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1、目 录p第第5 5章章 资产评估价值类型及其资产评估价值类型及其基础基础p5.1 5.1 资资产评估的价值定义及其依据产评估的价值定义及其依据p5.2 5.2 价价值定义分类值定义分类p5.3 5.3 资资产评估价值基础产评估价值基础p5.4 5.4 明明确划分资产评估中的市场价值与市场价值确划分资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用以外价值的意义和作用5.1 资产评估的价值定义及其依据5.1.1 定义评估价值的基本依据 资产评估中的价值定义是指对资产评估价值内涵、属性及合理性指向的概括和规范说明。资产评估价值内涵是评价资产价值的视角和所考虑的影响资产价值的决定因素的缩影和概括，是
2、资产评估价值定义中最重要的组成部分，是决定一种评估价值区别于其他评估价值的基本标志。资产评估价值属性指的是对资产评估价值内涵所蕴涵的主要特性、特质和特点的彰显与概括。资产评估价值合理性指向是资产评估价值定义中较为特殊的组成部分，它的作用是表明评估结论合理性的具体指向，即评估结果对谁合理，以及评估结果的具体用途。5.1 资产评估的价值定义及其依据 5.1.2 关于资产评估实践中定义评估价值的具体依据 评价结论的最早价值定义依据是被当时称为“资产评估的四大估价标准”即重置成本、收益现值、现行市价和清算价值，带有浓厚的会计计量属性。从资产评估依据的假设前提的角度来表述和定义资产的评估价值。从引起资产
3、评估的资产业务，即资产评估的特定目的，或资产评估结果的具体用途来表述资产的评估价值。以及资产评估结论合理性指向的角度来表述和定义资产的评估价值的情况。5.1 资产评估的价值定义及其依据 5.1.2 关于资产评估实践中定义评估价值的具体依据 定定义评义评估价估价值值的角度的角度资产评资产评估依据的假估依据的假设设前提前提继续使用价值、公开市场价值继续使用价值、公开市场价值和清算价值等和清算价值等资产评资产评估的特定目的估的特定目的或或结结果用途果用途抵押价值、保险价值、课税价抵押价值、保险价值、课税价值、清算价值、转让价值、保值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、全价值、交易价值
4、、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价拍卖价值、租赁价值、补偿价值等值等资产评资产评估依据的条件估依据的条件以及以及结论结论合理指向合理指向市场价值、投资价值、在用价市场价值、投资价值、在用价值、继续经营价值、清算价值、值、继续经营价值、清算价值、特殊价值、合并价值等特殊价值、合并价值等5.1 资产评估的价值定义及其依据 5.1.2 不同价值定义依据的特点与评价 对资产价值进行合理定义主要由两个层面的目的或两个基本标准：第一，为评估人员科学合理地资产评估提供指引。第二，使资产评估报告使用者能真正理解和恰当使用资产评估结果。5.1 资产评估的价值定义及其依据5.1.4 资产评估中的价值定义推介市
5、场价值具有以下要件：1）自愿买方2）自愿卖方3）评估基准日4）以货币单位表示5）公平交易6）资产在市场上有足够展示时间7）当事人双方应各自理性、谨慎行事8）估计数额5.1 资产评估的价值定义及其依据5.1.4 资产评估中的价值定义推介1）市场价值 市场价值是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自理性、谨慎行事，不受任何强迫压制。5.1 资产评估的价值定义及其依据5.1.4 资产评估中的价值定义推介 资产的市场价值反映了市场作为一个整体对其效用的认可，而并不仅仅反映其物理实体状况。市场价值反映了各市场主体组成的市
6、场整体对被评估效用和价值的综合判断，不同于特定市场主体的判断。5.1 资产评估的价值定义及其依据5.1.4 资产评估中的价值定义推介2）在用价值 在用价值是指作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。是特定资产在特定用途下对特定使用者的价值（现金流量）。5.1 资产评估的价值定义及其依据5.1.4 资产评估中的价值定义推介3）投资价值 投资价值是指资产对于具有明确投资目标和特定投资偏好的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。资产的投资价值与投资性资产价值是两个不同的概念。投资性资产价值是指特定主体以投资获利为目的而特有的资产在公
