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1、目录1. 城市房地产市场宏观背景分析与评价. 31.1 宏观经济运行状况. 31.2 城市规划与建设 . 71.3 宏观政策 . 92. 城市房地产市场发展状况分析与评价. 14 2.1 土地市场 . 14 2.2 房地产整体市场 . 15 2.3 住宅市场 . 18 2.4 写字楼市场 . 20 2.5 商业营业用房市场. 23 2.6 二手房市场 . 25 2.7 城市房地产市场发展趋势预测 . 25 3. 城市房地产行业发展与市场竞争分析. 28 3.1 房地产行业发展现状及趋势. 28 3.2 城市房地产市场竞争格局分析 . 28 3.3 典型企业及典型项目收益和风险分析 . 29 精
2、选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 34 页图 表 目 录图 1-1：苏州城市地图. 3图 1-2： 2000-2004年苏州市GDP 及其增长率 . 4图 1-3： 2000-2004年苏州市人均GDP 及其增长率 . 4图 1-4： 2000-2004年苏州市三次产业结构 . 5图 1-5： 2000-2004年苏州市全社会固定资产投资 . 5图 1-6： 2000-2004年苏州市人均可支配收入和消费性支出. 6图 1-7： 2000-2004年苏州市消费品零售总额 . 6图 2-1： 2005 年苏州市土地出让区域分布
3、 . 14图 2-2： 2000-2004年苏州市房地产开发投资额及其增长率. 15图 2-3： 2000-2004年苏州市商品房建设情况 . 15图 2-4： 2000-2004年苏州市商品房供求比 . 16图 2-5： 2000-2004年苏州市商品房销售面积 . 17图 2-6： 2000-2004年苏州市商品房销售价格 . 17图 2-7： 2000-2004年苏州市住宅建设情况 . 18图 2-8： 2000-2004年苏州市住宅供求比. 19图 2-9： 2000-2004年苏州市住宅销售面积 . 19图 2-10 ：2000-2004年苏州市住宅销售价格 . 20图 2-11 ：
4、2000-2004年苏州市写字楼建设情况 . 20图 2-12 ：2000-2004年苏州市写字楼供求比 . 21图 2-13 ：2000-2004年苏州市写字楼销售面积 . 22图 2-14 ：2000-2004年苏州市写字楼销售价格 . 22图 2-15 ：2000-2004年苏州市商业营业用房建设情况 . 23图 2-16 ：2000-2004年苏州市商业营业用房供求比 . 23图 2-17 ：2000-2004年苏州市商业营业用房销售面积 . 24图 2-18 ：2000-2004年苏州市商业营业用房销售价格 . 24精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 -
5、- - - - - -第 2 页，共 34 页表 1-1：重点政策一览表（2003-2005年） . 11表 2-1： 2003-2005年苏州市区土地拍卖、挂牌、招标出让情况 . 14表 2-2：苏州市住宅市场需求量预测 . 26表 3-1：建屋集团开发典型项目情况 . 29表 3-2：新港开发典型项目情况 . 30表 3-3：和润开发典型项目情况 . 30表 3-4：中海开发典型项目情况 . 31表 3-5：南都建屋开发典型项目情况 . 31表 3-6：顺驰建屋开发典型项目情况 . 32表 3-7：嘉业开发典型项目情况 . 32精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结
6、 - - - - - - -第 3 页，共 34 页1.城市房地产市场宏观背景分析与评价1.1宏观经济运行状况最具经济活力的城市之一苏州市位于长江三角洲中部，江苏省南部， 是中国重点旅游城市，是长三角地区重要城市，于 2004 年入围 CCTV“中国十大最具经济活力城市”并获年度大奖。近年来，苏州市形成了外向型经济、乡镇企业两大优势，培育了以高新技术为主的新的经济增长点，人才、产业、环境等新优势已见端倪。图 1-1：苏州城市地图苏州正在成为以高新技术产业为主导的现代制造业基地；产学研紧密联合、 各类人才聚集的技术创新基地；科技含量高、外向度高、经济效益好的现代农业基地，融人文景观与自然风光为一
