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1、改善性购房需求洞察报告核心观点：1.改善性需求提升已成趋势疫情以来，从市场需求结构看，改善购房群体（35-45 岁群体）占比由 2020 年的 26% 提高到 2022 年的 30%。刚需购房群体（30 岁以下购房群体）成交占比由 2020 年 37%下行到 2022 年的 34%。北京、天津、厦门改善性需求明显高于刚需，这三个城市改善群体交易量均在刚需交易量的 1.5 倍以上。2.换房客群更偏好同一行政区内换房，北京换房客群对朝阳区青睐有加我们观察以房换房的消费群体（以卖掉二手房买入二手房的消费群体为样本）发现，同一行政区内换房仍是主流选择。以北京为例，朝阳区内换房比例高达 58%，海淀区内
2、换房比例为 46%。二线城市来看，以成都为例，高新区的换房客户同区换房的比例高达 59%，青羊区、锦江区、成华区的同区换房比例也均超 40%。武汉的情况类似，江岸区和武昌区同区换房比例均超 50%。3.二线城市 120 平米大户型受换房客群青睐，平均需加价 90-100 万追求更大的居住面积是消费者换房的主要驱动因素，就二线城市来看，杭州、成都、郑州等城市换房前后面积差基本在 40-50 平米。换房后的住房面积来看，郑州平均在 124 平米，杭州平均在 119 平米，成都为 117 平米。以杭州、成都、郑州、合肥、武汉换房客群来看，换房平均需加价 90-100 万。中国人民大学商学院孟庆斌教授
3、团队与贝壳研究院联合课题组住房消费始终承载着人民群众对美好生活的向往，疫情给线下交易带来诸多不便，线上看房也因此成为近年来的新趋势，一线城市二手房线上客户来源占比已超 50%。疫情以来，购房客群还有哪些新的表现？改善性客群表现如何？本文试图通过对消费者购房行为的深度洞察，总结消费者购房的主要特点，以更微观地视角了解市场交易的客群变化。一、改善性需求提升成趋势改善性需求占比逐年提升。35 岁-45 岁购房群体以改善需求为主，据贝壳研究院数据，重点 50 城市 35-45 岁群体购房占比由 2020 年的 26%提高到 2022 年的 30%。30 岁以下购房群体通常是刚需客户，其成交占比由 20
4、20 年的 37%下行到 2019 年 34%。随着“住有所居”在总量层面的基本实现，住宅交易中改善性需求占比的提升将成为未来市场交易的新趋势。这其中最根本的原因是人口结构的变化，改善性需求群体相较于刚需群体总量在增加。据国家统计局数据，2019 年-2022 年，20 岁-30 岁人口由 2.35 亿逐年降至 2.15 亿，35-45 岁人口由 2.19 亿增加到 2.28 亿。到 2025 年，改善性需求群体和刚需群体的差距将进一步拉大。20 岁-30 岁人口将降低到 2.00 亿，35-45 岁人口将增加到 2.46 亿。随着出生率的下降，未来改善性客群的占比势必将进一步提升。当然，短期
5、内改善性需求占比的提升，也有政策和市场的影响。一是政策利好导致的短期改善性需求增量的提升。尤其是放开限购区域和降低二套房首付比例等政策，释放了较多的改善性需求。二是在刚需下行较多的背景下，改善性需求的相对提升。疫情和市场下行的影响下，改善群体更具韧性。 2020-2022 年重点 50 城改善群体交易量下降 20%，刚需群体交易量下降 31%。这其中有人口流动受阻、刚需群体收入较低等因素的影响，如相较于改善群体来说，刚需群体有更多比例选择推迟购房，这在一定程度上进一步拉高了改善群体的购房比例。另一方面，在刚需群体占比下行和改善群体占比逐年提升的共同作用下，重点城市购房年龄整体后移。以北京为例，
6、其购买二手房的客户平均年龄由 2019 年的 37.7 岁提高到 2022 年的 39.4 岁。上海来看，其购买二手房的客户平均年龄由 2019 年的 37.2 岁提高到 38.8 岁。2中国人民大学商学院孟庆斌教授团队与贝壳研究院联合课题组图：35-45 岁购房群体占比30%28%26%202020212022数据来源：贝壳研究院图：30 岁以下购房群体占比37%35%34%202020212022二、不同区域的差异化表现（一）高能级城市改善性需求更高不同城市来看，因城镇化进程及人口结构的差异造就了改善性需求和刚需的不同表现。北京、天津和厦门改善性需求较刚需更为活跃。2019 年以来其改善性
