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1、 房地产投资环境剖析 侨福一品高尔夫公馆 一、硬环境因素：1、基础设备与生活配套：（1）项目位于杭州市江干区大学城北板块，隶属于嘉兴海宁，毗邻杭州，与杭州仅一条马路之隔。项目北侧有 36 班幼儿园、小学与中学（在建）；项目东侧钱塘江仅两条马路之隔；南侧有大型高尔夫球场；公交路线；448 路公交，可直抵地铁站（一号线）,沿街有底商可知足客户基本生活需要。2、商务设备：沿之江东路自驾 7 分钟左右可抵达宝龙城市广场等商业综合体且项目自带五星级酒店、商业综合体、露天游泳池等娱乐设备。3、其余因素：项目属于嘉兴海宁，但仅与杭州一条马路之隔，海宁 的房，杭州的配套，地点相对较好，不会遇到杭州限购影响；但
2、项目 距离工业园区较近，对空气环境等会有影响 二、软环境因素 1、社会文化：项目虽属海宁，但大多半客户集体都是在杭州工作的 人员，杭州是国家书息化试点城市、电子商务试点城市、电子政务试 点城市、数字电视试点城市和国家软件家产化基地、集成电路设计产 业化基地。杭州致力于打造“滨江天堂硅谷”，以信息和新式医药、环 保、新资料为主导的高新技术家产发展势头优秀，已成为杭州的一大 特点和优势。通信、软件、集成电路、数字电视、动漫、网络游戏等 六条“家产链”正在做大做强，有12 家公司进入全国“百强软件公司”队列，15 家公司进入国家要点软件公司队列，14 家 IT公司在境内外 上市。相对来说，大多半人的
3、文化程度较高，因此社会文化环境相对 稳固。2、政治：政治稳固，社会平定，没有战争等风险 3、经济：2016 年，杭州实现生产总值亿元，按可比价钱计算，同比 增添%，增速分别高于全国、全省和个百分点。分家产看，第一家产增添值亿元，增添%；第二家产增添值亿元，增添%；第三家产增添值亿元，增添%；三次家产构造由2015 年：升级为：36：4、法制：杭州市市场经济法制已趋于完美，各样法律、政策可以保障杭州各项工作政策进行；社会稳固无不稳固因素，人们安家乐业；且杭州有支持创业政策、和吸引人材的各样政策，这对杭州来说是一种机会与整体素质的提高。5、金融：杭州作为互联网高度发达的城市，互联网金融已经在杭州
4、渐渐展开延伸，各样金融政策惠及大众；且杭州经济文化发达，投资 需求激烈，整个房地产市场还未处于饱和状态。三、供应剖析 1、楼盘存量：在建数目：4 幢（771 套）、计划动工数目：4 幢、已 获规划允许数目：22 幢、改变用途数目和拆掉数目：0、短期新增供 给数目的估计：32 套 2、该地块属于住所项目，土地年限为70 年，暂无其余可能变化和 土地利用，将来项目西侧可能规划商业综合体。3、当前来说市场还未饱和，项目周边楼盘众多且闲置空地也有，但 项目地点不错，比较招客户喜爱。项目体量宏大，且自带商业综合体，可以很好的带到花费 四、需求剖析 1、项目北侧有工业园区、5 分钟左右车城可到下沙大学城、
5、合适两 代人居住、中等收入人群 2、项目名称：侨福一品高尔夫公馆地点：下沙大学城北估计竣工日期：2022 年建筑面积：55 万平方米售价：17000 元/（均 价）开发商名称：浙江侨福置业有限公司 物业公司：南都物业 地点：小区一期外头 租金：2 元/物业业主：小区业主 3、杭州当地受限购影响，大多半人在杭州当地买不到房，该楼盘恰好可知足杭州上班族的需求，大幅度填补了市场需求，且项目有大部 分工作人员，也可知足租房市场需求 4、大多半租户来自于工业园区、阿里巴巴的菜鸟驿站等大公司，大 部分租户为自住需求，承租时间较长、且稳固 五、竞争剖析 项目周边楼盘：盈都江悦城（在售）：该项目地点相对较差、楼盘 质量相对较差，但单价略微廉价，比较受中低收入人群喜爱；之江 明月江景美学馆（在建，未开售）：此楼盘竞争实力较大，物业为绿城物业，楼盘质量较高，且地点与本项目邻近，但拿地价钱高，成本高；保利城市果岭（售完）；碧桂园（售完）；保利像素（少 量房源）：