7、体、生态环境优美的旅游度假基地。21 世纪的苏州将是“经济繁荣、科教发达、生活富裕、环境优美、社会文明”的基本现化地区。经济保持快速增长自 2003 年以来，苏州抓住中国加入WTO ，国际资本和产业加速集聚长江三角洲、国精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 34 页内经济快速健康发展的大好机遇，进一步改革开放，经济发展迅速。GDP 保持快速增长，2004 年苏州的GDP 总量首次超过深圳，位居全国第四。人均GDP 自 2003 年以来超越上海，稳居全国各大城市首位。图 1-2： 2000-2004年苏州市GDP 及其增长率01
8、0002000300040002000200120022003200405101520国内生产总值（亿元）增长率（% ）数据来源：苏州市统计年鉴2003 年，苏州人均GDP 已达 5762 美元，根据国际惯例，如果一个地区人均GDP 达到 4000 至 8000 美元，标志着这个地区的房地产已步入高增长期。图 1-3： 2000-2004年苏州市人均GDP 及其增长率02000040000600002000200120022003200410203040人均 GDP（元）增长率（% ）数据来源：苏州市统计年鉴精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - -
9、 -第 5 页，共 34 页产业结构以工业为主导苏州是一个新兴的工业城市，目前已形成以电子信息、生物医药、 新材料等高新技术产业为主导的工业结构，第二产业是推动苏州市经济快速增长的主要力量。自2000 年以来，第二产业的比重逐年上升。2004 年苏州工业总产值跃居全国第二，成为仅次于上海的全国第二大工业基地。图 1-4： 2000-2004年苏州市三次产业结构0%20%40%60%80%100%20002001200220032004第一产业第二产业第三产业数据来源：苏州市统计年鉴全社会固定资产投资迅猛增长，房地产所占比重快速增加图 1-5： 2000-2004年苏州市全社会固定资产投资050
10、01000150020002000200120022003200410152025固定资产投资总额（亿元）房地产投资额( 亿元 ) 房地产开发投资占固定资产投资的比重（% ）数据来源：苏州市统计年鉴精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 34 页自 2002 年以来，苏州全社会固定资产投资迅猛增长，2003 年同比增幅高达73.3% 。与此同时， 房地产开发投资也呈快速增长的态势，占固定资产投资的比重也逐年增加，2004年达 21.5% 。人均可支配收入、消费性支出逐年稳步增长从 2000 年到 2004 年期间，由于苏州经济的
11、快速增长，人均可支配收入也呈快速增长的态势，年平均增长率达11.7% ，在江苏省内处于领先地位，并逐步缩小与上海、杭州等长三角领先城市的差距。随着人均可支配收入的增加，人均消费性支出也呈快速上涨的趋势。图 1-6： 2000-2004年苏州市人均可支配收入和消费性支出05000100001500020002001200220032004人均可支配收入（元）人均消费性支出（元）数据来源：苏州市统计年鉴社会消费品零售总额稳定增长伴随着旅游业的发展， 苏州市消费品市场保持繁荣、活跃的旺销态势， 从 2000 年到 2004年期间，社会消费品零售总额年平均增长率达15.8%。精选学习资料 - - -
12、- - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 34 页图 1-7： 2000-2004年苏州市消费品零售总额020040060020002001200220032004亿元数据来源：苏州市统计年鉴小结： 综观苏州市宏观经济运行状况，我们发现， 苏州市地处长三角经济发达地区，大量外资有利地推动了苏州经济持续高速增长，且经济发展潜力巨大。因为GDP 中占将近一半的是劳动者报酬， 经济的迅速发展使得城镇居民人均可支配收入稳步提高，人民生活水平日益改善，住房和汽车的需求将会增大，汽车加快进入家庭，未来恩格尔系数将发生较大变化，人民生活消费结构也将随之变化。此外， 苏州
13、产业结构正逐步优化、固定资产投资增量速趋于平稳。1.2城市规划与建设城市规划城市性质苏州市是国家历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。发展目标在规划期内苏州全市基本实现农业、工业、科技、教育现代化，经济繁荣、文教科技发达、人民生活富裕、道德风尚良好，城镇体系与城市布局合理，职能完善。苏州中心城城市设施水平达到基本现代化，古城风貌得到进一步保护与发扬，成为与国际经济接轨，高度开放，经济发达，国际上知名的历史文化名城和风景旅游城市。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 34 页规划范围苏州全市规划区面积
