小组房地产项目可行性研究报告.pdf

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1、-1-/70 目录（一）总论 6 1.1 建设项目概要 6 1.1.1 项目名称 6 1.1.2 项目建设性质 6 1.1.3 项目负责人 6 1.1.4 项目建设地点 6 1.1.5 项目建设规模及内容 7 1.1.6 项目建设期限 7 1.1.7 项目投资规模 7 1.1.8 资金筹措 7 1.2 研究依据 7 1.3 编制 X 围 8 1.4 编制原则 8 1.5 综合评价 8 1.5.1 主要技术经济指标表 8 1.5.2 可行性研究结论 10 1.6 结论 11（二）项目背景及必要性 12 2.1 项目背景 12 2.2 项目必要性 12（三）市场分析 14 3.1 建设项目市场调查

2、 15 3.2 建设项目市场预测 18-2-/70 3.3 建设项目市场战略 18（四）建设条件 19 4.1 地理位置 19 4.2 自然环境 19 4.2.1 气候条件 19 4.2.2 气象参数 20 4.2.3 地质条件 20 4.2.4 其他自然条件 21 4.3 经济状况 21（五）项目总体建设方案研究 22 5.1 项目的建设规模与产品方案 22 5.1.1 平面布置方案 22 5.1.2 道路及地面停车场方案 22 5.1.3 绿化方案 22 5.2 进行工程选址 23 5.3 确定工艺技术方案和主要设备方案 26 5.5 确定项目构成 26 5.6 公用、辅助工程方案 27

3、5.6.1 建筑电气系统 27 5.7 节能、节水措施并分析能耗、水耗指标。30 5.7.1 节水措施 30 5.7.2 节能措施 30 5.8 研究环境影响问题 31 5.8.1 项目建成后的主要污染物有以下几种：31 5.8.2 污染物的治理方法 31-3-/70 5.8.3 物业公司对环境的保护 32 5.9 劳动安全卫生与消防措施方案 32 5.9.1 消防措施 33（六）项目投资估算 36 6.1 投资估算 36 6.1.1 编制依据 36 6.1.2 费率计取 36 6.1.3 投资估算说明 37 6.1.4 建设投资构成 37（七）融资方案 39 7.1 投资计划与资金筹措 39

4、 7.1.1 投资计划 39 7.1.2 资金筹措 40（八）财务分析 40 8.1 销售收入 40 8.1.1 销售收入及销售税金计算 40 8.1.2 利润的计算 41 8.2 投资回收及贷款偿还 41 8.1.1 投资回收 41 8.1.2 贷款偿还 42 8.3 财务报表及相关指标 43 8.3.1 经济评价指标汇总表 43 8.3.2 主要技术经济指标表 44 8.4 基本能力分析 46 8.4.1 项目的财务可行性结论 46-4-/70（九）经济分析（国民经济评价）48 9.1 影响法 48 9.2有无法和前后法48（十）经济影响分析 50 10.1XX 建设 CBD 的宏观环境

5、50 10.2 建设 CBD 使 XX 主城区城市功能更加完善 50（十一）资源利用分析 52 11.1 水资源利用分析 52 11.2 节能资源利用分析 53 11.2.1 建筑墙体 53 11.2.2 采暖 53 11.2.3 电气 53 11.2.4 设计依据 53 11.2.5 执行的环保质量标准 53 11.2.6 设计原则 54 11.3 主要污染物及其治理 54 11.3.1 主要污染物 54 11.3.2 污染物的治理方法 54 11.4 物业公司对环境的保护 55(十二)社会评价 55 12.1 社会影响分析 55 12.2 互适性分析 56 12.3 社会风险分析 57（十

6、三）不确定性分析 58 13.1 不确定性分析 58-5-/70 13.1.1 盈亏平衡分析 58 13.2.2 敏感性分析 63（十四）风险分析 65 14.1 项目主要风险因素识别及分析 65 14.1.1 项目的政策性风险 65 14.1.2 项目市场风险 65 14.1.3 项目财务风险 66 14.1.4 项目工程建设风险 66 14.1.5 项目自然风险 66 14.1.6 项目社会风险 66 14.2 防 X 和降低风险措施 67 14.2.1 认清政策，看准市场，搞好销售 67 14.2.2 加强项目施工管理，提高工程质量 68 14.2.3 加大环保力度，减少社会危害 68（

7、十五）结论与建议 68 15.1 评价与结论 68 6/70（一）总论 1.1 建设项目概要 本房地产项目开发承建单位“XX 省 XX 置业 XX”成立于 21 世纪初，最初在 XX 市取得成果，几次成功运作后，2005 年登陆 XX 并打开了市场。目前，XX 置业仅在 XX 已拥有房地产开发、建筑安装、物业管理多个公司，资产总额超过 2 亿元，近年来在 XX 投资达 2.5 亿元之巨，连续两年被当地政府授予“纳税明星企业”。05 年公司进军 XX 市场向大城市过渡，实施了“由居住地产向商业地产转化；由消费型物业向持有型物业转化”的经营战略，并在当年 6 月至 2006 年 10 月与吉报集团