7、需求逐年提升，到 2022 年，这三个城市改善群体交易量均在刚需群体交易量的 1.5 倍以上。一方面，改善群体人口总量的相对优势成就了其更为活跃的住房交易。根据七普数据，北京 35-45 岁城镇人口是 20-30 岁人口的 1.14 倍，天津这一比例为 1.35。另一方面，当城镇化到达一定阶段，改善性需求的高低与城市的购房门槛显著正相关。在购房门槛相对较高的一二线城市，消费者的改善需求会更为强烈。主要是由于一二线城市的刚需群体大概率无法一步到位买到心仪的住房（如地段、面积等方面），等到刚需群体有一定的收入积累后会有强烈的需求选择换房。而三四线城市房价相对低位，刚需群体大概率可一步到位买到心仪的
8、住房，如配套比较成熟、面积较大的三居室，其改善的诉求相对低一些。当然，一二线城市居住品质相对较差，老破小占比高也是消费者改善需求强烈的原因之一。据贝壳研究院数据，北京存量房中楼龄在 20 年以上的住房占比超 60%，而昆明、南宁等城市存量房中楼龄在 10 年以内的住房占比在 40%-50%，其住房品质较高，改善需求不如一二线城市强烈。与之相对，成都、合肥和西安的刚需较改善性需求更为活跃。2022 年其刚需群体购房占比均在 40%以上，这其中的部分贡献是由人口流入带来的。这三个城市的产业优势叠加省会城市的虹吸效应，会持续吸引本省其他地级市人口的流入，奠定了高基数的刚需总量。根3中国人民大学商学院
9、孟庆斌教授团队与贝壳研究院联合课题组据贝壳研究院数据，外地 35 岁以下年轻人1（以下简称“外地年轻人”）在成都、合肥和西安的购房比例均在 45%以上，表明城市具有较强的产业吸引力，其增量住房需求仍然强劲。值得一提的是，2019 年以来成都外地年轻人购房比例一直稳定在 59%左右，受疫情影响较小，市场韧性可见一斑。（二）北京：朝阳区备受换房客群青睐通常来说，以改善需求为目的的客群在选择标的时会追求更好的居住环境、更大的住房面积。因此从区域选择上来说，可供选择的高品质房屋较多的区域自然是改善客户更偏好的区域。以北京为例，朝阳区和海淀区是改善性客群的首选行政区，其中 22%的改善群体会选择朝阳区。
10、相较于东西城高比例的老破小（20 年以上楼龄占比超 70%）和顺义、房山并不便利的交通配套，朝阳和海淀在房屋品质、交通便利程度、配套成熟度方面具有综合优势，更为改善客群所青睐。图：2022 年北京改善性客群分布22%15%10%10%9%数据来源：贝壳研究院8%7%5%4%4%3%三、典型案例：换房客群的主要表现（一）换房区域：同区换房仍是主流我们观察以房换房的消费群体（下文均以卖掉二手房买入二手房的消费群体为样本）发现，消费者基于对工作、生活的考量，对熟悉的环境更加认同，故而更倾向于选择同一行政区内换房。以北京为例，朝阳区内换房比例高达 58%，海淀区内换房比例为 46%。其中唯一1 以身份
11、证上的户籍信息判断是否外地。4中国人民大学商学院孟庆斌教授团队与贝壳研究院联合课题组例外的是东城区，在东城区卖掉二手房的消费者选择最多的换房区是朝阳，这部分消费者主要以年长者为主，换房或为支持子女置业，或为改善居住条件，平均换房年龄为 54 岁，平均换房面积增加 40 平米。总体来看，60 岁以上老人买房最多的区域也是朝阳。图：换房客户中同区换房比例70%60%50%40%30%20%10%0%数据来源：贝壳研究院二线城市来看，以房换房的消费者也以同区换房为主。以成都为例，高新区的换房客户同区换房的比例高达 59%，青羊区、锦江区、成华区的同区换房比例也均超 40%。武汉的情况类似，江岸区和武
