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1、第二章第二章资产评估的程序与基本方法资产评估的程序与基本方法李翠霞李翠霞2023/2/15资产评估学资产评估学2学习目的学习目的教学目的教学目的资产评估是一项实践性很强的工作，必须要有资产评估是一项实践性很强的工作，必须要有一套完整的方法体系。本讲介绍一套完整的方法体系。本讲介绍成本法成本法、比较法比较法、收益法收益法，这些方法是资产评估的方法基础。，这些方法是资产评估的方法基础。教学要求教学要求要求重点掌握每种方法的基本概念、基本原理、要求重点掌握每种方法的基本概念、基本原理、基本公式、运用的基本前提以及对该种方法的基本基本公式、运用的基本前提以及对该种方法的基本评价。同时还要掌握应用每种方
2、法时需要注意的一评价。同时还要掌握应用每种方法时需要注意的一些问题。些问题。2023/2/15资产评估学资产评估学3学习方法学习方法资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段。资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段。在多年的资产评估实践中，形成了成本法、比较法、在多年的资产评估实践中，形成了成本法、比较法、收益法这三种基本方法。收益法这三种基本方法。在运用基本方法时，可能会根据不同情况和每在运用基本方法时，可能会根据不同情况和每种基本方法的基本原理，加以种基本方法的基本原理，加以适当变通，从而派生适当变通，从而派生出多种多样的评估方法出多种多样的评估方法。2023/2/15资产评估学资产评估学
3、4主要内容主要内容1.熟悉资产评估的程序熟悉资产评估的程序2.掌握成本法、比较法、收益法的基本原理与方掌握成本法、比较法、收益法的基本原理与方法法3.掌握复原重置成本、更新重置成本、实体性贬掌握复原重置成本、更新重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值、总使用年限、实际值、功能性贬值、经济性贬值、总使用年限、实际已使用年限、资产利用率、成新率、预计现金流量、已使用年限、资产利用率、成新率、预计现金流量、折现率等概念折现率等概念4.掌握资产评估方法中的各项基本参数的估算掌握资产评估方法中的各项基本参数的估算5.掌握收益法计算常用公式掌握收益法计算常用公式2023/2/15资产评估学资产评估学
4、5目目录录第一节第一节资产评估的程序资产评估的程序第二节第二节成本法成本法第三节第三节比较法比较法补：货币的时间价值补：货币的时间价值第四节第四节收益法收益法2023/2/15资产评估学资产评估学6第一节第一节资产评估的程序资产评估的程序资产评估项目的接洽资产评估项目的接洽组建资产评估项目小组组建资产评估项目小组拟定资产评估的工作方案拟定资产评估的工作方案收集与资产评估相关的资料收集与资产评估相关的资料待评估资产的清查核实和实地查勘待评估资产的清查核实和实地查勘资产评估的评估假设条件、价值类型及评估标资产评估的评估假设条件、价值类型及评估标准分析准分析选择评估方法进行估算选择评估方法进行估算编
5、写资产评估报告编写资产评估报告与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续业务约定书：评估范围业务约定书：评估范围目的、双方权利义务、目的、双方权利义务、评估基准日、时间收费评估基准日、时间收费产权证明、技术资产权证明、技术资料、市场交易信息、料、市场交易信息、行业资料行业资料存在、合法和完整性存在、合法和完整性新旧、技术、质量参数新旧、技术、质量参数2023/2/15资产评估学资产评估学7第二节第二节成本法成本法成本的概念成本的概念成本法的评估程序成本法的评估程序重置成本的估算方法重置成本的估算方法实体性贬值的估算实体性贬值的估算功能性贬值的估算功能性贬值
6、的估算经济性贬值的估算经济性贬值的估算成新率的估算成新率的估算2023/2/15资产评估学资产评估学8成本的类型成本的类型成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估有关的成本主要有两种：有关的成本主要有两种：历史成本历史成本和和重置成本重置成本。（一）历史成本（一）历史成本指过去发生的成本，资产取得时实际所发生的成本。指过去发生的成本，资产取得时实际所发生的成本。（二）重置成本（二）重置成本重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费的全部支出。的全部支出。2023/2/15资产评估学资产