7、开市场上按其最佳用途实现的市场价值。5.1 资产评估的价值定义及其依据5.1.4 资产评估中的价值定义推介4）持续经营价值 持续经营价值是指被评估企业按照评估基准日时的用途、经营方式、管理模式等继续经营下去所能实现的预期收益（现金流量）的折现值。是一个整体的价值概念，是相对于被评估企业自身既定的经营方向、经营方式、管理模式等所能产生的现金流量和获利能力的整体价值。5.1 资产评估的价值定义及其依据5.1.4 资产评估中的价值定义推介5）残余价值 残余价值是指假设在未来进行特别修理或改进的情况下，将资产中所包含的各组成部分进行变卖处置的价值。残余价值不是继续使用时的价值，且不包括土地价值在内。6
8、）清算价值 清算价值是指在销售时间过短，达不到市场价值定义所要求的市场营销时间要求的情况下，变卖资产所能合理收到的价值数额（强制变卖）。5.1 资产评估的价值定义及其依据5.1.4 资产评估中的价值定义推介7）特殊价值 特殊价值是指按评估对象相对于特定所有者或使用者（或潜在所有者、使用者）具有特殊作用和功效的情况为依据判断的资产价值估计数额。特殊价值通常高于市场价值，因为具备的相对特殊位置、整合效应或暂时的优越条件等。8）合并价值 合并价值是由两种或者两种以上资产相结合而产生的价值增值，即指是合并后的资产价值与原有各项资产价值的简单加和的差额。5.2 价值定义分类 为了使评估人员更好地把握价值
9、定义的内涵和合理性指向，将资产评估的价值定义按其合理性指向及适用范围进行分类，便形成了资产评估价值类型。资产评估中的价值类型是对资产评估结果的价值属性及其合理性指向的归类。而资产评估的特定目的、被评估资产的功能状态，以及评估时的各种条件是合理地选择和确定资产评估价值类型的基础。目前资产评估行业对资产评估的价值类型的最主要分类是将资产评估中的价值分为市场价值与市场价值之外的价值两大类5.2 价值定义分类5.2.1 市场价值 资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上正常使用（最佳使用或最有可使用条件下）所能实现的交换价值的估计值。广义的市场价值是泛指经过市场（条件下）形成的价值的统称，或
10、者是利用市场价格衡量各种货物或服务的价值总称。狭义的市场价值是针对特定条件或在特定领域使用的有限条件的价值概念。5.2 价值定义分类5.2.1 市场价值 资产评估中的市场价值属于狭义市场价值概念，是指资产在评估基准日公开市场上正常使用（最佳使用或最有可能使用条件下）所能实现的交换价值的估计值。其不仅是一种价值定义，而且也代表了一种价值类型。5.2 价值定义分类 市场价值作为评估结果的价值定义，以及表明价值合理性指向的价值类型应当满足以下基本要求：（1）承载市场价值的评估对象及其权益是明确的。（2）以公共市场假设来设定资产评估所依据的市场条件。（3）以评估对象被正常使用，并能达到正常使用水平和效
11、益水平作为评估对象在评估时的使用状态。（4）在资产评估过程中所使用的数据均来自于市场。5.2 价值定义分类5.2.2 市场价值的特点（1）市场价值是一种经过严格定义的价值。（2）市场价值是一种相对理想状态下的价值。（3）市场价值是评估业务中使用频率最高的一种价值定义和类型。（4）市场价值是整体市场认同的价值，而不是个性化的价值。5.2 价值定义分类 市场价值概念建立了一个“标准”价值，反映了市场每个参与者的建议，但不是简单地直接反映每个参与者的意见，而是集中反映了包括每个市场参与者在内的市场主体的集中意见。市场价值反映了资产评估所依据的市场整体对资产效用及其价值的认识和认同，即反映了作为一个整
12、体的市场对被评估资产价值的认可。5.2 价值定义分类5.2.3 市场价值以外的价值 市场价值以外的价值是泛指所有不符合市场价值定义条件的其他价值定义的统称。认为市场价值以外的价值的存在是基于以下三种情况，同时也可以分为以下三类：第一类指评估主体从资产所有权中获得的收益。投资价值。第二类指为交换某项资产，特定双方达成合理的协议价格。继续经营价值、特殊价值、清算价值、残余价值、合并价继续经营价值、特殊价值、清算价值、残余价值、合并价值等。值等。第三类指法律、法规或合同协议中规定的价值。抵押价值、保险价值、课税价值、拆迁补偿价值等。抵押价值、保险价值、课税价值、拆迁补偿价值等。5.3 资产评估价值基