8、合作开发“XX 日报报业集团新闻大厦”，让同行刮目相看。1.1.1 项目名称 XX 省 XX 置业 XX 开发建设XX 市 CBD 房地产项目 1.1.2 项目建设性质 新建 1.1.3 项目负责人 XX 省 XX 置业 XX 1.1.4 项目建设地点 本项目地处 XX 市市区中心，为原 XX 税务学院旧址，位于南关区与 XX 区交界处，地块北邻解放大路，南达至善路，西至人民大街，东到 XX 街，是一规则的长方形地块，总面积 3.5 万平方米。周边区域文化、商业机构林立，生活配套设施齐全，城市基础设施良好，交通便捷，是一块难得的商业宝地。7/70 1.1.5 项目建设规模及内容 本项目是以写字

9、楼、商住楼、商铺和地下车库为一体的商业性开发项目，总建筑面积 27 万平方米，其中地下车库 3 万平方米、商铺 6.3 万平方米（地下一层 1.5 万平方米，地上裙楼 4.8 万平方米）、写字楼和商住楼各 8.85 万平方米。建筑物中间为 1.04 万平方米的花园。项目欲构建 XX 市“CBD”1.1.6 项目建设期限 根据总体规划的安排，确定本建设项目周期为四年，即 2007 年 1 月至 2010年年末 1.1.7 项目投资规模 该项目总投资 101543.2 万元 1.1.8 资金筹措 拟由以下三个渠道解决：1、由“XX 省 XX 置业 XX”自筹资金 32000 万元；2、申请银行贷款

10、 10646.9 万元，贷款年利率人民银行年利率 8%计算，建设期利息计入工程投资；3、预售收入再投资资金 58896.3 万元。1.2 研究依据 从 XX 市房地产市场的需求看，2003 年2006 年 XX 市房地产市场需求稳中有升，房地产开发投资平均增长率为 28.04%，高于 XX 市 GDP13%的平均增长率，特别是写字楼的开发量逐年增长，销售价格迅猛上升，体现出了 XX 市适度超前的房地产发展速度。目前，XX 市房地产市场已步入买方市场阶段，市场竞争日趋激烈，房地产8/70 市场细分化趋势明显。建设项目开发单位为了适应市场经济，在细分的房地产市场中找准自己的位置，以差异化产品优势赢

11、得市场，使公司效益最大化，提出了本项目建设设想。1.3 编制 X 围 1、XX 市住房建设规划（2006-2010）文本；2、开发公司立项报告；3、国家相关法律法规政策；4、化学工业可行性研究辞典；5、中国电力工程建设项目可行性研究实务手册；6、国计委和建设部发布建设项目经济评价方法与参数。1.4 编制原则 本次项目秉承科学性、客观性、公平性的原则 1.5 综合评价 1.5.1 主要技术经济指标表 序号 项目 单位 指标 备注 一 建设规模 1 总占地面积 m2 35000 1.1 中心花园 m2 10400 1.2 商住一体楼 m2 24600 9/70 2 建筑物占地面积 m2 24752

12、 2.1 中心花园 m2 10400 2.2 商住一体楼 m2 14352 3 总建筑面积 m2 270000 3.1 地下车库（-3、-2）m2 30000 3.2 地下商铺（-1）m2 15000 3.3 裙楼商铺 m2 48000 3.4 写字楼 m2 88500 3.5 商住楼 m2 88500 4 建筑容积率%600 5 建筑系数%92.7 二 开发周期 年 4 1 施工周期 年 2 2 销售周期 年 3 预售期 1 年 三 项目投入总资金 万元 101543.2 1 自筹资金 万元 32000 2 银行贷款 万元 10646.9 3 预售资金 万元 58896.3 四 收入及支出

13、10/70 1 销售总收入 万元 212941.0 2 总投资支出 万元 13947.6 含各种税金 3 总盈余 万元 65291.6 税后 五 财务评价指标 1 全部投资财务净现值 万元 46205 2 全投资内部收益率%74.6 3 资本金内部收益率%84.34 4 投资利润率%24 5 资本金利润率%76.1 6 动态投资回收期 年 2.2 含建设期 2 年 7 借款偿还期 年 1.75 8 借款 年 1 1.5.2 可行性研究结论 1、本项目的建设宗旨明确，就是为了适应 XX 市经济发展的需要，以市场为导向，根据南关区至 2020 年规划要求，培育一个大型的商业中心，拉动南关区乃至 X

14、X 市的消费水平。该项目建设起点高，规模大，建造写字楼、商住楼、商铺、地下车库和休闲式花园为一体的多功能综合楼，有着广阔的市场前景。2、从财务评价指标也可以看出，财务内部收益率 74.6%，远远大于行业基准财务内部收益率 12%，全部投资财务净现值为 46205 万元，符合相关规定，所以项目建设从经济上看是可行的。11/70 3、从项目的盈亏平衡分析和单因素敏感性分析中可以看出，本项目利润空间很大，抗风险能力很强。以目前拟定的方案为基本方案，写字楼、商住楼、商铺和地下车库的产量即建筑面积可分别降低 12%、14.6%、17.5%、19.3%;平均销售价格可分别降低 25.8%、7.9%、76.