7、评估学9一、成本法的概念一、成本法的概念成本法成本法通过估算被评估资产在评通过估算被评估资产在评估基准日的估基准日的（复原或更新）（复原或更新）重置成本重置成本，并，并扣减其各项扣减其各项价值损耗价值损耗，从而确定被评估资，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。产价值的一种资产评估方法。2023/2/15资产评估学资产评估学10复原重置成本复原重置成本在评估基准日，运用在评估基准日，运用与被评估资产与被评估资产同样的同样的材料、技术标准等重新材料、技术标准等重新购建该项全新资产即购建该项全新资产即复制品复制品所需发生的支出。所需发生的支出。更新重置成本更新重置成本在评估基准日，采用在评估基
8、准日，采用新型新型材料、材料、现行现行技术标准，重新购建具有与技术标准，重新购建具有与被评估资产被评估资产相同功效相同功效的资产所需发生的支出。的资产所需发生的支出。更新重置成本通常更新重置成本通常小于小于复原重置成本复原重置成本2023/2/15资产评估学资产评估学11三种价值损耗三种价值损耗实体性贬值实体性贬值又称为有形损耗，是指资产由于又称为有形损耗，是指资产由于使用使用磨损或受自然力影响磨损或受自然力影响而导致物理性能不断下降而导致物理性能不断下降而引起的价值减少。而引起的价值减少。功能性贬值功能性贬值由于由于新技术的推广和应用新技术的推广和应用而导致而导致原有资产的功能相对过时而产生
9、的价值损失。由技原有资产的功能相对过时而产生的价值损失。由技术进步而引起的。术进步而引起的。经济性贬值经济性贬值指由于资产以外的指由于资产以外的外部环境变化外部环境变化的影响而造成的资产的贬值。如政策、法律、战争、的影响而造成的资产的贬值。如政策、法律、战争、政治动荡等政治动荡等2023/2/15资产评估学资产评估学12成本法的基本公式成本法的基本公式公式一公式一：（理论公式）（理论公式）资产评估价值资产评估价值=重置成本重置成本-实体性贬值实体性贬值-功能功能性贬值性贬值-经济性贬值经济性贬值公式二公式二：（操作公式）：（操作公式）资产评估价值资产评估价值=重置成本重置成本成新率成新率202
10、3/2/15资产评估学资产评估学13二、成本法的评估程序（了解）二、成本法的评估程序（了解）1、搜集与被评估资产有关的重置成本资料和历史、搜集与被评估资产有关的重置成本资料和历史成本资料成本资料2、确定被评估资产的使用年限、确定被评估资产的使用年限3、估算被评估资产的各种贬值、估算被评估资产的各种贬值指资产的指资产的实体性实体性贬值、贬值、功能性功能性贬值和贬值和经济性经济性贬值。贬值。4、确定被评估资产的成新率、确定被评估资产的成新率5、确定被评估资产的价值、确定被评估资产的价值2023/2/15资产评估学资产评估学14三、重置成本的估算方法三、重置成本的估算方法（一）重置核算法（一）重置核
11、算法重置核算法又称为细节分析法，它是利重置核算法又称为细节分析法，它是利用成本核算的原理，根据重新购建资产所应用成本核算的原理，根据重新购建资产所应发生的发生的成本项目逐项成本项目逐项计算并加以计算并加以汇总汇总，从而，从而估算出资产的重置成本的一种评估方法。估算出资产的重置成本的一种评估方法。2023/2/15资产评估学资产评估学15例例2-1一台含有附属及配套设施的机器设备，一台含有附属及配套设施的机器设备，现行市场价格为现行市场价格为100万元，运杂费万元，运杂费5万元，万元，安装调试费安装调试费20万元，附属及配套设施估算成万元，附属及配套设施估算成本为：设计费本为：设计费2万元，材料
12、费万元，材料费6万元，人工费万元，人工费4万元，其他杂费万元，其他杂费1万元。该机器设备的重置万元。该机器设备的重置成本为：成本为：重置成本重置成本=100+5+20+2+6+4+1=138（万元）（万元）三、重置成本的估算方法三、重置成本的估算方法2023/2/15资产评估学资产评估学16（二）物价指数法（二）物价指数法物价指数是反映各个时期商品价格水准物价指数是反映各个时期商品价格水准变动情况的指数。变动情况的指数。物价指数法的一般计算式为：物价指数法的一般计算式为：重置成本重置成本=被评估资产原始成本被评估资产原始成本评估基准日时的物价指数评估基准日时的物价指数资产购建时的物价指数资产购
