）流动比率、速动比率的缺陷。常用的流动性指标包括:流动比率、速动比率等。但如果用这两个指标来衡量房地产行的流动性的话，存在以下缺陷：1、以流动比率、速动比率来衡量房地产的流动性不符合房地产行业特点。从流动性比率公式来看,流动资产的增加会使流动性比率增加。其中影响流动资产的因素有应收账款、存货。在流动负债给定的情况下，应收账款和存货越多，企业的流动比率或速动比率就越高。但房地产不同于一般企业，房地产企业将很大部分资金都用于储建存量房，而存量房这类存货，在市场上很难很快变现。同时，房地产企
2、业采用的是分期付款销售，这造成了房地产企业有大量的应收账款。而这些应收账款大部分都要在十年甚至是几十年之后才能完全收回。从实质上来看，房地产的流动性资产并不“流动。流动比率和速动比率高并不能说明房地产企业不存在流动性风险。2、流动比率和速冻比率指标不能及时评估出企业可能存在的流动性风险。在流动比率中流动负债被看成是一个整体。企业的负债分为长期负债和短期负债，按照配比原则,企业的期限应该是与的期限相配比的。企业在生产经营过程中循环往复使用的流动资金,也应被视为长期性质的,根据配比原则，这些流动资金也应该采用长期。流动比率或速动比率的定义虽然假设流动资产与流动负债之间存在配比关系,但并没有认为流动
3、资产有一些是循环往复使用的流动资金，是需要长期融资的。所以，它不能及时、敏感地评估出企业可能存在的流动性风险。（二）基于房地产特点及配比原则的流动性风险指标-易变现率。为了克服流动比率、速动比率的缺陷,根据房地产企业的特点，本文使用易变现率来衡量房地产企业的流动性风险。易变现率=（股东权益+长期+经营性流动负债）-长期资产/流动资产易变现率是基于配比战略建立的。流动资产的资金;，一部分是短期;，另一部分是长期;，后者是长期资金;购买固定资产后的剩余部分。在分析企业的流动资产时,我们可以把流动资产分为两部份:一是永久性流动资产,指满足企业长期的最低需求的那部分流动资产;二是临时性流动资产,指企业
4、随季节性需求而变化的流动资产。永久性流动资产在有些方面特征与固定资产相似,因此,在利用配比战略分析流动资产时,永久性流动资产与固定资产融资都应依靠长期资金;。易变现率高，资金;的持续性强，偿债压力小，企业的流动性强。二、我国房地产上市流动性风险分析（一）我国房地产上市公司的易变现率分析。表1对我国117家从事房地产开发与经营业务的上市公司的易变现率进行计算的结果从表可以看出房地产行业的易变现率，2008年最低,2009年开始有所提高，2009年略高于2010年水平。说明行业的偿债能力较2009年开始改善，企业对抗短期风险能力有所增强。从总体上来看房地产企业的易变现率都小于1，说明房地产行业整体
5、上存在着用短期资金满足长期资金需求的情况。这与房地产行业的特征有关:房地产是一个投入大、价值高、经营周期长且资金周转较慢的行业，而房地产企业的自有资金有限,利用自有资金完成房地产项目的开发基本不可能。（二）我国房地产上市公司的资本结构性分析。表2我国房地产上市企业公司的资本结构从表2我国房地产企业的资本结构可以看到，我国房地产企业的流动资产占总资产比率虽然这三年都超过80%，但其中存货占了很大比重。资产负债率都比较高，三年平均值为0.6668，2008到2010年资产负债比逐年上升。从三年均值来看，流动负债扣除经营性流动负债，即必须在一年内付清的占总负债的40%；企业的长期债务仅占总负债的38
6、.65%，而这些长期债务里80%以上为贷款，需要在1-3年内付清。不难看出，企业总负债的70%左右需要在1-3年内付清，而房地产开发项目的周期至少为2-3年，大型项目需要5-10年，这对企业的资金链是一个巨大的挑战。三、我国房地产上市公司流动性风险存在的问题（一）资产结构不合理。房地产企业的流动性资产中，应收账款和存货占了主要地位，而房地产企业的销售模式以及产品特点决定了它的应收账款和存货难变现这一特点。部分企业单纯追求土地储备和多建存量房而忽略了资金链的平衡严重影响了企业的正常经营。（新报）报道，房地产已进入去库存时期，今年一季度136家上市房企存货达9865.14亿元，同比大增40%。其中
7、招商、万科、金地、保利四家企业一季度存货分别为407.79亿元、1508.52亿元、522.45亿元和1270.61亿元。按2010年销售数据计算，要消化这些存量，四家公司分别需要35.51个月、35.69个月、32个月和42.48个月。目前绝大多数房地产企业都面临销售难、资金回收慢的困境，贷来的钱还未投入建设就被预征，资金压力之大不言而喻。（二）资本结构不合理，资产负债率高。我国房地产行业的一个重要特点是自有资金有限，融资途径较为单一，主要依靠外源融资，且外源融资又以债务融资特别是信贷融资为主。因此，银行资金仍然决定着企业的存亡。根据2010年的年报数据，117家上市房地产企业中资产负债率超
8、过70%的有38家，占整个行业的32.47%，目前，我国房地产企业的平均资产负债率高达68.35%以上，远高于50%60%的警戒标准，个别上市公司甚至高达100%300%。四、我国房地产企业流动性风险的控制措施（一）合理确定土地储备量。我国房地产企业为了增加土地储备，经营性现金流历来负值居多，给企业造成了很大的风险。房产企业必须实时分析企业现有的资金状况,未来融资和开发的能力,等各种可能影响现金流的因素,统筹进行适度的土地储备,降低资金成本与经营风险。在土地储备的数量和长短期结构上，要注意两大方面，一要注重分析市场状况，既要把握现时状况更要把握未来市场走势；二要衡量自身财务实力，盲目过度拿地，
9、会造成巨大的现金流损失。（二）加快资金的周转，提高资金使用效率。为了充分利用闲置资金，可以对工程物资全盘考虑，统一调度，并进行横向融通，这样既能确保工程顺利进展，又能减少物资积压，加速资金周转。企业为了加速资金的周转，尤其要加强应收账款的：(1)建立稳定的信用政策；(2)确定客户的资信等级,评估企业的偿债能力；(3)确定合理的应收账款比例；(4)建立销售回款责任制。（三）合理确定负债规模和比例，适度负债经营。企业应当在充分估算企业偿债能力的情况下，通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金。负债经营需要考虑两个方面的问题：首先要明确战略方向，有效使用资金。明确经营方向的房地产企业才能避免盲目扩张和投资，提高资金使用效率。其次要适度负债。股东权益是偿债的最直接保障,所以负债数额要与权益资本的规模相适应。另外，合理安排负债结构，实现长短期负债规模与比例的合理搭配也是控制流动性风险的有效途径。（作者单位：广东商学院）