14、2014.7 平方公里。城市规模2005 年：人口149.1 万，市区建成区建设用地150.2 平方公里。2010 年：人口185 万，市区建成区建设用地186.9 平方公里。城市总体布局城市布局结构形态采用“组团式”布局，由城市组团，山脉、河湖、大块绿地组成完整的自然空间。各组团相对独立、集中发展，相互间以干道相串联，形成整体的组团分明、多中心、开敞的布局形态。城市道路网规划道路系统的主骨架是井字形快速路加三环的道路系统。古城内保持原有路、河格局，严格限制道路拓宽。城镇体系规划结构：一个中心、五个副中心、十二个片区、四个发展轴。其中，一个中心指中心城市，苏州都市区；五个副中心分别是：常熟市区
15、、吴江市区、昆山市区、 太仓市区和张家港市区；四个发展轴分别是沿沪宁城镇聚合轴、沿太湖旅游休闲轴、沿苏嘉杭交通走廊发展轴和沿沪青湖高速公路发展联系轴。城市建设轨道交通建设情况2004 年 11 月 21 日，苏州轻轨规划顺利通过专家组审查，预计到 2010 年轻轨 1 号线、2 号线有望建成通车，到2020 年， 3 号、 4 号线也有望建成通车，并逐步实现与上海、无锡等周边地区轻轨的接轨。公路交通建设情况建成苏沪高速公路、苏昆太高速公路、苏州绕城高速公路西北段和锡太一级公路，实施精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 34 页
16、沪宁高速公路苏州段扩建、312 国道苏州段改造和沿江开发高等级公路等工程，开工建设沪苏浙高速公路江苏段。到 2005 年底，苏州将确保苏沪国省道干线接口达到6 个、计 32 条普通公路车道，高速公路接口达到4 个、计 24 条高速车道。 苏州市交通有望与上海全面对接，到年底将有10条公路（含高速公路） 、56 个车道连通上海，公交“一卡通”、高速公路联合收费等也将有重大进展。小结：作为长三角都市圈的地理中心城市和沪宁产业带核心城市，古城苏州曾利用这一区位优势缔造出“经济奇迹”。随着苏州不断加快与上海的交通接轨步伐，将更好地接受上海的辐射，有利于苏州经济的进一步发展。1.3宏观政策政府对房地产市
17、场的发展目标和策略2004 年以来的宏观调控，对全国的房地产影响深远。调控政策的重点集中在土地、金融、商品房交易管理、房价四个方面， 其关键在于通过控制房地产供应的源头以规范房地产市场秩序，通过金融手段来平衡房地产市场供求，通过市场政策抑制房地产投机行为。主要政策及其对房地产市场产生的影响土地政策土地市场是一级市场，健全和完善土地市场，影响整体房地产市场的健全发展。2004年以来， 国家以前所未有的力度大力整顿土地市场，主要体现在三个方面：杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度。国家颁布的土地政策具有连续性与整体性，旨在通过对土地市场的监管力度，目的就是为了从源头上进一步规范
18、房地产市场的供给，防止土地的盲目开发以及房地产价格的过快增长。拆迁政策2004 年 3 月，苏州市人民政府发布了苏州市拆迁补偿安置的实施方法，紧接着在6 月，再次加强对拆迁实施单位资质管理。通过加强拆迁管理，完善拆迁补偿最低单价和最低总额保障机制，保障苏州市城市建设工程的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益。二手房政策为了进一步深化住房制度改革，推进住房商品化、社会化进程，根据国务院关于促进精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 34 页房地产市场持续健康发展的通知（国发 2003 18 号）和省政府办公厅转发省建设厅等部门关于
19、调整2003 年度房改有关政策意见的通知（苏政办发 2003 48 号）的要求，2005 年 2 月 28 日苏州市人民政府印发关于扩大苏州市区房改售房范围的实施意见的通知， 扩大了苏州市区房改售房范围。受此政策的影响，将增加二手房市场的可交易量，在一、二手市场的联动效应下，将进一步加大一手住宅市场的交易量。金融政策2004 年 10 月中国人民银行出台的关于调整金融机构存贷款利率的通知，以及 2005年 3 月 16 日中国人民银行出台下发的关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金利率的通知，一方面对整个房地产市场的需求进行调控，另一方面有利于央行对商业银行加强风险管理，完善住房贷款的定价机