13、建时的物价指数或：或：资产重置成本资产重置成本=资产原始成本资产原始成本（1+物价变动指数）物价变动指数）=资产原始成本资产原始成本环比价格指数环比价格指数a1a2a3anP232023/2/15资产评估学资产评估学17例例2-2机器设备一台，购置于机器设备一台，购置于1996年，账面年，账面原值原值10万元。该类资产适用的物价指数：万元。该类资产适用的物价指数：1996年为年为100%，评估基准日时为，评估基准日时为150%，则：则：被评估资产重置成本被评估资产重置成本=10万元万元=15万元万元150%100%三、重置成本的估算方法三、重置成本的估算方法2023/2/15资产评估学资产评估
14、学18运用物价指数法时要注意以下问题：运用物价指数法时要注意以下问题：1、物价指数范围的选用、物价指数范围的选用物价指数有物价指数有综合的综合的、分类的分类的和和个别的个别的物价指数。物价指数。2、物价指数的局限性、物价指数的局限性仅仅考虑了价格变动因素仅仅考虑了价格变动因素3、物价指数法的适用范围、物价指数法的适用范围适用于适用于数量多、价值低数量多、价值低的大宗资产（如机器设的大宗资产（如机器设备等）的评估，而且还是在备等）的评估，而且还是在其他评估方法难以采用其他评估方法难以采用的情况下才能使用物价指数法。的情况下才能使用物价指数法。三、重置成本的估算方法三、重置成本的估算方法2023/
15、2/15资产评估学资产评估学19（三）功能成本法（三）功能成本法先假定先假定生产能力与成本生产能力与成本成线性关系，寻成线性关系，寻找一个与被评估资产相同或类似的参照物，找一个与被评估资产相同或类似的参照物，根据功能与成本之间的关系，推算被评估资根据功能与成本之间的关系，推算被评估资产重置成本的一种具体评估方法。产重置成本的一种具体评估方法。功能成本法的运用分两种情况。功能成本法的运用分两种情况。三、重置成本的估算方法三、重置成本的估算方法2023/2/15资产评估学资产评估学20假设资产的功能与成本成线性关系假设资产的功能与成本成线性关系在这种情况下其计算公式为：在这种情况下其计算公式为：被
16、评估资产重置成本被评估资产重置成本=参照物重置成本参照物重置成本被评估资产生产能力被评估资产生产能力参照物生产能力参照物生产能力三、重置成本的估算方法三、重置成本的估算方法2023/2/15资产评估学资产评估学21 例例2-3 2-3 某某被被评评估估生生产产设设备备的的年年产产量量为为8000件件。现现查查知知，市市场场上上全全新新参参照照物物的的价价格格为为120000元元，年年产产量量为为10000件件。由由此此可可确确定定被被评评估估资资产产的的重重置成本为：置成本为：被评估资产重置成本被评估资产重置成本 =120000元元（8000/10000）=96000元元 三、重置成本的估算方
17、法三、重置成本的估算方法P232023/2/15资产评估学资产评估学22 假设资产的功能与成本成非线性关系假设资产的功能与成本成非线性关系 在这种情况下其计算公式为：在这种情况下其计算公式为：被评估资产重置成本被评估资产重置成本=参照物重置成本参照物重置成本（被评估（被评估资产年产量资产年产量/参照物年产量）参照物年产量）上式中上式中x x通常被称为通常被称为规模经济效益指数规模经济效益指数。在资。在资产的功能与成本成非线性关系的条件下，通过这个产的功能与成本成非线性关系的条件下，通过这个指数来调整资产的功能与成本之间的关系。指数来调整资产的功能与成本之间的关系。x x是一是一个经验数据，视不
18、同行业或情况，一般可在个经验数据，视不同行业或情况，一般可在0.4-10.4-1之间取值。之间取值。X三、重置成本的估算方法三、重置成本的估算方法2023/2/15资产评估学资产评估学23 对对企企业业整整体体或或者者同同类类资资产产进进行行评评估估时时，简简化化评评估工作，节省评估时间。步骤：估工作，节省评估时间。步骤：先将资产按适当的标准进行分类先将资产按适当的标准进行分类 从各类中抽选有代表性的样本进行评估从各类中抽选有代表性的样本进行评估根据样本的重置成本和历史成本计算调整系根据样本的重置成本和历史成本计算调整系数数计算该类资产的重置成本计算该类资产的重置成本统计分析法统计分析法P24
19、2023/2/15资产评估学资产评估学24（一）观察法（一）观察法由评估人员进行现场察看资产的由评估人员进行现场察看资产的使使用、磨损、修理、改造和物理寿命等用、磨损、修理、改造和物理寿命等因素，因素，按照有关规定或标准，结合经验判断，从按照有关规定或标准，结合经验判断，从而确定被评估资产实体性贬值的一种具体而确定被评估资产实体性贬值的一种具体评估方法。评估方法。四、实体性贬值的估算四、实体性贬值的估算实体性贬值实体性贬值=重置成本重置成本实体性贬值率实体性贬值率2023/2/15资产评估学资产评估学25四、实体性贬值的估算方法四、实体性贬值的估算方法（二）使用年限法（二）使用年限法使用年限法