15、1%、17.8%；单位可变成本（含建安费）可分别上升 66.9%、17.5%、586.6%、45.1%；固定成本（不含建安费）可分别上升 72.5%、17%、700%、41.5%。销售价格在10%内变化时，全部投资内部收益率在 60.091%至 89.15%之间变化；总成本（总投资）在10%内变化时，全部投资内部收益率在 60.84%至 91.47%之间变化；销售期两年时，全部投资内部收益率为 108.19%，4 年时 74.59%。1.6 结论 综上所述，项目的建设符合国家“振兴东北”的大政策；符合 XX 市十一五规划的要求，是社会经济发展的需要，也是 XX 市日益火爆的消费市场所需。同时项

16、目的经济效益很好，抗风险能力很强，项目建设是必要的、可行的 12/70 （二）项目背景及必要性 2.1 项目背景 本房地产项目开发承建单位“XX 省 XX 置业 XX”成立于 21 世纪初，最初在 XX 市取得成果，几次成功运作后，2005 年登陆 XX 并打开了市场。目前，XX 置业仅在 XX 已拥有房地产开发、建筑安装、物业管理多个公司，资产总额超过 2 亿元，近年来在 XX 投资达 2.5 亿元之巨，连续两年被当地政府授予“纳税明星企业”。05 年公司进军 XX 市场向大城市过渡，实施了“由居住地产向商业地产转化；由消费型物业向持有型物业转化”的经营战略，并在当年 6 月至 2006 年

17、 10 月与吉报集团合作开发“XX 日报报业集团新闻大厦”，让同行刮目相看。2.2 项目必要性 房地产业是国民经济的重要组成部分，国民经济中投入产出表的 40 个部门中，有 38 个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系。作为第三13/70 产业龙头的房地产业，发展非常迅速，其基础是众多产业构成的整体经济，与整体经济密切相关，在带动相关产业发展及拉动国民经济增长方面发挥着重要作用。表 11 是 2000 年至 2003 年三产业总量一览表。表 21 三产业总量一览表 年份 比较项目 2000 2001 2002 2003 第一产业（亿元）120.9 135.9 146.8 157.3

18、 第二产业（亿元）356.0 443.6 522.3 630.3 第三产业（亿元）338.1 423.5 480.9 550.4 第三产业所占比重（%）41.5 42.2 41.8 41.1 产业结构的逐年改善，必将带动房地产业及相关产业的发展，为 XX 市房地产市场提供了良好的发展机遇，推动其健康运行。尤其是第三产业的迅速发展，增加了对写字楼和公寓类物业（商务公寓、酒店式公寓）的需求，为房地产业发展带来新的市场机遇。随着 2005 年“振兴东北老工业基地”战略的进一步实施，以及 XX 市招商引资力度的加大，将进一步加快国民经济相关行业的发展速度，为房地产市场带来巨大的发展空间。从 XX 市房

19、地产市场的需求看，2003 年2006 年 XX 市房地产市场需求稳中有升，房地产开发投资平均增长率为 28.04%，高于 XX 市 GDP13%的平均增长率，特别是写字楼的开发量逐年增长，销售价格迅猛上升，体现出了 XX 市适度超前的房地产发展速度。目前，XX 市房地产市场已步入买方市场阶段，市场竞争日趋激烈，房地产市场细分化趋势明显。建设项目开发单位为了适应市场经济，在细分的房地产市场中找准自己的位置，以差异化产品优势赢得市场，使公司效益最大化，提出了本项目建设设想。14/70 （三）市场分析 15/70 3.1 建设项目市场调查 作为被振兴的老工业城市-XX，房地产投资从 2000 年以

20、来，在国家政策的良好氛围和 XX 经济的拉动下，一直保持着稳定的发展，尤其是自 2005 年以来，房地产投资高速增长，商品房售价逐年上升，呈现出良好的发展势头。特点总结如下：1、房地产开发趋于稳定，市场整体均价走出低谷 2002 年以来，XX 房地产市场呈现稳定增长势头，商品房开发面积保持在480 万至 510 万之间。02 至 04 年由于土地政策、金融政策的不利影响，以及消费者的观望态度，致使商品房市场销售均价逐年下滑；自 2005 年开始，国家“振兴东北”战略效应显现，房地产市场走出低迷状态，商品房价格快速上涨，06 年的售价已由 04 年的 2194.6 元/增至 2671 元/。根据