20、制。房价政策2005 年 3 月和 4 月相继出台了关于确实稳定住房价格的通知和愿与做好稳定住房价格工作的意见 ，这两个政策的主要目的都是为了加强对房地产市场的引导和调控，切实稳定住房价格。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 34 页表 1-1：重点政策一览表（2003-2005年）政策分类政策名称颁布时间重点内容对房地产市场的影响和效果土地政策苏 州 市 人 民 政 府贯 彻 省 政 府 关 于调 整 征 地 补 偿 标准的通知的通知2004.2.4 调整征地补偿安置标准，实行“土地换保障” 的征地补偿安置制度保护被征地
21、农民和农村集体经济组织的合法权益，保障被征地农民的基本生活。关 于 清 理 各 类 园区 用 地 加 强 土 地供 应 调 控 的 紧 急通知2003.2.18 清理违规设立的各类园区规范土地市场秩序关 于 继 续 开 展 经营 性 土 地 使 用 权招 标 拍 卖 挂 牌 出让 情 况 执 法 监 察工作的通知2004.3.21 就开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况进行全国范围内的执法监察， 各地要在 04 年 8 月 31 日前将历史遗留问题处理完毕，对8 月31 日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严处理督促土地出让历史遗留问题的解决关 于 深 入 开
22、 展 土地 市 场 治 理 整 顿严格土地管理2004.4.29 集中半年时间左右， 深入开展土地市场治理治理成果斐然： 6866 个各类开发区核减了4813 个，占原有总数的70.1% ；规划面积压缩了 2.49 万平方公里，占原有面积的64.5% 。此外，国土资源部还会同有关部门共清查新上项目82440 个，涉及总用地面积74.7万公顷，对违法占用土地的项目进 行 了 查 处 ， 收 回 土 地1999.5 公顷关 于 贯 彻 落 实 国务 院 紧 急 通 知 精神 进 一 步 严 格 土地管理2004.5.21 治理整顿期间， 全国暂停审批农用地转非农建设用地，并要严格执行土地利用总体规
23、划和年度计划进一步加大对土地市场的宏观调控国 务 院 关 于 深 化改 革 严 格 土 地 管理的决定2004.10.21 严格依照法定权限审批土地，新增建设用地土地有偿使用费实行先缴后分紧缩地根，直压用地冲动有效的规范了政府行为用地指标愈加显得珍贵2005年一季度房地产开发企业的土地购置明显减少精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 34 页政策分类政策名称颁布时间重点内容对房地产市场的影响和效果土地政策关 于 贯 彻 国 务 院深 化 改 革 严 格 土地 管 理 的 决 定 的实施意见2005.6.9 切实保护耕地， 严
24、格控制新增建设用地总量； 依法规范供地行为，全面提升土地集约利用水平；加强政府对经营性用地的市场调控， 进一步规范经营性用地的公开交易制度；严格执行征地补偿安置政策，维护被征地农民的合法权益；完善动态监察制度， 强化土地执法监察工作； 加强各方配合， 保证耕地保护和土地管理各项措施落到实处进一步规范了经营性用地公开交易制度，确保土地交易公开公平公正。拆迁政策苏 州 市 市 区 城 市房 屋 拆 迁 补 偿 安置实施办法2004.3.2 拆迁补偿安置问题的相关规定加强拆迁管理，保障城市建设工程的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益苏 州 市 关 于 加 强我 市 拆 迁 实 施 单位 资 质 管
25、理 的 通知2004.6.10 严格执行房屋拆迁程序，规范拆迁行为加强拆迁管理，保障城市建设工程的顺利进行二手房相关政策苏 州 市 人 民 政 府印 发 关 于 扩 大 苏州 市 区 房 改 售 房范 围 的 实 施 意 见的通知2005.2.28 扩大改售房的范围增加了二手房市场的可交易量，对公有住房售价有了限制金融政策商 业 银 行 房 地 产贷 款 风 险 管 理 指引2004.9.2 将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含 50%） ，月所有债务支出与收入比控制在55%以下，含 55% 土地储备贷款和房地产开发贷款受到严格控制；制止盲目消费，提高个人住房贷款的质量关