20、是指通过确定被评估资产的使用年限法是指通过确定被评估资产的已使用年限与总已使用年限与总使用年限使用年限来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法。其来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法。其计算公式为：计算公式为：实体性贬值额实体性贬值额=（重置成本重置成本-预计残值）预计残值）式中：式中：已使用年限分为已使用年限分为名义名义已使用年限和已使用年限和实际实际已使用年限已使用年限实际已使用年限实际已使用年限总使用年限总使用年限2023/2/15资产评估学资产评估学26名义已使用年限名义已使用年限是指从被评估资产投入使用之是指从被评估资产投入使用之日起到评估基准日所经历的年限。日起到评估基准日所经
21、历的年限。实际已使用年限实际已使用年限是考虑了资产利用率后的使用是考虑了资产利用率后的使用年限。年限。资产利用率的计算公式为：资产利用率的计算公式为：资产利用率资产利用率=截止评估基准日资产累计实际利用截止评估基准日资产累计实际利用时间时间/截止评估基准日资产累计标准工作时间截止评估基准日资产累计标准工作时间实际已使用年限实际已使用年限=名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率2023/2/15资产评估学资产评估学27当资产利用率当资产利用率大于大于1时，实际使用年限比名义时，实际使用年限比名义使用年限要使用年限要？当资产利用率当资产利用率等于等于1时，实际使用年限比名义时，实际使用年
22、限比名义使用年限要使用年限要？当资产利用率当资产利用率小于小于1时，实际使用年限比名义时，实际使用年限比名义使用年限要使用年限要？2023/2/15资产评估学资产评估学28例例2-4某项资产于某项资产于1998年年3月月1日投入使用，评估基准日投入使用，评估基准日为日为2008年年3月月1日。按照该项资产的技术指标规定，日。按照该项资产的技术指标规定，该项资产每天正常工作时间为该项资产每天正常工作时间为8小时。但据了解，该小时。但据了解，该项资产实际每天工作时间为项资产实际每天工作时间为12小时。试计算其实际小时。试计算其实际已使用年限已使用年限(每年按每年按360天计算天计算)。实际已使用年
23、限实际已使用年限=10年年（36012/3608）=15年年P252023/2/15资产评估学资产评估学292023/2/15资产评估学资产评估学30自然寿命自然寿命又称物理寿命，是指机器设备从全新状态开始使用，直又称物理寿命，是指机器设备从全新状态开始使用，直到到不能正常工作不能正常工作而予以报废所经历的时间。而予以报废所经历的时间。技术寿命技术寿命是指机器设备从开始使用到是指机器设备从开始使用到技术过时技术过时予以淘汰所经历的予以淘汰所经历的时间。时间。经济寿命经济寿命是指机器设备从开始使用到是指机器设备从开始使用到经济上不合算经济上不合算而停止使用所而停止使用所经历的时间。所谓经济上不合
24、算是指使用该设备不能获得正经历的时间。所谓经济上不合算是指使用该设备不能获得正收益。收益。会计寿命会计寿命是指财务会计制度上规定的折旧年限。是指财务会计制度上规定的折旧年限。2023/2/15资产评估学资产评估学31功能性贬值是一种由于功能性贬值是一种由于技术进步而引起技术进步而引起的原有资产的价值损耗。的原有资产的价值损耗。主要从主要从资产的效用、生产加工能力、成资产的效用、生产加工能力、成本的相对增加、可替代性本的相对增加、可替代性几个方面考虑。几个方面考虑。五、功能性贬值的估算五、功能性贬值的估算2023/2/15资产评估学资产评估学32功能性贬值的估算包括两个方面，即功能性贬值的估算包
25、括两个方面，即超超额运营成本和超额投资成本。额运营成本和超额投资成本。超额运营成本超额运营成本超额运营成本是指新型资产的运营成本超额运营成本是指新型资产的运营成本低于原有资产的运营成本之间的差额。低于原有资产的运营成本之间的差额。被评估资产功能性贬值额被评估资产功能性贬值额=被评估资产超额被评估资产超额运营成本运营成本折现系数折现系数2023/2/15资产评估学资产评估学33例例2-5某企业拥有一种某企业拥有一种A型机器设备，原有设备型机器设备，原有设备需配备工人需配备工人10人，新型设备只需配备工人人，新型设备只需配备工人7名。名。已知工人每人每月工资为已知工人每人每月工资为1000元，新型