21、 XX 市房地产管理局公布的有关数据，2006 年房地产交易量突破了 500万大关。07 年一季度房地产业继续走火，XX 累计可售商品房 506 万平方米，同比增长 104，其中住宅 343 万平方米，同比增长 76。今年 XX 市还将有45 个新盘上市，比 2006 年多 25 个，而且大都是大体量。2、楼市供应结构进一步调整，中低价位楼盘呈现主流趋势，小户型、酒店式公寓等产品受宠 过去几年中，随着一些中低价位楼盘项目的相继开发，中低价位楼盘在市场中的位置逐步凸显出来，初步呈现供销两旺的局面。据 XX 某专业房地产代理机构数据显示，2006 年 XX 小户型、产权商铺、酒店式公寓等项目取得了

22、较好的销售成绩。小户型、酒店式公寓因投资少、风险小而回报又相对较高，使得许多人为投资而购买。由于市场前景光明，为满足普通收入消费者的需求，政府在XX 市住房建设规划（2006-2010）文本中明确规定了应重点建设满足居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品房。3、房地产二、三级市场联动效应明显，三级市场对二级市场繁荣发挥重要16/70 作用 近年来，XX 市的二手房市场不断呈现上升的繁荣趋势，各主要指标都保持了持续增长的喜人势头。2005XX 二手房成交面积为 180.8 万平方米，增量房成交面积为 270 万平方米，存量房与增量房之比达到历史最高的 0.669：1；2006 年1-11 月份

23、，二手房成交套数为 20406 套，成交面积为 192.4 万平方米，同比增长14.3%；增量房屋成交套数为 27615 套，成交面积为 290.6 万平方米，同比增长48.2%；06 年全年成交比达到了 0.8：1。二手房和租赁市场的渐趋活跃，将促进一级市场的快速发展。4、XX 市西部、北部异军突起成热点开发区域 2006 年 XX 的西部和北部是 XX 楼盘数量增长最快的区域。西部的宜居和北部的价格优势吸引了大批的购房者，从而带动了这两个区域的楼市快速升温，房价也整体上涨。在北部，随着 XX 市改造大铁北工程的全面启动，XX 棚户区改造的加大力度，众多利好政策的影响使铁北居民的生活水平快速

24、提高，而北部楼市也在今年迎来了大发展的转折年，以潜力无限的姿态吸引开发商纷纷进驻，成为 2006 年区域关注的热点。5、房地产细分产品迭出，市场有效需求持续释放 在日趋激烈的市场竞争环境下，一旦产品陷入同质化的境地，则会加大楼盘的销售阻力，竞争的压力迫使开发商们不断开辟新的细分市场，并努力开发出具有差异性特色的产品，创新产品的出现进一步激发了购房者的购买欲望，促进了市场需求的持续释放。6、市场竞争加剧，产品创新和资本运作能力成为竞争核心 近年来，国家对金融政策进行了改革，目标直指房地产业，上调存款储备金、提升利率等政策均加大了房地产企业的融资难度。作为资本密集型企业的房地产开发商，如何以市场途

25、径获取开发所需的大量的资金，已成为制约其发展的关键因素之一，而融资能力则成为衡量房地产企业核心竞争力的标准。17/70 中国的房地产市场正逐步走向市场化和合理化，市场的竞争激烈程度也不断加大，产品的创新能力已成为其核心的决定因素。面对众多房产产品，购房者所选择的是在科技、设计、服务理念等细节上更富有创新意识的楼盘。因此，在未来的很长一段时期内，产品创新能力已然是构成房地产企业核心竞争力的重要组成部分。7、中、高档办公物业供给大量增加，销售呈良好态势，但市场竞争日趋激烈 2006 年来，XX 市的写字楼市场一片繁荣。在供应区域上，打破了 XX 市旧有的市场格局-以 XX 大路从人民广场至安达街沿

26、线为主要集中区域。呈现出百花齐放的景象。8、商业管理和商业规划日益成为商业地产运作的核心 从沃尔玛进驻 XX 市开始，XX 市的商业地产便开始了一系列的激烈竞争。沃尔玛在 XX 市连续开了三家分店，这在国内都是少有的，再加上长江路商业步行街的开街，中东龙兴商贸园的开业，亚泰富苑、亚泰豪苑、百脑汇大厦的招商等等，让 XX 市的商业地产迅速呈现出繁荣景象。商业地产的高风险迫使开发商不得不愈加重视产品本身的素质，对项目的形态与功能进行定位与规划，有些项目还有针对性的组建了专门的商业管理队伍。商业管理和商业规划正逐步成为其策划的核心。9、形式多样的房屋团购已悄然兴起，实现了买卖共赢 目前，房屋团购在