26、于 调 整 金 融 机构贷款存、 利率的通知2004.10.28 一 年 期 贷 款 基 准 利 率 上 调0.27个 百 分 点 ， 由 现 行 的5.31%提高到 5.58%。另外，个人住房公积金贷款5 年（含）以下从3.60% 提高到3.78%，5 年以上从4.05%提高到 4.23% ； 商业银行自营性个人住房贷款5 年（含）以下从 4.77% 提高到 4.95% ，5 年以上从 5.04% 提高到 5.31% 上涨幅度较小，对于贷款者在 经 济 上 不 会 有 太 大 的 影响；试验性措施，通过这次调控来观察市场反映，也为下次的加息埋下了伏笔。但对消费者的心理造成了不少影响，许多人开
27、始产生了观望的心理中 国 人 民 银 行 关于 调 整 商 业 银 行住 房 信 贷 政 策 和超 额 准 备 金 存 款利率的通知2005.3.16 将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理， 下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的 0.9 倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则抑制房价上涨过快，在成本上和心理上对购房者造成双重压力，影响购房需求关 于 住 房 公 积 金有 关 利 率 调 整 的通知2005.3.18 上调各档次个人住房公积金贷款利率 0.18 个百分点抑制房价上涨过快，在成本上和心理上对购房者造成双重压力，影响购房需求精选学习资
28、料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 34 页政策分类政策名称颁布时间重点内容对房地产市场的影响和效果交易政策房 地 产 市 场 信 息系 统 建 设 工 作 纲要（试行）2004.12.31 对各城市房地产信息系统的建设和验收提出基本的标准和依据，又要求在建设本市房地产信息系统时要因地制宜，以取得更佳效果为政府提供决策依据，为消费者提供消费指南关 于 进 一 步 加 强房 地 产 税 收 管 理的通知2005.5.18 对房地产税收实施一体化管理，在现行职责分工和征管要求的基础上，整合征管资源，以契税管理先缴纳税款，后办理产权证书为
29、把手实现房地产业诸税种的有机连接，加强房地产诸税种的税收管理关 于 加 强 房 地 产税收管理的通知2005.5.27 规定了购房时间是以取得房屋产权证或契税完税证明是注明的时间作为其购买房屋的时间在房地产税收的细节问题上给出了具体的操作措施，有效地完善以前的房地产税收管理制度经 济 适 用 房 管 理办法2004.5.13 限制经济适用住房的面积，而经济适用住房的价格以保本微利为原则， 购买经济适用房满一定年限后方可按市价出售调 整 经 济 适 用 房 的 供 给 结构，限制经济适用房的购买和出售，杜绝炒作经济适用房以牟取暴利房价政策关 于 稳 定 住 房 价格的通知2005.3.26 提出
30、了如何稳定住房价格的一些纲领性规定稳定房价，抑制投机国 务 院 转 发 建 设部 等 部 门 关 于 做好 稳 定 住 房 价 工作意见的通知2005.5.9 营业税的收取方式及普通住宅标准的确定禁止炒地抑制投机性需求建立房地产信息系统精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 34 页2.城市房地产市场发展状况分析与评价2.1土地市场土地市场概述自 2001 年 10 月始，苏州城镇土地使用制度改革取得重大突破，对除工业项目以外的经营性用地一律实行拍卖、招标、 挂牌的出让方式供给。按照苏州市城镇国有土地使用权招标拍卖暂行办法，苏
31、州市区范围内的土地招标、拍卖、挂牌工作，由苏州市人民政府负责，苏州市土地储备中心具体组织执行；苏州工业园区中新合作开发的70 平方公里范围内的土地由苏州市人民政府授权园区管委会负责，园区土地储备中心具体组织执行。土地出让情况2005 年苏州市区五城区（老城区、 园区、 新区、吴中、 相城）出让土地总面积为431.32万平方米。 从出让地块的分布来看，随着吴中区和相成区交通环境等问题的改善，逐渐称为苏州土地市场供应的主要区域，而老城区（由平江、沧浪、金阊三区组成）作为苏州传统的市中心， 土地资源相对稀缺，房地产开发不仅受到地域条件的限制，同时还须考虑文化遗产保护的要求，因此独立的房地产开发项目规