13、础 从内涵的角度讲，资产评估的价值定义是资产评估结果的价值属性、合理性指向及其价值形成基础的统一。资产评估价值定义一起类型的作用表现在两个方面：对于评估者来说，资产评估中的价值定义和类型首先是一个评估价值目标，即知名评估结果的性质和形式，为评估人员提供评估指引及明确评估结果的使用者；对于评估报告以评估结果使用者来说，资产评估中的价值定义和类型则表明了评估结果的价值属性、合理性指向和适用范围。5.3 资产评估价值基础 资产评估所依据的具体条件的不同排列组合就构成了资产评估的价值基础。资产评估价值基础主要有两大类：市场价值基础和市场价值以外的价值基础（非市场价值基础）。资产评估价值基础是由资产评估
14、的特定目的，被评估资产的功能、权益、使用方式及状态和资产评估依据的市场条件三方面基本要素有机组合构成的。5.3 资产评估价值基础 5.3.1 资产评估的市场价值基础 资产评估的市场价值基础一般是由对评估条件无特别限制的评估目的、公开市场条件（假设）和资产有效使用状态（假设）有机组合而成的。5.3 资产评估价值基础 5.3.2 资产评估中的市场价值以外的价值基础 凡是不同时具备或满足资产评估市场价值基础条件的其他条件组合，都构成资产评估市场价值之外的价值基础，在此基础上评估出的结果都属于市场价值之外的价值。这种价值也是资产交易中的一种相对公平价值。以市场价值以外的价值的资产评估主要源于特殊的经济
15、行为或资产业务，特别的评估对象和特殊的经济环境与市场条件。5.3 资产评估价值基础 引起资产评估的经济行为或资产业务的特殊性或特别限制可以用资产评估目的的特殊性加以说明。特殊评估对象是由于其性质、用途和使用者的特殊性而有别于以市场价值为基础的评估对象。评估对象性质的特殊性通常表现在以下几类资产上 （1）非经营性资产，特殊的价值价值衡量标准、价值形成过程和实现过程；（2）非竞争性经济资源，受国家资源政策，产业政策及环保政策等的约束和影响；（3）特殊空间位置资产，难以代替的稀缺性资产；（4）不可确指的无形资产，无独立功能，不能单独交易的资产。5.3 资产评估价值基础 评估对象用途的特殊性表现在使用
16、用途单一且专业特征明显的资产上。经济环境和市场条件的特殊性主要表现在经济机制或经济模式的过渡性与市场发展的有限性方面。评估人员在撰写评估报告时不仅要写其评估结果的价值类型，而且要写明资产业务（评估特定目的）、资产评估对象功能及使用状态和市场环境。5.4 明确划分资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用 选择资产的市场价值与市场以外的价值作为资产评估中最基本的资产价值类型具有的重要意义和作用主要体现在两个方面：作用之一表现在对资产评估人员的技术指引；作用之二表现在帮助客户及委托方正确使用资产评估报告方面。5.4 明确划分资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用5.4.1 价值
17、定义及其类型对资产评估人员的技术指引和约束 价值定义及其类型对资产评估人员的技术指引和约束表现在价值定义及其类型不仅是对评估结果价值属性与评估条件相互关系规律的总结和归纳，同时它也要求评估人员应当根据评估条件正确选择价值定义及其类型。具体体现在；（1）在理论上和宏观层面上为评估人员客观合理地评估资产价值以及清晰地披露评估结果提供帮助和依据。（2）便于评估人员对其评估结果的性质的认识，便于评估人员在撰写评估报告时更清楚地说明其评估结果的确切含义。（3）便于评估人员划分其评估结果的适用范围和使用范围。5.4 明确划分资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用5.4.2 价值类型对客户及委托
18、方正确使用资产评估报告的指引作用 资产评估的市场价值和市场以外的价值都是资产公允价值的表现形式，但是两者公允的市场范围是有明显差异的。如果评估人员及其评估报告使用人明确了资产评估中市场价值和市场以外价值公平合理范围，则他们就能很容易地把握评估结果的适用范围和使用范围。5.4 明确划分资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用5.4.3 价值定义及其类型的合理选择是实现资产评估目的的重要手段 价值定义及其类型的合理选择是实现资产评估目的提价值定义及其类型的合理选择是实现资产评估目的提供了技术平台，有助于评估人员理解和把握资产评估基本目供了技术平台，有助于评估人员理解和把握资产评估基本目标，并很好地实现资产评估目标。标，并很好地实现资产评估目标。按市场价值与市场价值以外价值将评估结果分为两大类，按市场价值与市场价值以外价值将评估结果分为两大类，旨在合理和有效限定评估结果的适用范围和使用范围。旨在合理和有效限定评估结果的适用范围和使用范围。