26、设备元，新型设备年物耗降低额年物耗降低额5000元，年能耗降低额元，年能耗降低额3000元。元。计算结果如下表所示。计算结果如下表所示。2023/2/15资产评估学资产评估学34项目项目新型设备新型设备原有设备原有设备每月工资成本每月工资成本1000元元7人人=7000元元1000元元10人人=10000元元每月工资成本差异每月工资成本差异10000-7000=3000元元年工资超支额年工资超支额300012=36000元元年物耗降低额年物耗降低额 5000元元年能耗降低额年能耗降低额 3000元元贬值额小计贬值额小计 44000元元减减:所得税所得税(25%)11000 元元税后贬值额税后贬
27、值额 33000元元设备尚可使用年限设备尚可使用年限 8年年年金折现系数年金折现系数(折现率折现率5%)6.4632功能性贬值额功能性贬值额 213286元元2023/2/15资产评估学资产评估学35超额投资成本超额投资成本超额投资成本是指由于超额投资成本是指由于技术进步技术进步和和采用采用新型材料新型材料等原因，具有同等功能的新资产的等原因，具有同等功能的新资产的制造成本低于原有资产的制造成本，而形成制造成本低于原有资产的制造成本，而形成的原有资产的价值贬值额。的原有资产的价值贬值额。超额投资成本实质上可以看成是复原重超额投资成本实质上可以看成是复原重置成本与更新重置成本之间的差额，其计算置
28、成本与更新重置成本之间的差额，其计算公式为：公式为：功能性贬值功能性贬值=复原重置成本复原重置成本更新重置成本更新重置成本P262023/2/15资产评估学资产评估学36六、经济性贬值的估算六、经济性贬值的估算经济性贬值：主要考虑由于销售困难导致开工经济性贬值：主要考虑由于销售困难导致开工不足的因素；另外，如果外部环境变化较大，也要不足的因素；另外，如果外部环境变化较大，也要考虑在内。考虑在内。一般，当资产使用正常时，不考虑经济性贬值一般，当资产使用正常时，不考虑经济性贬值(1)经济性贬值率经济性贬值率经济性贬值率经济性贬值率=1-()100%式中：式中：x为生产规模效益指数。为生产规模效益指
29、数。资产在评估时点的生产能力资产在评估时点的生产能力资产在设计时的生产能力资产在设计时的生产能力x2023/2/15资产评估学资产评估学37六、经济性贬值的估算六、经济性贬值的估算(2)经济性贬值额经济性贬值额经济性贬值额可以通过以下两个公式加以计经济性贬值额可以通过以下两个公式加以计算：算：经济性贬值额经济性贬值额=重置成本重置成本经济性贬值率经济性贬值率在评估实践中，要比较准确地计算出资产的在评估实践中，要比较准确地计算出资产的经济性贬值额，通常比较困难，因此，通过估算经经济性贬值额，通常比较困难，因此，通过估算经济性贬值率来确定经济性贬值额较为可行。济性贬值率来确定经济性贬值额较为可行。
30、2023/2/15资产评估学资产评估学38六、经济性贬值的估算六、经济性贬值的估算例例2-6某企业一条被评估生产线，设计年生产某企业一条被评估生产线，设计年生产能力为能力为100000件件A产品。因市场需求变化，产品。因市场需求变化，评估基准日时的年产量为评估基准日时的年产量为70000件件A产品。产品。生产规模效益指数取生产规模效益指数取0.6。试计算该生产线。试计算该生产线的经济性贬值率。的经济性贬值率。经济性贬值率经济性贬值率=1-（70000/100000）100%=19%0.62023/2/15资产评估学资产评估学39七、成新率的估算七、成新率的估算成新率的基本概念：成新率的基本概念
31、：反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率在评估实践中，成新率有两种涵义。在评估实践中，成新率有两种涵义。一种涵义是只考虑资产的有形损耗，而不考虑资产的功一种涵义是只考虑资产的有形损耗，而不考虑资产的功能性损耗和经济性损耗。其计算公式为：能性损耗和经济性损耗。其计算公式为：成新率成新率=1实体性贬值率实体性贬值率另一种涵义是不仅要考虑资产的有形损耗，还要综合考另一种涵义是不仅要考虑资产的有形损耗，还要综合考虑资产的无形损耗（包括功能性损耗和经济性损耗）。其计虑资产的无形损耗（包括功能性损耗和经济性损耗）。其计算公式为：算公式为：成新率成新