32、模偏小，且分布零星。图 2-1： 2005 年苏州市土地出让区域分布老城区 12%高新区 10%工业园区 10%吴中区 38%相城区 29%数据来源：苏州市土地储备中心表 2-1： 2003-2005年苏州市区土地拍卖、挂牌、招标出让情况2003 年2004 年2005 年土地出让面积（万平方米）329.33 399.03 361.06 土地交易价格（元/平方米）1777.55 1855.24 1969 15 数据来源 : 苏州市土地储备中心精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 34 页土地开发与购置情况苏州经济的迅猛发展，
33、提高了城市居民的收入，吸引了大量外来人口，给房地产业带来了巨大的商机， 在利益驱动之下，近几年成为外地房产开发商“抢滩苏州”的高峰期。据苏州市土地储备中心办公室提供的一组数据，在苏州的拍卖土地中，有近 40.0% 的土地被外地公司购得。土地成交情况从历年的土地交易量来看，2001-2003年间的土地交易量逐年递增，且递增速度极快。自2004 年以来，受宏观调控的影响，土地交易量虽然继续增加，但增幅已经有所放缓。随着土地交易量的增加，土地交易价格也呈持续上涨的态势。小结： 作为苏州楼市的领头羊，工业园区无疑是开发商最为关注的区域，尤其是外来地产商更希望在园区施展手脚，毕竟园区有着完整的新城市规划
34、，有着强大的基础设施投资，有着强劲的消费能力，而园区正是适应了市场形势，发挥政府调控作用，适当增加土地供应和房产开发量。 湖东区的发展相对湖西来说，具有更广阔的空间性与时间性，领涨的湖东地价便鲜明地折射出开发商的强烈信心。2.2房地产整体市场供应分析图 2-2： 2000-2004年苏州市房地产开发投资额及其增长率0100200300400200020012002200320040306090房地产投资额( 亿元 ) 增长率（% ）数据来源：苏州市统计年鉴自 2002 年以来，随着苏州经济的快速发展，住宅消费能力的提高以及旧城改造速度的精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳
35、总结 - - - - - - -第 16 页，共 34 页加快，房地产可开发投资额迅猛增长，连续三年增幅在55.0%以上， 2004 年开发投资额同比 2000 年增长了 4 倍。图 2-3： 2000-2004年苏州市商品房建设情况0100020003000400020002001200220032004施工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）数据来源：苏州市统计年鉴自 2002 年以来，随着开发投资额的迅猛增长，商品房施工面积大幅度的增加，连续两年保持 70.0% 以上的增速上涨，2004 年受宏观调控的影响增速略有下降。由于施工面积的放量增加，竣工面积按每年35.0%以上的增速快速增长。
36、需求分析图 2-4： 2000-2004年苏州市商品房供求比0.81.21.620002001200220032004数据来源：苏州市统计年鉴注：供求比 =竣工面积 / 销售面积精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 34 页自 2000 年以来，苏州市商品房一直保持供大于求的态势，虽然商品房需求持续增加，但由于近几年商品房竣工面积的快速上涨，供求比呈逐年增加的态势。从 2000 年到 2004 年期间，苏州商品房需求逐年加大，销售面积年平均增长率达17.3% 。图 2-5： 2000-2004年苏州市商品房销售面积02004
37、0060080020002001200220032004万平方米数据来源：苏州市统计年鉴由于商品房市场的需求持续旺盛，自 2000 年以来，苏州商品房销售价格逐年稳步上涨，2004 年同比增长24.4% ，增幅创历史最高。图 2-6： 2000-2004年苏州市商品房销售价格0100020003000400020002001200220032004元 / 平方米数据来源：苏州市统计年鉴小结： 随着苏州经济的快速发展，住宅消费能力的提高以及旧城改造速度的加快，房地产进精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 34 页入快速发展期，