12、昌区同区换房比例均超 50%。对跨区换房客群来说，东城区消费者首选朝阳，昌平消费者首选海淀，西城消费者首选丰台。跨区换房客群的首选行政区仍是朝阳区，如前所述，除朝阳区多元化的产业格局外，其包含望京、国贸、双井等众多成熟商圈，无论是居住环境还是交通便利度，配套成熟度都有更多选择，备受换房客群青睐。图：跨区换房客群的分布39%26%24%22%20%16%15%12%9%数据来源：贝壳研究院5中国人民大学商学院孟庆斌教授团队与贝壳研究院联合课题组（二）换房产品：二线城市 120 平米大户型受青睐追求更大的居住面积是消费者换房的主要驱动因素，就二线城市来看，杭州、成都、郑州等城市换房前后面积差基本在
13、 40-50 平米。换房后的住房面积来看，郑州平均在 124 平米，杭州平均在 119 平米，成都为 117 平米。相对来说，北京换房后的住房面积相对偏小，平均为 110 平米，除房价的因素外，北京以二手房为主的市场，其楼龄相对较长，其供应结构上面积相对较小。以杭州、成都、郑州、合肥、武汉换房客群来看，换房平均需加价 90-100 万。（三）换房类型：新房与二手房的联动与替代效应新房与二手房的联动效应主要体现在换房客户对市场的带动作用。尤其是卖二手房买新房的客户，其在换房交易的过程中会带动新房和二手房市场间的流通，提升整个市场的流通效率。2022 年 8 月份以来，济南、广州、深圳、南京、成都
14、等多个城市推出二手房的“带押过户”政策，即对于存在抵押贷款的二手房要上市交易的情况，实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款。此方式在节省资金成本的同时，大大缩短了换房客户的置业周期，提高了二手房交易效率，也是更好地加强新房与二手房联动的政策实践。近年来，新房与二手房的替代效应主要体现在两点：一是，高品质次新小区对新房的替代效应。因近年来在地段和配套方面品质较好的次新二手房供应增加，其对新房的冲击较大，疫情以来，重点城市 5 年以内楼龄的次新房成交占比逐年提升，2022 年较 2019 年提升 8%。二是，因价格优势催生的替代效应。在部分城市新房因为限价的原因会与周边二手房
15、价格倒挂，同一区位新房和二手房之间价差会引导消费者优先选择新房获利。除价差因素外，开发商的大幅度促销及政策上对新房的契税补贴等因素也引导消费者优先选择新房，这一现象在开发商集中促销阶段二手房交易量明显下行得到印证。四、小结三年来，我们的经济生活因为疫情被打乱，但人民群众对美好居住环境的向往从未停止。无论是青年群体的刚需置业，还是中老年群体的改善置业，他们始终在追求更美好居住、更美好生活的路上。三年来，随着市场的不断变化，改善性需求的提升已成趋势。受城镇化进程和人口结构的影响，以北京、天津和厦门为代表城市的改善性需求较为活跃。在其中以房换房的客户中，同一行政区内部换房、120 平米大户型均是主流
16、选择。正如近日住建部部长接受央视采访时所指出的，“对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新，以小换大，生育多子女家庭都要给予政策支持。”未来在支持改善需求方面，可聚焦于优化换房置业流程，加大对二手房的税费补贴力度等。如前所述，换房群体对新房和二手房联动至关重要，6中国人民大学商学院孟庆斌教授团队与贝壳研究院联合课题组应继续在更多城市推广“带押过户”模式，缩短换房置业周期，提高市场的流通效率。另一方面，应加大对二手房税费补贴力度。2022 年以来各地对新房或减免契税，或组织房交会予以补贴，加之开发商促销优惠力度较大，政策对新房侧的倾斜明显更甚。而对以旧换新的消费者来说，想要打通换房链条，对二手房的政策支持力度同样不能少，如果没有二手房的购房者入市，换房链条就无法实现，从而影响整个市场的流通。因此在支持改善性需求方面可加大对二手房的政策力度，以实现换房链条的畅通。此外，随着越来越多的城市进入存量房时代，购买二手房的消费者也越来越多，但二手房的按揭贷款额度多与楼龄挂钩，购买二手房的群体获得的信贷支持会弱于新房，若同一板块内没有新房可供选择，这将不利于居民置业。若能在二手房贷款上限或贷款额度与楼龄挂钩方面有所放松，势必能更好地满足居民的置业需求。7