32、率=1实体性贬值率实体性贬值率功能性贬值率功能性贬值率经济性贬值率经济性贬值率或：或：成新率成新率=资产的现行成本重置成本资产的现行成本重置成本2023/2/15资产评估学资产评估学40在评估实践中运用的成新率通常是在评估实践中运用的成新率通常是后后一一种成新率，即综合考虑了资产的有形损耗和种成新率，即综合考虑了资产的有形损耗和无形损耗以后的成新率。无形损耗以后的成新率。由于成新率中已由于成新率中已不含有不含有各种贬值因素，各种贬值因素，因此，可以通过成新率直接确定资产的评估因此，可以通过成新率直接确定资产的评估价值。即：价值。即：被评估资产评估价值被评估资产评估价值=重置成本重置成本成新率成
33、新率2023/2/15资产评估学资产评估学41成新率的估算方法成新率的估算方法(一一)观察法观察法由具有专业知识和丰富经验的工程技术由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员和经济分析师进行，要同时考虑资产的人员和经济分析师进行，要同时考虑资产的有形损耗和无形损耗。有形损耗和无形损耗。(二二)经济使用年限法经济使用年限法成新率成新率=剩余经济使用年限剩余经济使用年限剩余经济使用年限剩余经济使用年限+已使用年限已使用年限2023/2/15资产评估学资产评估学42(三三)修复费用法修复费用法指通过估算将资产恢复到原有功能所需指通过估算将资产恢复到原有功能所需要的修复费用来确定成新率的一种具体评估要的修
34、复费用来确定成新率的一种具体评估方法。方法。成新率成新率=1-100%通常适用于某些预计使用年限难以估测通常适用于某些预计使用年限难以估测的资产，如水库、大坝等。的资产，如水库、大坝等。修复费用修复费用重置成本重置成本P282023/2/15资产评估学资产评估学43对成本法适用范围的评价对成本法适用范围的评价优点优点成本法是在某项资产既成本法是在某项资产既不能采用比较法又不不能采用比较法又不能采用收益法的情况下能采用收益法的情况下而采用的一种评估方法。而采用的一种评估方法。从这个意义上看，成本法实际上是弥补了比较法从这个意义上看，成本法实际上是弥补了比较法和收益法的不足。和收益法的不足。不足之
35、处不足之处不能充分考虑被评估资产的未来获利能力。不能充分考虑被评估资产的未来获利能力。2023/2/15资产评估学资产评估学44第三节第三节比较法比较法市场的基本涵义市场的基本涵义市场法的基本概念市场法的基本概念市场法运用的基本前提市场法运用的基本前提市场法运用的基本公式市场法运用的基本公式市场法运用中的相关概念市场法运用中的相关概念市场法应用的基本程序市场法应用的基本程序市场法应用的具体模式市场法应用的具体模式对市场法适用范围的评价对市场法适用范围的评价2023/2/15资产评估学资产评估学45一、市场的基本涵义一、市场的基本涵义市场的一般涵义是指商品买卖的场所。市场的一般涵义是指商品买卖的
36、场所。在这个场所中，商品和服务进行交易。在这个场所中，商品和服务进行交易。市场强调的是交易的市场强调的是交易的公开性、公平性公开性、公平性。市场按地域性划分，可以分为市场按地域性划分，可以分为地方市场、地方市场、国内市场和国际市场国内市场和国际市场。2023/2/15资产评估学资产评估学46二、市场法的基本概念二、市场法的基本概念市场法市场法指在市场上选择若干与被指在市场上选择若干与被评估资产评估资产相同或类似相同或类似的资产作为参照物，的资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行比较，根据其将被评估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，差异对参照物的市场交易价格进行调
37、整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。方法。2023/2/15资产评估学资产评估学47三、市场法运用的基本前提三、市场法运用的基本前提(一一)市场上存在参照物市场上存在参照物即：与被评估资产相同或类似的资产。即：与被评估资产相同或类似的资产。(二二)参照物的交易是在公开市场条件下进行参照物的交易是在公开市场条件下进行(三三)价格影响因素明确，并且可以量化价格影响因素明确，并且可以量化2023/2/15资产评估学资产评估学48四、市场法运用的基本公式四、市场法运用的基本公式1、评估价值评估价值=参照物市价参照物市价+评估对象比参评估对象比参照物优异之金