38、投资开发建设速度加快。2.3住宅市场供应分析图 2-7： 2000-2004年苏州市住宅建设情况01000200030002000200120022003住宅施工面积（万平方米）住宅竣工面积（万平方米）数据来源：苏州市统计年鉴自 2002 年以来，苏州商品住宅的开发建设速度明显加快，施工面积大幅度增加，连续两年保持79.0% 以上的增幅。在此影响下，2003 年住宅竣工面积同比增幅高达52.5% 。住宅施工面积和竣工面积占商品房的比重一直稳定在80.0%-85.0% 之间。需求分析改善居住条件、 动拆迁以及引进人才产生的刚性需求以及投资客的虚拟需求等导致苏州商品住宅市场需求持续旺盛。受住宅需求
39、持续旺盛的影响，从2001 到 2002 年期间，住宅供求比回落到1 以下，但从 2003 年以来，由于住宅竣工面积的大幅度增加，供求比开始回升。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页，共 34 页图 2-8： 2000-2004年苏州市住宅供求比0.801.001.201.402000200120022003数据来源：苏州市统计年鉴。自 2000 年以来，随着住宅需求的持续旺盛，销售面积呈逐年稳步增加的态势，年平均增长率达 17.7% 。住宅占商品销售面积的比重稳定在85.0%-90.0% 。图 2-9： 2000-2004年苏
40、州市住宅销售面积020040060080020002001200220032004万平方米数据来源：苏州市统计年鉴。受住宅需求持续旺盛的影响，自2000 年以来，住宅销售价格逐年稳步上涨，年平均增幅达 17.1% 。2004 年销售价格达3127 元/ 平方米，首次超过南京，位居江苏省13 个省辖市的住宅价格排名第一。注：供求比 =竣工面积 / 销售面积精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页，共 34 页图 2-10 ：2000-2004年苏州市住宅销售价格0100020003000400020002001200220032004
41、元 / 平方米数据来源：苏州市统计年鉴。小结：随着苏州城市经济的快速发展，从2002 年开始住宅市场迎来了快速发展期，开发建设速度迅速加快。同时，随着人们生活水平的提高，改善居住条件、动拆迁、人才引进等产生的刚性需求以及投资性需求持续旺盛，住宅销售面积和价格逐年稳步上涨。2.4写字楼市场供应分析图 2-11 ：2000-2004年苏州市写字楼建设情况020406020002001200220032004写字楼施工面积（万平方米）写字楼竣工面积（万平方米）数据来源：苏州市统计年鉴。由于苏州的工业结构占主导地位，第三产业不是很发达，因此2003 年以前苏州写字楼精选学习资料 - - - - - -
42、 - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页，共 34 页市场发展比较缓慢，施工面积和竣工面积增长缓慢。自2003 年以来，在经济的快速发展以及加入 WTO 等利好因素的影响下，写字楼市场开始进入快速发展期，开发建设速度开始加快。需求分析自 2000 年以来，苏州写字楼市场一直保持供大于求的态势，但从2003 年起，随着苏州经济的快速发展，外资企业纷纷进驻，私营企业大量涌现，写字楼需求不断加大，供求比开始回落。图 2-12 ：2000-2004年苏州市写字楼供求比0.01.02.03.020002001200220032004数据来源：苏州市统计年鉴。从 2000 年到
43、2002 年期间，由于市场需求不大，写字楼销售面积增长缓慢，2003 年后随着需求的不断加大，销售面积大幅度增加，同比增长64.7%。与此同时，苏州写字楼租赁需求也保持旺盛，市区、新区、园区主要的中高档写字楼的出租率在95.0% 左右。注：供求比 =竣工面积 / 销售面积精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页，共 34 页图 2-13 ：2000-2004年苏州市写字楼销售面积036920002001200220032004万平方米数据来源：苏州市统计年鉴。从 2000 年到 2002 年期间，由于写字楼市场供大于求，因此销售价格
44、略有下跌，从 2002年以来，随着需求的不断加大，销售价格开始回升，2003 年同比增长43.4%。写字楼租金也快速上涨，5A 级写字楼平均租金价格已经达到75 元，园区则高达80100 元，而租售率更是达到90.0% 以上。图 2-14 ：2000-2004年苏州市写字楼销售价格20003000400020002001200220032004元 / 平 方米数据来源：苏州市统计年鉴。小结： 由于苏州的产业结构是以工业为主导，第三产业在长三角地区相对不发达，因此写字楼市场的起步相对较晚。自2003 年以来，受苏州经济快速发展以及WTO 等利好因素的影响，写字楼需求开始不断加大，写字楼市场进入快