27、XX 形式多样：单位组织职工组团购房、网络联络“团购”等，其中单位组织职工组团的方式比较多见。团购这种新兴购房方式的兴起，不但使购房者获得价格上的实惠，也使开发商减少了广告与销售费用的支出，迅速实现了销售，回笼了资金。期中省下的成本支出就可以作为团购者的让利，因此，团购可以说是一种资源的最大利用，实现了买卖双方的共赢。18/70 3.2 建设项目市场预测 从前面的市场调研结果可以看出，本项目周边人群包括以下几大人群：1、驻地居民。即居住在项目地周边的居住人群。由于本项目周边是 XX 市居住人口密集的区域，这部分居民的生活需求和消费能力是保证该区域商业繁荣的主要支撑。2、上班一族。即工作在项目地

28、周边的从业人员。由于本项目紧邻 XX 市最集中的商务区和商业区，从业人员的密度居 XX 首位，这一部分人群的购买能力十分可观，他们的住房需求直接促使该区域的二手房租售市场异常火爆。3、从商业主。由于临近 XX 市最大的商业区，周边从商人员的密度很大，尤其是在各百货商场的从商人员，数量居 XX 首位。这部分人群的商业投资潜力巨大。4、企业、机构。解放大路和人民大街两侧汇集了 XX 市数量较多的企业机构。3.3 建设项目市场战略“XX 市 CBD”主要销售方向有三方面：（1）商铺部分：可实现销售价格存在着弹性极强的空间，关键在于卖场的定位是否符合市场需求，未来的商业氛围能否吸引广大的经营者及投资商

29、。（2）产权式办公楼：以中高档户型设计为主，能够满足各种企业、机构对于办公场所改善的需求，市场可承接面相对较宽，销售前景较好。（3）商住一体楼：主要是针对项目周边区域庞大的商业客户群体个性，重点面向高层次的客户群体。一是本身有需求的在XX 市工作的白领阶层或企业高管人员，由于 CBD 项目服务配套设施齐全，适合商务人员居住，以满足其便捷的需要；二是 XX 市庞大的投资人群，在租赁市场行情稳定且逐年增长的情况下，住房投资是一个回报稳定、利益丰厚的长远投资，尤其是在项目投资门槛较低的19/70 情况下，更有利于释放市民手中的储蓄潜能。此外，不排除有客户将商住楼转变为办公、居住一体的办事处功能。综上

30、，需求主要来自三个方面，分别为居住需求、办公需求、商业经营需求三个方面。从产品类型分，分别是居住型房产、办公型房产、商业经营型房产。此三方面需求正是本项目的目标市场所在。（四）建设条件 4.1 地理位置 地块东面临近 XX 路处有一“水务集团”，占地 2247，4 栋民用住宅楼，占地 3140，目前还没有拆迁完毕。剩下的 29613 为原“XX 税务学院”校区，校区已搬。4.2 自然环境 4.2.1 气候条件 南关区区属大陆性气候，年平均气温 48 度，平均降雨量为 6194 毫米，20/70 平均日照 25326 小时，无霜期为 136 天，盛行西南风，春风较大。受蒙古内陆冷空气和海洋暖流季

31、风的影响，冬季寒冷干燥，夏季湿热多雨，春秋季风交替，气温变化剧烈，有风沙。4.2.2 气象参数 年平均气压：98.6pa 绝对最高气温：36.4 绝对最低气温：-36.5 年平均气温：4.5 采暖室外设计温度：-23.0 年平均相对湿度：68%年平均降雨量：650mmm 年最大冻结深度：169cm 主导风向：冬季西北、夏季西南 年平均风速：3.6m/s 最大风速：25.7m/s 4.2.3 地质条件 土层分布：一层：地表耕作土，厚度 1.0 米 二层：粉质粘土，褐黄色可塑性，厚度 2.0 米，地耐力 fk=160KPa 三层：有机质粘土，黑色软塑，厚度 3.5 米，地耐力 fk=100Kpa

32、四层：粗砂，灰色密实，上部中砂，底部砾砂和卵石，厚度 3.0 米，地耐力21/70 fk=300Kpa 五层：强风化砂页岩，可塑，厚度 1.0 米，地耐力 fk=220Kpa 六层：强风化砂页岩，低压塑性厚度 4.5 米，地耐力 fk=450Kpa 七层：中风化砂页岩，致密，厚度 1.0 米，地耐力 fk=600Kpa 4.2.4 其他自然条件 风压值：55KN/；雪压值：35KN/m2；地震烈度：7 度。4.3 经济状况 本项目位于 XX 市中心，地理环境优越，周边经济较发达，居民消费能力强，市政与生活娱乐设施齐全，且周围约 2 到 3 公里内没有大型商业中心和写字楼，因此本项目具有良好的经