38、额照物优异之金额-参照物比评估对象优异参照物比评估对象优异之金额之金额2、评估价值评估价值=参照物市价参照物市价（1调整系数）调整系数）成新率成新率2023/2/15资产评估学资产评估学49五、市场法运用中的相关概念五、市场法运用中的相关概念参照物参照物即：公开市场上与被评估资产相同或类似的即：公开市场上与被评估资产相同或类似的资产。资产。交易价格交易价格指在公开市场上参照物的成交价或标价。指在公开市场上参照物的成交价或标价。差异调整差异调整指由于参照物与被评估资产在指由于参照物与被评估资产在功能功能、成交地成交地域域、成交时间成交时间等方面存在差异而需要进行的调整。等方面存在差异而需要进行的
39、调整。2023/2/15资产评估学资产评估学50五、市场法运用中的相关概念五、市场法运用中的相关概念功能差异功能差异参照物与被评估资产在性能、用途、外观参照物与被评估资产在性能、用途、外观等方面存在的差异。等方面存在的差异。时间差异时间差异参照物的成交时间与评估基准日之间的时参照物的成交时间与评估基准日之间的时间间隔差异。间间隔差异。地域差异地域差异参照物的成交价与被评估资产所处地域之参照物的成交价与被评估资产所处地域之间的差异。间的差异。2023/2/15资产评估学资产评估学51六、市场法应用的基本程序六、市场法应用的基本程序（一）选择参照物（一）选择参照物选择参照物要注意以下几点：选择参照
40、物要注意以下几点：1、可比性、可比性可比性是指被选择的参照物与被评估资产在功能、市可比性是指被选择的参照物与被评估资产在功能、市场条件、成交地域与时间等方面可以相互比照。场条件、成交地域与时间等方面可以相互比照。2、数量方面、数量方面参照物应选择参照物应选择三个三个以上以上（二）差异调整（二）差异调整成交时间、成交地域、功能成交时间、成交地域、功能（三）确定评估价值（三）确定评估价值2023/2/15资产评估学资产评估学52七、市场法应用的具体模式七、市场法应用的具体模式(一一)直接比较法直接比较法在参照物与被评估资产在参照物与被评估资产在功能、外观、在功能、外观、用途、使用条件以及成交时间用
41、途、使用条件以及成交时间与评估基准日与评估基准日的时间（以下简称时间条件）的时间（以下简称时间条件）等方面相同等方面相同的的情况下所采用的一种评估方法。情况下所采用的一种评估方法。这种方法通常适用于这种方法通常适用于动产动产(如机器设备、如机器设备、存货等存货等)。2023/2/15资产评估学资产评估学53直接比较法运用于两种情况：直接比较法运用于两种情况：1、被评估的旧资产与市场上的旧资产、被评估的旧资产与市场上的旧资产(参照物参照物)完全完全相同。相同。在这种情况下的评估计算公式为在这种情况下的评估计算公式为:被评估资产评估价值被评估资产评估价值=参照物交易价格参照物交易价格（如（如35万
42、）万）同型号同型号旧汽车旧汽车同型号同型号旧汽车旧汽车完全相同完全相同2023/2/15资产评估学资产评估学54七、市场法应用的具体模式七、市场法应用的具体模式2、被评估的旧资产与市场上的全新资产、被评估的旧资产与市场上的全新资产(参照物参照物)完完全相同全相同评估计算公式为：评估计算公式为：被评估资产评估价值被评估资产评估价值=参照物交易价格参照物交易价格被评估资产被评估资产成新率成新率=50万元万元70%=35万元万元同型号同型号旧汽车旧汽车同型号同型号新汽车新汽车成新率成新率2023/2/15资产评估学资产评估学55七、市场法应用的具体模式七、市场法应用的具体模式(二二)类比调整法类比调
43、整法指在参照物与被评估资产在功能、外观、指在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方面用途、使用条件、时间条件等方面类似类似的的情况下所采用的一种评估方法。情况下所采用的一种评估方法。类比调整法可以运用于两种情况：类比调整法可以运用于两种情况：2023/2/15资产评估学资产评估学561、被评估的旧资产与市场上的、被评估的旧资产与市场上的旧旧资产资产(参照物参照物)类似类似所谓类似，是指被评估资产与参照物不仅在功能、外观、所谓类似，是指被评估资产与参照物不仅在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方面类似，而且成新度也类似。用途、使用条件、时间条件等方面类似，而且成新度也类
44、似。这种情况下的评估计算公式为：这种情况下的评估计算公式为：被评估资产评估价值被评估资产评估价值=参照物交易价格参照物交易价格(1综合调整系综合调整系数数)（1成新度调整系数）成新度调整系数）=35万元万元（1-10%）（1-5%）=29.92万元万元七、市场法应用的具体模式七、市场法应用的具体模式A型号汽车型号汽车A+型号汽车型号汽车 类似类似2023/2/15资产评估学资产评估学57七、市场法应用的具体模式七、市场法应用的具体模式2、被评估资产与市场上的、被评估资产与市场上的全新全新资产资产(参照物参照物)类似类似这种情况下的评估计算公式为：这种情况下的评估计算公式为：被评估资产评估价值被