45、速发展期。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 23 页，共 34 页2.5商业营业用房市场供应分析图 2-15 ：2000-2004年苏州市商业营业用房建设情况010020020002001200220032004商业营业用房施工面积（万平方米）商业营业用房竣工面积（万平方米）数据来源：苏州市统计年鉴。从 2000 到 2002 年期间，苏州商业营业用房市场发展缓慢，施工面积和竣工面积增长缓慢。自2003 年以来，在经济的快速发展以及加入WTO 等利好因素的影响下，商业营业用房市场开始进入快速发展期，开发建设速度明显加快，2003 年施
46、工面积同比增长60.0% 。需求分析图 2-16 ：2000-2004年苏州市商业营业用房供求比1.01.21.41.620002001200220032004数据来源：苏州市统计年鉴。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 24 页，共 34 页自 2000 年以来，苏州商业营业用房一直保持供大于求的态势，但随着苏州城市经济的持续快速发展， 以及大量外来人口的进驻，原有的一两个商业中心模式难以满足需要，因此供求比呈逐年下降的趋势。随着需求的不断增加，商业营业用房销售面积保持平稳增长，从2000 年到 2003 年期间，销售面积年平均增长率
47、19.6%。图 2-17 ：2000-2004年苏州市商业营业用房销售面积020406020002001200220032004万平方米数据来源：苏州市统计年鉴。2002 年以前，商业营业用房销售价格增长缓慢，自2002 年以来，在需求逐年增加的带动上，销售价格上涨速度开始加快。图 2-18 ：2000-2004年苏州市商业营业用房销售价格01000200030004000500020002001200220032004元 / 平方米数据来源：苏州市统计年鉴。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 25 页，共 34 页小结： 随着苏州城市
48、经济的快速发展，以及住宅建设的加快，居民对小区内部和周边配套商业地产的需求也逐步加大，原有的商业中心 模式难以满足需求。目前， 苏州商业地产存在以下四个不足之处：规模不够， 竞争单一， 导致苏州商业平均利润水平低；区域间发展不平衡；以传统商业为主，产业亟待升级；商业网点分布不够密集。2.6二手房市场随着苏州市商品房市场日渐成熟，以及旧城改造拆迁，二手房市场日趋活跃。受宏观调控影响，从5 月开始，苏州二手房市场进入观望期，成交量大幅度下降，但由于住宅的刚性需求旺盛，自8 月以来，购房者信心开始回升。就整体二手住宅市场而言，面积在80-100 平方米的中小户型房源为主流需求，然而此类房型的个供应量
49、较为有限，呈供不应求的态势。2.7城市房地产市场发展趋势预测住宅市场自 2003 年起，苏州政府开始增加土地供应，近两年土地供应总量的加大，直接影响着楼市的未来的供应，预计在2006 年将迎来供应的集中放量。需求方面， 由于生活水平的提高、动拆迁、人才引进产生的刚性需求将成为市场的主导。目前， 苏州楼市的刚性需求基本上可以分为两种：一种是经济实力强的富有阶层，高档物业是他们的主流需求；另一种是中产阶级，购房时既考虑舒适又考虑实惠，要求产品有很高的性价比。因此，未来楼市备受追捧的将是市区内的高档住宅和一些近郊大盘。价格方面， 古城区因地块稀缺新盘量少，房价仍有上升，一些郊区地段如园区湖东、相城区
50、将有大量地块上的新盘开出，涨幅将逐步趋缓，甚至在一定的幅度稳住。随着苏州市经济的快速发展， 人民生活水平的不断提高，对住宅的需求也不断的增加，销售均价仍然有一个较大的上升空间。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 26 页，共 34 页表 2-2：苏州市住宅市场需求量预测指标近期(2006 2007) 远期(2007 2010 ）说明影响因素发展趋势经济发展人均GDP 继续提高2010 年 66000 2004 年 57992 元居民收入不断提高，缩小城乡差距。建立完善居民收入随经济增长而增长的机制。2004 年市区城市居民人均总收入 1