33、济发展潜力。4.4 项目建设地点选择 地块儿位于南关区与 XX 区交界处，北邻解放大路，南达至善路，西至人民大街，东到 XX 街，向四周以 3 公里左右辐射，周边区域文化、商业机构林立，生活配套设施齐全，城市基础设施良好，具体如下：人民大街方向有网通大厦、XX 省财政厅、省商务厅、省电力 XX、省森工集团、省人大办公楼、中国人民银行、金海湾饭店、桐林商务宾馆、北苑宾馆、名门饭店、XX、省外文书店、东北师大、省文化活动中心、工人文化宫和区人民医院等；解放大路方向主要有移动 XX 公司、XX 国税、省交通厅、中吉大厦、园东宾馆、白邦高丽酒店、汇丰酒店、吉祥饭店、光大银行、农业发展银行、中国邮政、哮

34、喘病医院、一大医院、中国人寿、XX 大学附中、解放大路小学、省展览馆，附近有文化广场、儿童公园、牡丹园与动植物公园。22/70（五）项目总体建设方案研究 5.1 项目的建设规模与产品方案 项目的建设规模与产品方案对项目建设规模进行比选，推荐适宜的建设规模方案；研究制定主产品和副产品的组合方案，通过比选优化推荐最佳方案。建设地块为原 XX 税务学院旧址，总规划用地面积为 35000 m2，其中，建设用地面积为 28704m2。规划地块呈矩形，南北长约 138m，东西宽约 254m。地块东面临近XX 路处有一“水务集团”，占地 2247，4 栋民用住宅楼，占地3140，目前还没有拆迁完毕。剩下的

35、31760 为校区，已搬迁。5.1.1 平面布置方案 整体平面布局成“四合院”形式，为争取最大的商业空间和延展面，拟平行于地块宽度方向人民大街布置写字楼，南北角各一栋；商住楼布置在 XX 路一侧，南北各一栋；商场裙房布置在写字楼与商住楼两两之间，地上 4 层。“四合院”内为一中央特色花园，景观优美，富有高品味。5.1.2 道路及地面停车场方案 建设地块被城市道路包围，结合地形，场区道路和停车场可拓宽，与已有道路接壤，人民大街一侧退后“道路中心线”31 m 布置停车位，至善路一侧停车位与道路连接。建筑物东西南三面中部、北面两侧设计“商贸中心入口”，其中，东西为“商贸中心次入口”，南北为“商贸中心

36、主入口”，各入口处铺设优美花纹地砖，广场铺设集中硬化路面，最大程度的利用该区域的沿街道面汇集起商业人流。硬化路面采用石材及步道砖结构。5.1.3 绿化方案 绿化设计由解放大路一侧绿化带和“中央花园”两部分组成。集中绿地布置在地块的解放大路一侧，退后“道路红线”6m 布置，采用草23/70 坪、树木形式，形成了建筑与道路之间的天然屏障，阻隔了城市干道噪音对小环境的干扰。“中央花园”的绿化，采用草坪、树池栽培的树木、花草形式，同时结合场地环形设计的流水水体景观，还有凉亭、台阶等，这形成了绿地、阳光、水中倒影效果，考虑到花园面积高达 10400，可布置一些休闲设施（如沙滩、休息椅），为顾客和用户提供

37、一个生态、自然、和谐、优美的空间。5.2 进行工程选址 进行工程选址考虑到本项目还未建设，规模之大，07 年动工，08 年开办预售，主要竞争对手拟定为竣工正销售的“亚泰鼎盛国际、世纪鸿源”，还未竣工的“XX 盛世城、兆丰国际”，各个楼盘的分析如下：表 37 鼎盛国际与世纪鸿源基本情况 基本内容 世纪鸿源 亚泰鼎盛国际 开发商 XX 省金鹤房地产开发 XX 公司 XX 亚泰房地产开发 XX 物业管理 XX 四嘉 亚泰物业 物业费 245 元/天 15 元/天 地理位置 XX 大路与同志街交汇处，周边有卓展，沃尔玛，香格里拉，苏宁电器，国际大厦，光明大厦等 XX 路，周边有国贸，长百，国美电器，新

38、华书店，各服装品牌专卖店。楼体层数 29 层 28 层 总套数 644 套 396 套 24/70 销售价格（元/）南向房源均价在 7500 左右,东西两面均价在 6500 左右,北面房源均价 5500 左右,4700-6900，均价 6000 左右 车位情况 地上有临时车位，地下三层都有车位，后侧还有一个楼体停车场 地下二、三层为车位 交房情况 现房，今年 8 月末交工 现房 交房标准 装修房 毛坯房 出售比率 约 70%60%左右 表 38 XX 盛世城与兆丰国际基本情况 基本内容 XX 盛世城 兆丰国际 开发商 XX 省盛世房地产开发 XX 公司 XX 长裕房地产开发 XX 物业管理 X