45、评估资产评估价值=参照物交易价格参照物交易价格(1综合调综合调整系数整系数)被评估资产成新率被评估资产成新率=55万元万元（1-10%）70%=34.65万元万元2023/2/15资产评估学资产评估学58八、对市场法适用范围的评价八、对市场法适用范围的评价优点优点：评估结果客观、公允，易于被评估当事各方评估结果客观、公允，易于被评估当事各方理解和接受。理解和接受。市场法市场法不适用不适用于以下几种情况：于以下几种情况：1、没有可比参照物的资产、没有可比参照物的资产如自制设备、某些专门订制的设备和绝大部如自制设备、某些专门订制的设备和绝大部分无形资产等。分无形资产等。2、没有市价的资产、没有市价
46、的资产某些资产（如某些机器设备）带有附属或配某些资产（如某些机器设备）带有附属或配套设施。套设施。2023/2/15资产评估学资产评估学59货币的时间价值货币的时间价值(1)年金现值：（年金现值：（P/A，i，n)(2)年金终值：（年金终值：（F/A，i，n)(3)复利现值：（复利现值：（P/F，i，n)(4)复利终值：（复利终值：（F/P，i，n)(5)递延年金现值：递延年金现值：（P/A，i，n)-（P/A，i，m)或：或：（P/A，i，n-m)（P/F，i，m)(6)递延年金终值：（递延年金终值：（F/A，i，m)(7)永续年金现值：永续年金现值：A/i(8)先付年金现值：（先付年金现值
47、：（P/A，i，n-1)+1(9)先付年金终值：（先付年金终值：（F/A，i，n+1)-12023/2/15资产评估学资产评估学60货币的时间价值货币的时间价值（一）基本概念（一）基本概念指货币拥有者放弃现在使用货币的机会而进行指货币拥有者放弃现在使用货币的机会而进行投资，按投资时间的长短计算的报酬，也就是货币投资，按投资时间的长短计算的报酬，也就是货币拥有者将当前的货币投放出去，随着时间的推移而拥有者将当前的货币投放出去，随着时间的推移而得到的增值，时间越长，增值越多。得到的增值，时间越长，增值越多。（二）计算货币时间价值应考虑的因素（二）计算货币时间价值应考虑的因素1、银行利率、银行利率2
48、、投资风险、投资风险3、通货膨胀、通货膨胀2023/2/15资产评估学资产评估学61（三）单利和复利（三）单利和复利 1 1、单利、单利(Simple Interest)(Simple Interest)只按本金计算利息，本金所生利息不再计算利息。只按本金计算利息，本金所生利息不再计算利息。举例：举例：存入存入100100元，年利率元，年利率5%5%。第一年第一年100+1005%=100（1+5%）=105第二年第二年100+1005%+1005%=100（1+25%）=110第五年第五年100+1005%+.+1005%=100（1+55%）=125第第n年年100（1+n5%）本利和本利
49、和=本金本金(1+时期时期利率利率)货币的时间价值货币的时间价值2023/2/15资产评估学资产评估学62货币的时间价值货币的时间价值2、复利、复利(CompoundInterest)不仅本金要计算利息，本金所生利息如不提取，也可以不仅本金要计算利息，本金所生利息如不提取，也可以计算利息的一种计息方式。计算利息的一种计息方式。以上例：以上例：第一年第一年100+1005%=100（1+5%）=105第二年第二年100（1+5%）=110.25第五年第五年100（1+5%）=127.63第第n年年100（1+5%）本利和本利和=本金本金(1+利率利率)25nn2023/2/15资产评估学资产评估
50、学63货币的时间价值货币的时间价值（四）现值和终值（四）现值和终值1、现值、现值(PresentValue)是指按一定利率折算的、未来支付或收是指按一定利率折算的、未来支付或收到款项的现在价值。到款项的现在价值。100（1+5%）=127.63此处的此处的100元即是现值。它是指元即是现值。它是指5年后的年后的127.63元按年利率元按年利率5%折算的现在价值。折算的现在价值。52023/2/15资产评估学资产评估学64货币的时间价值货币的时间价值2、终值、终值(FutureValue)是指按一笔款项，按一定利率计算的，是指按一笔款项，按一定利率计算的，在今后某一时期的价值。在今后某一时期的价