39、X 港连 物业费 4 元/天 地理位置 工农大路与新民广场交汇处，周边有欧亚、时代、亚细亚、百脑汇与南湖公园等 XX 区人民大街与明德路交汇处。与此CBD 项目临近 楼体层数 7 层 26 层 总套数 办 公 面积 20388.84 ；商业130998.19 400 套 25/70 销售价格（元/）均价初步定 6000 起价 4800，朝向好的地方高达 7000 车位情况 地上有临时车位20 个，地下 A 区-3、-2 层，B 区-3 层有车位 495个 地下车位 300 个，部分出售，部分出租 交房情况 现房，今年8 月一期交工 现房，08 年 5 月入住 交房标准 装修房 公共部分精装，办

40、公部分为毛坯房 出售比率 未预售 登记中 上表中可以看出，“亚泰鼎盛国际、世纪鸿源”销售形势一片大好，因其地理位置为 XX 市商业发展的黄金地段，现已经分别销售了 60%、70%左右，地段周围潜在的客户已得到了满足。本“XX 市 CBD 项目”按进度计划 08 年开始预售，此时以上两个楼盘已近尾盘，如果开发商提出优惠销售活动，加上所处地段升值潜力巨大，写字楼市场会受到冲击。从未来销售市场来看，最强大的竞争对手就是“XX 盛世城、兆丰国际”。其中，“兆丰国际”地处人民大街上，与本 CBD 项目间隔不到 600 米，楼盘推出的是国际化写字间与公寓式酒店，最吸引客户的是“2 至 6 层射中西餐厅、咖

41、啡厅、茶艺厅、多功能国际性会议室、商务中心、健身馆等 VIP 专属设施”。而“XX盛世城”地理位置优越，开发的一期项目为商铺和写字办公的具有商业风格的标志性现代建筑，建筑面积高达 160245.87，是一集休闲购物、文化娱乐、特色餐厅、办公等多功能于一体的综合性项目，最大的优势是“靠近南湖与欧亚，建筑的层数不高，且引进了沃尔玛这一大型商团”，二期开发的是高层商住楼，刚好其楼盘构想与本 CBD 项目相近。这两大楼盘 08 年初处于销售旺季，将对楼盘周边乃至 XX 市的写字楼、商铺与商住楼带来非常大的冲击。26/70 因此，本项目应提前做好品牌宣传，按初步计划引进大型商团，来提高地段的商业氛围，建

42、设特色中心花园，加强物业管理，来吸引客户，并吸取以上楼盘的销售经验，力争开盘达到火爆。5.3 确定工艺技术方案和主要设备方案 确定工艺技术方案和主要设备方案，对生产方法、主体和辅助工艺流程进行比选，论证工艺技术来源的可靠性及可得性，并绘制工艺流程图，物料平衡图，确定物料消耗定额等。同时，对主要设备进行最后选型比较，提出主要设备清单、采购方式、报价，其深度要达到招投标的要求。5.4 主要原材料、辅助材料和燃料的供应方案 基础采用桩基加筏基，裙房商场采用框架结构，写字楼与商住楼采用框架剪力墙结构。剪力墙、梁、板柱均采用钢筋混凝土现浇，维护结构采用新型建筑物材料的砌块和粘土空心砖。墙体采用节能墙体，

43、并达到建筑节能 50要求。对大楼外部进行整体装修，14 层采用石材及玻璃幕装修，429 层采用中档外墙涂料。外门采用合金门，内门暂时不安装，由用户根据需求自行安装。建筑物内部喷刷内墙涂料，用户可根据需求另行装修。裙房商场设中央空调，并采用全空气低速送风系统。写字楼与商住楼采用分体空调，由用户自理，设计预留电源及插座。5.5 确定项目构成 本项目由 2 座写字楼（各 21 层）、2 座商住楼（各 24 层）及商业裙房（地下-1、地上 1 至 4 层）和地下车库（地下-3 至-2 层）组成综合楼一座，总建筑面积 27万 m2。项目组成一览表 27/70 序号 工程名称 单位 数量 备注 1 XX

44、市 CBD 项目 27 万 地下 3 层，地上 21、24 层 1.1 地下建筑（车库与商铺）4.5 万-3 至-2 层为车库，-1 层为商铺 1.2 商场裙房 4.8 万 4 层 1.3 写字楼 8.85 万 2 座 25 层（含商场 4 层）1.4 商住楼 8.85 万 2 座 29 层（含商场 4 层）1.5 中央花园 10400 2 公用工程 2.1 地下蓄水池 m3 700 消防 450m3，生活 250m3 3 道路、广场等硬化路面 4766 水泥砼、石材及人行步道砖结构 3.1 人民大街一侧广场 3726 场区地面主要停车场 3.2 至善路一侧 1040 靠近人民大街一侧作停车场

45、 4 绿化 14352 4.1 中央花园 10400 含草坪、树木、水体景观等 4.2 建筑周边绿化 3952 花草及树木绿化 5.6公用、辅助工程方案 5.6.1建筑电气系统本工程设置十二座500KVA 的箱式变配电站。5.6.2变、配、发电系统（1）负荷等级：消防水泵、火灾自动报警、排烟设备、防火卷帘、应急照明、电梯、生活泵等为二级负荷，其他为三级负荷。（2）负荷容量：28/70 常用电源用电容量表用电场所数量单位安装容量小计（kw）配套公建照明及插座 4098平方米 30 w/平方米 123空调 4098平方米 50 w/平方米 205小计 328地下车库照明 4486平方米 5 w/平

46、方米 23动力 4486平方米 20 w/平方米 90小计 113住宅住户 131423平方米 70 w/平方米 9200高层公用照明 9单元 10 Kw/单元 90电梯 9台 15 Kw/台 135小计 9425总计 9866备用电源用电容量表用电场所数量单位安装容量（w/平方米）小计（kw）地下车库 90住宅高层公用照明 9单元 10 Kw/单元 90电梯 9台 15 Kw/台 135小计 225总计 315（3）供电电源：高压电源由区内 IOKV 开关站引来，低压电源由小区电业变配电站引来，埋深为室外地坪下0.7米。（4）电压等级：10KV、220380V。（5）变、配，发电站数量及位置

47、：设置十二座500KVA 的箱式变配电站。变配电站具体位置应能满足低压供电半径不大于150米的要求。（6）电容补偿：采用在电业变配电站集中低压补偿，补偿后功率因数不应低于0.9。（7）配线系统：采用树干式及放射式相结合的方式配线，消防电源专线敷设，且消防水泵、消防电梯、排烟风机等消防电源均采取末端自切。（8）导线敷设：配电干线采用 YJV 交联聚乙烯绝缘电缆沿电缆桥架敷设，配电支线采用 BV-450750V 聚氯乙烯绝缘导线穿氧指数为27以上的难燃型塑料管暗敷，消防设备及应急照明采用耐火型电缆或导线，沿桥架敷设的电缆均采用阻燃型电缆，阻燃级别为8级。所有导线绝缘层颜色应一致，接地线为黄绿色。5

48、.6.3保护接地及等电位联结(1)保护接地形式：TT 系统。(2)接地极：利用建筑物基础内钢筋作接地极，采用联合接地体形式。(3)等电位联结：建筑物内的保护接地干线、金属水管、金属门架、电缆桥架等均应作等电位联结。配电间设总等电位联结箱，强、弱电管井、电梯机房、卫生间、水泵房、风机房、电信间设局部等电位联结箱。5.6.4建筑物防雷保护(1)防雷等级：三类防雷建筑物。(2)接闪器：利用25*4热镀锌扁钢作防雷带，并在屋面形成不大于20*20米或24.6米的网格，防雷带高出支撑物0.15米，支撑点间距1米，转弯处间距0.3米，所有突出屋面的金属管道均应与防雷带电气连接。(3)引下线：利用建筑物外墙

49、柱内四根不小于中10主筋作引下线，上端与防雷带焊接，下端与基础钢筋焊接。在室外地坪上0.5米处焊接120*60*6热镀锌钢板作连接板，再用10热镀锌圆钢焊接后引出作接地测试点，在室外地坪下0.8米出焊接120*60*6热镀锌钢板作连接板，再用40*4热镀锌扁钢焊接后引出墙面1米，以便在测试达不到设计要求时补打人工接地极。引下线间距不大干25米。(4)接地装置：利用建筑物基础内钢筋作接地极，采用联合接地体形式。(5)接地电阻：不大于1欧姆。(6)防电涌保护：配电箱设置电涌保护开关，弱电进线处设置信号电涌保护器。5.6.5通信系统(1)设置电信机房一间，电信机房面积不小于30平方米。(2)电信容量

50、：房间或场所数量单位容量小计住宅 1306户 2对/户 2612对配套公建 4098平方米 1对/80平方米 52对总计 2664对5.6.6有线电视系统电视系统规模房间或场29/70 所数量单位容量小计住宅 1306户 2对/户 2612个配套公建 4098平方米 1对/100平方米 41个总计 2653个5.6.7安全防 X 系统住宅楼设置门禁对讲系统，住宅主卧室、起居室设置紧急报警按钮。小区主要出入口、住宅楼入户处设置电视监控系统，小区四周设置周界报警系统及巡更系统。地下车库设置车库管理系统。5.6.8消防报警系统(1)地下车库设消防自动报警及联动控制系统，保护等级为二级，系统形式采用集